（2015）济民终字第340号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-09-09
案件名称
李廷敏、孙茂菊与孔德艳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李廷敏,孙茂菊,孔德艳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民终字第340号上诉人（原审原告）李廷敏，无业。委托代理人张皓，山东亚联律师事务所律师。上诉人（原审原告）孙茂菊，无业。委托代理人张皓，山东亚联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）孔德艳，无业。委托代理人孟飚，山东圣城律师事务所律师。李廷敏、孙茂菊诉孔德艳房屋买卖合同纠纷一案，前由泗水县人民法院作出（2013）泗民初字第1472号民事判决，李廷敏、孙茂菊不服，向本院提起上诉。本院作出（2014）济民终字第774号民事裁定，将该案发回泗水县人民法院重审。泗水县人民法院对该案进行重审后，作出（2014）泗民重字第14号民事判决，李廷敏、孙茂菊仍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李廷敏、孙茂菊的委托代理人张皓、被上诉人孔德艳的委托代理人孟飚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重审判决认定，二原告系夫妻关系。2012年12月17日，原被告签订买卖合同。合同约定，原告将2000年建成使用其位于泗水县康源药业（原泗水县医药公司）家属院的2号楼东单元1楼西户，面积为90平方米的房屋卖给被告孔德艳，协议价为80,000元，原告于2013年3月16日将该楼房交付给被告。张学柱作为担保人在买卖合同上签字。合同签订后，被告孔德艳将购房款80,000元交付给原告李廷敏，原告李廷敏于2012年12月17日给被告孔德艳出具了收到房款80,000元的收条，并且原告李廷敏将该房屋的房屋所有权证（编号为00012170）交付给了被告孔德艳，当时房产证登记在原告李廷敏之父李庆环名下，因李庆环于2004年11月30日死亡，该房屋由原告李廷敏继承所得，于2013年6月5日，该房屋变更登记到原告李廷敏名下。原告李廷敏、孙茂菊于2014年8月1日申请对本案所争议的借款协议与房屋买卖合同的落款时间进行鉴定，以确认以上落款时间为同一时间段。于2014年11月4日以因无法鉴定为由，自愿撤回鉴定申请。原被告为证明各自主张，分别进行举证：一、原告举证1、借据、借款协议各一份，由两原告签字，由张学柱作担保，证明原被告之间真实的借贷法律关系。被告质证认为，对该组证据的真实性有异议，因为该借款协议及借据是原告单方制作，特别是借款协议，应有被告签字，但该组证据均没有被告签字，因此该组证据记录的时间及内容被告不予认可，不能排除原告为进行本案诉讼而单方制作。该组证据不能证明原告的主张。原告举证2、买卖合同一份，该合同落款时间为2012年12月17日实际签字时间是2012年12月18日。因此表面看出是买卖合同，实质双方存在借贷关系，该买卖合同非两原告真实意思表示。被告质证认为，对该证据的真实性没有异议，从合同内容看，与原告主张的借款关系没有任何关联，借据借款协议不具有真实性。原告举证3、房地产估价报告书，由原告委托泗水诚正房地产评估有限公司于2014年7月份对涉案房屋在合同签订时的价格进行评估，估价时间是2012年12月20日，估价的市场总价值是185,000元，该份证据与原一审提交的不一致（注：原一审是原告提交其委托泗水诚正房地产评估有限公司在2013年3月29日对该房屋进行评估，评估时点在2013年9月27日，评估结果：估价对象于估价时点可以实现的市场总价值为200,000元，抵押价值200,000元）。该份证据证实了房屋在合同签订时的市场价值，与合同的约定价格悬殊特别巨大，证实买卖合同非当事人的真实意思，同时该价格也显失公平。被告质证认为，对该证据的真实性有异议，该证据是原告单方委托，不具有法律效力，并且认定合同是否显失公平，不能仅依据合同约定的房屋价格与当时的市场价格是否存在差价这一标准，还应考虑其他因素，因此该证据不能证明原告的主张。二、被告举证1，1-1原、被告签订的买卖合同一份；1-2泗水县房产管理所出具的查询证明，该组证据证明原告对涉案房屋享有所有权，与被告签订的买卖合同真实合法有效。原告质证认为，对证据1-1有异议，该买卖合同是基于原被告双方存在借贷关系由被告提交书面合同，原告所签字，双方未经过充分协商，目的是用来保障被告债权的实现，并非真实意图将房屋卖给被告。对证据1-2无异议。被告举证2,2-1原告李廷敏出具的收条一份，2-2张学柱出具的证明一份，证明被告按照合同约定已向原告交付房款80,000元，已完全履行合同。原告质证认为，对被告举证2-1收条上的落款时间同买卖合同的落款时间，要求一并进行鉴定，对被告举证2-2证明的真实性有异议，不仅仅是从形式上有异议，证人应当出庭作证，包括是否是张学柱签字有异议外，该证明有一点无异议的是张学柱是在买卖合同和借款合同上均是担保人，也证实了原告所说的原告与被告并不认识，借款合同是真，买卖合同是假。重审法院认为，根据原告的诉称和被告的答辩及庭审调查，本案争议的焦点：一是原、被告签订的房屋买卖合同的效力；二是房屋买卖合同在订立时是否显失公平；该买卖合同应否撤销。针对第一个争议焦点，原被告签订的房屋买卖合同是当事人平等协商基础上签订的，系双方真实意思的表示，且不存在合同无效的其他情形，被告孔德艳已履行合同约定的付款义务，原告亦将房产手续交付给被告，该合同为有效合同。针对第二个争议焦点，原告虽然提供了房地产估价报告，证明原告出售给被告的房屋估价结果为估价时点（2012年12月20日）可能实现的市场总价值与当时的交易价格有一定差距，但原、被告在签订买卖合同时，原告应当预见到出售给被告的该房屋的价值与市场价有一定差距，但仍然以该合同价格出售，且原告也没有证据证明在订立合同时被告利用优势或利用对方没有经验造成显失公平，原被告订立买卖合同时被告的行为不构成显失公平的要件，该买卖合同不应予以撤销。综上，原被告签订的房屋《买卖合同》为有效合同，无证据证明订立合同时被告利用优势或利用对方没有经验致使显失公平。原告要求撤销该合同主张，应不予采纳，其诉讼请求应予驳回。故根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十二条之规定，判决：驳回原告李廷敏、孙茂菊的诉讼请求。诉讼费400元由原告李廷敏、孙茂菊承担。李廷敏、孙茂菊不服重审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判撤销涉案房屋买卖合同。其理由主要为：一审无视上诉人向被上诉人借款8万元的事实，涉案房屋买卖合同实际是为借款进行的抵押，双方之间的真实关系是借贷而非房屋买卖，被上诉人并未向上诉人支付购房款，且被上诉人持有的房屋证件也非诉争房屋的有效证件。二、一审适用法律错误，房屋买卖合同并非经双方协商一致，被上诉人利用了上诉人急需用款的困难境地，将上诉人在签合同时价值185,000元的房屋在合同上约定价格为8万元，该合同显然不是双方真实意思表示，属于可撤销合同。被上诉人孔德艳辩称，重审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案真实的法律关系为房屋买卖关系，并非上诉人主张的民间借贷关系，且房屋买卖是双方真实意思表示，不存在法律规定的显失公平的情形。另外，上诉人未在法定期限内提起上诉，其于2014年11月11日签收一审判决，但其交纳上诉费的时间为2014年12月1日，该时间即应为上诉时间，已超过了法定15日的上诉期，人民法院不应受理。二审经审理查明，经上诉人李廷敏委托，泗水城正房地产评估有限公司于2014年7月15日出具了房地产评估报告书一份，载明在2012年12月20日涉案诉争房屋可能实现的市场总价值为185,000元。上述事实，有泗水城正房地产评估有限公司出具的房地产评估报告书为证，足以证实。二审查明的其他事实与重审基本一致。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：涉案房屋买卖合同是否应予撤销。2012年12月17日，双方当事人签订买卖合同，约定将涉案诉争房屋以8万元的价格由二上诉人出售给被上诉人孔德艳，现上诉人与被上诉人对该份买卖合同是否系双方真实意思表示存在争议。重审过程中，经上诉人李廷敏委托，泗水城正房地产评估有限公司出具了房地产评估报告书一份，载明在2012年12月20日涉案诉争房屋可能实现的市场总价值为185,000元。被上诉人孔德艳主张上诉人提供的上述评估结论系单方委托，不应采信，但依据法律规定，经一方当事人单方委托得出的鉴定结论并不必然导致其不被采信，在被上诉人孔德艳无证据证实上述评估结论存在法律规定的违法情形的情况下，本院对于上诉人提供的上述评估结论应予采信。因此，无论双方当事人签订的房屋买卖合同是否成立生效，因该房屋在出售时间段的价值应为185,000元，但双方实际约定的成交价格仅为8万元，从该客观结果来看，双方约定的房屋买卖价格远低于该房屋应有的市场价值，故双方当事人买卖涉案诉争房屋的合同约定属于法律规定的显失公平的情形，现二上诉人在法定撤销权期限内申请撤销其与被上诉人签订的上述房屋买卖合同，依法应予支持。另外，被上诉人孔德艳以二上诉人交纳上诉费的日期距签收一审判决书的日期间隔已超过15日为由，主张二上诉人的上诉超过法定期限，但当事人交纳上诉费的时间与上诉时间并非同一法律概念，故本院对于被上诉人的该项主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销泗水县人民法院（2014）泗民重字第14号民事判决；二、撤销上诉人李廷敏、孙茂菊与被上诉人孔德艳于2012年12月17日签订的关于位于泗水县康源药业家属院2号楼东单元1楼西户房屋的买卖合同。一审案件受理费400元，由被上诉人孔德艳负担；二审案件受理费400元，由被上诉人孔德艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 周英杰审 判 员 扈 琳代理审判员 吕玉宝二〇一五年四月七日书 记 员 刘纯子 关注公众号“”