（2015）历城民初字第36号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-06-04
案件名称
梁晨晨与济南千居房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历城区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁晨晨,济南千居房地产经济有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2015）历城民初字第36号原告梁晨晨，女，汉族，学生，户籍所在地安徽省安庆市，现住济南市历城区。被告济南千居房地产经济有限公司，住所地济南市。法定代表人兰士刚，总经理。委托代理人蒲飞虎，男，汉族，公司工作人员，户籍地山东省平度市，现住济南市历城区。原告梁晨晨与被告济南千居房地产经纪有限公司（以下简称济南千居公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年1月7日提起本案诉讼，本院于当日立案受理。本案依法适用简易程序，由审判员马悦静独任审判，于2015年3月6日公开开庭进行了审理，原告梁晨晨、被告济南千居公司委托代理人蒲飞虎到庭参加诉讼。开庭后本院依照当事人的意愿进行了调解，双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告梁晨晨诉称，2014年8月25日，原告在被告公司处承租住房，后在其工作人员的安排下签订了房屋租赁合同，承租了历城区洪楼西路3号2-1-201的住房，租期从2014年8月24日到2015年7月31日共计11个月，当时交付了租金1800元和押金710元。后原告发现被告提供的出租房屋系一处50多平米的民房分割改造成五个隔间而成，居住条件恶劣，不但无法保证原告的居住要求和人身安全，也严重违反了我国《商品房屋租赁管理办法》的规定。而且被告济南千居公司在未经行政主管部门备案、不具备资质的情况下违法开展业务，同时违反了我国《房地产经纪管理办法》的多项规定。原告多次要求被告解决，但被告拒不理睬。请求依法判令双方解除房屋租赁合同，被告返还原告租金和押金共计1290元，并支付违约金1800元。被告济南千居公司辩称，梁晨晨当时交付的押金是600元并非710元，房主提供给我公司的房产证复印件上记载的房屋面积是102.66平方米。我们所有的房间都经过安全检查，并且都是根据市场价格进行定价的。每个被分隔的单间都符合人均居住面积的要求，并不违背商品房租赁办法的规定。在租赁初期时与梁晨晨签订合同时，合同中约定梁晨晨在七日之内到当地派出所办理暂住证，经我方核实对方并未办理，而办理暂住证所需的证照我公司均有。关于梁晨晨的违约行为，在租赁合同的第4页违约责任中写的很清楚，在租赁期内要求退租的视为原告违约，应当向被告交付月租金150%的违约金，梁晨晨到现在也没有交付给我钥匙与合同，也就是说这个房间还没有正常交付给我，如果可以我要求追究对方的违约责任以及相关赔偿。经审理本院认定，2014年8月25日，原告梁晨晨作为乙方，被告济南千居公司作为甲方签订一份《济南市房屋租赁合同》，约定梁晨晨承租位于济南市洪楼西路三号2-1-201室的房屋一处。合同第三条租赁期限中约定：（一）房屋租赁期自2014年8月24日至2015年7月31日共计11月8天，甲方在2014年8月24日前将房屋按约定条件交付乙方，《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方签字签章并移交房门钥匙及交付房租后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。……。第四条租金及押金中约定：（一）租金标准及支付方式：600元／月，……。管理费110元（违约、转租不退）。租金支付方式：押一付三，提前20天支付下一期房租，如逾期支付每天按应缴费额的2%收取滞纳金。各期租金支付金额及日期：首次2014年8月24日，金额1800元，第二次2014年11月4日金额1800元。第三次2015年2月4日金额1800元，第四次2015年5月4日，金额1360元。……。（二）押金：人民币600元整，人民币大写六百元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应有乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。第九条合同解除中约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除合同。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达5日的，甲方有权开启门锁，寻找新的客户入住，屋内物品视为乙方自动放弃。……。第十条违约责任中约定：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的150%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的150%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）……。租赁期内，乙方需要提前退租的，应由乙方寻找新的租户（新租户须符合甲方的租户选择标准），在甲方与新租户签订正式租赁合同后，扣除应由乙方承担的费用后向乙方退还剩余的房租及押金，其中合同变更费200元由乙方承担。否则，视为乙方违约，乙方应按月租金的150%向甲方支付违约金。……。原告梁晨晨于2014年8月24日入住房屋，该房屋系一套楼房间隔而成，系该套房屋的客厅部分。原告梁晨晨主张该套房屋属于群租，且自己对面的房间当时住了4人，超出了被告公司介绍的最多2人的规定，过于吵闹但协调未果，自己不想再继续租住下去，于2014年10月22日搬走并通知了被告公司，但未能与其就退费等事宜协商一致。被告济南千居公司主张根据自己公司与房东的协议，房东同意该套房屋由本公司经营出租，以隔间的形式房东也同意，该房屋面积102.66平方米，虽然隔间出租但满足出租房屋规定的人均居住面积，梁晨晨租用的只是其中一间，其他房间居住的人员情况与其无关，且当时对面房间是3个人，其中一人是租客的朋友在此暂住，后来也搬走了。梁晨晨搬走以后，并未与公司进行交接，也没有将钥匙交回，应当视为没有退房。直到2014年11月4日原告应当交付下期房租而未交付，依照合同约定逾期5天的被告公司可以开启门锁寻找新租户入住，被告公司遂在2014年11月9日重新对房屋进行了出租。被告公司陈述要求租客交回房屋主要是交付外面防盗门的钥匙，因为出租时公司向他们交付的也是外面的入户防盗门钥匙，里面自己租用的隔间的由租户自行购买挂锁上锁，而梁晨晨没有交回外面防盗门的钥匙，公司工作人员又找其他住户重新配了钥匙才将隔间再次出租。梁晨晨搬离房屋后通知了被告公司，被告公司的工作人员蒲飞虎在2014年10月22日与梁晨晨进行了核算，认为梁晨晨应当缴纳违约金900元，应当承担水费30元、电费40元、物业费8元、管理费不退，应当计算到2014年10月22日的房租1160元，其最初缴纳了2510元费用，应当退372元，梁晨晨不能接受此数额，双方未能达成一致，故梁晨晨未将房屋钥匙交付被告公司。原告梁晨晨认为被告公司出租的房屋系群租，违反了有关租赁的规定，系被告公司违约，原告梁晨晨解除合同有事实和法律依据，且被告公司应当承担违约责任，因梁晨晨搬离房屋后被告公司在2014年10月22日已经检查了房屋状况，故双方的合同应当自2014年10月22日起解除。被告济南千居公司认为虽然梁晨晨于2014年10月22日即已经搬走，但其并未及时将钥匙交回，不能视为双方协商一致解除，至2014年11月4日其未按期缴纳房租，视为梁晨晨违约，至2014年11月9日再次出租时才能视为双方合同解除，而解除是因为梁晨晨未按期缴纳房租构成违约。本院认为，梁晨晨在签订合同前实地查看了房屋，对房屋的基本状况是了解的，其对房屋系隔间的情况是明知的，在此情况下原被告签订的《济南市房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，合同有效应当履行。洪楼西路是济南市市区相对繁华的地段，梁晨晨以600元／月的价格租住一间房屋，其应当对居住环境有预期，梁晨晨提出的对面房间过吵，不构成被告的根本违约，在未与被告公司协商一致的情况下，不能因此而当然解除合同，故梁晨晨自行搬走通知被告公司解除合同应当视为其违约。根据合同中对交付义务的约定：“经甲乙双方签字签章并移交房门钥匙及交付房租后视为交付完成。”即房屋的交付以移交钥匙为标志，梁晨晨2014年10月22日搬走后未与被告公司协商一致并移交钥匙，应当视为梁晨晨未将房屋交付被告公司，故应当以被告公司在2014年11月9日再次将房屋出租视为双方合同解除的时间，原告梁晨晨的房租也应当支付至此日，共计1160元。原被告合同中约定的违约金为月租金的150%计900元，被告的房屋于2014年11月9日再次出租，并无损失，且被告以违约金折抵自己应负的债务没有依据，本院不予折抵。根据双方在2014年10月22日核算时确定的水费30元、电费40元、物业费8元，以及依照合同约定的110元管理费，梁晨晨共应当支付被告济南千居公司1348元，其在签订合同时缴纳的费用为2510元，被告济南千居公司应当返还1162元。关于梁晨晨主张的违约金，没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告梁晨晨与被告济南千居房地产经纪有限公司2014年8月25日签订的《济南市房屋租赁合同》，于2014年11月9日解除。二、被告济南千居房地产经纪有限公司返还原告梁晨晨1162元。三、驳回原告梁晨晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费75元，由被告济南千居房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 马悦静二〇一五年四月七日书记员 周 佳