（2014）闸民三（民）初字第1107号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-05-26
案件名称
朱煦与东北明园公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闸北区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2014）闸民三（民）初字第1107号原告朱煦，男，1991年6月14日出生，汉族，住XX市XX区XX路**弄**号**室。委托代理人周惠影，上海悦祥律师事务所律师。被告上海东北明园实业发展有限公司，住所地上海市闸北区共和新路2999弄11号2层209室。法定代表人李松坚，职务董事长。委托代理人贾润峄，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人柏晓俊，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告朱煦与被告上海东北明园实业发展有限公司（以下简称明园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年04月25日立案受理。本案适用简易程序，依法由审判员钱萍独任审判，于2014年8月11日公开开庭进行了审理，后本案转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2014年12月8日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周惠影，被告的委托代理人柏晓俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱煦诉称，原告与被告于2012年5月23日签订了一份《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），向被告购买闸北区广延路1188弄1号1201室房屋（以下简称系争房屋），系争房屋的暂测建筑面积为89.37平方米，每平方米建筑面积单价人民币26，854.64元（以下币种均为人民币），实际测绘的面积缩小了0.61平方米。合同约定被告应于2013年8月31日前将房屋交付给原告，逾期交房的违约金按已经支付的房价款的日万分之二计算。原告在合同签订当日付清首付款72万元，2012年5月24日，交付了委托被告办理银行贷款的全部资料，支付了合同登记费、抵押费、代办费共计460元，并支付了贷款168万元。但被告直到2013年11月25日才与原告办理房屋交接手续，故请求法院判令被告支付逾期交房违约金41，280元；支付房屋差价款13，691.99元。被告明园公司辩称，不同意原告诉请，被告已经将逾期交房违约金超额向原告予以支付。1、原告自身存在逾期付款的事实，双方的商品房预售合同约定原告贷款应于2012年7月31日支付，但原告于2012年12月26日支付，存在逾期付款，原告应按日万分之二支付违约金，应从被告的应付款项中抵扣；2、被告为原告垫付了420元电视初装费，应当在逾期交房违约金中抵扣；3、买卖合同约定的被告逾期交房违约金的计算基数应予以调整，买卖合同约定按照原告已实际支付的款项予以计算，但被告认为应当按照实测面积对应的房屋总价2，383，618.67元作为计算依据来计算；4、逾期交房违约金计算中应当扣除高温期11.75天。被告已于2014年1月3日支付原告2，689.34元，在扣除原告应支付给被告的逾期付款的违约金及电视初装费，以及因高温天气应当扣除的工期后，经计算，被告应支付原告1，966.07元，现被告已经超额向原告支付，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2012年5月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《预售合同》，《预售合同》第二、三条约定，原告向被告购买系争房屋，每平方米建筑面积单价26，854.64元，暂测房屋建筑面积为89.37平方米（其中套内建筑面积为68.70平方米，公用分摊建筑面积为20.67平方米），总房价款为240万元。第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3％（包括3％），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过－3％（包括－3％），乙方有权单方面解除本合同等内容。第十一、十二条约定，甲方定于2013年8月31日前将房屋交付给乙方，如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同附件一约定，乙方应在2012年5月23日前向甲方支付全部房价款的30%，计72万元（含定金2万元）；在2012年7月31日前向甲方付清全部房价款的70%，以委托甲方办理银行贷款手续方式支付，计168万元。乙方委托甲方办理银行贷款手续的特别约定：1、乙方必须在签订预售合同后的五日内向甲方提供办理银行贷款手续所需的全部材料，并应保证所提交材料（包括且不限于身份证件、薪资证明、纳税凭证等）的真实可靠。2、乙方应按照甲方的通知，在五天内补交或调整办理贷款所需要的全部材料。3、乙方应按照甲方通知的时间，备齐签署贷款合同所需的全部证件、材料原件后，前往指定的地点办理抵押贷款合同签署手续。4、因乙方的原因（包括且不限于未按时提供贷款资料、拒绝根据银行的要求办理公证、拒绝办理保险手续、不支付贷款相关费用、因乙方资信状况等）导致无法成功办理银行贷款手续的，乙方应在接到甲方的书面通知后在本附件一第二条规定的时间内用现金付清剩余房价款。乙方逾期未以现金付清房价款的，视为乙方违约，甲方有权终止合同并按本合同第七条中的第一种方案追索赔偿金。5、因乙方的原因（不能提供完整的收入证明或所提供的证明不被银行认可、或因乙方已有贷款购房经历等），使乙方的贷款申请不被银行批准、或乙方申请的贷款额度与银行批准的放贷额度存有差额、或不能享受预期的贷款利率优惠等，乙方应在收到甲方的书面通知后在本附件一第二条规定的时间内以现金方式付清剩余房价款（包括全部未批准部分或差额部分），乙方逾期未以现金付清房价款的，视为乙方违约，甲方有权终止合同并按本合同第七条中的第一种方案追索赔偿金。6、因国家政策的变化等原因导致乙方未能享受银行优惠贷款利率、需提高首付比例、银行拒绝贷款或降低贷款额度等，其后果均由乙方自行承担。乙方应在收到甲方的书面通知后在本附件一第二条规定的时间内以现金方式付清剩余房价款（包括全部未批准部分或差额部分），乙方逾期未以现金付清房价款的，视为乙方违约，甲方有权终止合同并按本合同第七条中的第一种方案追索赔偿金。7、乙方委托甲方办理银行贷款期间，因银行利率的调整及贷款政策的调控变化等所产生的一切后果均由乙方承担。8、乙方委托甲方办理银行贷款手续，由此发生的相关费用由乙方承担。四、除甲乙已行使合同解除权外，无论何种原因，导致乙方无法成功办理银行贷款手续或申请贷款额度和银行实际放贷额度产生差额的，乙方均有义务以现金或其他方式付清房款全额。按照《预售合同》约定，原告于2012年5月23日前共支付房款72万元，并在2012年5月24日支付了合同登记费、抵押费、代办费共计460元，2012年12月26日，原告贷款银行转入被告公司账户168万元。2013年11月25日，被告向原告交付系争房屋；系争房屋的实测建筑积88.76平方米，其中套内建筑面积68.31平方米，公用分摊面面积20.45平方米；现系争房屋套内建筑面积比合同约定面积减少0.39平方米，公用分摊建筑面积比合同约定面积减少0.22平方米。2014年1月3日，被告向原告支付逾期交房违约金2689.34元。庭审中，被告向法庭提供沪建安质监（2013）51号《上海市建设工程安全质量监督总站关于加强本市建设工程防台防汛、防暑降温工作的通知》（以下简称《通知》）、上海中心气象台证明报告，《通知》上载有“在市中心气象台预报当天气温达35摄氏度以上时，除紧急抢险、抢修作业等特殊要求外，白天高温时段（上午11：00至下午15：00），暂停所有的户外高温时段施工作业（施工企业可由此顺延施工工期）。各建筑施工单位要合理调整作息时间，采取‘做两头、歇中间’等措施，避免高温天气的露天室外作业”等内容。被告称，2013年6月1日至8月31日共计出现47天高温日，按照上海市建设工程安全质量监督总站下发的《通知》，暂停户外高温时段施工作业，由此顺延了施工工期；原告称，因高温而影响施工，不能作为被告逾期交房的理由，合同中也未约定。审理中，原告称，168万元房款是原告委托被告办理贷款支付的，按照合同约定如期办理贷款是被告的义务，因此原告不应承担贷款迟延的违约责任；同意从被告支付的违约金中扣除420元电视初装费。被告称，被告协助原告办理贷款，属于委托行为，除非原告证明被告存在过错，否则不能作为原告逾期付款的抗辩理由，被告应支付原告面积补差款16，381.33元、逾期交房违约金35，396.74元，原告应支付被告逾期付款违约金49，392元、电视初装费420元，两者扣减，足以抵消被告的支付义务。以上事实，有当事人提供的《预售合同》、房屋土地权属报告书、入住、验收确认书等证据及当事人的陈述予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《预售合同》系双方自愿、真实意思的表示，且与法不悖，当事人应当恪守履行。根据《预售合同》约定，被告应于2013年8月31日前将房屋交付给原告，否则应承担逾期交付房屋的违约责任，房屋建筑面积以测绘部门实测面积为准，如暂测面积与实测面积不一致，除法律、法规、规章另有规定外，按房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。被告延迟交付系争房屋且系争房屋实测面积小于暂测面积，原告据此要求被告支付违约金及房屋差价款，理由正当，本院可予支持。被告提供证据证明，因2013年夏季有47天高温，根据国家行政部门2013年的规定，高温期间上午11：00至下午15：00间不得作业施工，故被告要求逾期交房违约金计算中扣除11.75天，尚属合理，本院予以采纳。至于违约金的计算方式，本院认为，被告逾期交付房屋的违约行为发生时，原告已支付房价款240万元，故以240万元为本金，按日万分之二和74.25天计算违约金较为妥当，被告要求按照实测面积对应的房屋总价2，383，618.67元作为本金计算的辩解意见，本院不予采纳。根据《预售合同》附件一的约定，原告委托被告办理贷款事宜，若因原告原因，导致贷款不能，被告需以书面通知的方式告知原告以现金方式补足剩余房款，但被告未提供证据证明其曾以书面方式通知原告，故被告认为原告逾期支付房款，并要求以原告逾期支付房款的违约金抵扣被告逾期交付房屋的违约金的辩解意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原告同意从被告支付的违约金中扣除420元电视初装费，与法不悖，本院予以准许。经计算，扣除被告已支付原告的2，689.34元后，被告还需支付房屋差价款13，691.99元，扣除420元电视初装费后，被告还需支付逾期交付房屋的违约金35，220元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告上海东北明园实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱煦逾期交付房屋的违约金35，220元；二、被告上海东北明园实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱煦房屋差价款13，691.99元。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为974.30元，由被告上海东北明园实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 朱一心审 判 员 钱 萍人民陪审员 周建萍二〇一五年四月七日书 记 员 朱燕妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 来源：