（2015）三中民终字第02928号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-08-26
案件名称
金赞勇与达丽租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金赞勇,达丽
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第02928号上诉人（原审被告、反诉原告）金赞勇，男，1973年10月12日。委托代理人乔祥国，北京市首信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）达丽，女，1987年8月3日出生。委托代理人刘晖，北京市逢时律师事务所律师。上诉人金赞勇因与被上诉人达丽租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第22063号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2014年5月，达丽诉至原审法院称，2013年6月14日，达丽与金赞勇签订《合作协议》约定：金赞勇将北京市朝阳区×面积为900平方米的酒楼与达丽合作经营使用。达丽向金赞勇交纳了10万元作为合作保证金，合作期限为8年。《合作协议》签订后，由于经营上的原因，《合作协议》于2013年11月终止履行，达丽撤出酒楼，金赞勇随即将酒楼出租给他人。根据《合作协议》的约定，金赞勇应当退还保证金，但经达丽多次催要，金赞勇均未退还。现诉至法院，要求金赞勇返还保证金100000元，并承担本案诉讼费用。金赞勇答辩并反诉称，金赞勇与达丽、任晓全签订的《合作协议》，是名为合作实为租赁，金赞勇每月收取租金6万元，故双方的《合作协议》也变更为租赁合同。在《合作协议》中，乙方为达丽和任晓全，故达丽单方起诉，缺少任晓全这一必要共同诉讼人，法院应驳回达丽的起诉。在《合作协议》中约定，水电费等一切与经营有关的费用均应由达丽自行支付。金赞勇在2013年6月初将房屋交付给达丽使用，自2013年12月起，达丽未再支付租金。金赞勇于2014年3月底，自行收回房屋。在此期间，所产生的水电费4017元、物业费60253元、供暖费46051元均应由达丽承担。金赞勇已为达丽垫付了上述费用，达丽应向金赞勇支付上述费用。达丽单方违反约定，拖欠租金，已构成严重违约，该违约行为给金赞勇造成了严重的损失，该部分损失为租金12万元、水电费4017元、物业费60253元、供暖费46051元，以上共计230321元，扣除已付的保证金10万元，达丽应支付130321元，现反诉要求达丽支付130321元，并承担反诉费用。达丽针对反诉辩称，双方的合同于2013年11月25日终止，达丽不欠任何费用，物业费、供暖费不是达丽应承担的费用。达丽的租金已经交到了2014年1月8日，实际是多交租金了。综上，达丽不同意金赞勇的反诉请求。原审法院经审理认为，达丽、任晓全与金赞勇签订的《合作协议》实为租赁经营性质，是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。因达丽与任晓全签订协议，确定由达丽享有《合作协议》中的全部权利，故达丽作为本案原告，主体适格。关于达丽在经营期间是否欠费一节，根据双方《合作协议》的约定，双方合作期限自2013年7月9日起，现金赞勇的证据不足以证明双方曾变更了合作期限的起算时间，故达丽应自2013年7月9日起起算租金，现达丽向金赞勇交纳了截止到2014年1月8日的租金。双方在庭审中对于撤场时间存在争议，而双方未办理交接手续是造成争议存在的根本原因。虽然达丽对撤场时间负有举证责任，达丽的证据不足以证明其于2013年11月撤场，其应承担举证不能的法律后果。但鉴于金赞勇于2014年1月24日与案外人签订协议，另行将涉案房屋承包给案外人。根据一般的商业习惯，达丽撤出时间应早于金赞勇将房屋另行承包的时间，故法院以2014年1月24日作为达丽应付租金的截止时间，故达丽应向金赞勇交纳2014年1月9日至2014年1月24日的租金，即30968元，金赞勇超出部分的诉讼请求，法院不予支持。达丽应自行承担其经营期间的水电费，故金赞勇要求达丽承担水电费4017元的反诉请求，本院予以支持。因金赞勇提交的证据不足以证明达丽应承担物业费和供暖费，故本院对于金赞勇的该项反诉请求，不予支持。综上，达丽尚欠的费用为34985元，与保证金折抵后，金赞勇应返还达丽65015元。综上，原审法院于2014年11月判决：一、金赞勇于判决生效之日起十日内返还达丽保证金六万五千零一十五元；二、驳回达丽的其他诉讼请求；三、驳回金赞勇的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审判决后，金赞勇不服，上诉至本院称，原审遗漏案件当事人任晓全属程序不合法；达丽欠租数月，作为根本违约方，应对其撤场时间进行举证。我为避免损失扩大，与案外人签订合同，且该合同自2014年4月1日履行，原判以2014年1月24日我与案外人签订协议认定达丽应付租金的截止时间，无事实及法律依据，损害了我的合法权益；物业费、供暖费属于与经营有关的费用，应由达丽承担，原判对此处理错误，故请求撤销原判，依法改判，或将本案发回重审。达丽同意原判。经审理查明：2013年6月14日，金赞勇作为甲方与乙方达丽、任晓全签订《合作协议》，约定：甲方同意将北京市朝阳区百子湾西里金都杭城金都心语一楼的鸿运品尚味面积为900平方米的酒楼与乙方合作经营使用，合作期限从2013年7月9日至2021年7月8日，合作期限为8年，合作期满双方未有异议的本合作协议自动延期8年。甲方不参与乙方的日常经营，仅提供上述酒楼的使用权。甲方每月从乙方的营业额的实际收入中提取相应的百分比作为甲方的合作收益。具体方案为在2013年10月份前提取每月实际收入的10%（包括10月份），在10月份后提取每月实际收入的13%。在每月1-3日由乙方向甲方支付上述合作收益费用，不得拖欠。乙方向甲方交纳10万元作为合作保证金，以保证协议的正常履行。在本协议到期终止后1个星期内，甲方将退还乙方交纳的10万元保证金。在合作期间，水费、电费等一切与经营有关的费用均由乙方自行支付。因乙方原因导致协议终止，店内所有添加物品不退还乙方和不给予乙方任何补偿，只退还乙方保证金。2013年6月22日，达丽（甲方）与任晓全（乙方）签订协议，约定：甲乙双方在《合作协议》中向金赞勇承担的所有义务由甲方单独向金赞勇承担，乙方不承担相关义务。甲方享有双方在《合作协议》中的全部权利，乙方承诺不干涉、不过问甲方享有上述权利。甲方承诺在上述《合作协议》有效期内，第一年即2013年12月1日向乙方支付10万元，以后每一年度的12月1日向乙方支付5万元，甲方在具体经营管理上述酒楼过程中赢利亏损均与乙方无关。甲方承诺若酒店生意较好，可以适当给以乙方奖励。庭审中，达丽提交2013年6月4日的收据，证明其交纳了10万元保证金，金赞勇认可收到了10万元保证金。双方确认在实际履行中，《合作协议》实为租赁性质，达丽每月向金赞勇交纳6万元租金即可。在履行过程中，达丽向金赞勇交纳了36万元租金。另查一，达丽认可在其经营期间发生水电费4017元。另查二，金赞勇提交天地前线餐饮管理（北京）有限公司（以下简称天地前线公司）出具的收据，证明其向天地前线公司交纳了物业费60253元、供暖费46051元和水电费4017元。另查三，因达丽经营不善，金赞勇已收回涉案房屋。双方在达丽进驻房屋经营和撤出停止经营时，均未进行相关交接手续。达丽称其是2013年6月底进驻，2013年11月25日撤场；金赞勇称达丽是2013年6月7日左右进驻，2014年3月25日由金赞勇自行收回房屋。金赞勇称应自2013年6月初开始计算租金。另查四，金赞勇提交了其与案外人王汝光于2014年1月24日签订的承包经营协议，证明其将涉案房屋租赁给王汝光，租赁期限为2014年4月1日至2024年3月31日。原审中，金赞勇明确其反诉的12万元租金系2013年12月及2014年1月的租金。上述事实，有合作协议、保证金收据、证明、租金支付凭证、承包经营协议、天地前线公司的收据以及双方当事人当庭陈述等在案证明。本院认为，达丽、任晓全与金赞勇签订的《合作协议》实为租赁经营性质，是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。根据双方所签《合作协议》的约定，双方协议终止后，金赞勇理应退还保证金。但保证金具有履约保证的性质，故达丽在经营期间尚欠费用应从中扣除。双方《合作协议》明确合作期限自2013年7月9日起，虽然金赞勇向承租方交付承租标的的时间可能早于该日，但合同未对履行期限进行变更，故而承租方应从7月9日起计付租金，现金赞勇称承租方应在6月起付租金的说法缺乏合同依据，本院不予采信。现达丽已交纳了截止到2014年1月8日的租金。双方对于承租方撤场时间存在争议，达丽应对此负有举证责任，如无证据证明，则应承担举证不能的法律后果。但鉴于金赞勇于2014年1月24日与案外人签订协议，将涉案房屋另行包予案外人。根据一般的商业习惯，可以认定其对涉案房屋已另行行使处分权，故原判以2014年1月24日作为达丽应付租金的截止时间，并据此认定承租方另应付此前尚欠租金30968元并无不妥。经营期间发生的水电费4017元作为与经营有关的费用，承租方理应承担。至于承租方经营期间自然发生的物业费和供暖费，并非因经营行为发生，故而不应认定为与经营有关的费用，金赞勇要求承租方负担缺乏合同依据，对该上诉请求，本院不予支持。至于达丽的主体资格问题，达丽与任晓全通过签订协议，确定由达丽承继了《合作协议》中的全部权利、义务，本院考虑到本案的处理结果，达丽作为权利人，作为本案原告主体适格。当然，如双方再发生争议，涉及承租方履行义务，在出租方对达丽与任晓全所签协议未予同意的情况下，本院认为任晓全应作为主体进入诉讼。综上，原判认定事实清楚，处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2300元，由达丽负担875元（已交纳），由金赞勇负担1425元（于收到本判决之日起七日内直接支付给达丽）；反诉案件受理费1453元，由金赞勇负担1116元（已交纳），由达丽负担337元（于收到本判决之日起七日内直接支付给金赞勇）。二审案件受理费2906.42元，由金赞勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王成代理审判员 夏莉代理审判员 陈茜二〇一五年四月七日书 记 员 李惠 更多数据：搜索“”来源：