（2015）三中民终字第04636号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-06-11
案件名称
孙德安与北京市治平物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙德安,北京市治平物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第04636号上诉人（原审被告）孙德安，男，1974年10月6日出生。被上诉人（原审原告）北京市治平物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区安定路12号院4号楼一层。法定代表人于庆新，董事长。委托代理人李洪坡，男，1962年1月24日出生。委托代理人周琳，女，1988年10月9日出生。上诉人孙德安因与被上诉人北京市治平物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第31183号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年1月，物业公司起诉至原���法院称：我公司自孙德安房屋出售之日起，即为国典华园小区物业服务提供方，并签订前期物业管理协议和物业服务合同，合同约定我公司提供物业服务，孙德安应在办理入住手续时预交一年的物业管理服务费，以后每个年度对应日为下年度交费期，物业管理服务费标准：2.5元／月（建筑面积）。孙德安自2008年1月27日至2011年1月26日及2011年2月23日至2012年1月26日，并未按前期物业管理协议、物业管理合同规定按期交纳物业管理服务费，我公司多次催促孙德安履行协议，但孙德安仍拒不交纳。现我公司诉至法院：1.请求判令孙德安支付物业管理费：从2008年1月27日至2009年1月26日物业管理费服务费3537.6元，从2009年1月27日至2010年1月26日物业管理费3537.6元，从2010年1月27日至2011年1月26日物业管理费3537.6元，从2011年2月23日至2011年12月31日物业管理费2855.6元。2.请求判令孙德安支付违约金，自违约之日2009年9月27日起至实际支付之日止（截止起诉时为13468.4元，按照千分之三计算已超出本金）。孙德安辩称：我不认可我与物业公司存在服务关系，我不同意物业公司的诉讼请求。物业公司起诉依据的前期物业服务合同是没有得到认可的，我与物业公司不存在任何合同关系。我们全体的业主形成了决议，所以我们就不用交纳物业费。如果法庭认为我需要交纳违约金，我认为物业公司主张的违约金过高。原审法院经审理查明：2005年1月27日，孙德安向案外人李曼出具准住证明，内容为国典华园××房屋已办理完入住前的相关手续。2005年3月30日，孙德安与案外人李×签署《协议书》一份，协议主要内容为：北京市朝阳区××号房屋（以下简称涉案房屋），系孙德安出资基于与案外人李曼组建家庭为目的，以案外人李曼名义购买，现李曼同意将房屋归还���德安，双方认可房屋户主、产权、债权和债务关系都只与孙德安有关，李曼保证协助孙德安办理过户手续，和涉案房屋有关的所有费用均由孙德安支付。2005年3月30日，孙德安将该《协议书》向物业公司出示并在物业公司处留底存档。孙德安于2009年9月25日取得涉案房屋所有权证，房屋建筑面积117.92平方米。孙德安取得涉案房屋所有权后，未与物业公司签订物业服务合同。孙德安认可自涉案房屋购买之后，其即是实际物权人和实际使用人。2003年9月18日，甲方北京国电房地产开发有限公司与乙方物业公司签订《国典华园一期前期物业服务合同》，主要约定甲方将其开发的国典华园一期物业委托给乙方管理。2005年1月27日，案外人李曼（甲方）与物业公司国典华园项目部（乙方）签订《国典华园前期物业管理协议书》，协议主要约定乙方提供物业服务，甲方在办理入住手续时预交一年的物业管理费，以后每个年度对应日为下年度交费期，物业管理费标准为2.5元／月＊平方米（建筑面积）。如甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰加收违约金。孙德安对该协议真实性认可，并在2014年10月14日的谈话笔录中称，业委会与物业公司签订的物业合同生效前孙德安与物业公司的权利义务受该协议书约束。李×系原房主，孙德安从李×处取得房屋所有权，理应受到这份合同的约束。原审法院经审理后认为：孙德安系涉案房屋的实际物权人和实际使用人，物业公司向孙德安提供了物业管理服务，孙德安理应支付相应的物业费。2005年3月30日，孙德安向物业公司出示并留存了其与原登记物权人李×签署的《协议书》，向物业公司告知了孙德安的实际物权人身份及与涉案房屋有���的债务费用均由孙德安承担。孙德安虽没有与物业公司签订物业服务协议，但在诉讼中亦表示接受物业公司与原登记物权人李×签订的《国典华园前期物业管理协议书》的拘束。综上，物业公司主张的物业费诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于违约金一节，孙德安认可受《国典华园前期物业管理协议书》的拘束，该合同中违约金条款亦对孙德安具有约束力，但物业公司主张的违约金数额过高，孙德安亦申请予以酌减，法院对该主张酌情确定。孙德安在诉讼中提及的物业公司提供的物业服务存在瑕疵的问题，可依据相关法律规定及行业规范请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。但孙德安以此为由拒绝支付物业费，缺乏法律依据。需要指出的是，物业公司应当进一步提高物业服务质量和水平，加强与业主沟通，主动协调，改进与业���之间的关系。据此原审法院判决：孙德安于判决生效后七日内给付物业公司物业费一万三千四百六十八元四角及违约金二千五百元。判决后，孙德安不服，上诉至本院称：原审法院认定事实不清，全然不顾上诉人在数次庭审中提交的物业公司未履行物业服务职责的证据，该判决显失公平。故请求撤销原判，依法改判或发回重审。物业公司同意原判。本院查明的事实与原审法院查明的事实无异。上述事实，有《协议书》、《国典华园一期前期物业服务合同》、《国典华园前期物业管理协议书》及当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为：本案争议的焦点是孙德安提出的物业公司未履行服务职责能否构成业主要求减免物业服务费用的法定事由。根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业���务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，孙德安提出的抗辩理由认为物业公司所进行的安保、小区绿化等服务项目存在问题，对此物业公司应当予以改进，但上述情形不能证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。同时，孙德安所主张的“服务瑕疵”亦不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。对于孙德安在诉讼中提及的物业公司未能尽到对于小区管理义务，造成小区地下室被违法占用，侵害了全体业主的权益的问题，需要说明的是即使确认小区地下室属于小区业主共有，全体业主可以对侵占主体提起侵权之诉，但孙德安不能以此作为拒缴或减免物业费的抗辩。一审法院对于孙德安提出的拒绝交纳物业费的辩解意见不予采信，并无不当。综上，孙德安的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费494元，由北京市治平物业管理有限责任公司负担50元（已交纳），由孙德安负担444元（于本判决生效后7日内交至原审法院）。二审案件受理费494元，由孙德安负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王黎代理审判员 杨扬代理审判员 肖斌二〇一五年四月七日书 记 员 刘欣 搜索“”