（2015）渝五中法民终字第00985号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-05-12
案件名称
刘娟与重庆晋愉地产（集团）股份有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘娟,重庆晋愉地产（集团）股份有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第00985号上诉人（原审原告）刘娟。委托代理人封洪礼，重庆渡众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆晋愉地产（集团）股份有限公司，地址重庆市九龙坡区杨家坪西郊路2号。法定代表人柯敬陶，职务董事长。委托代理人秦建英，重庆中力律师事务所律师。上诉人刘娟与被上诉人重庆晋愉地产（集团）股份有限公司（以下简称：晋愉公司）房屋买卖合同纠纷一案，刘娟不服重庆市九龙坡区人民法院（2014）九法民初字第06649号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2007年11月9日，案外人廖昌尧、彭瑶（合同乙方）与晋愉公司（合同甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，案外人廖昌尧、彭瑶购买晋愉公司开发的位于重庆市九龙坡区西彭镇“晋愉锦都”2幢17-4房屋一套，套内面积98.61平方米，建筑面积115.47平方米，总价款为240813元，按揭付款，刘娟首付72813元，余下房款168000元由银行提供20年按揭，合同约定2008年3月31日交房。该合同第一条约定，商品房项目定名为“晋愉锦都”，建设工程规划许可证号为：渝规建证（2007）九字第0369号，施工许可证号为：510202200705210101；第九条约定，甲方（即本案晋愉公司）逾期交房的违约责任，除本合同第六条规定的特殊情况外（是指遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知乙方的），甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，按下列方式处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日（含此日），自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（含此日）后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1％向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于上款中的比率）的违约金。合同第十四条约定，甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。甲方承诺与该商品房直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、于2008年3月31日前通水；2、于2008年3月31日前通电；3、于2008年3月31日前通气；4、上述三项乙方在使用前应符合相关部门的要求。如果在规定日期内未达到使用条件的，双方同意按以下方式处理：按本合同第九条逾期交房的违约责任处理。合同第十七条附则约定，甲方不得擅自改变本项目按照规划批准建设的共同建筑和共有设施的用途，如甲方随意改变公共建筑和共有设施用途，应按照国家有关规定承担法律责任。此后，案外人廖昌尧、彭瑶（合同甲方）与刘娟（合同乙方）签订《重庆市房屋买卖合同》，案外人廖昌尧、彭瑶将向晋愉公司购买的重庆市九龙坡区西彭镇银燕路6号2幢17-4号房屋出售给刘娟，成交金额254210元，该成交价格包含该房屋设施设备、装饰装修、相关物品等；付款方式为一次性付款；案外人廖昌尧、彭瑶（合同甲方）保证已如实介绍房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况，刘娟（合同乙方）已对上述房地产作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋；此外，双方对各自的其他权利、义务进行了约定。该合同并未签署时间，刘娟自认合同签订时间系2012年1月；2012年2月21日，刘娟取得九龙坡区西彭镇银燕路6号2幢17-4号房屋的房地产权证。另查明，晋愉公司开发的“晋愉锦都”小区分一、二期工程，一期建设工程规划许可证号为：渝规建证（2007）九字第0369号，建筑工程施工许可证号为：510202200705210101。一期分1号楼（共22层）、2号楼（共22层）、3号楼（1层）、地下车库100个，地上车位87个。晋愉公司并未按照规划许可证修建地下车库。晋愉公司认可未修建地下车库，且承认其行为并未得到有关部门的变更施工及变更规划许可，也认可地上停车位的修建没有达到规划要求。因小区业主向九龙坡区信访办信访“西彭晋愉锦都业主反映规划中开发商修停车场一事”，九龙坡区信访办致函重庆市规划局九龙坡区分局，重庆市规划局九龙坡区分局于2011年5月31日向九龙坡区信访办回复“关于晋愉锦都项目业主信访事宜及处理建议”，回复内容如下：“晋愉锦都项目位于西彭，项目业主为重庆晋愉地产（集团）股份有限公司，用地面积10015平方米，建筑规模33237.62平方米，包括两栋高层，一栋一层及地下车库。该项目于2007年5月核发建设工程规划许可证，我局在验收协办过程中，发现地下车库未实施，于2008年4月回复建委，不予办理规划验收，待地下车库实施完毕后再办理。2008年7月建设单位作出书面承诺，保证立即实施地下车库，并在9个月后向我局申请地下车库规划验收，否则，规划部门暂停办理公司所有建设项目审批。我分局考虑到稳定问题，并且建设单位也做出了书面承诺，于2008年8月6日只办理了1、2号楼的渝规建验（2008）九字第0048号规划验收合格证，2010年6月，建设单位向我分局提出申请对晋愉锦都二期工程进行规划验收，经现场勘测，发现地面停车位的个数与规划审批的个数不符，小区的围墙局部超出了建筑红线，并且，2008年7月承诺建成的地下车库至今未动工建设，因此，我分局为了督促建设单位尽快实施地下车库，所以暂时停止办理了晋愉锦都二期工程的规划验收手续。2010年9月2日，建设单位向我分局提交《关于晋愉锦都一期车库方案调整审查的申请》，提出准备实施地下车库。因为塔楼已建，在车库停车位总数不变的情况下对地下车库范围进行调整，我局于9月8日合法调整方案预审同意意见，并于9月11日协办消防，消防意见为不予受理。根据相关规定，我局于9月17日至19日登报对公示进行了公告，并于9月20日至26日在项目现场，分局、网站上进行了公示。公示期间，收到业主（152户业主，该项目共264户）集体签名反对意见，反对在1、2号高层之间开挖地下车库（公示完毕后在公示意见收集期内，未收到业主书面申请提出听证）。2010年10月4日，由西彭镇政府主持，建设单位、业主、分局参加了该调整项目的协调会，但是业主与建设单位没有达成一致意见。之后分局又分别和业主及建设单位进行了会议协调，仍无法协调。经分局研究，因为业主联名提出反对车库调整，且业主与建设单位意见无法协调一致，决定不同意车库调整，维持原方案”。2013年9月24日，重庆市规划局九龙坡区分局《重庆市规划局九龙坡区分局关于要求区规划分局撤销晋愉锦都一期业主放弃车库报告问题的回复》渝规九信（2013）0003号，向牟刚、蒲伟等晋愉锦都小区业主回复：“1、我局于2007年5月11日核发了晋愉锦都项目《建设工程规划许可证》（渝规建证（2007）九字第0369号），许可内容包括1、2、3号楼和地下车库；2、建设单位未按《建设工程规划许可证》及其附图附件的要求实施地下车库，属于违法建设行为，我局已对建设单位实施地下车库的违法建设行为进行了处罚，目前，晋愉锦都3号楼未予规划核实；3、我局曾对业主放弃修建地下车库事宜进行了公示，但未同意建设单位取消地下车库。”庭审中，刘娟对诉讼请求进行明确，其主张的25000元中，酌情主张违约金3500元，酌情主张损失21500元。刘娟在一审中诉称，位于重庆市九龙坡区西彭镇的“晋愉锦都”楼盘系晋愉公司开发销售。按照工程项目的建设工程规划设计，即渝规建证（2007）九字第0369号建设工程规划许可证的记载，小区配套设施有车库187个，刘娟购买了位于重庆市九龙坡区西彭镇银燕路6号2幢17-4号房屋一套，房屋套内面积98.68平方米，建筑面积115.55平方米，总价款人民币254210元。可是晋愉公司在修建该项目时，违反合同约定，擅自改变规划设计，未按照小区规划建造地下车库。小区业主入住后，因停车位不足，业主之间多次发生停车纠纷，严重影响小区的居住环境。为此，刘娟与小区其他业主一起多次与晋愉公司协商，要求晋愉公司修建车库、承担违约责任，并赔偿刘娟因为没有修建小区车库的经济损失，而且多次到政府职能部门信访，要求政府组织协调解决此事，一直无果。晋愉公司的行为侵害了刘娟的合法权益，故刘娟起诉至法院，请求：1、判决晋愉公司支付违约金和赔偿损失共计2.5万元；2、诉讼费用由晋愉公司承担。晋愉公司在一审中辩称，刘娟、晋愉公司之间没有合同关系，不是合同相对方。刘娟在购买房屋的时候已经明确知道房屋的现状，在刘娟支付的购房款中本身就不包含车库的价值，所以刘娟起诉违约和损失没有事实和法律依据，请驳回刘娟的请求。一审法院认为：合同只能对合同当事人产生拘束力。第一，合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求，即主体相对；第二，除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务，即内容相对；第三，债务人只能向债权人承担违约责任，即责任相对。本案中，与刘娟建立房屋买卖合同关系的当事人系案外人廖昌尧、彭瑶，与晋愉公司建立商品房买卖合同关系的当事人系案外人廖昌尧、彭瑶，刘娟与晋愉公司之间并未建立直接的房屋买卖合同关系。故晋愉公司与案外人廖昌尧、彭瑶之间合同的约定并不能及于刘娟，更不等同于刘娟与晋愉公司之间的约定。违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。本案中，刘娟与晋愉公司之间并未建立房屋买卖合同关系，即刘娟、晋愉公司之间并无任何约定，亦无任何法律直接规定，故刘娟向晋愉公司主张未修建地下车库及地上车位违约金的请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于晋愉公司是否应当向刘娟赔偿损失的争议焦点。第一，与本案刘娟建立房屋买卖合同关系的是案外人廖昌尧、彭瑶，并非本案晋愉公司，晋愉公司虽然与案外人在合同中约定了按照规划许可进行施工，但并未向本案刘娟作出任何约定或承诺。第二，刘娟未举证证明晋愉公司向案外人廖昌尧、彭瑶交付本案所涉房屋存在逾期情形，一审法院认定晋愉公司向案外人廖昌尧、彭瑶交付本案所涉房屋的时间为合同约定时间即2008年3月31日，刘娟自认与案外人廖昌尧、彭瑶签订房屋买卖合同的时间系2012年1月，刘娟购买房屋时已经系现房，对房屋状况、配套设施以及是否修建地下车库和地上车位应当有了清楚的认识。因此，对于刘娟请求晋愉公司因未修建地下车库及地上车位赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决如下：驳回刘娟的全部诉讼请求。本案受理费200元，由刘娟负担。一审宣判后，刘娟不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判支持上诉人的诉讼请求。理由是案外人廖昌尧、彭瑶转让房屋的行为并不能免除晋愉公司未按照规划设计修建车库应承担的法律责任。晋愉公司未按照规划设计修建车库降低了整个小区楼盘的品质，损害了业主的利益。一审法院的判决违反了公平原则，因为小区其他直接从晋愉公司购买房屋的业主都得到了赔偿。晋愉公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回刘娟的上诉请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，合同只能对合同相对方产生拘束力。合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求；除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担合同约定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务；债务人只能向债权人承担违约责任。本案中，上诉人刘娟基于房屋买卖合同起诉要求晋愉公司承担违约金和赔偿损失，但与上诉人刘娟建立房屋买卖合同关系的相对方系案外人廖昌尧、彭瑶；与晋愉公司建立商品房买卖合同关系的相对方系案外人廖昌尧、彭瑶；晋愉公司并不是刘娟房屋买卖合同的相对方，刘娟与晋愉公司之间没有房屋买卖合同关系。故上诉人刘娟基于房屋买卖合同关系起诉晋愉公司，要求其支付违约金和赔偿损失并无合同依据和法律依据。上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人刘娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓方彬代理审判员 何 流代理审判员 刘恋砚二〇一五年四月七日书 记 员 刘琳妍 来自