（2015）阳中法民一终字第72号

裁判日期: 2015-04-07

公开日期: 2015-06-18

案件名称

陈显荣与阳春市市场物业管理站排除妨害纠纷二审民事判决书

法院

广东省阳江市中级人民法院

所属地区

广东省阳江市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第二百四十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）阳中法民一终字第72号上诉人（原审被告）：陈显荣，男，1948年3月27日出生，汉族，住广东省阳春市。委托代理人：蔡文锋，广东丽日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阳春市市场物业管理站，住所地：广东省阳春市春城河西龙岩路。法定代表人：黄振伟，该站站长。委托代理人：杨永志，该站员工。上诉人陈显荣因与被上诉人阳春市市场物业管理站排除妨害纠纷一案，不服阳春市人民法院（2014）阳春法潭民初字第260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：位于阳春市双滘镇市场超市侧的第3卡店铺原是砖瓦木结构房屋，属于阳春市市场物业管理站建设、使用、管理、出租的房屋。阳春市市场物业管理站已取得了春府国用（2009）第0××××80／1×××××8号国有土地使用权证及用地现状图。2009年5月1日前，陈显荣租用阳春市市场物业管理站该卡部分房屋堆放物品。2009年5月8日，阳春市市场物业管理站与范特签订《双滘市场租赁合同》，将双滘市场和上述房屋店铺一起出租给范特经营管理，租赁期自2009年5月1日至2014年4月30日。期间，陈显荣向范特租用该原有的第3卡店铺，并将租金交付给范特。阳春市市场物业管理站与范特签订的《双滘市场租赁合同》期满后，阳春市市场物业管理站对店铺进行了危房改造，拆除瓦面、木等，建设了铁架、星铁皮结构房屋。建好后，阳春市市场物业管理站作为甲方与邱育强作为乙方于2014年7月14日签订NO：0001148号《租赁合同》，约定甲方将位于双滘镇市场超市侧第二、三卡店铺租赁给乙方作为经营付食场所，一、租赁期限为壹年，从2014年8月1日起至2015年7月31日止，二、租赁费标准及缴费办法：每月租金定为人民币1800元，采取先交费后使用的方法，乙方必须在本月10日前向甲方交清本月租金，……，三、在签订合同前，乙方必须向甲方缴交押金人民币3000元……。阳春市市场物业管理站与邱育强签订合同后，邱育强交了押金3000元给阳春市市场物业管理站。在阳春市市场物业管理站交付店铺给邱育强前，陈显荣强行开启阳春市市场物业管理站与邱育强签订合同的第3卡店铺的闸门进入该店铺并堆放物品，又对部分墙壁批荡、以水泥沙等铺设店铺的地板。在陈显荣占用后，阳春市市场物业管理站报警并向陈显荣发出通知书，要求陈显荣停止对店铺的装修施工并搬出物品，交还店铺给阳春市市场物业管理站，否则后果自负。但陈显荣仍继续装修施工，拒绝交还店铺给阳春市市场物业管理站。陈显荣占用第3卡店铺后，阳春市市场物业管理站无法依合同约定交付店铺给邱育强经营使用，导致阳春市市场物业管理站每月损失租金收入1800元。阳春市市场物业管理站于2014年9月1日向原审法院起诉，请求判令陈显荣搬出占用的阳春市市场物业管理站所有的位于双滘镇市场超市侧的第3卡店铺并交还阳春市市场物业管理站管理使用，并按1800元／月赔偿自2014年8月1日起至交还店铺日止的损失。另查明，陈显荣没有与阳春市市场物业管理站签订该第3卡店铺的租赁合同，在阳春市市场物业管理站不同意的情况下自行开闸门进入第3卡店铺，并进行了倒地板、批荡等装修，用去建筑材料款1200元、人工费1500元，合共2700元。阳春市市场物业管理站认可陈显荣的装修材料、人工费共2700元，明示装修物是固定物，不宜拆除，受益人是阳春市市场物业管理站，可补偿2700元给陈显荣，但陈显荣须按1800元／月赔偿至交还第3卡店铺给阳春市市场物业管理站日止的损失。原审认为：阳春市市场物业管理站建设了位于双滘镇市场超市侧的第3卡店铺，取得了国有土地使用权证及用土现状图等，该店铺属于阳春市市场物业管理站管理、使用的房屋不动产。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，阳春市市场物业管理站对该第3卡店铺享有占有、使用、收益和处分的权利。阳春市市场物业管理站与范特签订合同后，陈显荣仅交付租金给范特，阳春市市场物业管理站与陈显荣没有签订租赁合同。阳春市市场物业管理站与范特签订的合同期限届满后，阳春市市场物业管理站对该店铺改建前，陈显荣也没有与阳春市市场物业管理站签订租赁合同。该店铺改建后，阳春市市场物业管理站与邱育强签订租赁合同，出租第2、3卡店铺，属于阳春市市场物业管理站处分其建设取得，由其占有、管理、使用房屋的行为。但在阳春市市场物业管理站与邱育强签订合同后，陈显荣在既无房屋所有权、租赁使用权等合法根据，又未经阳春市市场物业管理站、邱育强允许的情况下擅自开闸门占用第3卡店铺堆放物品，并进行了批荡、铺设水泥地板等装修，该行为具有违法性，妨碍了阳春市市场物业管理站的占有、使用、收益和处分的权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”和第二百四十五条第一款“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物，对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨碍或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”的规定，陈显荣应停止侵占阳春市市场物业管理站第3卡店铺的行为并交还给阳春市市场物业管理站。阳春市市场物业管理站请求陈显荣排除妨碍，搬出占用的第3卡店铺并交还阳春市市场物业管理站，有事实和法律依据，予以支持。陈显荣占用该第3卡店铺后，造成阳春市市场物业管理站无法按合同约定交付店铺给邱育强经营，造成了阳春市市场物业管理站自合同签订后每月1800元／月的租金损失。因此，陈显荣应对阳春市市场物业管理站的租金收入损失予以赔偿。阳春市市场物业管理站请求陈显荣按1800元／月赔偿自2014年8月1日起至交还店铺给阳春市市场物业管理站日止的损失，依法予以支持。陈显荣擅自进行店铺装修，用去建筑材料款、人工费共2700元，其应对其装修物进行拆除，恢复原状交还店铺给阳春市市场物业管理站。鉴于陈显荣进行的装修属于固定装修物，可不予拆除，归阳春市市场物业管理站所有。阳春市市场物业管理站为该装修物的受益人，同时阳春市市场物业管理站认可陈显荣的装修材料、人工费共2700元，明示可补偿装修物费用2700元给陈显荣，予以采纳。阳春市市场物业管理站应补偿装修物价值2700元给陈显荣，补偿后该第3卡店铺的装修物归阳春市市场物业管理站所有。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第二百四十五条第一款的规定，作出判决：一、陈显荣于本判决发生法律效力之日起三日内自行搬出堆放在位于双滘镇市场超市侧第3卡店铺的物品并交还该第3卡店铺给阳春市市场物业管理站；二、陈显荣于本判决发生法律效力之日起三日内按每月1800元计算赔偿自2014年8月1日起至交还位于双滘镇市场超市侧的第3卡店铺之日止的租金损失给阳春市市场物业管理站；三、阳春市市场物业管理站于本判决发生法律效力之日起三日内补偿装修材料、人工款共2700元给陈显荣，第3卡店铺的装修物归阳春市市场物业管理站所有、使用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费50元，由陈显荣负担。上诉人陈显荣不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人在2003年已开始租用被上诉人位于阳春市双滘镇市场的第3卡店铺，且用途是开粥店大排档，不仅仅是堆放物品。被上诉人对上诉人长期租用第3卡店铺的情况一清二楚，在其对店铺进行危房改造时，承诺改造后一定会继续将第3卡店铺租给上诉人。基于这种情况，上诉人才交出第3卡店铺的锁匙让被上诉人搞房屋改造。被上诉人是否与邱育强签订租赁合同或何时与邱育强签订租赁合同，上诉人一无所知，被上诉人也从来没有告知上诉人。被上诉人背着上诉人擅自与他人签订租赁合同，缺乏理据。如果上诉人租赁经营的第3卡店铺由被上诉人收回统一经营或统一安排使用，而不是收回后租给他人，上诉人无话可说，但现在被上诉人单单针对上诉人无理剥夺租赁权，既不公平、合理，更不合法。二、原审认定上诉人占用第3卡店铺后，被上诉人无法依合同约定交付店铺给邱育强经营使用，导致被上诉人每月损失租金收入1800元。这一认定没有事实依据，不能成立。据上诉人及上诉人的代理律师到阳春市双滘镇市场找到邱育强本人了解，真实情况如下：邱育强如今租用的是第1卡和第2卡铺位，暂时用来做仓库，租金随时可交，但被上诉人从来不向邱育强收取，所以不存在邱育强无店铺经营使用和被上诉人遭受租金损失的问题。邱育强也表示第3卡店铺是属于陈显荣的，他不可能租用第3卡店铺。其实市场侧有7卡店铺，每卡店铺都由原来的承租者继续经营，单单要陈显荣搬离第3卡店铺不公平。三、被上诉人剥夺上诉人的优先租赁权，擅自与邱育强签订租赁合同，该合同没有法律约束力。如果第3卡店铺的租金为每月900元，上诉人完全可以支付900元租金给被上诉人，事实上被上诉人没有遭受1800元／月的租金损失，邱育强正在租用被上诉人的第1卡和第2卡店铺，不存在不交租金的问题。四、本案实为租赁合同纠纷，一审定性为排除妨害纠纷，明显定性错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十条、第二百三十六条的规定，保护和支持上诉人的优先租赁权。原审判决适用《中华人民共和国物权法》的规定，属适用法律错误。请求二审撤销原判，发回重审或查清事实后驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人阳春市市场物业管理站答辩称：一、本案涉讼商铺的权属归被上诉人，这是不争的事实。任何人未经被上诉人同意均不得强行占有、管理和使用该商铺，否则属侵权行为，对造成被上诉人的损失，必须依法承担相应的赔偿责任。二、被上诉人从未与上诉人签订过任何租赁合同，这也是不争的事实。上诉人称其曾与被上诉人就涉案商铺签订过租赁合同，没有事实依据。三、因上诉人的强占行为导致被上诉人自2014年8月1日起每月损失租金1800元，是铁的事实。根据《中华人民共和国侵权责任法》和《中华人民共和国物权法》等法律、法规之规定，上诉人对被上诉人的上述损失理应承担赔偿责任。综上所述，原审判决认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。本院查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。本院认为：本案是排除妨害纠纷，争议的焦点是：一、上诉人对本案涉讼的商铺是否仍拥有承租权，上诉人应否排除妨碍，返还商铺给被上诉人。二、上诉人的妨害行为是否造成被上诉人的经济损失，应否予以赔偿。对于争议焦点一，2009年5月1日前，上诉人租用被上诉人所有的双滘镇市场超市侧第3卡商铺，双方虽未签订书面的租赁合同，但形成了事实上的租赁关系。因双方未约定租赁期限，属不定期租赁。被上诉人与范特于2009年5月8日签订《双滘市场租赁合同》后，上诉人改为向范特租用该商铺，并向范特支付租金，上诉人重新与范特确立了事实上的租赁关系。范特与被上诉人签订的《双滘市场租赁合同》期满后，范特与上诉人的租赁关系亦自然终止，上诉人对涉讼的商铺不再享有承租权。被上诉人将涉讼的商铺改造后连同第2卡商铺一起租赁给邱育强，并没有侵犯上诉人的权益，上诉人擅自强占涉讼商铺进行装修，构成侵权，应排除妨碍，返还涉讼商铺给被上诉人。对于争议焦点二，上诉人擅自强占涉讼商铺进行装修，客观上造成被上诉人无法按《租赁合同》的约定交付商铺给邱育强使用，导致该《租赁合同》无法履行，由此造成的每月1800元租金损失，应由侵权人（即上诉人）进行赔偿。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”和第二百四十五条第一款“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物，对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨碍或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”的规定，上诉人应排除妨碍、返还涉讼商铺，并按每月1800元赔偿被上诉人的经济损失（自2014年8月1日起计至返还房屋时止）。综上所述，原审认定事实清楚，处理正确；上诉人上诉理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈显荣负担。本判决为终审判决。审　判　长　关 衡 勋审　判　员　司徒达国代理审判员　姜 玉 华二〇一五年四月七日书　记　员　冯 梅 瑰 百度搜索“”