（2015）沪二中民二（民）终字第172号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-05-11
案件名称
张佳文、张瑞锦与上海新厦建设发展有限公司、上海黄浦置地(集团)有限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张佳文,张瑞锦,张鸿敏,上海新厦建设发展有限公司,上海黄浦置地（集团）有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第172号上诉人（原审原告）张佳文。上诉人（原审原告）张瑞锦。委托代理人吴克根。两上诉人之共同委托代理人杨洁，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张鸿敏。委托代理人吉建明，上海鼎善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海新厦建设发展有限公司。法定代表人王祖名。被上诉人（原审被告）上海黄浦置地（集团）有限公司。法定代表人王政。上诉人张佳文、张瑞锦因租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第1143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市顾家弄82号底层灶间（面积6.3平方米）和二层亭子间（面积4.7平方米）、上海市顾家弄84号底层灶间（面积7.2平方米）和二层亭子间（面积8.5平方米）（以下简称系争房屋）是公房，原承租人是张瑞锦。《租用公房凭证》上记载的房屋地址是上海市顾家弄84号。上海新厦建设发展有限公司（以下简称“新厦公司”）是系争房屋所在小区的物业服务企业。1997年10月，张鸿敏以“本人系贵公司管辖内顾家弄84号住户张鸿敏，于1997年7月起在本住处底层开业（上海环宇室内装潢有限公司）经营办公，原赁租户主是本人父亲张瑞锦因已年迈，母亲也年高，需照顾”为由，向新厦公司递交了《申请报告》，要求将系争房屋的承租人变更为张鸿敏。在该《申请报告》的申请人处有张鸿敏的签名和印章、张瑞锦及其妻朱玉英的印章、“张佳文”字样。张鸿敏在该报告中承诺“保证政策回沪人员居住权”。在该报告中还有“同意将以上房屋赁租户主更改为兄长张鸿敏。张鸿樑”字样。在新厦公司的《过户报批单》的管理员意见一栏中记载：原承租人张瑞锦夫妇因年迈需照顾，其子张鸿敏征得家庭人员同意，申请过户（另有上海市梧州路XXX弄XXX号20.7平方米住房系单位增配），经查该户无欠租，拟同意从1997年10月起过户给张鸿敏。在《过户报批单》的管理所审核意见一栏中记载：同意过户给张鸿敏，在凭证上注明另有住房的地址和面积。1997年10月起，系争房屋的承租人变更为张鸿敏。2011年3月，案外人上海新黄浦（集团）有限责任公司（以下简称“新黄浦公司”）作为出租人，案外人上海端正物业有限公司（以下简称“端正物业”）作为填写单位补发了承租人为张鸿敏的《上海市租用居住公房凭证》。2007年1月2日，新黄浦公司与端正物业签订《上海市黄浦区授权公房授权经营委托合同》，约定根据上海市房地局1996年4月15日与新黄浦公司签订的《面上直管公房地经营授权书》，新黄浦公司对坐落于原上海市黄浦区范围内的直管公房按沪府发（1995）60号文精神拥有经营管理权。新黄浦公司在2003年已完成直管公房的管理体制改革，原直属物业公司已完成民营机制的改革，端正物业继续行使授权公房的经营管理职责，对管辖区内的房屋加强建筑管理、租赁管理，做好租金收缴工作，配合新黄浦公司做好产业管理、使用管理及各项基础资料的管理。新黄浦公司委托端正物业按《上海市房屋租赁条例》的规定与住户签订公房租赁凭证。同日，端正物业与新厦公司签订《公房物业服务委托合同》，将上海市黄浦区南京街道范围内授权经营的国有房产及受市局委托的代管房产，均委托新厦公司实行物业服务。2008年4月，上海市黄浦区人民政府作出《黄浦区人民政府关于同意上海黄浦置地（集团）有限公司代行本区（北片）直管公房经营管理职责的批复》，由上海黄浦置地集团有限公司（以下简称“黄浦置地”）代行上海市黄浦区（北片）直管公房经营管理职责。1997年10月，系争房屋内的户口簿有两本，分别是张鸿敏（户籍户主）及其子张贻之、张瑞锦（户籍户主）及其妻子朱玉英（于2009年3月去世）和张佳文。2009年3月18日，张佳文的户籍由系争房屋迁入上海市管弄路XXX弄XXX号XXX室。张佳文、张瑞锦于2013年向法院提起诉讼称：系争房屋原是张瑞锦承租的公房。2013年5月8日，张佳文、张瑞锦从新厦公司下属新厦物业分公司得知，系争房屋承租人于1997年10月变更为张鸿敏。张鸿敏未经承租人张瑞锦及其同住亲属（即张佳文、朱玉英）的同意，通过在《承租人变更申请书》上伪造张瑞锦、张佳文和朱玉英签名的方式，擅自将系争房屋的租赁户名更改在张鸿敏的名下的行为属无效，侵犯了张佳文、张瑞锦的合法权益，故请求确认黄浦置地于1997年10月9日将系争房屋承租人由张瑞锦变更为张鸿敏的行为无效，并要求将系争房屋的租赁户名恢复为张瑞锦。张鸿敏辩称：张佳文不符合原告的主体资格，其户籍已经迁出系争房屋，且张佳文在变更承租人时是未成年人，不需要经其同意。张瑞锦与张鸿敏是父子，当时一直生活在一起。2012年，因张鸿敏身患绝症，张瑞锦才同意至养老院生活。变更承租户名是经过张瑞锦同意，且当时是张瑞锦亲自带着图章去办理有关承租人的变更手续。因此，系争房屋承租人的变更是合法有效的，要求法院驳回张佳文、张瑞锦的诉请。新厦公司辩称：系争房屋承租人变更的手续均符合有关规定，该户从材料上看是原承租人本人带图章来办理的，不存在无效的情况，因此不同意张佳文、张瑞锦的诉请。另外，张佳文在变更承租人时是未成年人，不需要经其同意，张佳文的父亲并不居住在系争房屋内，故也不需要其签名。黄浦置地辩称：同意新厦公司的辩称意见。原审法院审理中，张鸿敏提供了上海市标准件公司1984年的《单位分配职工住房审核单》，记载：张佳文父亲张鸿梁结婚多年无房，单位分配其夫妻上海市政通路XXX弄XXX号XXX室17平方米居住面积、煤卫独用的公房。在分配原因处还记载系争房屋已由张鸿敏居住并做结婚用房。张佳文、张瑞锦提供了上海市机电设备供应公司1991年《住房调配单》，记载：张鸿敏及其妻儿因住房拥挤困难，增配上海市梧州路XXX弄XXX号20.7平方米二层前楼房屋一间。张佳文、张瑞锦的共同委托代理人陈述：对《申请报告》中的张瑞锦及其妻子印章的真实性，张佳文、张瑞锦没有异议，但认为该印章是张鸿敏私自偷盖的。原审法院审理中，张佳文申请对《申请报告》中“张佳文”、“张鸿樑”等字样是否张佳文、案外人张鸿梁本人所写进行鉴定。2014年8月，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心根据本院的委托作出《司法鉴定书》，结论为：《申请报告》中“张佳文”、“张鸿樑”字样不是张佳文、案外人张鸿梁本人所写。张佳文本人向法院陈述：本案诉讼的提起是张瑞锦主动提出，律师是张佳文请来的。张瑞锦神志清楚。张瑞锦本人向法院陈述：张鸿敏在系争房屋内申请营业执照和将系争房屋的承租人变更为张鸿敏，张瑞锦的妻子在世时是知道的。由于张瑞锦家里不管事，所以当时不知道承租人变更的事情。张瑞锦及其妻子的印章平时是放在家中的抽屉里，现这两枚印章不见了。张瑞锦是在妻子去世后半年左右就知道系争房屋的承租人变更为张鸿敏，并不是诉状中所写的2013年。《申请报告》中的“张瑞锦”、“朱玉英”印章不知是否真实。张瑞锦提起诉讼，是因为张佳文要将其丈夫的户口迁入系争房屋内，遭到张鸿敏的拒绝。张佳文对张瑞锦说，只要将系争房屋的承租人改回来，其丈夫就可以报户口。张瑞锦的本意并不是要将承租人名字改回来，只要张佳文的丈夫户口迁入就可以了。张瑞锦如果不打这场官司，张佳文的父亲就要有意见，家里就不得安宁。起诉状是张佳文所写，张瑞锦因眼睛不好，所以对起诉状内容没看过。律师是张佳文请来的，委托书上张瑞锦签名是张佳文叫张瑞锦签的。新厦公司表示根据当时的政策，办理承租人变更手续时，不需要未成年人签字，也不需要未成年人的监护人到场。张佳文、张瑞锦委托代理人则表示，根据2009年的规定，需要未成年人或监护人到场、签字。张佳文的父亲张鸿梁作为证人出庭作证，其陈述在1984年前，张佳文居住在张鸿梁的表弟家，1984年后，张佳文居住在其外婆家。原审法院经审理后认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。当时的有关政策规定，有常住户口的公有居住房屋同住人因单位分配住房等原因要求更改承租户名的，由承租人和同住人订立书面协议，向出租人提出申请，出租人应予同意；承租人或同住人在向出租人申请更改承租户名时，必须书面保证按政策可以回沪亲属的居住使用权。根据本院查明的事实，1997年10月，张鸿敏的户籍在系争房屋内；张鸿敏申请变更租赁户名的理由是其在系争房屋的底层经营办公，张瑞锦夫妻年迈需照顾；张鸿敏在《申请报告》中书面承诺“保证政策回沪人员居住权”；《申请报告》中的申请人处有张瑞锦及其妻朱玉英的印章，且该印章是真实的；张贻之和张佳文当时均是未成年人；张佳文的父亲在本案审理中陈述张佳文在1984年前和1984年后都并不居住在系争房屋内；张佳文、张瑞锦并无证据证明《申请报告》中的张瑞锦及朱玉英的印章是张鸿敏私盖，亦无证据证明当时租赁户名的变更必须经未成年人的监护人签字。因此，张佳文、张瑞锦要求确认系争房屋的承租人由张瑞锦变更为张鸿敏的行为无效缺乏事实和法律依据。更何况张瑞锦本人自述其提起诉讼是为了家庭的安宁，为了让张佳文的丈夫将户籍迁入系争房屋，且并非是2013年才知道承租人已变更为张鸿敏；张佳文的户籍在2009年3月18日时已迁出系争房屋。因此，法院认为张佳文、张瑞锦的诉请于法无据，不予支持。关于鉴定，由于张鸿敏在审理中并未表示过《申请报告》中“张佳文”、“张鸿樑”等字样是张佳文、案外人张鸿梁本人所写，且法院未支持张佳文、张瑞锦的诉请，因此，因鉴定产生的相关费用应由申请人即张佳文自行承担。原审法院据此作出判决：驳回张佳文、张瑞锦的诉讼请求。原审法院判决后，上诉人张佳文、张瑞锦不服，向本院提起上诉称：更改租赁户名应由承租人与同住人协商一致，而张鸿敏不居住系争房屋，且他处有房，居住并不困难，故张鸿敏非系争房屋同住人，因此，其不能成为系争房屋的承租人。张瑞锦未亲自去办理过变更租赁户名事宜。变更租赁户名的申请报告中仅系张瑞锦的私章，不能代表张瑞锦的签名，因此当时变更时并未征得张瑞锦同意，张瑞锦在原审法院陈述的本意也是要求将租赁户名恢复至其名下。虽当时张佳文尚未成年，但变更亦应征得其同意。《申请报告》上的张佳文、张鸿梁的签名非该两人本人所签，新厦公司在对此未予核实的情况下，作出变更决定存在程序上瑕疵，应为无效。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人张鸿敏辩称：张瑞锦夫妇和张鸿敏一家居住在系争房屋内，一直是相互照顾的。1997年7月张鸿敏在系争房屋底层开业办公。在被上诉人向原审法院提供的视频资料中，张瑞锦表示其是知晓并同意变更租赁户名的。而且当时变更手续也必须张瑞锦本人前去办理。张佳文的父母曾分配过房屋，且1997年时张佳文亦未成年，当时变更不需要未成年人同意。本案的诉讼是因张佳文欲将其丈夫的户籍迁入系争房屋而引发。综上，请求维持原审判决。被上诉人新厦公司未作答辩。被上诉人黄浦置地辩称：对原审判决无异议，接受该判决。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，《租用公房凭证》附注栏载明82号底层灶间营业面积7.86平方米。张瑞锦本人向原审法院陈述，其与朱玉英均清楚张鸿敏在底层开业经营。本院认为，上诉人对变更租赁户名的《申请报告》中的张瑞锦及其妻朱玉英印章的真实性并无异议，而根据张瑞锦的陈述，其夫妻两人印章平时是放在家中抽屉中，因此该印章并非系由张鸿敏进行保管并掌控。上诉人也未能提供相关证据证明《申请报告》上张瑞锦及其妻的印章系由张鸿敏私自加盖的，仅以印章随意放置并不能证明印章的使用非张瑞锦意思表示。因此对上诉人提出《申请报告》上仅有张瑞锦印章，没有本人签名，应视为未征得张瑞锦同意的主张，本院难以采纳。张佳文虽户籍在系争房屋内，但其并不居住该处，且在系争房屋变更租赁户名时尚未成年，其父母也于1984年因分配房屋迁出系争房屋，故并不需要征得其同意。张鸿敏于1997年在系争房屋底层开业经营，新厦公司根据该户提交的变更租赁户名《申请报告》及相关规定，将系争房屋承租人变更为张鸿敏，并无不当。上诉人要求确认变更行为无效的诉讼请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人张佳文、张瑞锦负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 珍代理审判员 陈 俊代理审判员 马忆蔺二〇一五年四月七日书 记 员 黄 慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……