（2015）浑民二初字第237号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-11-25
案件名称
原告王妍诉被告刘树全租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
白山市浑江区人民法院
所属地区
白山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
吉林省白山市浑江区人民法院民 事 判 决 书（2015）浑民二初字第237号原告王妍，女，1970年4月20日生，汉族，个体业户。被告刘树全，男，1953年12月12日生，汉族，无职业。委托代理人吴丹，白山市浑江区江北街道圣民法律服务所法律工作者。原告王妍诉被告刘树全租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马恩鹏独任审判，公开开庭进行了审理，原告王妍、被告刘树全的委托代理人吴丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年2月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告承租被告所有的、位于白山市金帝小区一号楼16号门市房一处，约定租赁期限为三年，月租金2600元，年租金31200元。同时约定租期内经被告同意，原告可将房屋转租、转让。合同签订后，原告一次性支付给被告一年的租金及抵押金共计36200元。2015年2月，原告将该房屋转让给曹国辉，被告对此予以认可同意，且被告与曹国辉重新签订了租赁协议。现原、被告的租赁合同已解除，原告已将房屋交给了曹国辉，但被告却拒绝返还给原告抵押金，故原告诉至法院，请求依法判令被告返还原告抵押金5000元。被告辩称：根据原、被告所签的房屋租赁合同，明确约定房屋租金、租赁期限以及未经被告允许原告不得擅自对房屋进行转租转让。如有违约，被告有权无条件收回房屋，并扣除5000元押金。原告于2015年1月26日在被告不知情的情况下，擅自将承租房屋转租、转让他人，其行为违反了双方租赁合同中第二项不得擅自转租、转让的条款，故原告无权要求被告返还押金。法庭审理过程中，原告为证明其事实主张，举证如下：房屋租赁合同二份，证明被告和案外人曹国辉签订了租赁合同，其同意收回房屋，再租给曹国辉。根据原、被告之间签订的租赁合同第七条应提前一个月通知的条款，原告也在2015年1月26日提前通知了被告，要将房屋转兑给曹国辉，被告妻子郭玉环告知原告可以转兑，等刘树全从长春手术回来后与曹国辉重新签订租赁合同，刘树全在1月28日回来后与曹国辉签订了租赁合同，并从曹国辉处收取了5000元押金。被告质证：对两份租赁合同的真实性均无异议，但2015年1月26日被告妻子没有同意原告兑店，刘树全与曹国辉签订协议的日期为2015年3月1日，不是原告所述的1月28日。被告举证如下：1、房屋租赁合同一份，证明原、被告对房屋的租金、租赁期限以及不得擅自转租、转让的后果进行了明确约定，原告擅自转租、转让房屋，被告扣除5000元押金符合协议约定。2、兑店协议一份，证明原告在被告不知情的情况下擅自将承租房屋转租、转兑他人，违反了原、被告双方所签房屋租赁合同的约定，被告有权扣除押金。原告质证：对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无异议，但原告手中合同文本上是二月份的房租，不是三月份的房租。关于本案证据，本院认证如下：关于原、被告提供的证据，对方当事人均无异议，经审核予均以采信。双方对证据证明效力的不同意见容后评判。经审理查明：2014年2月28日，原告（乙方，下同）、被告（甲方，下同）签订了一份《房屋租赁合同》。约定“一、经甲、乙双方协商，甲方同意将位于金帝小区（一号楼十六号门市）面积153平方米、一、二楼连体自有房屋租给乙方使用。二、租期为三年，从2014提3月1日至2017年2月29日止，租赁期满后，若乙方继续租赁，乙方应提前一个月与甲方协商，房租另议，乙方在居住期间，不经甲方同意，不得擅自对承租的房屋进行转租、转让，如有违约，甲方有权无条件收回房屋，并扣除押金。三、乙方在签订合同时，交纳人民币伍仟元整作为抵押金，待租赁期满后，甲方验收房屋及因乙方租赁期间所产生的所有费用结清后，将抵押金返还乙方。四、房屋租金为人民币2600元／月，一次性交纳一年租金31200元，乙方提前退房，抵押金不返，后果自负。五、乙方在租赁期间，取暖费、物业费由乙方负责，乙方在不交取暖费的情况下，关栓费由乙方负责。乙方要按时交纳水、电、卫生等各项费用，如拖欠造成的损失由乙方自负。六、乙方租住房屋期间，应爱护所租房屋内的一切设施，如有损坏，应立即维修或照价赔偿，乙方应遵守小区内的规章制度，爱护环境卫生，注意防火，否则造成的一切损失由乙方负责赔偿。七、本合同经双方签字后生效，未经双方同意不得任意终止合同，任何一方有意提前终止合同，应提前一个月通知对方，本合同一式两份，甲、乙双方各持一份，如有本合同未尽事宜，双方可在本合同外另行协商解决”。合同签订后，原告交纳了一年的租金31200元和抵押金5000元。后原告与案外人曹国辉签订了一份落款时间为“2015年1月26日”的《兑店协议》，约定“今有甲方王妍将位于金帝小区临街店面（国际纤体）兑给乙方，出兑金额为12000元，其中包括：3月份（实为2月份）房租2600元、楼下吧台、背景墙、监控系统、楼上床一张、办公桌、办公椅。甲方于2015年3月1日前搬迁完，乙方先付给甲方定金伍仟元整，于甲方搬迁结束后再付给柒仟元整，甲方负责把三月一日前一切费用结清”。现该协议已实际履行。另被告与案外人曹国辉签订了一份落款时间为“2015年3月1日”的《房屋租赁合同》，约定：“一、经甲（被告，下同）、乙（曹国辉，现同）方协商，甲方同意将位于金帝小区（一号楼十六号门市）面积153平方米、一、二楼连体自有房屋租给乙方使用。二、租期为三年，从2015年3月1日至2018年3月1日截止。租赁期满后，若乙方继续租赁，乙方应提前一个月与甲方协商，房租另议。乙方在居住期间，不经甲方同意，不得擅自对承租的房屋进行转让，如有违约，甲方有权无条件收回房并扣除押金，经甲方同意乙方可以转让。三、乙方在签合同时，交纳人民币5000元作为抵押金，待租赁期满后，甲方验收房屋及因乙方租赁期间所产生的所有费用结清后，将抵押金返还乙方。四、房屋租金为人民币2600元／月，一次性交纳一年租金31200元，乙方提前退房，抵押金不返，后果自负。房租三年每月2600元整、在租赁期间甲方不能给乙方涨房租。五、乙方在租赁期间，取暖费由乙方负责，物业费乙方承担。乙方在不交取暖费的情况下，关栓费由乙方负责。乙方要按时交纳水、电、卫生等各项费用，如拖欠造成的损失由乙方负责。六、乙方租住房屋期间，应爱护所租房屋内的一切设施，如有损坏，应立即维修或照价赔偿，乙方应遵守小区内的规章制度，爱护环境卫生，注意防火，否则造成的一切损失由乙方负责赔偿。七、本合同经双方签字后生效，未经双方同意不得任意终止合同，任何一方有意提前终止合同，应提前一个月通知对方，本合同一式两份，甲、乙双方各持一份，如有本合同未尽事宜，双方可在本合同外另行协商解决”。该合同已实际履行。综上所述，本院认为，转租是指在合同期内，将承租房屋出租给他人。转租需在原合同之外由转租人与他人另行订立一份租赁合同，转租人一般会从转租中获取转租费与承租费的差价。转让是指将房屋出售给他人。本案中的原告兑让的是自有财物和已付费用，并不存在将被告房屋转租或转让行为。另根据原、被告所签协议第四条“乙方提前退房，抵押金不返，后果自负”和第七条“本合同经双方签字后生效，未经双方同意不得任意终止合同，任何一方有意提前终止合同，应提前一个月通知对方”、“如有本合同未尽事宜，双方可在本合同外另行协商解决”的约定，合同并非不得提前解除，须提前通知，而在提前通知之外的事宜由双方协商解决。至于原告是否提前通知过被告，根据被告与案外人所签协议判断，应该通知过。否则被告不会与案外人签订租赁合同、前后两份协议的期间正好衔接，且该案外人恰恰是与原告签订出兑协议的人。则被告不得以原告未履行提前告知义务而抗辩。至于被告应否返还抵押金，因原告已履行相应义务，未给被告造成任何损失，案外人已实际履行与被告之间的租赁合同，且留取抵押金的目的即为保证合同顺利履行，而非为谋取不当利益。此亦应在“如有本合同未尽事宜，双方可在本合同外另行协商解决”的条款约定之内。甚至如严格依原、被告之间的合同约定，恰恰是被告与案外人另行租赁合同，而违反合同约定。故原告诉请返还抵押金应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判决如下：被告刘树全于本判决发生法律效力后立即返还给原告王妍抵押金5000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取，由被告承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审判员 马恩鹏二〇一五年四月七日书记员 张婷婷