（2014）开商初字第324号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-07-23
案件名称
徐州新景祥房地产投资顾问有限公司诉徐州城置有限公司委托合同纠纷一案民事判决书
法院
徐州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州新景祥房地产投资顾问有限公司,徐州城置有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）开商初字第324号原告徐州新景祥房地产投资顾问有限公司，住徐州市泉山区西安北路6#恒茂大厦2016室。法定代表人吴峰，该公司总经理。委托代理人林若洵，江苏林若洵律师事务所律师。被告徐州城置有限公司，住徐州市经济开发区一号路以东、徐海路以北。法定代表人袁庆邦，该公司总经理。委托代理人程训千，上海市协力（徐州）律师事务所律师。委托代理人张磊，上海市协力（徐州）律师事务所律师。原告徐州新景祥房地产投资顾问有限公司（以下简称“徐州新景祥公司”）诉被告徐州城置有限公司（以下简称“徐州城置公司”）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月10日、2015年4月3日依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林若洵、被告的委托代理人程训千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年12月31日，原被告签订了《徐州.城置国际花园项目销售代理服务合同》，约定被告委托原告独家销售代理城置国际花园房产项目，规定了销售代理费的标准、奖励支付销售团队标准、完成销售的界定、每月15日为费用结算日、延期支付费用按照所欠总额每日万分之二标准支付违约金等权利义务条款。合同生效后，原告安排了专业销售团队，按照合同约定履行了义务，总销售金额为848154731元，依据双方合同代理费标准的约定，被告应支付代理费为8481547.31元，应付销售团队奖金为848154.73元，除去被告已支付的代理费1593103.49元和已支付的销售团队奖金160423.42元，并除去徐州经济开发区人民法院《民事判决书》（2013）开民初字第0538号判决的销售代理费5309837.1元和销售团队奖金529870.64元，余款1727788元被告至今一直拖延未付，依据合同约定已产生了延迟支付的违约金。原被告的合同合法有效，被告应按合同的约定全面履行付款义务，被告未全面履行付款义务已侵害了原告的合法权益。因此，原告依据合同“由项目所在地人民法院管辖”的约定，特诉至贵院，请求判令：1.被告支付原告销售代理费1522677.21元（自2012年1月1日计算至2012年12月31日）；2.被告支付原告销售团队奖金150548.47元（自2012年1月1日计算至2012年12月31日）；3.被告按每日万分之二标准支付自起诉之日即2014年6月26日至判决之日止迟延付款违约金。被告辩称：对原告主张的变更后的销售代理费和销售团队奖金数额无异议，对原告主张的逾期付款违约金有异议，原告根据双方签订的合同第7条的约定提交销售业绩确认表和代理费结算表，双方无法结算，所以不应支付迟延付款违约金。另外，根据双方签订的徐州城置国际花园项目销售代理服务合同第6.2.1条以及第7条的约定，只有在本案原告提前向被告出具了对应金额的正式税务发票才具备结算条件，原告一直未向被告出具正式税务发票，被告不应付款，即使要计算代理费用也应当扣除城置公司以房抵债的33954054元对应的数额。综上，请求依法驳回原告诉请。经审理查明：2011年12月13日，原被告签订《徐州城置国际花园项目销售代理服务合同》，约定：由被告委托原告进行徐州城置国际花园项目的销售代理服务，合同期限自合同签订之日起至2012年12月31日止；原告售出的每一套单位，被告均须向原告支付该单位的销售代理费，该单位的销售代理费为销售的建筑面积乘以售出房屋签约合同单价的总金额1.0%（含住宅、商业、储藏间、车库等）；从合同签订之日起至2012年2月15日止期间被告根据原告完成项目销售金额的不同阶段，分别按0.9%、1.0%的递增方式向乙方支付销售代理费；原告完成推出楼盘销售签约金额（人民币）在2亿元以下时，被告按已销售房屋销售总额的0.9%支付原告销售代理费；原告完成推出楼盘销售签约金额（人民币）在2亿元（含）以上时，被告按已销售房屋销售总额的1.0%支付原告销售代理费，同时补足2亿元销售金额以下的销售总额部分之0.1%（0.9与1.0%的差额）计算的销售代理费；原告完成推出楼盘销售签约金额（人民币）在2亿元（含）以上时，被告按已销售房屋销售总额的0.1%另外支付给原告，用于奖励原告该项目销售团队，该费用由被告一次性支付给原告，并由被告在扣除个人所得税、企业营业税等税额后负责发放，原告不得将该费用挪作他用，否则被告有权向原告索赔已销售房屋销售总额的0.2%作为违约金；从2012年2月15日起至合同到期日，原告售出的每一套单位，被告向原告支付该单位的销售代理费为销售面积乘以售出房屋签约合同单价的总金额的1.0%（含住宅、商业、储藏间、车库等）；原告完成被告确定的2012年度工作考核指标（具体考核指标由双方另行签订补充协议确定）时，被告按已销售房屋销售总额的0.1%另外支付给原告，用于奖励原告该项目销售团队，该费用由被告一次性支付给原告等；双方约定本合同项目销售由原告独家销售代理。除双方另有约定外，被告不得自行销售或者委托第三方销售，亦不能在本合同期满前擅自解除对原告的委托，否则视为被告违约。在代理期限内，被告自行销售或者委托第三方销售的房屋，视为原告完成销售；房屋的销售以套为出售单位，购房者签署《商品房买卖合同》并按该契约之规定支付了该购房款的首期房价款（含定金）后，该套房屋视为完成销售，并计入乙方销售进度与业绩。被告按该套房屋的实际到账款金额向原告支付该房屋的销售代理费，被告按该套房屋的实际到账房款金额向原告支付该房屋的销售代理费；由于被告的原因造成购房者无法签订预售或出售合同。无法收取首期房款、无法办理预售登记而退房的，如工程质量、房屋交付期延迟或被告拒绝按确认的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》样本与购房者签订合同，则该房屋作为原告已完成消费的房屋计入原告的销售指标，并按照本合同的约定计取销售代理费。若因退房而没收之购房客户的违约金，其金额由原被告双方各得50%。若因原告原因造成客户退房，所退房屋不计入销售指标，已计取的销售代理费由原告退还；双方同意开盘的次月起，每月15日为费用结算日。正式开盘后每月按实际销售面积结算销售代理费。原告应在次月的5日前将上月的《销售业绩确认表》及《代理费结算表》交给被告报备，被告应即时书面签收并于最迟不超过当月15日之前将销售代理费一次性支付给原告。原告提交的《销售业绩确认表》及《代理费结算表》，被告应在五个工作日内确认，逾期未确认的，应视为被告对原告提交报表无异议。原告在收到被告代理费前须向被告提供正式税务发票；被告延期支付原告应付费用且超过15日的，应按所欠总额每日万分之二标准支付原告迟延履行违约金；超过30日，原告有权解除合同，被告应立即支付原告已销售部分的全部销售代理费。该合同履行期限届满终止，双方未续约。2013年1月14日，根据双方对账确认的《2012年1月1日至2012年12月31日签约明细》共销售房屋1425套，总销售金额为848154731元。依据合同约定，被告应支付原告代理费8481547.31元、销售团队奖金8481154.73元。后双方因原告主张的销售代理费和团队奖金产生争议，原告向徐州经济技术开发区人民法院提起诉讼。2013年12月9日，徐州经济技术开发区人民法院作出（2013）开民初字第538号民事判决书确认2013年8月16日前被告已经向原告支付销售代理费1593103.49元、团队奖金160423.42元。被告已向客户退还房款789071元，被告以房抵债33954054元，并依法判令被告应支付原告销售代理费5309837.1元，以房抵债的销售代理费339540.54元、团队销售奖金529870.64元，该判决已经履行完毕。综上，被告共计已经支付给原告销售代理费6902940.59元及以房抵债的销售代理费339540.54元，团队销售奖金690294.06元。因尚欠部分销售代理费和团队奖金，双方无法达成一致意见，故原告诉至本院请求判令被告：支付原告销售代理费1570716元（自2012年1月1日计算至2012年12月31日）；2.支付原告销售团队奖金157072元（自2012年1月1日计算至2012年12月31日）；3.按每日万分之二标准支付2013年8月16日起至判决生效之日止迟延付款违约金。后在案件审理过程中，因诉请的事实发生变化，原告将诉讼请求变更如前所诉。另查明，本案在诉讼过程中原、被告双方一致确认，在上次诉讼确认的退房款外又产生退房款6523130元，被告由此收取的违约金为34385元。现被告销售房屋实际到账总额为840842530元以及违约金34385元，扣除已付款和退房款加上原告应得违约金，被告最终应付原告销售代理费1522677.21元、销售团队奖金150548.47元。以上事实由双方当事人无争议陈述及原告提供的《徐州.城置国际花园项目销售代理服务合同》一份、江苏省徐州经济技术开发区人民法院《民事判决书》一份、《2012年1月1日至2012年12月31日签约明细》表等证据予以证实，本院予以认定。关于被告以房抵债是否应当计算原告的代理费的问题。本院认为，双方在销售代理服务合同中约定，由原告享有独家销售权，被告自行销售或者委托第三方销售的房屋，均视为原告完成销售。以房抵债是原告为了减少被告所负的债务，应视为被告自行销售获得了收入，故以房抵债应当计算原告的代理费。关于被告提出的原告未向其出具正式税务发票故不应付款的抗辩主张。本院认为，双方代理合同约定原告在收到被告方代理费前需向被告提供正式税务发票，但合同并没有约定开具发票在付款前的具体时间，鉴于被告并未实际向原告支付诉争的代理费，而双方签订的代理合同已期满终止，原告已按照合同约定履行了代理销售义务，被告应当向原告支付所欠的销售代理费、销售团队奖金，且原告亦愿意向被告出具相应发票，故对被告的该抗辩主张不予支持，被告应当向原告支付所欠的销售代理费1522677.21元、销售团队奖金150548.47元。关于原告主张的已付款的迟延付款违约金。本院认为，被告在2012年12月31日代理合同终止时没有按照约定支付相关代理费用，在具备结算条件的情况下，直至起诉前仍未支付原告诉请的费用，被告应当自原告起诉之日起赔偿因逾期付款给原告造成的损失，原告依据双方约定主张违约金，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐州城置有限公司于本判决生效之日起三日内一次性向原告徐州新景祥房地产投资顾问有限公司支付销售代理费1522677.21元并支付逾期付款违约金（以1522677.21元为本金，自2014年6月26日起计算至判决之日止，利率按每日万分之二计算）；二、被告徐州城置有限公司于本判决生效之日起三日内一次性向原告徐州新景祥房地产投资顾问有限公司支付销售团队奖金150548.47元（以150548.47元为本金，自2014年6月26日起计算至判决之日止，利率按每日万分之二计算）；三、驳回原告徐州新景祥房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21320元，财产保全费5000元，共计26320元（原告均已预交），由原告徐州新景祥房地产投资顾问有限公司负担6320元，被告徐州城置有限公司负担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 谢 龙人民陪审员 孟献勇人民陪审员 赵启君二〇一五年四月七日书 记 员 尚 楠 搜索“”