（2015）川民终字第153号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2016-01-18
案件名称
成都中航阳光地产有限公司与艾怡人、毕志英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省高级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都中航阳光地产有限公司,艾怡人,毕志英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十五条，第二十五条第一款，第二十六条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十五条，第一百七十条
全文
四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）川民终字第153号上诉人（原审被告）成都中航阳光地产有限公司，住所地：四川省成都市高新区府城大道88号中航城市广场1201。法定代表人钟宏伟。委托代理人赖勇（特别授权），北京金诚同达（成都）律师事务所律师。委托代理人李苏（一般授权），北京金诚同达（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）艾怡人。被上诉人（原审原告）毕志英。被上诉人共同的委托代理人赵爱华（一般授权），四川康维律师事务所律师。被上诉人共同的委托代理人侯坤（一般授权），四川康维律师事务所律师。上诉人成都中航阳光地产有限公司（以下简称“中航公司”）因与被上诉人艾怡人、毕志英房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2014）成民初字第1513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日立案受理本案后，依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人中航公司的委托代理人赖勇、李苏，被上诉人艾怡人、毕志英及其共同的委托代理人赵爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2008年8月12日，艾怡人、毕志英与中航公司签订《商品房买卖合同》，约定由艾怡人、毕志英购买由中航公司开发的位于四川省双流县牧马山开发区的“中航云岭高尔夫邻里”49栋1楼1号别墅。房屋建筑层数3层，其中地上3层，地下1层；房屋建筑面积为433.98平方米，总价4600000元。合同第十条约定：出卖人应于2008年9月18日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得规划验收合格证，并由具有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，同时出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，若逾期在30日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房屋价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房屋价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向买受人支付违约金。第十五条约定：（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）1.该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。……3.交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其它问题的，双方同意按照第3种方式处理：……（3）出卖人应当按照《住宅质量保证书》的约定履行保修义务。4.出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：……（2）出卖人可选择按装饰、设备标准维修或更换，或者向买受人赔偿装饰、设备差价部分，由买受人自行维修、更换。具体装饰和设备标准的约定见附件六。第二十二条约定：（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：深圳市中航物业管理有限公司。《商品房买卖合同》附件八“条款十八”约定：装修部分，以现状交付，客户自行处理。《商品房买卖合同》附件九约定：一、保修项目及期限：1.屋面、外墙面渗水漏水：5年；2.厨房、卫生间渗水、漏水：1年；3.电气管线、给排水管道：2年；4.地基、主体结构：按设计文件保修。艾怡人于2008年8月11日、8月27日分别向中航公司支付案涉房屋购房款100000元、4500000元，共计4600000元。2008年8月28日，中航公司与艾怡人、毕志英办理了交房手续，中航公司将案涉房屋的密匙交付给艾怡人、毕志英，艾怡人在《房屋交付验收表》、《接收楼宇声明书》、《交房手续书》、《钥匙（资料）领用签收表》、《装饰、家具、居家用品、艺术品签收单》上签字。另查明，1.因案涉房屋出现渗水、漏水情况，艾怡人、毕志英联系了中航公司及深圳市中航物业管理有限公司成都分公司协商予以处理。2008年至2012年期间，中航公司及深圳市中航物业管理有限公司成都分公司对案涉房屋进行了数次整改维修。其间，艾怡人、毕志英于2008年12月22日、2009年8月23日向深圳市中航物业管理有限公司成都分公司发出《关于49#房屋目前存在的主要问题的说明》、《请求彻底解决49#房屋渗水的报告》、《49#渗水情况》等资料。2010年1月25日，四川省第一建设工程公司向中航物业管理有限公司成都分公司云岭管理处出具《工程整改验收报告》，载明：“我公司维修队伍在2010年1月5日至2010年1月25日，对49#别墅进行工程整改维修，本次整改按照业主要求和认可的方案，对房屋出现问题的部位进行了工程维修。现整改已完成，我公司自检合格，请贵处确认。”中航物业管理有限公司成都分公司云岭管理处物业工程部在该报告上批注：“户外地下防水整改已完成，具体效果待雨季观察，无渗水现象再作户内恢复整改。”艾怡人于2010年3月2日签署“同意物管意见”。2012年7月10日、7月11日，艾怡人、毕志英向深圳市中航物业管理有限公司成都分公司发出《关于49栋房屋渗水情况描述》、《关于49栋房屋渗水整改情况的说明》，载明：“2010年7月10日业主及物业工程部现场观察，漏水及渗水现象仍然存在。”2.2012年7月27日，艾怡人、毕志英向原审法院提起诉讼，请求判令中航公司立即对案涉房屋渗水、漏水情况进行整改修复，对装修损坏部分进行修复；并要求中航公司按每日2300元的标准承担逾期交房违约金至房屋恢复可使用之时为止，赔偿艾怡人、毕志英已缴纳的物业管理费16206元，以及移交案涉房屋的竣工验收资料和水电管网竣工图纸。该案在审理过程中，艾怡人、毕志英申请进行司法鉴定，原审法院委托四川省建筑工程质量检测中心对以下内容进行司法鉴定，委托鉴定事项为：案涉房屋是否存在渗水、漏水等情况；如果存在渗水、漏水情况，造成该情况的原因是什么；存在的渗水、漏水情况是否影响该房屋正常居住使用。四川省建筑工程质量检测中心于2014年6月4日作出《双流县牧马山开发区“中航云岭高尔夫邻里”别墅第49幢房屋渗水、漏水等情况鉴定报告》（以下简称“《鉴定报告》”），载明：“5.现场检查结果分析。5.1通过对该房屋的资料核查，未见该房屋地下室、外墙防水的相关图纸，且该房屋已进行了多次整修，整修的具体部位、整修措施均不详，故仅根据房屋存在的质量缺陷分析其产生的原因。5.2根据对房屋现状的检查情况分析，该房屋的质量缺陷按照部位分为以下情况：（1）地下室墙面、地面部分：地下室部分墙体乳胶漆空鼓、脱落，木踢脚线开裂、腐朽，部分区域地面有明水存在。以上现象表明该房屋地下防水系统存在缺陷，地下水及地表雨水渗入墙面或地面，导致地下室墙面受潮或在地面产生积水。（2）外墙体部分：该房屋一、二、三层部分墙体存在乳胶漆空鼓、粉化、脱落且木踢脚线开裂等现象，且均出现于靠外墙部位。以上现象表明该房屋外墙防水存在缺陷，雨水通过墙体渗入室内墙面，导致墙面污染及踢脚线开裂腐朽等。（3）木地板地面部分：该房屋一层4～5／C～D轴（起居室）、二层4～5／F～G轴（卧室）靠近阳台部位及2～4／A～C轴（主卧室）木地板地面均存在不同程度的地板松动腐朽、踢脚线开裂腐朽等现象，并对部分地板抽取检查，地板底部及龙骨表面湿润。以上房间均与阳台、露台或卫生间相邻。以上现象表明或是该房屋阳台、露台与外墙（或门）交接部位防水存在缺陷，或是雨水汇集超过挡水高度，当阳台、露台排水口排水不畅，雨水无法及时排出时，雨水通过缺陷部位或漫过挡水部位进入室内，导致木地板、踢脚线、龙骨等浸泡吸水腐朽。此外，二层2～4／A～C轴（主卧室）不排除卫生间内管道渗漏或生活用水的原因。（4）顶棚部分：该房屋3～5／C～D轴地下室顶棚、4／D～E轴楼梯梁侧面及首层1～4／A～C轴（客厅）顶棚均出现大面积霉斑，且上述部位顶部均为木地板地面腐朽部位。以上现象表明其所在楼面板面层积水后向下渗透，导致板底潮湿而产生霉斑。6.鉴定意见。6.1该房屋地下室部分地面现尚有明水，后对该区域凿开检查，剔凿坑内有积水，表明地下室仍存在渗水现象。6.2该房屋存在因渗、漏水导致的墙面霉斑、乳胶漆起皮、空鼓、脱落及木地板松动、腐朽等现象，因该房屋经过多次整改，整修部位及整修措施不详，无法明确现有现象产生的时间及是否仍有渗、漏水。6.3该房屋出现的渗水、漏水现象与地下室防水、外墙防水存在缺陷相关，部分部位不排除与雨水汇集超过挡水高度无法及时排出、卫生间内管道渗漏或生活用水相关。但由于相关资料不完整，无法进一步具体分析。6.4渗水、漏水情况的产生导致该房屋部分内墙墙面污染、饰面层空鼓、脱落、地板腐朽等，且地下室部分区域内现尚有明水，对该房屋室内正常居住使用造成了影响”。艾怡人、毕志英向中航公司预缴鉴定费30000元，并于2014年6月19日收到该《鉴定报告》。2014年7月1日，原审法院针对该《鉴定报告》复庭进行审理，鉴定人员出庭接受了质询。庭审中，艾怡人、毕志英当庭提出变更诉讼请求申请，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求中航公司退还已支付的购房款、利息及赔偿相关损失。因艾怡人、毕志英变更诉讼请求的申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款关于“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”之规定，原审法院未予准许。艾怡人、毕志英于同日向原审法院申请撤回对中航公司的起诉，原审法院以（2012）成民初字第1327号民事裁定书裁定准许艾怡人、毕志英撤回起诉，该民事裁定书已发生法律效力。3.艾怡人、毕志英于2008年8月28日与深圳市中航物业管理有限公司成都分公司签订了《中航云岭高尔夫邻里前期物业管理服务协议》，并于2008年8月28、2010年3月2日分别缴纳了物业管理费5402元、10804元，共计16206元。2014年7月3日，艾怡人、毕志英提起本案诉讼，请求判令：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件；2.中航公司立即返还艾怡人、毕志英购房款本金460万元及利息（从2008年8月28日至实际退款之日按中国人民银行同期贷款利率的150%计算），并承担解除合同的违约金13.8万元；3.中航公司赔偿艾怡人、毕志英已缴纳的物业管理费16206元、鉴定费30000元，共计46206元；4.中航公司承担本案全部诉讼费。原审认为：艾怡人、毕志英与中航公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方争议的焦点在于：一、艾怡人、毕志英要求解除案涉《商品房买卖合同》的主张能否成立；二、中航公司应否返还艾怡人、毕志英购房款4600000元及利息；三、中航公司应否向艾怡人、毕志英支付合同解除的违约金及赔偿物业管理费、鉴定费。对于第一个争议焦点，中航公司认为艾怡人、毕志英在案涉房屋交付后不久即发现存在渗水、漏水情况，故合同解除权的行使期限应自此时开始起算，而艾怡人、毕志英直至2014年7月1日才申请变更诉讼请求为解除合同，其就案涉合同的解除权的行使已超过法定期限，该权利已经消灭；艾怡人、毕志英则主张直至2014年7月1日在（2012）成民初字第1327号民事案件庭审之时，方能确认案涉房屋存在严重的防水缺陷，且因中航公司不能提交相关建筑资料而导致无法修复，故案涉合同的解除权应自2014年7月1日起算。双方的分歧在于案涉《商品房买卖合同》的解除权发生之日从何时起算。本案中，艾怡人、毕志英系以案涉房屋存在渗漏水严重质量问题、影响正常居住使用为由要求解除合同，而双方在案涉《商品房买卖合同》中对出现该情形时合同解除并未进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，案涉《商品房买卖合同》的解除权应在解除权发生之日起一年内行使。案涉房屋交付后不久，艾怡人、毕志英即发现房屋出现渗水、漏水情况，并要求中航公司进行整改修复；中航公司对案涉房屋存在渗、漏水情况的事实不持异议，并于2008年至2012年期间对该房屋进行了数次整改。但是，根据《鉴定报告》中关于“该房屋地下室部分地面现尚有明水，后对该区域凿开检查，剔凿坑内有积水，表明地下室仍存在渗水现象”以及“渗水、漏水情况的产生导致该房屋部分内墙墙面污染、饰面层空鼓、脱落、地板腐朽等，且地下室部分区域内现尚有明水，对该房屋室内正常居住使用造成了影响”的鉴定意见，能够证明案涉房屋虽经过多次修复，仍然未能解决存在的渗水、漏水质量问题，且该渗水、漏水情况已影响了房屋室内的正常居住使用。本案中，因双方未对严重影响正常居住使用的房屋质量问题的情形做出具体约定，加之该房屋渗水、漏水的情况处于持续的状态，双方亦在2008年至2012年期间通过协商方式处理该质量问题，故在《鉴定报告》得出之前，艾怡人、毕志英尚不知晓案涉房屋存在的渗水、漏水问题已达到严重影响正常居住使用的程度。因此，案涉《商品房买卖合同》解除事由的发生之日并非是艾怡人、毕志英最初发现房屋存在渗水、漏水的情况之日，而是艾怡人、毕志英知道或应当知道案涉房屋存在的渗水、漏水情况已影响房屋正常居住使用的事实之日，即艾怡人、毕志英于2014年6月19日收到《鉴定报告》之日。艾怡人、毕志英于2014年7月3日向原审法院提起诉讼要求解除案涉《商品房买卖合同》，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使”的规定，其解除权未消灭。中航公司关于艾怡人、毕志英请求解除案涉《商品房买卖合同》已超过解除权行使的除斥期间的理由不成立，原审法院不予支持。关于案涉《商品房买卖合同》应否解除的问题。根据《鉴定报告》第5条关于“现场检查结果分析”的内容，案涉房屋的现状为：地下室墙面乳胶漆空鼓、脱落，木踢脚线开裂、腐朽，部分区域地面有明水存在；房屋一、二、三层部分墙体存在乳胶漆空鼓、粉化、脱落且木踢脚线开裂等现象；木地板地面存在不同程度的地板松动腐朽、踢脚线开裂腐朽等现象；顶棚部分出现大面积霉斑。而对于案涉房屋木地板地面的现象，《鉴定报告》虽未排除系因阳台、露台排水口排水不畅，雨水无法及时排出时漫过挡水部位进入室内所致，但亦认为存在房屋的阳台、露台与外墙（或门）交接部位防水存在缺陷的可能性。因中航公司交付的案涉房屋系精装房，而对该房屋进行的数次整改、修复工作也是由中航公司负责组织实施，案涉房屋的整修部位及整修措施等资料应由中航公司持有。《鉴定报告》对木地板地面部分松动、腐朽的原因不能进一步查明，其原因在于中航公司未提交相关整修资料。而根据前述案涉房屋的现状，《鉴定报告》已明确指出案涉房屋的地下防水及外墙防水存在缺陷，亦不排除房屋的阳台、露台与外墙（或门）交接部位防水存在缺陷的可能性。前已述及，根据《鉴定报告》载明的内容，能够证明案涉房屋虽经过多次修复，仍然未能解决存在的渗水、漏水质量问题，且该渗水、漏水情况已影响了房屋室内的正常居住使用。同理，由于中航公司未提交相关整修资料，针对案涉房屋渗水、漏水的修复措施也无法明确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条关于“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，因存在地下防水、外墙防水等缺陷，致使案涉房屋严重渗水、漏水，且由于中航公司未提交相关资料，案涉房屋目前无法进行修复，上述质量问题已严重影响该房屋正常居住使用，故对艾怡人、毕志英请求解除案涉《商品房买卖合同》和赔偿损失的请求，原审法院予以支持。中航公司虽抗辩认为案涉房屋目前的渗水、漏水情况系因艾怡人、毕志英长达6年不使用、不维护房屋所致，但对此未提交任何证据予以佐证，原审法院对此抗辩意见不予采信。对于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，对艾怡人、毕志英要求中航公司返还购房款4600000元及利息的主张，原审法院予以支持。故中航公司应退还艾怡人、毕志英购房款4600000元，并支付利息。本案中，艾怡人、毕志英分别于2008年8月11日、8月27日向中航公司支付案涉购房款100000元、4500000元，利息的起算时间也应以此两个时间点为准，即以100000元为本金，自2008年8月12日起按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至本判决确定之日止；其余部分购房款4500000元的利息，自2008年8月28日起按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至本判决确定之日止。艾怡人、毕志英要求中航公司按中国人民银行同期贷款利率的150%支付已付购房款的利息，没有事实和法律依据，对超出部分的利息，不予支持。对于第三个争议焦点，前已述及，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，对艾怡人、毕志英请求解除案涉《商品房买卖合同》和赔偿损失的请求，原审法院予以支持。关于合同解除后损害范围的认定问题，在（2012）成民初字第1327号民事案件中，根据《诉讼费用交纳办法》第十二条第一款关于“诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。”之规定，鉴定费用系依照举证责任分配的原则，确定由艾怡人、毕志英负担预付责任，故艾怡人、毕志英向鉴定机构预缴纳了鉴定费30000元。之后，艾怡人、毕志英自行撤回起诉的原因在于其申请变更诉讼请求而未获准予，因而撤诉后另行起诉。在（2012）成民初字第1327号民事案件中，尚未最终确定该鉴定费的承担主体。而本案与（2012）成民初字第1327号民事案件，系艾怡人、毕志英基于同一法律关系而提起的诉讼，《鉴定报告》是认定案涉《商品房买卖合同》应否解除的关键证据，故因司法鉴定而产生的费用应根据案件的具体情况来认定当事人各自负担的费用数额。前已述及，案涉《商品房买卖合同》解除的原因在于中航公司交付的房屋存在严重渗水、漏水的质量问题，中航公司对此存在过错，故关于案涉房屋质量问题鉴定的费用，应由中航公司负担。该30000元已由艾怡人、毕志英预缴，对艾怡人、毕志英要求中航公司赔偿30000元鉴定费损失的请求，原审法院予以支持。关于艾怡人、毕志英已向深圳市中航物业管理有限公司成都分公司缴纳的物业管理费16206元，中航公司虽向艾怡人、毕志英交付了案涉房屋，但在交付后不久该房屋即出现渗水、漏水等质量问题，影响了房屋的正常居住使用，致使艾怡人、毕志英签订《商品房买卖合同》的合同目的不能实现；而艾怡人、毕志英已实际支出的物业管理费，系为履行案涉《商品房买卖合同》所付出的代价，在合同因中航公司原因而解除的情况下，该物业管理费应作为艾怡人、毕志英所受损失的组成部分。故对艾怡人、毕志英请求中航公司赔偿16206元物业管理费的请求，原审法院予以支持。关于艾怡人、毕志英要求中航公司承担解除合同违约责任的问题。案涉《商品房买卖合同》中，对房屋存在严重质量问题影响正常居住使用而致使合同解除的情形，双方并未进行约定，艾怡人、毕志英以参照双方约定的逾期交房的违约责任为由，主张中航公司承担解除合同违约责任，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十五条第二款，《诉讼费用交纳办法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除艾怡人、毕志英与成都中航阳光地产有限公司于2008年8月12日签订的《商品房买卖合同》；二、成都中航阳光地产有限公司于该判决生效之日起十五日内向艾怡人、毕志英返还购房款4600000元及利息（其中100000元的利息，自2008年8月12日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至本判决确定之日止；剩余4500000元的利息，自2008年8月28日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至该判决确定之日止）；三、成都中航阳光地产有限公司于该判决生效之日起十五日内向艾怡人、毕志英赔偿损失46206元；四、驳回艾怡人、毕志英的其余诉讼请求。当事人如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费59290元，由艾怡人、毕志英负担5290元，由成都中航阳光地产有限公司负担54000元。中航公司上诉认为，原审认定事实和法律错误，审判程序违法，其上诉的主要事实和理由为：1.被上诉人早在2008年8月28日到12月22日期间就认为房屋存在渗水、漏水问题并严重影响正常居住，此时就应当明知其权利受到侵害，合同解除事由就已发生，解除权的除斥期间为1年，除斥期间的起算时间最迟应从2008年12月22日起，被上诉人逾期不行使，解除权已经消灭，原审法院却认定，在《鉴定报告》得出结论之前，被上诉人尚不知晓涉案房屋存在渗水、漏水问题已达到严重影响正常居住使用的程度，因此解除权行使的起算时间应从被上诉人收到《鉴定报告》之日起算。但《鉴定报告》的结论仅仅是房屋的渗、漏水情况对“房屋室内正常居住使用造成了影响”，没有“渗水、漏水问题已达到严重影响正常居住使用的程度”的表述，因此，案涉《商品房买卖合同》解除条件并未成就。据此，原审法院在认定事实和法律适用方面都存在错误。2.原审法院认定“由于中航公司未提交相关资料，案涉房屋目前无法修复”，“双方未对严重影响正常居住使用的房屋质量问题情形作出具体约定”，“中航公司虽抗辩认为案涉房屋目前的渗水、漏水情况系因艾怡人、毕志英长达6年不使用不维护所致，但对此未提交任何证据予以佐证”属于认定事实错误。3.被上诉人在（2012）成民初字第1327号案件受理后一年多才向原审法院申请鉴定，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第一款的规定：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。”双方当事人在《﹤商品房买卖合同﹥补充条款》第六款约定：“双方因商品房质量问题产生争议，以双流县工程质量监督检验站出具的工程质量书面评审意见作为处理争议的质量依据。”上诉人请求原审法院按照约定委托鉴定机构，但未获准许。原审法院将另案存在重大程序瑕疵的《鉴定报告》作为本案的定案依据并判决上诉人承担鉴定费用，在（2012）成民初字第1327号案件尚未结案前即受理本案，程序上存在重大瑕疵。中航公司上诉请求：1.撤销四川省成都市中级人民法院（2014）成民初字第1513号民事判决，并依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人艾怡人、毕志英答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。主要理由为：（一）艾怡人、毕志英行使解除案涉《商品房买卖合同》的权利未超过法定期限。1.艾怡人、毕志英行使合同解除权具有充分的法律依据。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的规定，这种违约解除的情形，在法律及司法解释中均无解除权行使期限的规定。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于解除权的规定，有明确的适用条件，即该条第1款规定的由于出卖人迟延交房或买受人迟延付款，也就是适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项迟延履行的违约行为，才适用解除权期限的规定。2.即使参照适用上述解除权期限的司法解释，解除权发生之日应从收到《鉴定报告》之日起算。被上诉人在案涉房屋交付后不久即发现房屋存在渗水、漏水问题，并立即要求中航公司修复，中航公司对房屋渗漏水问题不持异议，并于2008年至2012年期间对该房屋进行了多次维修整改，在此阶段，艾怡人、毕志英基于常识常情要求对房屋渗漏水问题进行维修整改，不知道也不应当知道该房屋存在的渗漏水问题已严重影响正常居住使用的程度，此时合同解除权并未发生。中航公司经数次整改后认为已不存在渗漏水情况并拒绝修复，从而导致本案诉讼纠纷，被上诉人于2012年8月诉至四川省成都市中级人民法院要求中航公司继续修复并赔偿损失，在该案审理过程中，《鉴定报告》确认该房屋仍存在严重的渗漏水问题，原因是基于该房屋地下防水、外墙防水存在缺陷，因中航公司不提交相关建筑资料使房屋防水系统严重缺陷的原因不能进一步查明，从而导致无法提出修复方案。也就是说，只有在被上诉人收到《鉴定报告》之后，才知道该房屋渗漏水严重质量问题已严重影响正常居住使用，具备解除合同条件，因此，即使适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于解除权行使期限的规定，本案解除权发生之日，应从2014年6月19日收到《鉴定报告》之日起算。（二）中航公司严重违约，合同解除的条件已经成就。1.根据《鉴定报告》及质证笔录，房屋存在的严重渗漏水问题，经过多年多次修复后仍然存在，与房屋地下防水、外墙防水存在缺陷相关，已严重影响房屋的正常居住使用。2.因中航公司拒不提供由其掌握的相关建筑资料，导致无法进一步具体分析质量缺陷的原因并提出修复方案，该房屋目前无法修复。同时鉴定机构也确认房屋因质量问题可能导致安全隐患的事实。因此，基于中航公司的严重违约行为，艾怡人、毕志英购买的商品房居住的合同目的已经不能实现，合同解除条件已经成就。3.中航公司在（2012）成民初字第1327号案件及本案中，先拒绝承认该房屋存在渗漏水问题，无需对渗漏水情况进行整改修复，直到艾怡人、毕志英申请鉴定，中航公司此后虽自认房屋质量瑕疵客观存在并承诺修复，却辩称房屋质量问题“相当部分是由于被上诉人长期不使用房屋，疏于维护引起的”，并认为“地下室部分区域是指工人房和桑拿房，并非房屋主要功能区”，认为《鉴定报告》虽然确认现有质量问题“对该房屋室内正常居住使用造成了影响”，但并未认定“房屋现有问题严重影响正常居住使用”等。中航公司上述主张和理由，《鉴定报告》及其质证笔录已予以明确反驳，从中可以看出，中航公司完全不顾客观事实，推卸开发商应当交付符合质量标准的房屋这一基本义务和责任，严重损害被上诉人合法利益，进一步证明被上诉人关于解除合同的法定条件已经成就。（三）中航公司应退还购房款并赔偿艾怡人、毕志英的损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，合同解除后，中航公司应退还被上诉人购房款并赔偿损失，损失包括购房款的利息损失，鉴定费及物业管理费损失。上诉人和被上诉人在二审中均未提交新证据，对原审查明的事实均无异议。本院对一审查明的当事人无异议的事实予以确认。本院二审另查明以下事实：1.四川省成都市中级人民法院在审理（2012）成民初字1327号案件过程中，于2014年7月1日组织双方当事人对《鉴定报告》进行质证，鉴定人员出庭接受了质询。根据双方当事人及其委托代理人对鉴定人员进行质询的笔录，关于房屋渗水、漏水问题是否影响正常居住使用的问题，鉴定人员表示如果地下室一直处于渗水状态会影响房屋正常使用，并且可能因为钢筋混凝土结构沉降不一样，产生倾斜等问题，影响房屋安全。关于房屋渗水、漏水问题产生的原因，鉴定人员肯定了案涉房屋防水系统存在缺陷这一原因，同时排除了因房屋潮湿及长期闭锁等原因，由于中航公司未将其应当持有的建筑竣工图、结构竣工图、整改资料等相关资料提交鉴定，导致案涉房屋渗水、漏水原因无法具体确定。对于房屋是否可以修复的问题，鉴定人员表示在不计算造价和时间的情况下，技术上是可以解决的。2.案涉房屋交付后，艾怡人、毕志英入住房屋后不久，发现房屋存在渗水、漏水问题，并与中航公司、物业公司协商对渗水、漏水问题进行维修、整改，按照各方商定的整改方案，艾怡人、毕志英搬离了房屋，并将房屋密码钥匙交给中航物业管理有限公司成都分公司，由中航公司对房屋组织进行整修。本院认为，本案的争议焦点为：第一，被上诉人关于解除《商品房买卖合同》的诉讼请求是否应当得到支持；第二，上诉人认为原审程序违法的主张是否成立。对于第一个争议焦点，根据双方诉辩主张，双方当事人对《商品房买卖合同》解除权行使期限的起算时间、解除权是否成就存在重大分歧。关于解除权行使期限应从何时起算的问题，本院认为，首先，渗水、漏水问题是房屋质量问题的表面现象，这一现象究竟属于可通过低成本修复的轻微质量瑕疵，还是属于修复时间和成本不可控制并严重影响正常居住使用的严重质量问题，作为不具备建筑、装修行业专业知识的普通人员，难以在渗水、漏水现象发生之初作出准确判断。其次，《鉴定报告》显示，“该房屋地下室部分地面现尚有明水，后对该区域凿开检查，剔凿坑内有积水，表明地下室仍存在渗水现象；该房屋存在因渗水、漏水导致的墙面霉斑、乳胶漆起皮、空鼓、脱落及木地板松动、腐朽等现象；该房屋出现的渗水、漏水现象与地下防水、外墙防水存在缺陷相关……”，在鉴定人员出庭接受质询时，鉴定人员进一步明确“房屋防水层等两层防线出现问题，即使外面有水，房屋的防水系统没有缺陷的话也不会发生渗水和漏水的情况。”至此，艾怡人、毕志英根据《鉴定报告》及质询意见，方可明确房屋防水系统存在缺陷，房屋渗水、漏水现象与防水系统存在缺陷相关。最后，鉴定人员出庭接受质询时，明确了房屋的渗水、漏水现象与房屋的长期闭锁没有关联性；不能排除卫生间管道渗漏的原因在于地面竣工图、整改资料等相关资料缺失，这些资料应由开发商中航公司持有。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”对拒不提供相关图纸及整改资料的不利后果，应由中航公司承担。因此，艾怡人、毕志英主张其自收到《鉴定报告》之日方知该房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住，合同解除权的行使期限应从收到《鉴定报告》之日即2014年6月19日起算，本院予以支持。中航公司主张艾怡人、毕志英在（2012）成民初字1327号案件起诉时明确表述：“2008年8月27日原告付清全部房款后，不久即发现地下室和外墙存在严重渗漏水情况，无法正常居住使用。”因此在2008年8月，最迟不超过2008年12月就应开始计算解除权的行使期限。本院认为，艾怡人，毕志英在入住房屋后不久，因房屋渗漏水问题的整改而搬离房屋，其购买的是精装修房屋，本可以在房屋入住方面更加便利，但却因为房屋渗水、漏水问题及长达数年的反复维修整改而搬离房屋，无法入住，“无法正常居住使用”是其对房屋功能及使用情况的客观描述，并不代表其在房屋渗水、漏水之初就可以明确知晓房屋存在严重质量问题进而严重影响正常居住使用，因此，上诉人的该项主张实难成立。上诉人还提出，本案纠纷可以通过整改修复房屋的方式进行解决，案涉《商品房买卖合同》解除条件并未成就。本院认为，2008年至2012年期间，中航公司已经组织实施了数次、多种方案的维修，但房屋渗水、漏水的问题并未得到彻底解决，根据《鉴定报告》和鉴定人员接受质询的意见，虽然案涉房屋在不计算造价和时间的情况下，技术上是可以修复的，但由于中航公司提供资料及图纸不全，房屋渗水、漏水的确切原因未得到明确，因此无法采取针对性、实效性的修复方案，对于被上诉人来说，因为房屋渗水、漏水问题已经导致多年无法入住，且该问题与房屋地下防水、外墙防水存在缺陷相关，案涉《商品房买卖合同》的合同目的难以实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，案涉《商品房买卖合同》的解除条件已经成就，购房人艾怡人、毕志英有权解除合同。因此，原审判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。对于第二个争议焦点，上诉人提出，被上诉人在（2012）成民初字第1327号案件受理后一年多才提出鉴定申请，超出了举证期限，原审法院未按照双方在《商品房买卖合同》中的约定，委托双流县工程质量监督检验站进行鉴定，因此，原审法院在本案中将另案存在重大程序瑕疵的《鉴定报告》作为本案的定案证据并判决上诉人承担鉴定费用，审判程序违法。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第一款规定：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第二款的规定：“人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款规定：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”因此，对于申请鉴定的期限及是否应当准许的问题，法院可以根据案件查明事实、对案件做出公正处理的需要，结合案件相关情况综合做出是否准许的决定。本案中，双方当事人系在（2012）成民初字第1327号案件庭审过程中，因对案涉房屋是否存在渗水、漏水问题发生重大分歧，案件关键事实无法查清的情况下，被上诉人对案涉房屋的质量问题申请鉴定，因此，其申请鉴定的时间超出举证期限具有正当的理由，原审法院准许鉴定正确。对于鉴定机构的选定问题，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二十六条的规定：“当事人申请鉴定经人民法院同意后，由双方当事人协商确定有鉴定资格的鉴定机构、鉴定人员，协商不成的，由人民法院指定。”上诉人主张按照双方在《商品房买卖合同》中的约定，应委托双流县工程质量监督检验站进行鉴定。本院认为，双方当事人在商品房买卖合同中的约定，仅是双方对房屋质量问题的协商解决方式，并非对诉讼过程中司法鉴定机构选定问题的协商，且双流县工程质量监督检验站未进入全省法院委托鉴定专业机构备选库，因此，原审法院指定四川省建设工程质量检测中心对案涉房屋工程质量进行鉴定，未违反法律规定。案涉《商品房买卖合同》解除的原因是中航公司交付的房屋存在严重渗水、漏水质量问题，该质量问题系中航公司的违约行为所致，《鉴定报告》是本案认定合同是否应当解除的关键证据，鉴定费用是艾怡人、毕志英为证明房屋存在质量问题严重影响正常居住使用而不得不支付的费用，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，鉴定费用应认定为合同解除后损失的组成部分，原审支持艾怡人、毕志英要求中航公司赔偿30000元鉴定费损失的请求，并无不当，本院予以维持。上诉人还提出，其尚未收到（2012）成民初字第1327号民事裁定时，被上诉人即再次就同一事实起诉，违反了基本的诉讼准则。根据查明事实，艾怡人、毕志英于2014年7月2日申请撤回（2012）成民初字第1327号案件起诉，并提起本案诉讼，两件案件的诉讼请求并不相同，因此其提起本案起诉不违反法律规定。原审法院于2014年7月2日裁定准许（2012）成民初字第1327号案件原告撤诉，并于次日对本案予以受理，依法向双方当事人送达了准许撤诉裁定及本案相关诉讼文书，诉讼程序合法。因此，上诉人的该项主张不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43970元，由成都中航阳光地产有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 张兴全代理审判员 唐骄煜代理审判员 王一君二〇一五年四月七日书 记 员 蔡茂华 来源：