（2015）苏中民终字第01118号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-12-21
案件名称
苏州优尼科物业管理有限公司与陈磊、陆形平物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏州优尼科物业管理有限公司,陈磊,陆形平
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第01118号上诉人（原审原告）苏州优尼科物业管理有限公司被上诉人（原审被告）陈磊。被上诉人（原审被告）陆形平。上诉人苏州优尼科物业管理有限公司（以下简称优尼科公司）因与被上诉人陈磊、陆形平物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第02406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：陈磊、陆形平系苏州工业园区东湖大郡春之韵花园129幢102室业主，该房屋属于小高层一楼住宅，建筑面积为133.98平方米。2013年12月23日，苏州工业园区东湖大郡春之韵花园业主委员会（甲方）与优尼科公司（乙方）签订苏州市物业管理委托合同，约定甲方将苏州工业园区东湖大郡春之韵花园小区委托乙方实行物业服务，委托期限为2014年1月1日至2014年12月31日。物业服务费收费标准为高层、小高层住宅1.96元／月·平方米，多层住宅1.63元／月·平方米。业主或物业使用人应按每季度尾月（3月、6月、9月、12月）的15日前向乙方交纳当季的物业服务费；业主逾期交纳物业费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收滞纳金。根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题，由此产生的一切费用（包括律师费、诉讼费、调查取证费等）由败诉方承担。诉讼中，陈磊、陆形平于2014年11月12日支付了2014年1月1日至6月30日期间物业费1310元。另查明，2014年9月23日，优尼科公司（甲方）与上海市建纬（苏州）律师事务所（乙方）签订法律服务合同，约定甲方因与陈磊、陆形平物业服务合同纠纷一案委托乙方为其代理诉讼，乙方指派刘文修、朱骏超为甲方提供代理服务。甲方于合同签订之日起三日内向乙方支付人民币2500元作为法律服务费。2014年10月31日，上海市建纬（苏州）律师事务所出具发票收取优尼科公司律师代理费2500元。以上事实，由优尼科公司提交的苏州工业园区房地产登记簿、苏州市物业管理委托合同、法律服务合同、发票，陈磊、陆形平提交的收据等证据及当事人庭审中的陈述予以证实，法院予以认定。优尼科公司的一审诉讼请求为：1、陈磊、陆形平支付物业费1965.51元；2、陈磊、陆形平支付滞纳金96.3元，从2014年3月16日起至实际支付之日；3、陈磊、陆形平承担律师代理费2500元；4、陈磊、陆形平承担本案诉讼费用。原审法院认为：优尼科公司与苏州工业园区东湖大郡春之韵花园业主委员会签订的物业服务合同合法有效，该合同对小区业主具有约束力，双方均应按协议约定履行相应义务。优尼科公司提供了物业服务，陈磊、陆形平作为业主理应缴纳相应的物业服务费。优尼科公司主张陈磊、陆形平按照多层住宅收费标准支付自2014年1月1日至9月30日期间的物业费，陈磊、陆形平并于诉讼中自行补交了部分物业费用，另应支付自2014年7月1日至9月30日期间的相应费用，法院按照优尼科公司主张收费标准1.63元／月·平方米核算陈磊、陆形平另应补交物业费655.16元。陈磊、陆形平虽提交照片一组、短信截屏及证人袁某的证言欲证明优尼科公司管理不到位、休闲活动场所减少、收费涨幅偏高等问题，但优尼科公司认为证人亦为欠缴户而对陈磊、陆形平的主张不予认可。法院认为，物业服务合同属于公共服务合同，因此在评判服务质量是否符合合同约定时应根据一般社会公众的评判标准并参考多数业主的意见来进行，陈磊、陆形平可通过其他合法途径进行主张，且关于收费标准系业委会与优尼科公司协议确定，对陈磊、陆形平均具约束力，陈磊、陆形平亦不应据此拒交物业费。对于优尼科公司主张的滞纳金及律师费，滞纳金应予以支持，但双方于协议中约定的每日万分之五的滞纳金标准过高，法院参照同期银行贷款利率1.3倍作为滞纳金的支付标准，陈磊、陆形平向优尼科公司支付滞纳金55元；对于律师代理费，陈磊、陆形平仅拖欠一定数额的物业费用，优尼科公司支付超出债权数额的费用聘请律师参加诉讼，且律师费并非因陈磊、陆形平违约而造成的必然直接损失，故不予支持。陈磊、陆形平经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、陈磊、陆形平于判决生效之日起十日内支付优尼科公司物业服务费655.16元、滞纳金55元，合计710.16元。二、驳回优尼科公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由陈磊、陆形平负担。优尼科公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：优尼科公司因陈磊、陆形平违约所遭受的损失包括为追究违约行为而支出的律师代理费，该费用属于陈磊、陆形平在签订合同时所明确预见的损失，金额是《江苏省律师收费标准》规定的最低收费标准，应予支持。请求二审法院撤销原判，改判支持优尼科公司的一审全部诉讼请求。二审经审理查明的事实与原审一致。二审中，优尼科公司代理人朱骏超陈述其是优尼科公司的非讼业务法律顾问。本院认为：苏州工业园区东湖大郡春之韵花园业主委员会与优尼科公司签订的物业管理委托合同合法有效。陈磊、陆形平作为该小区业主，接受了优尼科公司提供的物业服务，应当支付相应的物业费。一审中陈磊、陆形平支付了1310元，尚欠655.16元事实清楚，应当承担相应的违约责任。优尼科公司上诉主张律师代理费2500元，虽然在物业管理委托合同中约定了律师费用由败诉方承担，但优尼科公司向一审法院起诉主张的物业费仅为1965.51元，而其委托自己的法律顾问作为代理人参与诉讼并支出了2500元律师费，属于明显不合理也无必要的费用，陈磊、陆形平已经为自己的违约行为承担了违约责任支付了滞纳金，因此原审判决驳回优尼科公司关于律师费的诉讼请求并无不当。优尼科公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人苏州优尼科物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 叶 刚代理审判员 王君英二〇一五年四月七日书 记 员 田思诗 微信公众号“”