（2014）穗中法民五终字第4079号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-05-05
案件名称
林水龙与广州市积金市场开发有限公司、欧南雄、陈丽姗、陈欣睦租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林某龙,广州市积金市场开发有限公司,欧某雄,陈某姗,陈某睦
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4079号上诉人（原审原告）：林某龙。委托代理人彭晓伟。委托代理人冯梦婷。被上诉人（原审被告）：广州市积金市场开发有限公司。法定代表人：陈伟生。被上诉人（原审被告）：欧某雄。被上诉人（原审被告）：陈某姗。上述三被上诉人共同委托代理人：赖瀚琪。被上诉人（原审被告）：陈某睦。上诉人林某龙因与被上诉人广州市积金市场开发有限公司（以下简称积金公司）、欧某雄、陈某姗、陈某睦租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第1481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，积金公司是于2007年12月10日依法登记成立的有限责任公司，经营范围为市场开发、物业管理、商铺租赁等，设立时的投资人为欧某雄、陈某姗，由欧某雄担任法定代表人。欧某雄、陈某姗为夫妻关系，陈某睦为广州市积金市场开发有限公司的股东及财务。2007年12月28日，欧某雄与林某龙签订《商铺租赁意向书》一份（甲方欧某雄、乙方林某龙），约定：甲方将位于广州市番禺区洛浦街厦滘村迎宾路以北经济发展用地的商铺（床底设施）出租给乙方作商铺使用；合同有限期由2008年10月1日起至2014年9月30日止共六年；乙方同意一次性无偿赞助甲方环境卫生设备配套费每间4万元整，无论本合同是否期满，不可退款；乙方向甲方承租商铺300间，甲方同意乙方转租，客户租赁合同由甲方制订；付款方式为首期预付人民币300万元，2008年2月28日前第二期预付人民币300万元，甲方基建铺位起柱定位后付第三期付400万元，商铺建成，路、电、水三通交给乙方使用后，乙方在一个月内付清200万元给甲方，如不按期付款作违约处理，已收款项不得退还。除上述内容外，合同还对其他事项作出了约定。陈某睦和金某作为见证人在上述《商铺租赁意向书》签名。2008年6月4日，陈某睦开具《广州市积金市场开发有限公司收据》，证实收到林某龙先生承租厦滘村迎宾路以北商铺暂收款壹仟万元整（10000000.00元）。2009年12月28日，欧某雄与林某龙签订《商铺租赁补充协议》一份（甲方欧某雄、乙方林某龙），作为2007年12月18日签订的商铺租赁合同的补充。该《商铺租赁补充协议》约定：1、乙方向甲方承租的商铺300间，于2009年6月18日乙方退回商铺25间给甲方，剩余275间，已结清建筑设施配套费。2、甲方鉴于乙方两年来以尽力支持甲方的建设及招租工作，乙方现已出租149间，剩余126间，甲方同意乙方退回，并不追究违约责任；3、按照原合同第二条每间铺位以4万元计算，甲方应退回乙方504万元整，除去乙方四股东所租铺位租金及保证金共121.6万元为382.4万元，减保证金20万元整。4、双方结清后总存362.4万元，甲方在2011年8月27日前付清给乙方。《商铺租赁补充协议》欧某雄的签名上加盖了“广州番禺岭南鞋城”的印章。另查明，涉诉商铺所在建设用地使用权是欧某雄于2005年向广州市大石镇厦滘村经济合作社承租所得，该地块已取得建设用地规划许可证和建设用地批准书。广州番禺岭南鞋城已于2009年9月25日取得《商品交易市场登记证》，市场地址为广州市番禺区洛浦街厦滘村西环路1号B1-B15、C1、D1、E1-E9座首层。2012年7月25日，林某龙向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、积金公司立即清偿拖欠林某龙的租赁合同设施配套费返还款人民币3624000元，并自2011年8月28日起以人民银行同期贷款利率计算至全部款项清偿之日止，暂时计至起诉日为人民币241100元；2、欧某雄、陈某姗、陈某睦对上述款项本息承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由积金公司、欧某雄、陈某姗、陈某睦承担。案件审理过程中，根据林某龙的申请，原审法院作出（2012）穗番法民三初字第1481-1号民事裁定，对欧某雄在积金公司59%的股权及陈某姗位于广州市番禺区大石街景华南路30号新月明珠花园13座1303房房屋价值211万元的产权份额实施了财产保全措施。原审法院认为，林某龙、基金公司、欧某雄签订的《商铺租赁意向书》和《商铺租赁补充协议》，是当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律和行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照约定履行义务。有关双方争议的合同主体问题。首先，虽建设用地是欧某雄租赁所得，但双方租赁的标的物为商铺，根据林某龙起诉状陈述及庭审查明的事实，涉诉商铺属于广州番禺岭南鞋城市场，而广州番禺岭南鞋城市场的开办单位为积金公司，林某龙与欧某雄签订合同时，积金公司刚成立不久，欧某雄作为公司的法定代表人，存在代表公司与林某龙签订合同的可能。其次，若本案租赁关系是在两自然人之间成立，且合同款项金额较大，林某龙应当具有特别的谨慎义务，按照常理应当会将款项汇到欧某雄账户且要求欧某雄出具收据；但从双方合同的履行情况看，林某龙支付的合同款项1000万元均不是支付到欧某雄的账户，而是转账到陈某睦及他人账户中，且《广州市积金市场开发有限公司收据》是由积金公司的股东兼财务陈某睦所开具，该收据并无欧某雄的签名确认。由此可见，林某龙主张合同主体为林某龙和欧某雄，有悖常理。再次，从双方订立的《商铺租赁补充协议》中可见，协议的甲方虽列明为欧某雄，但欧某雄签名处加盖了“广州番禺岭南鞋城”的印章，林某龙认为加盖该印章，是因签订补充协议时已经知道欧某雄不仅是用地承租人，还是积金公司的股东、法定代表人，对外租赁都是以积金公司的名义，故要求加盖公章并与欧某雄一并承担责任。从林某龙陈述可见，其要求广州番禺岭南鞋城加盖公章，其目的是要求积金公司对欧某雄的债务承担共同清偿责任或担保责任。若该解释成立，积金公司应当为《商铺租赁补充协议》的一方主体，但补充协议并没提及该方主体的权利义务，同时也没有作为合同的权利义务独立一方进行列明盖章，而是在欧某雄名字上盖章，故该解释与常理不符。由此可见，加盖“广州番禺岭南鞋城”的印章，应当视为林某龙及积金公司对欧某雄代表身份的确认。综上，虽《商铺租赁意向书》和《商铺租赁补充协议》是欧某雄与林某龙订立，且建设用地是欧某雄租赁取得，但租赁标的物商铺属于积金公司开办的广州番禺岭南鞋城，林某龙合同款项转账到陈某睦账户，双方合同款项的交收是由积金公司的财务兼股东陈某睦出具收据确认，《商铺租赁补充协议》欧某雄的签名上加盖了“广州番禺岭南鞋城”的印章，积金公司确认欧某雄的代表身份，故应认定欧某雄是以积金公司的代表与林某龙签订租赁合同，由此产生的合同责任由积金公司承担。林某龙陈述签订合同时并不知晓积金公司及欧某雄与该公司的关系，该陈述事实与其将合同款项转账到他人账户及接受积金公司的财务陈某睦对款项的确认等查明事实不符，也与其要求在《商铺租赁补充协议》加盖“广州番禺岭南鞋城”印章的事实不符，故对其该主张事实，原审法院不予支持。因本案租赁合同关系是在林某龙与积金公司之间成立，欧某雄作为积金公司的代表，依法不承担清偿义务。鉴于欧某雄依法不承担清偿责任，林某龙基于陈某姗与欧某雄为夫妻关系而要求陈某姗承担连带清偿责任的请求，原审法院不予支持。陈某睦作为积金公司的财务兼股东，其收取并确认林某龙支付的合同款项，属于职务行为，依法不承担合同责任。积金公司未按约定返还林某龙约定款项，已构成违约，林某龙要求其清偿所欠租赁合同设施配套费返还款人民币3624000元及逾期利息，合法有据，对此原审法院予以支持。林某龙要求欧某雄、陈某姗、陈某睦承担连带清偿责任，缺乏理据，对此原审法院予以驳回。积金公司认为林某龙拖欠其租金，并要求冲抵。因其主张的租金双方尚有争议，该主张债权并未经确定，故对其冲抵要求，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、积金公司在本判决发生法律效力之日起七日内向林某龙清偿所欠租赁合同设施配套费返还款3624000元，并自2011年8月28日起至全部款项清偿之日止参照人民银行同期同类贷款利率计付逾期付款违约金给林某龙；二、驳回林某龙的其余诉讼请求。一审案件受理费37720元及财产保全受理费5000元，合共元42720元，由林某龙负担5000元，由积金公司负担37720元。判后，林某龙不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决对合同主体认定有误。本案租赁合同的“甲方”是欧某雄个人，而非其代表积金公司。1、无论《商铺租赁意向书》或《商铺租赁补充协议》，合同的“甲方”均为欧某雄个人，而非积金公司。从合同内容分析，合同未提及关于积金公司的权利义务。而且欧某雄作为涉案商铺土地的承租人，其对本案合同标的具有独立的处分权。签订合同时，积金公司刚刚登记成立，林某龙根本不可能知晓积金公司的存在，也不可能了解积金公司与欧、陈某甲的关系。事实上，欧某雄在与林某龙签订《商铺租赁意向书》的过程中，未以任何方式告知或以其他明示、暗示方式告知其是代表积金公司。在涉案商铺尚未开工建设时，据欧某雄向林某龙出示的其个人承租涉案土地的证明，林某龙有理由相信其是以个人名义同林某龙签订涉案租赁合同。依现有证据足以证明欧某雄缔结合同系其个人行为，其无证据证明代表积金公司与林某龙签订涉案合同。2、林某龙与欧某雄签订的《商铺租赁意向书》未指定收款账户，林某龙将环境卫生设施配套费分期汇款至其指定的陈某睦等人的账户，符合交易习惯。况且，陈某睦与欧某雄存在姻亲关系，同时为《意向书》的见证人。涉案收据未涉及积金公司，仅是适用有积金公司抬头的收据纸，不能据此认定收据为积金公司开具。3、合同签订时，积金公司不具有“商铺租赁”的经营范围，不能成为合同主体。在签订《商铺租赁意向书》及《商铺租赁补充协议》是积金公司并无“商铺租赁”的经营范围，不具有合同主体资格。4、积金公司在《商铺租赁补充协议》上加盖印章的行为实质是其以履约行为最为合同保证人，构成债务加入。二、一审判决对本案四被上诉人是否承担连带清偿责任事实认定不清，适用法律错误。欧某雄为本案合同主体，积金公司在《商铺租赁补充协议》上加盖公章确认作为合同担保，陈丽珊与欧某雄系夫妻关系，对夫妻共同债务承担连带责任，陈某睦为合同履行收款人及合同见证人，基于其收款行为也应对本案债务承担连带清偿责任。另据林某龙调查欧某雄与陈丽珊成立岭南鞋城商铺，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，转移积金公司财产、逃避债务的行为。即使认定积金公司为合同主体，欧某雄、陈丽珊也应当承担连带责任。三、一审判决超出法定审限，程序违法。本案一审审理期限接近两年，明显超出审理期限。同时超审限导致欧某雄得以成某的公司法人以架空积金公司，转移积金公司财产，导致林某龙面临执行不能的风险。综上，林某龙上诉请求：一、撤销广州市番禺区人民法院作出的（2012）穗番法民三初字第1481号民事判决书第二项，改判积金公司、欧某雄、陈某姗、陈某睦共同向林某龙就第一项判决内容承担连带清偿责任；二、本案一、二审诉讼费用由积金公司、欧某雄、陈某姗、陈某睦承担。积金公司、欧某雄、陈丽珊答辩称：一、从林某龙起诉状陈述及诉讼请求可以证明，欧某雄代表积金公司与林某龙签订《商铺租赁意向书》、《商铺租赁补充协议》，林某龙是清楚且认可的。二、根据协议的签订、履行过程看，林某龙是明确知道欧某雄是代表积金公司签订协议的。协议签订后，林某龙直接将环境卫生设施配套费支付给积金公司，直接向积金公司履行协议。而欧某雄未收取过任何付款。三、岭南鞋城是积金公司开办的，欧某雄为积金公司的法定代表人，其签订上述意向书及补充协议均是职务行为。四、由于林某龙一方拖欠积金公司商铺租金，积金公司依据不安抗辩权暂缓履行付款义务，并提出互相抵销的主张。综上，请求法院驳回林某龙的上诉请求。陈某睦未答辩。经查，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。二审中，林某龙提交以下证据：1、林某龙身份证，拟证明林某龙的主体资格；2、积金公司企业工商档案登记资料，拟证明积金公司系欧某雄、陈某姗成立的夫妻公司，且本案租赁合同签订时，积金公司不具有“商铺租赁”的经营范围；3、广州市岭南电子商务产业园有限公司、广州奔月物业管理有限公司企业工商档案登记资料，拟证明欧某雄、陈丽珊为逃避债务、规避判决执行、恶意转移积金公司财产的事实；4、2014年1月13日广州之岭南电子商业有限公司开具的收取水电费及租金、管理费的收据5份，拟证明欧某雄已经将涉案场地的管理、租赁交给广州市岭南电子商业有司及广州市工业园有限公司。积金公司、欧某雄、陈丽珊对证据1、2、3真实性没有异议，对证据2、3关联性有异议。对于证据4的5份收据，主要信息已被涂改，积金公司、欧某雄、陈丽珊不予质证。二审中，积金公司、欧某雄、陈丽珊提交以下证据：1、受理案件通知书、开庭传票，拟证明积金公司起诉林某龙一方四股东拖欠租金的事实；2、租赁合同、收据，拟证明《商铺租赁意向书》、《商铺租赁补充协议》中的约定的林某龙所承租的商铺，签约的主体是积金公司，欧某雄只是代表公司的职务行为。林某龙对上述证据的关联性不予确认。本院认为，本案争议的焦点为欧某雄与林某龙签订《商铺租赁意向书》、《商铺租赁补充协议》是否为积金公司的职务行为。首先，欧某雄于2007年10月20日与林某龙签订《商品商铺租赁意向书》时积金公司已注册成立，欧某雄为积金公司股东，案涉合同签订后，林某龙支付案涉合同款项1000万均不是支付至欧某雄个人名下，而是以现金或转账方式支付到积金公司股东兼财务陈某睦名下，且由陈某睦开具《广州市积金市场开发有限公司收据》。另，案涉商铺属于积金公司开办的广州番禺岭南鞋城，且由广州番禺岭南鞋城和更名后的广州市岭南电子商务产业园有限公司进行经营管理。其次，林某龙原审诉讼请求为请求判令积金公司返还相关款项，因欧某雄、陈丽珊为积金公司股东、陈某睦为积金公司财务负责人，故请求判令欧某雄、陈丽珊、陈某睦对上述款项承担连带清偿责任。从合同履行情况及林某龙起诉状中的诉讼请求及理由可知，欧某雄与林某龙签订《商铺租赁意向书》、《商铺租赁补充协议》并非其个人行为，而是代表积金公司的行为。另，林某龙上诉称欧某雄成立关联公司恶意转移积金公司财产，逃避债务，但其未提供证据予以证实，林某龙对此应承担举证不能的后果。综上，林某龙上诉请求判令欧某雄、陈丽珊、陈某睦与积金公司连带清偿租赁合同设施配套费返还款3624000元，理据不足，本院不予支持。综上，林某龙上诉事实及理由不成立，其上诉请求本院予以驳回；原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费37720元，由上诉人林某龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 陈慧芳代理审判员 黄春成二〇一五年四月七日书 记 员 杨仁义 来自