（2015）延中民一终字第00078号

裁判日期: 2015-04-07

公开日期: 2015-04-22

案件名称

马建昌、马小勇与党小侠因返还原物纠纷二审民事判决书

法院

陕西省延安市中级人民法院

所属地区

陕西省延安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

马建昌,马小勇,党小侠

案由

返还原物纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

陕西省延安市中级人民法院民事判决书（2015）延中民一终字第00078号上诉人（原审被告）马建昌，男，1958年8月3日出生，汉族上诉人（原审第三人）马小勇，男，1979年11月17日出生，汉族。被上诉人（原审原告）党小侠，女，1979年2月1日出生，汉族。委托代理人张延新，陕西嘉岭律师事务所律师。上诉人马建昌、马小勇因返还原物纠纷一案，不服延安市��塔区人民法院（2014）宝民初字第00320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马建昌、马小勇与被上诉人党小侠及其委托代理人张延新到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审判决认定：被告马建昌之父马瑞珍生前为原延安地区科委离休干部，离休时被安排至延安北关干休所1号楼4单元4层402室居住休养。1995年原延安地区科委集资修建家属楼，被告之父参与集资，后分得科委家属楼2单元302房，面积77平方米。延安北关干休所1号楼4单元4层402室被告父母继续居住。1998年被告父亲去世。同年秋，房改政策开始实施。政策规定，凡购买福利房者，夫妻双方只能享受并购买一处福利房。因被告之父马瑞珍在原单位已集资一套住房，被告马建昌之母师玉兰为了购买科委的福利房，委托儿子马西民办理了延安市北关干休所家属院1号楼4单元4层402室的退房手续，但未实际退房，仍继续居住。被告之母师玉兰于2010年去世，写下书面遗嘱，将本案争议房屋留给第三人马小勇居住。2013年8月1日，第三人马小勇与被告马建昌签订《租房协议》，第三人将该房租借给被告马建昌，年租金6000元，租期6年。现该房由被告马建昌居住。另查明，2013年11月，延安市北关干休所经老干局同意，延安市房改办审批通过，将遗留的当年未参加房改的三套楼房出售给没有享受过福利分房的三名职工，其中原告党小侠作为延安市北关干休所职工与该单位签订了《购买公有住房合同》，购买了本案争议的延安市北关干休所家属院1号楼4单元4层402室，并于2013年12月25日办理了该房房屋所有权证书（延房权证宝凤字第0129**号）。原告遂向被告马建昌提出腾房要求，被告拒绝搬离，原告遂诉至本院。后马建昌向本院提起要求撤销原告所持房屋产权证书的行政诉讼。本院于2014年9月23日出具（2014）宝行初字第00008号行政判决书，驳回了马建昌的诉讼请求。马建昌未上诉，现该判决书已生效。原审法院认为：《物权法》第四条规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”《物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”原告党小侠与其单位延安市北关干休所根据相关房改政策签订了《购买公有住房合同》，购买了延安北关干休所1号楼4单元4层402室，并办理了该房的房屋产权证书，依法取得了该房的所有权。原告党小侠作为延安市北关干休所家属院1号楼4单元4层402室所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权具有绝对的排他性，被告马建昌现占有该房并拒不腾房，侵犯了原告的所有权，故原告要求被告马建昌停止侵权、返还延安市北关干休所家属院1号楼4单元4层402室的诉讼请求，本院依法予以支持。《物权法》第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”被告马建昌拒不腾房，给原告造成了租金损失，故原告要求其承担租金损失的诉讼请求，本院依法予以支持。参照被告与第三人签订的租赁合同，酌情确定该房屋的租金为每月500元。由于原告于2013年12月25日取得诉争房屋所有权证书，故应给被告及第三人合理的腾房期限，故房屋租金酌定从2014年3月25日起算。第三人主张本案诉争房屋系其祖母留给其使用的，故其应当承担腾返延安市北关干休所家属院1号楼4单元4层402室的责任，并对原告的租金损失承担连带责任。被告马建昌辩称其没有侵权不符合法律规定，本院依法不予支持。被告辩称��案属单位内部分房引起的纠纷，要求驳回原告的起诉的辩解理由，因本案被告马建昌及第三人均非延安市北关干休所职工，本案并非因单位内部分房引起的纠纷，故该辩解理由不能成立，本院依法不予支持。第三人马小勇述称其祖母将本案争议房屋由其继承，由于第三人的祖母不是该房屋的所有权人，故其无权处分该房，因此第三人的辩解理由不能成立。第三人将本案争议房屋租赁给被告，并签订了租房协议，由于第三人并非该房屋的所有权人或使用权人，故其与被告签订的租房协议为无效协议。第三人还称原告购买了本案诉争房屋侵犯了其优先购买权，本院认为，原告购买是公有房屋，购买的主体必须为延安市北关干休所员工，而被告及第三人均非该单位员工，本案不符合《合同法》规定的优先购买权适用的情形，故其辩解理由不能成立，本院依法不予支持。��三人提出的诉讼请求与本案属不同法律关系，故该请求本院依法不予审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、被告马建昌、第三人马小勇于本判决生效后十五日内将延安市北关干休所家属院1号楼4单元4层402室腾出并交给原告党小侠；二、由被告马建昌于本判决生效后五日内赔偿原告党小侠租金损失每月500元从2014年3月25日起至实际向原告党小侠返还房屋之日止。第三人马小勇承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1302元，原告党小侠已预交，实际由被告马建昌负担。宣判后，马建昌不服提起上诉，其上诉理由是：一、根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》��三条规定，本案不属于法院的审理范围。涉案合同依据的延房改公售发（1998）83号文件产生于1998年，而合同行为却在2013年，期间跨度达16年之久，明显属于历史遗留的有关落实房改政策性质的房地产纠纷案件，据此，根据最高院的上述司法解释，本案并不属于法院的审理范围。二、原审判决认定事实证据不足，适用法律错误，侵犯了优先购买权。房屋的原租赁人师玉兰于2010年1月留下遗嘱将该房屋留给马小勇继承，2010年3月师玉兰去世后该房屋便一直由马小勇及其父母居住管理，后马建昌与马小勇签订租房协议搬进了涉案房屋，现党小侠与干休所签订了购买公有住房合同。原审判决认为涉案房屋购买的主体必须为延安市北关干休所员工，而马建昌及马小勇均非该单位员工，故不符合优先购买权适用的情形。但购买公有住房合同依据的文件是延房改公售发（1998）83号��件《关于对市北关干休所出售职工住宅楼的批复》，该文件中并没有所售的公有房屋购买主体必须为延安市北关干休所员工的规定。而延房改公售发（1998）83号文件的政策依据是延安市政府颁布的延政发（1998）43号文件《延安市成本价出售公有住房实施办法》，该办法第五条规定凡持有所在城镇常住户口的职工，均可向所在单位或现住房的产权单位申请购买公房，符合购房条件的现住户，对所住公房有优先购买权。故上诉人请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人党小侠的起诉。马小勇不服提起上诉，其上诉理由是：一、原审审判活动违反法定程序，侵害了上诉人的合法诉讼权利。上诉人作为有独三参加诉讼，依法享有当事人的诉讼权利，上诉人在一审庭审过程中提出对涉案合同进行无效确认之诉，但一审法院却以第三人提出的诉讼请求与本案属于不同法律关系为由而拒绝审理。二、原审判决认定事实证据不足，适用法律错误，侵犯了优先购买权。房屋的原租赁人师玉兰于2010年1月留下遗嘱将该房屋留给马小勇继承，2010年3月师玉兰去世后该房屋便一直由马小勇及其父母居住管理，后马建昌与马小勇签订租房协议搬进了涉案房屋，现党小侠与干休所签订了购买公有住房合同。原审判决认为涉案房屋购买的主体必须为延安市北关干休所员工，而马建昌及马小勇均非该单位员工，故不符合优先购买权适用的情形。但购买公有住房合同依据的文件是延房改公售发（1998）83号文件《关于对市北关干休所出售职工住宅楼的批复》，该文件中并没有所售的公有房屋购买主体必须为延安市北关干休所员工的规定。而延房改公售发（1998）83号文件的政策依据是延安市政府颁布的延政发（1998）43号文件《延安市成本价出售公有住房实施办法》，该办法第五条规定凡持有所在城镇常住户口的职工，均可向所在单位或现住房的产权单位申请购买公房，符合购房条件的现住户，对所住公房有优先购买权。故上诉人请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人党小侠的诉讼请求。经审理查明，一审判决认定事实属实。上述事实，有当事人当庭陈述、交通事故责任认定书、诊断证明、病案、门诊病历、医疗费票据、鉴定书等证据在卷佐证。这些证据，已经一审开庭质证和二审审查，具有证明效力。本院认为，现上诉人马建昌主张本案是历史遗留的有关落实房改政策性质的房地产纠纷案件，不属于法院的审理范围。结合本案一审诉求内容“请求立即停止侵权，返还非法侵占的房屋”可知，本案的法律关系是权利人请求无权占有人返还原物，该案系物权纠纷，法院可以依法予以审理。二上诉人马建昌与��小勇共同认为被上诉人侵犯了第三人马小勇的优先购买权，理由是延房改公售发（1998）83号文件《关于对市北关干休所出售职工住宅楼的批复》中并没有所售的公有房屋购买主体必须为延安市北关干休所员工的规定，而延政发（1998）43号文件《延安市成本价出售公有住房实施办法》第五条规定符合购房条件的现住户，对所住公房有优先购买权。经查，延房改公售发（1998）83号文件第二条表述是“你所以成本价向职工出售的住宅楼，产权归个人所有，可按有关规定依法进入市场”；政发（1998）43号文件第五条表述是“符合购房条件的现住户，对所住公房有优先购买权”。由此可知，对公有住房的购买主体是有限定条件的，而本案中的马小勇并不符合购买条件；加之马小勇既非涉案房屋的原产权人，又未与原产权人干休所签订租赁合同，租金也只是实际支付到2010年3月，干休所也发过通知让他们交回所占房屋，对此马建昌在庭审中也予以认可该事实。据此可得出，马小勇系无权占有人，其并不符合法律规定的优先购买权的情形。上诉人马小勇提出其作为有独立请求权的第三人参加诉讼，依法享有当事人的诉讼权利，一审法院却对其在一审庭审过程中提出的对涉案合同确认无效之诉不予审理，侵害了当事人的合法诉讼权利。根据法律规定，有独立请求权的第三人参加诉讼，必须针对正在进行的诉讼，以本诉的双方当事人为共同被告，对他们之间争议的诉讼标的享有独立的实体权利。而马小勇提出的对涉案合同确认无效之诉，实则属于本案诉讼外的争议，一审法院对此不予审理并无不当。综上所述，二上诉人的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决��下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人马建昌承担100元，由上诉人马小勇承担100元。本判决为终审判决。审　判　长　　刘彩虹代理审判员　　侯丽媛代理审判员　　李委玲二〇一五年四月七日书　记　员　　路　艳关注微信公众号“”