（2015）琅民二初字第00103号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2017-08-18
案件名称
滁州市水石物业有限公司与赵红物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
滁州市琅琊区人民法院
所属地区
滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
滁州市水石物业有限公司,赵红
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2015）琅民二初字第00103号原告：滁州市水石物业有限公司，住所地安徽省滁州市，组织机构代码78654504-4。法定代表人：樊来玉，该公司经理。委托代理人：王尚斌，安徽伟诚律师事务所律师。委托代理人：张青，安徽伟诚律师事务所律师。被告：赵红，女，1969年5月22日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市琅琊区。原告滁州市水石物业有限公司与被告赵红物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，依法由代理审判员王梦丽独任审判，分别于2015年2月13日、2015年3月25日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告滁州市水石物业有限公司的委托代理人张青及被告赵红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滁州市水石物业有限公司诉称：2007年，赵红购买滁州市水石嘉园小区X幢X单元XXXX室（面积136.38平方米）及X幢X单元XXXX室（房屋建筑面积为238.11平方米，其中跃层面积为101.78平方米）。滁州市水石物业有限公司与赵红签订了《物业管理服务协议书》，约定赵红每年1月份向滁州市水石物业有限公司缴纳一年物业管理费。滁州市水石物业有限公司经物价局审批，高层物业费标准为0.65元/平方米（跃层减半收取）。自2010年11月29日起，赵红拒绝交付两套住房物业管理费用（含电梯费、二次供水费）。滁州市水石物业有限公司曾于2013年4月10日向法院提起诉讼，经法院诉前调解，赵红分别支付两套房各2500元物业费。现要求赵红支付物业管理费（含电梯费、二次供水费）15120.69元（其中1301室自2010年11月至2015年1月止物业费4328.27元、电梯费4430.52元、二次供水费750元,合计9508.79元；1501室自2011年4月至2015年1月物业费本层3885.40元、物业费跃层1450.37元、电梯费4601.13元、二次供水费675元，合计10611.90元，扣除5000元，合计15120.69元）并承担本案的诉讼费用。审理期间，滁州市水石物业有限公司变更诉讼请求为要求赵红支付物业管理费（含电梯费、二次供水费）9243.06元(其中1301室自2013年4月至2015年1月止物业费1847.27元、电梯费1949.52元、二次供水费330元，合计4126.79元；1501室自2013年4月至2015年1月止物业费本层1847.27元、物业费跃层689.56元、电梯费2249.44元、二次供水费330元，合计5116.27元)，并承担本案的诉讼费用。赵红在庭审中辩称：1、对物业费的收费标准不清楚，对2014年7月之前物业费的收费标准为0.6元/平方米认可，对2014年7月之后物业费的收费标准为0.65元/平方米不认可；2、电梯费没有具体的收费标准，对电梯费不认可；3、对二次供水为每月15元认可；4、对2013年4月两套房子每套各支付了2500元的物业费认可。滁州市水石物业有限公司为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、滁州市水石物业有限公司的企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各一份。证明滁州市水石物业有限公司的基本情况；证据二、滁州市物价局1100150037-3号服务价格登记证复印件一份。证明水石嘉园服务等级为四级，2014年7月之后高层收费标准为0.65元/平方米，电梯费和二次供水费用由业主分摊；证据三，2007年11月28日、2007年12月26日的交房通知复印件各一份。证明滁州市水石物业有限公司与赵红之间履行了交房手续；证据四、2007年11月29日、2008年4月23日的《物业管理服务协议及居室装饰装修约定》复印件各一份。证明按照协议第四条约定，2014年7月份之前高层每月按建筑面积0.60元/平方米收取服务费（跃层每月按建筑面积0.3元/平方米收取），电梯费按电表系数平均分摊，每年1月份缴纳当年的房屋费用；证据五，2013年4月的民事诉状及滁州市琅琊区人民法院诉前调解协议复印件各二份。证明滁州市水石物业有限公司曾起诉过赵红，经诉前调解赵红每套房子支付了2500元的物业费；证据六、2013年4月26日的会谈纪要复印件一份。证明滁州市水石物业有限公司通知电梯公司协助赵红处理伤害事宜，履行了诉前调解协议的约定；证据七、2014年7月1日的《物业管理服务合同》复印件一份。证明合同第21条第2项约定，高层业主按建筑面积每月每平方米0.65元向物业公司缴纳物业费，与物业服务价格登记证相吻合，另约定电梯和加压泵运行电费由业主分摊。（具体分摊：电梯电费每层递增0.05元/平方米/月，加压泵电费由实际使用住户15元/月）；证据八、2012年1月1日的《物业委托管理合同》复印件一份。证明水石嘉园业主委员会委托滁州市水石物业有限公司管理水石嘉园。上述证据经赵红质证，赵红对证据一、三、四、五的真实性以及证明目的均无异议；对证据二认为无法回答，合同中有约定按合同约定，她不知道2014年7月以后的物业收费标准；对证据六的真实性无异议，但认为会谈纪要只有谈话内容，没有具体的协商结果；对证据七的真实性不认可，认为业主委员会没有和其沟通过，不了解相关内容；对证据八的真实性不认可，认为系业主委员会与滁州市水石物业有限公司签订的合同，滁州市水石物业有限公司应去找业主委员会，和她没有关系。赵红为支持其辩称意见，举证了下列证据：证据一、赵红的身份证复印件一份。证明赵红的基本情况。上述证据经滁州市水石物业有限公司质证，对证据的真实性以及证明目的均无异议。本院认为：滁州市水石物业有限公司举证的证据一、二、三、四、七、八及赵红举证的证据均符合证据的客观真实性，合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认；滁州市水石物业有限公司举证的证据五因其变更诉讼请求，本院对证据五的证明力不作认定；滁州市水石物业有限公司举证的证据六因不能证明其证明目的，本院对其证明目的不予确认。依据上述证据，并结合庭审调查，本院查明如下事实：2007年11月28日、2007年12月26日赵红分别收到水石嘉园X幢X单元XXXX室（建筑面积136.33平方米）及水石嘉园X幢X单元XXXX室（建筑面积为238.11平方米，其中跃层面积为101.78平方米）的入住通知，并于2007年11月29日、2008年4月23日分别与滁州市水石物业有限公司签订《物业管理服务协议及居室装饰装修约定》，第四条约定：小高层住宅每月按建筑面积0.60元/平方米收取服务费（跃层减半收取），电梯费按电表系数平均分摊，缴纳费用的时间为每年1月份缴纳一年的物业管理费用。2014年7月1日，滁州市水石嘉园业主委员会与滁州市水石物业有限公司签订一份《物业管理服务合同》，合同第17条约定，委托管理期限为5年，自2014年7月1日起至2019年6月30日止；合同第21条第2项约定，高层业主按建筑面积每月每平方米0.65元向物业公司缴纳物业费（电梯和加压泵运行电费由业主分摊，具体分摊：电梯电费每层递增0.05元/平方米/月，加压泵电费由实际使用住户15元/月），同时滁州市物价局1100150037-3号服务价格登记证（有效期自2014年7月至2017年6月）记载有：水石嘉园服务等级为四级，高层收费标准为0.65元/月*平方米，电梯费和二次供水费用由业主分摊。2013年4月10日，滁州市水石物业有限公司以赵红欠缴截止到2013年3月的物业费（其中XXXX室5381元、XXXX室5495元）为由向本院递交诉状，经诉前调解，双方于2013年4月22日达成调解协议。本院认为：综合双方当事人的诉称、辩称、举证和质证意见，本案的争议焦点是：赵红是否应缴纳物业管理费用及应缴纳的具体数额。（一）、依法成立的合同受法律保护，滁州市水石物业有限公司与赵红于2007年签订的两份《物业管理服务协议及居室装饰装修约定》及滁州市水石物业有限公司与滁州市水石嘉园业主委员会于2014年签订的一份《物业管理服务合同》合法有效。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。赵红系滁州市水石嘉园小区X幢X单元XXXX室（面积136.38平方米）及X幢X单元XXXX室（房屋建筑面积为238.11平方米，其中跃层面积为101.78平方米）的业主，其关于2014年7月1日的《物业管理服务合同》系滁州市水石嘉园小区业主委员会与滁州市水石物业有限公司签订自己并非合同当事人的辩称意见，本院不予支持。滁州市水石物业有限公司接受滁州市水石嘉园小区业主委员会的委托为该小区提供了物业管理服务，赵红作为滁州市水石嘉园小区的业主，事实上也接受了滁州市水石物业有限公司提供的物业服务，与滁州市水石物业有限公司存在事实上的物业服务合同关系，依法应承担支付物业服务费的义务。（二）1、滁州市水石物业有限公司要求赵红支付自2013年4月至2014年6月（共15个月）的物业费2911.95元（其中XXXX室1226.97元、XXXX室1684.98元）符合双方合同约定，本院予以支持；滁州市水石物业有限公司要求赵红支付自2014年7月至2015年1月（共7个月）的物业费1472.15元（其中XXXX室620.30元、XXXX室851.85元）符合双方合同约定及滁州市物价局核定的缴费标准，本院予以支持；2、因滁州市水石物业有限公司不能举证证明2014年7月1日之前的电梯费的具体的收费标准，本院对其要求赵红支付2862.93元（其中1301室1329.22元、1501室1533.71元）电梯费不予支持；2014年7月1日之后的电梯费1336.03元（其中XXXX室620.30元、XXXX室715.73元）因符合双方合同约定及滁州市物价局核定的缴费标准，本院予以支持；3、赵红在庭审中认可二次供水费应按照15元/月标准缴纳，对滁州市水石物业有限公司要求赵红支付自2013年4月2015年1月止660元的二次供水费（其中XXXX室330元、XXXX室330元），本院予以支持。综上，赵红应付给滁州市水石物业有限公司的物业服务费用合计6380.13元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告赵红于判决生效后十日内一次性支付原告滁州市水石物业有限公司物业服务费6380.13元；二、驳回原告滁州市水石物业有限公司的其他诉讼请求。如果被告赵红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，减半收取90元，因变更诉讼请求减少的部分由原告滁州市水石物业有限公司负担40元，被告赵红负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。代理审判员 王梦丽二〇一五年四月七日代理书记员 王金敏附：所引用法律、法规条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 微信公众号“”