（2014）洛民终字第3590号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-05-21
案件名称
卫阿子与万青霞、孙建强、洛阳懿皇房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卫阿子,万青霞,孙建强,洛阳懿皇房产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）洛民终字第3590号上诉人（原审原告）：卫阿子，男，汉族。被上诉人（原审被告）：万青霞，女，汉族。被上诉人（原审被告）：孙建强，男，汉族，系万青霞丈夫。被上诉人（原审被告）：洛阳懿皇房产经纪有限公司。住所地：洛阳市西工区。法定代表人：白松朝，总经理。委托代理人：张博，河南弘创律师事务所律师。上诉人卫阿子因与被上诉人万青霞、孙建强、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称洛阳懿皇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人卫阿子，被上诉人万青霞、孙建强，被上诉人洛阳懿皇公司的委托代理人张博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年1月22日，原告卫阿子（买方、乙方）、被告万青霞、孙建强（卖方、甲方）与被告洛阳懿皇公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，就原告卫阿子购买被告万青霞、孙建强的位于涧西区龙鳞路荣森公寓1-2-602的房产（该房产建筑面积109.96，房屋所有权证号为：洛市房权证（2008）字第X4301**号，国有土地使用权证号为：洛市国用（2013）第04008365号）进行了约定。合同约定该房屋成交价为43.5万元整，买卖双方经协商一致选择按揭方式履行本合同，买方于2014年1月22日交付定金1500元予经纪方代为保管，过户完毕后经纪方退还买方。买方于2014年1月26日交付13万元予银行作为首付款，由经纪方面签后过户完毕三天内代买方向卖方支付。买方委托经纪方向银行申请个人二手房商业按揭贷款30万元。经纪方代为托管的房屋房款（预留尾款）5000元待房屋全部手续办理完毕，并已在房屋交接清单上签字后3个工作日内，由经纪方代买方向卖方支付。合同第五条咨询服务费及支付约定：基于经纪方已促成本房屋买卖（居间）合同成立以及之前提供的咨询服务，本合同签订时买方须支付经纪方的咨询费8700元，过户服务费800元，贷款服务费1000元。签署本合同后，若本合同非经纪方原因被撤销、解除或未被实际履行，均不影响经纪方收取上述咨询服务费的权利。合同第七条其他违约责任中约定：卖方如违反本合同约定或其他由于卖方的原因而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作违约金。合同签订当日，洛阳懿皇公司让被告万青霞签署承诺书一份，内容为：本人孙建强与产权人及产权共有人万青霞系夫妻关系，现承诺已征得产权人及产权共有人同意及合法授权，可以代表产权人及产权共有人全权处理荣森公寓1-2-602的房产，若因产权人及产权共有人不售此房或其他原因引发的纠纷，由本人自行解决，与洛阳懿皇公司无关，并不承担协议中约定的违约责任。洛阳懿皇公司给被告万青霞提供格式文本委托书一份，需卖方共有人就卖房事宜在委托书上签字。被告万青霞于合同签订当日向洛阳懿皇公司提交了有被告孙建强签名的同意卖房的委托书。合同签订后，原告即按照合同约定向洛阳懿皇公司支付了中介咨询费8700元、预留款5000元、过户服务费800元、贷款服务费1000元、定金1500元、首付款13万元、担保费3000元。后因被告孙建强称其作为房产共有人不知道被告万青霞卖房并不同意卖房，引发本案纠纷。在此后，被告洛阳懿皇公司退还了除中介咨询费8700元外的原告向其支付的预留尾款、过户服务费、贷款服务费、定金、首付款、担保费等其他款项。案件审理过程中，被告万青霞、孙建强向法庭出具意见书，表示愿意继续履行合同，经该院询问，原告答复双方已没有信任基础，不愿意再继续履行合同。原审法院认为：原告卫阿子与被告万青霞、孙建强、洛阳懿皇公司签订的《房屋买卖（居间）合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。原、被告均应按合同约定履行自己的义务。被告孙建强辩称其系房产共有人，合同及委托书、承诺书上的签字系被告万青霞代替其所签，其并不知情，有悖常理，该院不予采信。被告孙建强以房屋系共有财产为由不愿出售房屋，原告起诉后审理过程中，被告万青霞、孙建强表示愿意继续履行合同，但原告不愿意再购买此房。现合同已经实际不能继续履行，原告要求依法解除2014年1月22日签订的《房屋买卖（居间）合同》，该院予以支持。但双方对合同解除均负有一定过错，原告直接损失即8700元及利息损失，考虑到被告万青霞、孙建强的过错程度，该院认定其承担违约金5220元（按8700元的60%计算）。被告洛阳懿皇公司为原告卫阿子、被告万青霞、孙建强提供了订立合同的媒介服务，双方系居间合同关系。被告洛阳懿皇公司在履行居间义务时，未尽到合理的审查义务，应承担一定的责任，该院酌定其退还原告中介费3480元（按8700元的40%计算）。原告既要求违约金又要求赔偿损失系重复计算损失，因此原告诉求的违约金过高部分及损失，该院不予支持。原告要求被告洛阳懿皇公司承担连带责任，依据不足，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，经合议庭评议，判决：一、解除原告卫阿子与被告万青霞、孙建强、洛阳懿皇房产经纪有限公司2014年1月22日签订的《房屋买卖（居间）合同》，双方权利、义务终止。二、被告万青霞、孙建强于判决生效后十日内支付原告卫阿子5220元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算从2014年1月22日计算至判决确定给付之日止）。三、被告洛阳懿皇房产经纪有限公司于判决生效后十日内退还原告卫阿子中介费3480元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算从2014年1月22日计算至判决确定给付之日止）。四、驳回原告卫阿子的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，由被告万青霞、孙建强承担1000元，被告洛阳懿皇房产经纪有限公司承担200元（受理费已由原告垫付，待执行时由被告向原告一并清结）。宣判后，卫阿子不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院部分事实认定错误。2014年1月22日上诉人与被上诉人签订了《房屋买卖（居间）合同》一份，合同签订后上诉人积极履行合同义务，但被上诉人万青霞、孙建强突然明确表示不愿出售房产，已构成根本违约，给上诉人造成严重损失，被上诉人应承担全部的违约责任，并赔偿上诉人的损失。一审庭审后被上诉人万青霞、孙建强表示愿意履行合同，但要求一次性付清全款，已经改变原合同的主要条款，上诉人对此拒绝并无过错。二、一审法院适用法律错误。一审法院判决认为上诉人诉求的违约金过高与事实不符，是严重错误的。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖（居间）合同》中对违约金的计算方法已经作了明确的约定，且上诉人的损失不仅包括中介咨询服务费用的损失，还包括上诉人为签订、履行合同造成的损失，及合同履行后可得利益的损失等，这些损失都应得相应赔偿。综上所述，请求二审法院依法撤销本案一审判决第二、三、四项，改判支付上诉人一审全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人孙建强答辩称：签订合同时孙建强并不在场，其并没有签字。被上诉人万青霞答辩称：签订合同时房产中介公司没有说是什么合同，只是说让万青霞代替孙建强签字。上诉人的上诉不切合实际，万青霞与孙建强并没有收卫阿子的定金，也没有签订合同。卫阿子付钱与否，房产中介公司退款与否，万青霞与孙建强都不清楚。被上诉人洛阳懿皇公司答辩称：一审法院查明事实清楚，洛阳懿皇公司只是提供买房信息服务的中介方，最终买卖与否是由买卖双方决定的，合同签订后，谁违约，谁就应承担责任。本院审理查明事实除与原审认定事实基本一致外，二审期间，卫阿子提交5张其作为出租车司机的证件（复印件），以及其与案外人许金红签订的房屋租赁协议2张（复印件），拟证明卫阿子因为买房没有成功，继续租房给其造成的损失。被上诉人万青霞与孙建强共同质证称：卫阿子在没有买房之前就已经租房子，不可能说万青霞与孙建强没有将房子卖给卫阿子，卫阿子就不去住了。被上诉人洛阳懿皇公司质证称：卫阿子提交的证据不是新证据，洛阳懿皇公司不予质证。另查明，一审庭审中，卫阿子称：损失是中介费8700元，违约金是合同第7条约定成交价的10%计算的。本院认为：上诉人卫阿子与被上诉人万青霞、孙建强、洛阳懿皇公司签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效，各方当事人均应据此履行。上诉人卫阿子与被上诉人万青霞、孙建强在履行合同过程中产生纠纷，导致本案合同不能实际履行，被上诉人万青霞、孙建强及洛阳懿皇公司应根据各自的过错程度对上诉人卫阿子所造成的损失承担赔偿责任。卫阿子上诉称，《房屋买卖（居间）合同》中对违约金的计算方法已经作了明确的约定，且其损失不仅仅包括中介咨询服务费用的损失，还包括其他损失，本院认为，违约赔偿应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案各方当事人签订的合同中对违约金的计算方法作了明确约定，但一审中万青霞、孙建强表示违约金过高，超过了卫阿子的实际损失，而卫阿子在一审期间仅认为损失为8700元的中介咨询费，二审期间卫阿子提交新证据拟证明因万青霞、孙建强的违约造成其租房的损失，因本案所涉合同签订于2014年1月22日，卫阿子于同年4月3日即向洛阳市西工区法院起诉并被立案，所造成的租房损失一审当中并未主张，对此其他方当事人亦不予认可，且未能提供有力证据证明，本院不予支持。一审法院判决被上诉人万青霞、孙建强及洛阳懿皇公司赔偿卫阿子的8700元直接损失并无不当。综上，原审判决认定事实清楚、处理适当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费890元，由被上诉人万青霞、孙建强负担。本判决为终审判决。审 判 长 董 艳审 判 员 刘丽娜代审判员 王茂兵二〇一五年四月七日书 记 员 黄思维 更多数据：