（2015）莆民终字第524号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-10-23
案件名称
杨志明与莆田市吉祥房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省莆田市中级人民法院
所属地区
福建省莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨志明,莆田市吉祥房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）莆民终字第524号上诉人（原审原告）杨志明，男，1981年4月19日出生，汉族，住所地福建省莆田市秀屿区。委托代理人郭若寒、方春苹，福建律海律师事务所律师，代理权限为特别代理。被上诉人（原审被告）莆田市吉祥房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区爱民东路侨联大厦1层，组织机构代码证代码55098528-9。法定代表人邱祖德，执行董事。委托代理人范秀清，福建凌龙律师事务所律师，代理权限为特别代理。委托代理人陈少东，福建凌龙律师事务所实习律师，代理权限为特别代理。上诉人杨志明因与被上诉人莆田市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市秀屿区人民法院（2014）秀民初字第4003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人杨志明及其委托代理人郭若寒律师和方春苹律师、被上诉人吉祥公司的委托代理人范秀清律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年11月16日，杨志明与吉祥公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同及协议约定，杨志明购买吉祥公司开发的位于秀屿区笏石镇大丘村吉祥云顶至尊第3幢2单元2105号房，建筑面积125.32㎡，单价4950元／㎡，总价款620334元。买受人应于2012年11月16日支付首付款190334元，在合同签订后45个工作日内办理余款的银行贷款，交房日为2013年9月30日。逾期60日交房的，自交房日的第二天起至实际交房日止，出卖人向买受人支付已付款日万分之五的违约金。如出现了非出卖人即吉祥公司所能控制的原因，吉祥公司可根据实际情况延期。合同签订后，杨志明于2012年11月16日支付给吉祥公司首付款190334元，于2013年10月16日再支付给吉祥公司购房款60000元，同时向中国建设银行办理按揭贷款370000元，并授权银行一次性交付给吉祥公司。银行于2013年10月31日将按揭贷款370000元一次性发放给吉祥公司。期间吉祥公司因福建省市政工程（水电）影响而无法按合同规定的时间进行施工，至2014年6月16日，福建省市政工程才竣工验收。但吉祥公司因福建省市政工程才竣工验收后的后续工程需要一定的工期，而杨志明要求按合同约定的时间交付房屋，否则要求吉祥公司承担违约金致讼，案经审理，双方当事人各执己见，致无法调解。原审法院认为，杨志明与吉祥公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，依法应受法律保护。该《合同补充协议》约定，出现了非出卖人即吉祥公司所能控制的原因，吉祥公司可根据实际情况延期。本案中小区外市政建设（非出卖人即吉祥公司所能控制的原因）拖延至2014年6月16日才竣工验收，虽然至今已过非吉祥公司原因所能控制日，但因吉祥公司的后续工作受该原因的制约，客观上应给吉祥公司适当的后续施工宽限期，故杨志明请求吉祥公司承担违约责任的理由不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回杨志明对莆田市吉祥房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费1689元，减半收取844.5元，由杨志明负担。一审判决宣判后，上诉人杨志明不服，向本院提出上诉。上诉人杨志明上诉称：1、原审法院认定“小区外市政建设拖延属于非出卖人即被上诉人吉祥公司所能控制的原因，被上诉人吉祥公司可根据实际情况延期”，属认定事实错误。被上诉人吉祥公司据以证实延期交房的证据是向莆田市秀屿区新城建设开发有限公司调取的福建省市政工程竣工验收报告、竣工验收证书、施工图三份证据。首先，上诉人杨志明对该三份证据的真实性存在严重怀疑，该证据是向莆田市秀屿区新城建设开发有限公司调取的，但该三份证据上所加盖的印章却为莆田市秀屿区新城建设有限公司，且福建省市政工程竣工验收报告只有第一张有加盖企业法人的章，该证据并未盖骑缝章。其次，即便存在市政工程建设，被上诉人吉祥公司也并无证据直接证明该市政工程建设会对其小区施工造成影响。退一万步说，即便存在市政工程建设，且其会对被上诉人吉祥公司的施工造成一定影响，那么，该影响程度具体有多大，会导致工期延误多久，应由被上诉人吉祥公司举证证实。最后，市政工程建设是被上诉人吉祥公司在签订本案买卖合同时就应该考虑到的问题，并不属于非出卖人的原因。被上诉人吉祥公司在涉案商品房开发的过程中，就应当对项目周边的市政设施情况要有充分的了解，对市政设施的建设影响涉案商品房项目建设的因素要有充足的准备和应对措施，市政建设是被上诉人吉祥公司在开发房地产项目时必然应承担的商业风险，该风险不能对抗上诉人杨志明在商品房买卖合同中所享有的权利。2、本案若存在延期事由，被上诉人吉祥公司也应当履行通知的义务，被上诉人吉祥公司未履行通知义务，其主张延期是不能成立的。3、原审法院适用法律错误。原审法院在被上诉人吉祥公司毫无任何证据证明市政工程建设与涉案商品房开发施工迟延存在关联性的情况下，判决客观上应给被上诉人吉祥公司适当的后续施工宽限期，缺乏法律依据。且被上诉人吉祥公司于2014年12月6日正式向上诉人杨志明发出交房通知书，而原审法院却在2014年12月12日以客观上应给被上诉人吉祥公司适当的后续宽限期为由，判决驳回上诉人杨志明的诉讼请求，是完全错误的。综上，请求：1、撤销原审判决，并改判支持上诉人杨志明的原审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人吉祥公司承担。被上诉人吉祥公司没有提交书面答辩意见，庭审上辩称：本案存在有合同所约定的可以顺延交房的情形，且该事实得到生效的法律文书所确认，故被上诉人的行为不构成违约，原审判决正确，请求：驳回上诉，维持原判。经审理查明，对原审查明的事实，上诉人杨志明对“期间，被告因福建省市政工程（水电）影响……，福建省市政工程才竣工验收”有异议，认为被上诉人吉祥公司无法按时交房是因自身原因造成，而不是由于市政工程原因造成的，且不认同市政工程验收时间是2014年6月16日；上诉人杨志明对原审查明的其他事实没有异议，但认为原审遗漏认定以下事实：“按照合同约定，被上诉人吉祥公司若存有其他第三方事由无法按时交房时，应当在其他第三方事由发生之日起九十日内通知上诉人杨志明，而本案中，被上诉人吉祥公司并未就该事由通知过上诉人杨志明”。被上诉人吉祥公司对原审查明的事实没有异议。本院对各方当事人均没有异议的事实予以确认。二审审理期间，被上诉人吉祥公司向本院提供如下证据：1、提供（2014）××民终字第××号民事判决书复印件一份，欲证明：生效的民事判决书已经确认“莆田市秀屿区城区10KV电缆埋管工程（二期）”的埋设工程于2014年6月16日才竣工，该情景符合被上诉人吉祥公司在合同中约定的关于市政建设拖延可以顺延交房的情形，本案应当予以顺延计算交房的日期；2、提交被上诉人吉祥公司出具的《关于市政管沟延后造成高压电施工及验收推迟的相关说明》复印件一份，欲证明：市政电缆管沟施工完成后，被上诉人吉祥公司所要进行的工作及其完成情况；3、提交《业扩工程启动送电通知单》复印件一份，欲证明：2014年11月11日，电力部门才发出对被上诉人吉祥公司所在小区进行送电的通知，并于11月18日才正式送电；4、提交《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》复印件各一份，欲证明：本案商品房已竣工验收合格和消防验收合格，符合交房条件；5、提交《入伙通知书》复印件一份，欲证明：被上诉人吉祥公司已通知上诉人杨志明接收房屋，但上诉人杨志明接到通知后，拒不过来办理交接手续。上述证据经法庭质证，上诉人杨志明发表质证意见如下：对第1组证据的真实性、合法性没有异议，但认为该判决不能作为本案定案依据，本案应当以法庭审理查明的事实为依据，被上诉人吉祥公司是由于自身原因造成无法按时交房，延迟交房不是因为第三方的原因造成的；对第2组证据的真实性、合法性及关联性均有异议，认为该份证据是被上诉人吉祥公司单方出具的，不具有证明效力，也无法证明被上诉人吉祥公司所要证明的内容；对第3组证据的真实性、合法性、关联性及所要证明的内容均有异议，认为该证据没有电力部门的盖章确认，其真实性无法确认，也无法证实被上诉人吉祥公司所要证明的事实；对第4、5组证据的真实性有异议，认为第4组证据恰恰可以证明被上诉人吉祥公司逾期交房的事实，双方约定交房时间是2013年9月30日交房，但涉案楼盘至2014年11月20日止才通过竣工验收。本院经审查认为，对第1组证据，由于该民事判决书为本院生效的法律文书，故其法律效力对本案具有羁束力。对第2组证据，由于该证据为被上诉人吉祥公司单方出具的一份说明，现上诉人杨志明提出异议，故该说明不作为本案的证据使用。对第3组证据、第4组证据中的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《建设工程消防验收意见书》，由于该两组证据复印件经本院校对无异，故本院对其真实性予以确认。对第4组证据中的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和第5组证据，由于该两组证据涉及的是双方当事人在诉讼期间的交房行为是否有效问题，与本案上诉人杨志明起诉时，被上诉人吉祥公司是否构成逾期交房没有直接的因果关系，故该两组证据不作为本案的证据使用。另查明：1、本案《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：…。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、非出卖人所能控制的原因造成延期交付的，出卖人在发生之日起90日内通知买受人”。同时，本案《合同补充协议》第三条约定：“关于合同第八条出卖人可根据实际予以延期之补充：㈠、因政府或政策的原因造成无法正常施工等非出卖人能控制的延误，按实际延误时间顺延；㈡、遭遇24小时内降雨量超过60MM或六级以上大风恶劣天气；㈢、遭遇有关部门通知停水停电等情形，造成无法施工，则每超过8小时交付时间相应顺延一天；㈣、遇到小区外市政建设拖延等非出卖人原因，造成配套设施无法接入。2、莆田市秀屿区公共设施“莆田市秀屿区城区10KV电缆埋管工程（二期）”的埋设工程经勘察、设计、施工后，于2014年6月16日竣工。该工程在本案争议楼盘旁建设有一个工井，专供附近的用电接入使用。经现场勘察，本案争议楼盘的用电自该工井接入。3、上诉人杨志明于2014年6月24日向原审法院提起本案诉讼。本院认为，上诉人杨志明与被上诉人吉祥公司就上诉人杨志明购买由被上诉人吉祥公司开发的“云顶至尊”商品房一套事宜所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，该《商品房买卖合同》也依法进行了备案登记，应当认定为有效，双方当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，由于莆田市秀屿区政府的公共设施---“莆田市秀屿区城区10KV电缆埋管工程（二期）”的埋设工程于2014年6月16日才竣工，且涉案商品房所在楼盘交付时的用电也必须自该公共设施上的管道接入。因此，上述公共设施铺设拖延的事由，符合双方签订的该《合同补充协议》第三条第㈣项中关于市政建设拖延可以顺延交房的情形，应当予以顺延计算交房日期。原审法院以被上诉人吉祥公司在埋设工程于2014年6月16日竣工后，还享有适当的后续施工宽限期为由，驳回上诉人杨志明主张要求被上诉人吉祥公司承担逾期交房的违约责任，并无不当，应予以维持。但原审法院以房屋买卖合同纠纷确定本案案由，不准确，应予更正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币1689元，由上诉人杨志明承担。本判决为终审判决。审 判 长 陈建华代理审判员 李 忠代理审判员 彭赵龙二〇一五年四月七日书 记 员 倪益群附：本案相关的法律法规提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：