（2015）晋中中法民终字第107号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2016-12-26
案件名称
胡翠风与刘志刚房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省晋中市中级人民法院
所属地区
山西省晋中市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘志刚,胡翠风
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)晋中中法民终字第107号上诉人（原审被告、反诉原告）刘志刚，男，1971年9月27日出生，汉族，晋中市榆次区居民，住榆次区。委托代理人陈文臣，榆次区迎宾路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）胡翠风，女，1967年2月11日出生，汉族，晋中市榆次区居民，住榆次区。上诉人刘志刚因房屋租赁合同纠纷一案，不服榆次区人民法院(2013)榆民四初字第257号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。原审查明，晋中市榆次区新天地L区9号商铺（共计三层）的房屋所有权人为韩金爱，胡翠风租赁韩金爱的三层商铺后，又将商铺一层转租给刘志刚经营使用。双方在经营中由于租金问题发生争执，胡翠风于2012年7月以租赁合同纠纷一案将刘志刚的母亲祁巧林诉至法院后，于2012年9月7日将刘志刚追加为被告，要求人民法院判令刘志刚立即腾出租用的榆次新天地L区9号商铺一层，并判令刘志刚立即拆除租用房屋搭建的非法建筑，并恢复原状，该案经过榆次区人民法院一审，晋中市中级人民法院二审，依据生效的晋中市中级人民法院2013年4月20日作出的(2013)晋中中法民终字第384号民事判决书，判令刘志刚立即腾出租用的榆次新天地L区9号商铺一层，驳回了胡翠风的其他诉求。刘志刚于2013年8月16日交出商铺钥匙，多占用租赁商铺一年，胡翠风诉至法院要求判令刘志刚支付租赁费4.5万元，胡翠风提供以下证据：l、2009年8月15日韩金爱与刘志刚签署的《房屋租赁协议书》，租期至2010年8月15日，约定年租金为45000元，租赁面积为60平米，可以使用一楼及地下室部分。胡翠风称该协议中“韩金爱”为其自己书写，为刘志刚办理营业执照考虑，该协议系胡翠风与刘志刚签订，故胡翠风签署了房主韩金爱的名字。2、2010年8月15日胡翠风与祁巧林签署的《房屋租赁协议书》，租期至2011年8月15日，约定年租金为45000元，租赁面积为60平方米，可以使用一楼及地下室部分，祁巧林系刘志刚的母亲。3、2005年5月30日晋中市人民政府给韩金爱颁发的《国有土地使用证》，使用权面积为61.67平方米。4、2004年8月22日晋中市房屋所有权登记发证办公室给韩金爱颁发的《房屋产权所有证》，三层楼房总共建筑面积为178.83平方米。刘志刚对胡翠风提供的证据真实性没有异议，认为2012年5月29日由于胡翠风所占有使用的L区9号楼二、三层漏水，直接导致刘志刚所租的一楼销售的衣、物、鞋以及摆放的货架还有地板等受损共计20233元，胡翠风应当赔偿并退还多收的租金，刘志刚提供了以下证据：1、2012年7月18日胡翠风起诉祁巧林的《民事起诉状》，起诉的时间为2012年7月18日。2、2012年8月3日榆次区人民法院开庭传票，案由为租赁合同。3、2012年9月7日胡翠风向人民法院递交的《追加被告申请》，因实际承租人为刘志刚，追加刘志刚为被告。4、晋中市榆次区人民法院于2013年2月4日作出了(2012)榆民三初字第145号民事判决书，晋中市中级人民法院于2013年4月20日作出了(2013)晋中中法民终字第384号民事判决书，双方在2012年8月至2013年8月之间在法院因租赁合同进行诉讼，双方在此期间不存在租赁关系。5、2009年8月15日韩金爱与刘志刚签署的《房屋租赁协议书》，约定面积为60平方米，实际仅有45平方米。6、2013年10月30日范永泉证明材料一份，内容为本人原是新天地L区9号“木林森”专卖店员工，2012年5月29日上午开门时，发现二、三楼漏水，导致1楼销售货物受损以及货架变形，木地板鼓起，地板积水，房顶和墙皮起皮、变霉。通知了“木林森””的老板刘志刚。刘志刚向物业反映，并向公安机关报案。新天地物业管理人员以及西南街派出所两位民警到达现场。民警要求胡翠风给刘志刚赔偿相应损失。二、三楼是胡翠风所占有使用。7、2013年10月30日刘巧利证明材料一份，内容同范永泉。8、2012年5月29日新天地“木林森”鞋店给物业公司领导书写的损失清单两页，衣、物、鞋的损失金额为11482元。9、2013年10月30日新天地物业管理处刘福义、王建基、冯建证明材料一份。内容为2012年5月29日早晨，新天地L区9号“木林森”工作人员来物业反映一楼有积水。物业工作人员前去查看，结果为与物业无关。“木林森”店内的损失清单交由物业。胡翠风认可损失事实，并将上述清单从物业上拿走。10、2013年10月28日晋中市公安局城区分局西南街派出所《情况说明》一份。2012年5月29日上午9时接到110指令，新天地“木林森”有纠纷。民警赶到现场，经了解是“木林森”专卖店上面二楼的水漏到了一楼，店主刘志刚报警。11、2013年4月9日榆次区价格认证中心作出的榆价认字(2013)第36号价格鉴定书，“木林森”鞋店委托榆次区价格认证中心对2012年5月29日因水淹造成的货架和地板损失进行鉴定，鉴定结论为损失金额为8751元。12、2013年10月18日刘志刚申请书，请求法院前去新天地L区9号查看一层具体面积。胡翠风对证据8和11提出异议，认为具体损失应当提供实物，对(2013)第36号价格鉴定书有异议，但不申请重新鉴定。胡翠风认可由于自己的漏水行为给刘志刚造成损失，但提出刘志刚需提供损失的衣、物、鞋等实物，造成刘志刚使用面积少占，属于刘志刚本人的行为所致。庭审中，刘志刚认可2012年8月15日至2013年8月15日期间占用胡翠风新天地L区9号楼一层商铺，但认为不属于租赁关系，因为在打官司期间，自己也无法经营，属其他法律关系。原审认为，2012年8月15日至2013年8月15日期间，双方虽不具有租赁关系，但刘志刚实际占有使用新天地L区9号一层商铺，胡翠风请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，胡翠风按照以前的标准45000元主张的2012年8月15日至2013年8月15日期间的费用应予支持，刘志刚主张的胡翠风在2009年8月15日至2012年8月15日期间由于胡翠风所租用的二、三层楼漏水，导致刘志刚租用的一楼销售的衣、物、鞋以及摆放的货架还有地板等受损。刘志刚在此期间实际占有使用新天地L区9号一层商铺，胡翠风因漏水导致刘志刚所有的货架以及复合地板损失行为存在，并有价格部门的鉴定书为凭，胡翠风应予赔偿。关于刘志刚要求胡翠风赔偿衣、物、鞋等损失一节，证据不足，依法不予支持。刘志刚提出的胡翠风在2009年8月15日至2012年8月15日三年中多收取其租金33750元应予返还一节，其认为是由于胡翠风提供的租赁面积减少了15平方米所致。胡翠风提供的《房屋产权所有证》以及《国有土地使用证》明确了使用面积为61.67平方米，刘志刚认可，故对此主张依法不予支持。原审判决：一、刘志刚于判决生效后10日内给付胡翠风房屋占有使用费45000元；二、胡翠风于判决生效后10日内给付刘志刚因房屋漏水造成的损失8751元；三、驳回刘志刚的其他诉讼请求。宣判后，刘志刚不服，向本院提起上诉，其上诉请求是：撤销原审判决第一条、第三条，并改判胡翠风退还多收取的租金33750元，并赔偿因漏水给其造成的衣物鞋损失11482元。理由是：1、本案系房屋租赁合同纠纷，如果不存在租赁关系就不存在支付租赁费，而原审在不存在租赁关系的情况下，以房屋占有使用费进行判决，导致案件事实错误；2、胡翠风提供的商铺租赁面积不足60平方米，而不去实际丈量，有意回避事实真相；3、胡翠风认可因其商铺漏水给其的衣物鞋造成11482元的损失，而未予以判决。胡翠风答辩：原审正确，应予维持。二审查明的事实和一审查明的一致。本院认为，根据晋中市榆次区人民法院于2013年2月4日作出的(2012)榆民三初字第145号民事判决书，本院于2013年4月20日作出的(2013)晋中中法民终字第384号民事判决书以及刘志刚的庭审陈述，可以认定在2012年8月15日至2013年8月15日期间，双方虽未签订书面的房屋租赁协议，但刘志刚仍然实际占用原租赁房屋，原审参照双方原有的房屋租赁金额，判令刘志刚支付占用期间的费用并无不当。关于上诉人刘志刚主张其使用的商铺面积与登记面积不符要求返还多支付的租金一节，房屋不动产的实际面积应以权属登记为准，且刘志刚自2009年8月15日至2012年8月15日租用该房屋进行经营并支付租金，其使用的面积系客观事实，现刘志刚要求返还多支付的租金理由不能成立。关于漏水给刘志刚造成的衣、物、鞋损失，因刘志刚只提供了物品清单而无漏水造成损害的实际物品佐证，故其主张的11482元的损失本院不予支持。综上，上诉人的各项上诉理由不足，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1840元，由刘志刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁秀梅审 判 员 杨正平助理审判员 申子西二〇一五年四月七日书 记 员 田晶亚 百度搜索“”