（2015）拉民一终字第51号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 0001-01-01
案件名称
刘兴秀与赵贵桥、拉萨市福霖物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
西藏自治区拉萨市中级人民法院
所属地区
西藏自治区拉萨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零二条，第九十四条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）拉民一终字第51号上诉人（原审被告）刘兴秀，女，1965年1月14日出生，汉族，北京市人，现住北京市海淀区。委托代理人杨迪，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托代理人曹永彬，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。被上诉人（原审原告）赵贵桥，男，1990年1月27日出生，汉族，务工，山东省费县人，现住拉萨市。委托代理人温友春，西藏子产律师事务所律师。委托代理人蒙兵营，西藏子产律师事务所律师。被上诉人（原审被告）拉萨市福霖物业管理有限公司，住所地拉萨市。法定代表人张洪，该公司总经理。上诉人刘兴秀因与被上诉人赵贵桥、拉萨市福霖物业管理有限公司（以下简称福霖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服堆龙德庆县人民法院（2014）堆民一初字第226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成由审判员尼玛卓嘎担任审判长，审判员拉姆、王永伟组成的合议庭于2015年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人刘兴秀的委托代理人杨迪，被上诉人赵贵桥的委托代理人温友春、蒙兵营，被上诉人福霖公司的法定代表人张洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明的事实，刘兴秀委托福霖公司出售位于拉萨市金珠西路191号人和汽贸城汽配楼305号房屋，福霖公司接受委托后，于2014年3月22日与赵贵桥签订一份《买卖合同》，约定将此房屋以20万元的价格出售给赵贵桥，并约定本合同签订之日赵贵桥向福霖公司支付定金6.5万元，余款13.5万元在房屋��户手续办理完毕之日支付，同时对房屋交付期限及违约责任等作了约定，张洪收取6.5万元定金后按刘兴秀的要求于2014年3月24日将此款交付给了案外人傅长虹。另查明，拉萨市金珠西路191号人和汽贸城汽配楼305号房屋的所有人为刘兴秀，张洪系福霖公司法定代表人。原审法院认为，对赵贵桥要求解除其与刘兴秀于2014年3月22日签订的《买卖合同》，并要求两被告连带双倍返还购房定金13万元的诉讼请求，刘兴秀称《买卖合同》系福霖公司法人张洪以个人名义与赵贵桥签订，系违法代理。本院认为，庭审中赵贵桥及福霖公司对张洪签订的《买卖合同》系公司行为的事实予以认可，且签订该合同时赵贵桥对福霖公司、刘兴秀之间的委托关系亦知情，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人…”之规定，该合同直接约束刘兴秀和赵贵桥，与福霖公司无关联，福霖公司不应承担连带支付责任。现刘兴秀以未与赵贵桥签订买卖合同为由拒不履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，本院解除赵贵桥、刘兴秀于2014年3月22日签订的《买卖合同》，同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“…收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，对赵贵桥要求刘兴秀双倍返还定金13万元的诉讼请求予以支持。据此判决：一、解除原告赵贵桥与被告刘兴秀于2014年3月22日签订的《买卖合同》；二、被告刘兴秀于本判决生效之日起十日内向原告赵贵桥双倍返还购房定金13万元；三、驳回原告赵贵桥的其他诉讼请求。案件受理费2900元（原告已预交），由被告刘兴秀承担。宣判后，刘兴秀不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判，并依法改判二被上诉人签订的房屋买卖合同为无效合同。二、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。其依据的事实理由为：首先，一审中被上诉人赵贵桥及福霖公司提交的《委托书》均无上诉人的签字，也证实上诉人从未委托福霖公司及张洪出售房产。事实上由于上诉人不在拉萨居住，只是让福霖公司提供买房信息供上诉人参考，待上诉人认可价格的买家后，上诉人与买房人交易且成交的，上诉人向福霖公司支付一定的中介费，因此上诉人与被上诉人福霖公司仅为口头居间合同关系。其次，张洪��被上诉人赵贵桥恶意串通以低廉价格签订合同买卖上诉人的房屋，严重侵害了上诉人的合法权益，张洪与被上诉人赵贵桥签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同。最后，如果二审法院真的主观认定存在委托关系，那么该6.5万元也只是房屋预付款而非“定金”，若认定“定金”，依据合同法的规定，定金不得超过总房款的20%。上诉人在二审中提交了一份收条，欲证明被上诉人福霖公司私自出售上诉人的房屋；三份委托书，欲证明上诉人委托案外人傅长虹对其所有的位于拉萨市金珠西路191号人和汽贸城汽配楼305号房屋进行出售，其中一份委托书是经过北京市求是公证处公证过。被上诉人赵贵桥答辩称，一、被上诉人福霖公司与上诉人之间形成委托关系，所签房屋买卖合同为有效。二、原审法院认定证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人福霖公司答辩称，上诉人是知道房屋出售的价款为20万元，并以短信方式要求所收款6.5万元汇入其账号与上诉人称我有欺诈行为相矛盾，请求二审法院驳回上诉，维持原判。另被上诉人福霖公司表示已收到案外人傅长虹退回的6.5万元房款，愿意随时返还给被上诉人赵贵桥。被上诉人赵贵桥、福霖公司在二审中未提交证据。经审理查明，张洪收取6.5万元房款后，按上诉人的要求于2014年3月24日将此款交付给了案外人傅长虹，2014年4月6日案外人傅长虹将房款6.5万元退回给被上诉人福霖公司。上述事实由收条及当事人陈述在卷佐证。本院查明的其他事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，根据庭审查明的事实及双方当事人的陈述，本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人福霖公司之间是否形成委托关系；二、关于被上诉人赵贵桥向上诉人支付的6.5万元的性质问题。评析如下：一、上诉人与被上诉人福霖公司之间是否形成委托关系。本院认为，根据上诉人于4月11日13时28分发送给被上诉人福霖公司法人张洪内容为：“小张，我已与傅哥联系交易事宜—我已给小张联系（我问小张程序，他说我人不在当地，要再写一份交易委托书给他，我告知小张交易委托书写给您）。商量好：说请你与小张联系交易时间后，小张、您、买方、三方前往交易，您持我的交易委托书前往，20万除前期定金，税后余款交您或打我卡上（您预留3000中介费）后开始过户，过户后交给小张中介费”的短信，能够证明在上诉人委托傅长虹办理出售房屋事宜之前，上诉人与被上诉人福霖公司已经存在交易委托关系。上诉人主张其并未委托被上诉人福霖公司而是委托傅长虹，对此，提交了三份委托书，但该三份委托书形成的时间分别为2014年3月21日和5月26日。这与原审法院于2014年7月16日对傅长虹所做的调查笔录中其陈述无书面委托，而是通过电话口头委托相矛盾，因此，本院对委托书所要证明的内容不予采信。综上，被上诉人福霖公司虽不能提供上诉人委托其出售房屋的书面证据，但根据被上诉人福霖公司收取房款后第一时间与上诉人通过短信方式取得联系，并按照上诉人的要求将所收房款支付给傅长虹的事实，能够认定双方之间存在委托关系。另由于张洪系被上诉人福霖公司的法人，其在委托范围之内签订《房屋买卖合同》属于其履行公司行为，故根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，被上诉人福霖公司与被上诉人赵贵桥之间签订的房屋买卖合同直接约束上诉人。据此，《房屋买卖合同》内容以及双方当事人的��述能够证实上诉人与被上诉人赵贵桥之间形成买卖合同关系，未违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，因上诉人以自己的行为表示不履行合同义务，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，支持被上诉人赵贵桥要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。二、被上诉人赵贵桥向上诉人支付的6.5万元的性质问题。上诉人与被上诉人赵贵桥之间签订的《房屋买卖合同》中约定6.5万元为定金与2014年4月11日上诉人向张洪发送的短信“……20万元除前期定金，税后余款交您卡上或打我卡上……”的内容，能够相互印证证明上诉人所收6.5万元为定金性质。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条关于“……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，上诉人应当双倍返还定金；《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。本案中，双方约定定金数额为6.5万元，并且被上诉人赵贵桥实际向上诉人支付了该6.5万元，由于涉案主合同标的额为20万元，因此6.5万元的定金数额已超过主合同标的额百分之二十，因此上诉人应当向被上诉人赵贵桥返还的定金为8万元（定金4万×2倍），除此之外，还应返还已收的超过法定定金的部分，即为2.5万元（6.5万元-4万元）。基于上诉人将已收6.5万元交给被上诉人福霖公司的事实，现被上诉人福霖公司愿意将此款随时返还给被上诉人赵贵桥，属于对自己民事权利的自主选择，应当予以准许。由于本案中《房屋买卖合同》的相对双方为上诉人与被上诉人赵贵桥，因此，被上诉人福霖公司在其自愿承担的6.5万元范围内与上诉人承担连带返还���任。综上，原审法院适用法律有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国担保法》第九十一条、第八十九条之规定，判决如下：一、维持西藏自治区拉萨市堆龙德庆县人民法院（2014）堆民一初字第226号民事判决第一项。二、撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆县人民法院（2014）堆民一初字第226号民事判决第二、三项。三、上诉人刘兴秀自本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人赵贵桥返还定金10.5万元。四、被上诉人拉萨市福霖物业管理有限公司在6.5万元范围内，对上诉人刘兴秀的上述金钱给付内容承担连带返还责任。五、驳回上诉人刘兴秀的其他上诉请求。六、驳回被上诉人赵贵桥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履���给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2900元（赵贵桥已预交6250元），二审案件受理费2900元（刘兴秀已预交6250元），共计5800元，由上诉人刘兴秀承担4684元，被上诉人赵贵桥承担1116元。本判决为终审判决。审判长 尼玛卓嘎审判员 王 永 伟审判员 拉 姆二〇一五年四月七日书记员 史 新 辰 来源：百度搜索“”