（2015）金义民再初字第5号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-05-06
案件名称
黄爱仙与义乌市金城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审民事裁定书(1)
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
黄爱仙,义乌市金城房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第四百零五条第一款，第四百零七条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》：第十一条
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 裁 定 书（2015）金义民再初字第5号原审原告：黄爱仙，经商。原审被告：义乌市金城房地产开发有限公司。法定代表人：马千里。委托代理人：胡光明。原审原告黄爱仙与原审被告义乌市金城房地产开发有限公司（以下简称金城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年10月19日作出的（2010）金义民初字第2585号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年12月16日作出（2014）金义民建字第6号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告黄爱仙、原审被告金城公司的委托代理人胡光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2010年9月8日，原审原告黄爱仙诉称，被告以出让的方式取得位于义乌市商城大道与遗安北路叉口西北侧的土地使用权。该地块面积为74973平方米，规划用途为商住综合用地。经义乌市建设局批准，被告可以预售，预售许可证为义房售许字（2007）第3号。2009年9月25日，原、被告双方签订合同，被告按照合同约定交付购房款。被告收到原告交付的53万元的购房款后，于2009年9月25日向原告开具了收款凭证一份。同日，原、被告双方到义乌市房地产管理处办理房屋预售登记手续。义乌市房地产管理处办理好了房屋预售登记手续后，出具给原告编号为义房字第××号商品房预售证附件一份。被告至今未按照合同约定将上述原告购买的房屋交付给原告，也没有为上述房屋办理有关土地使用权变更和房屋所有权登记手续。原告认为，原、被告双方签订的购房合同合法有效，原告按照约定已经付清了全部购房款，被告就应当按照合同约定履行相应的义务，将房屋交付给原告，并办理有关的土地使用权变更和房屋所有权登记手续。故诉请判令：1、确认原、被告于2009年9月25日签订的购买金城一区11幢1（d5）号房屋的《商品房买卖合同》有效，该房屋的产权归原告所有。2、被告立即将原告购买的金城一区11幢1（d5）号房屋交付给原告，并办理相应的交房手续（包括交钥匙）。3、被告立即协助原告办理金城一区11幢1（d5）号房屋的土地使用权变更手续和房屋所有权登记手续（即协助办理土地证和房产证）等相关手续。4、被告支付逾期交房违约金（违约金自起诉之日起每日按照已经付房款53万元的万分之六计算至实际交房之日止）。被告金城公司辩称，双方于2009年9月25日签订的商品房买卖合同并非基于房屋买卖真实意思的表示，只是为同一天双方间发生的借贷关系设立的变相担保。本案买卖合同中涉及到的销售价格明显低于市场价，属于不正常的交易价。在双方的补充协议中约定若义乌市金城房地产开发有限公司如没有按约定及时归还借款，则采取直接将房屋直接抵偿给原告的行为，属于绝押行为，应属无效。本案实质为民间借贷，而原告以商品房买卖为事由起诉，涉嫌虚假诉讼。综上，要求驳回原告的诉请。原审查明，被告义乌市金城房地产开发有限公司以出让方式取得义乌市商城大道与遗安北路叉口西北侧地块的土地使用权。该地块面积为74973平方米，规划用途为商住综合用地。经义乌市建设局批准，被告所投资开发的金城高尔夫国际寓所可以预售，预售许可证号为义房售许字（2007）第03号。2009年9月25日，原告黄爱仙与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买义乌市金城一区11幢1（d5）号房，建筑面积共计212.56平方米，商品房总价款为53万元；原告应于签订合同时一次性付清总房款53万元；被告应当在2008年8月31日前将上述商品房交付原告使用；逾期交付商品房超过90日的，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应当按日向原告支付已交付房价款万分之六的违约金。2009年9月25日，原告将全部购买房款共计人民币53万元交付给被告，被告向原告开具收款凭证一份。同日，原、被告到义乌市房地产管理处办理了商品房预售登记手续，义乌市房地产管理处出具了编号为义房字第××号的商品房预售证附件。至今为止，被告未将上述商品房交付给原告。原审认为，本案争议的焦点为双方于2009年9月25日签订的《商品房买卖合同》是否存在名为买卖实为流押的情形。从商品房买卖合同法律关系的角度看，双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》和商品房预售证附件、银行本票及收款凭证，同时结合商品房买卖合同的履行及预售登记情况，其间的商品房买卖合同关系明确，应予确认。从抵押合同法律关系角度看，金城房地产并未提供证明双方之间存在53万元借贷关系合意的直接证据，其他证据虽可以证明其与原告黄爱仙之间存在款项往来，但是又不足以推翻原告黄爱仙所支付的53万元为本案购房款的性质，且其与原告黄爱仙之间也并未履行作为不动产抵押权设定生效要件的登记手续，故本案证明商品房买卖合同关系的证据明显优于证明商品房流质抵押合同关系的证据。故原告该部分诉请合理合法，本院予以支持。原告主张的逾期交房违约金为每日万分之六明显过高，本院根据原告实际遭受的损失酌定为每日万分之二。故原告诉请不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告黄爱仙与被告义乌市金城房地产开发有限公司于2009年9月25日签订的关于义乌市金城一区11幢1（d5）号房的商品房买卖合同有效。二、被告义乌市金城房地产开发有限公司于判决生效后三十日内，将上述商品房买卖合同中约定的义乌市金城一区11幢1（d5）号房交付给原告黄爱仙。三、被告义乌市金城房地产开发有限公司于判决生效后三十日内，协助原告黄爱仙办理义乌市金城一区11幢1（d5）号房的土地使用权和房屋所有权的登记手续。四、被告义乌市金城房地产开发有限公司于判决生效后三十日内，支付原告黄爱仙逾期交房违约金（违约金从2010年9月8日起每日按已交付房款53万元的万分之二计算至本判决指定的履行之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4550元，由被告负担。本院再审过程中，原审原告黄爱仙称，经中介介绍，金城公司于2009年9月25日向我借款213万元，期限3个月，利率30‰，按月付息，到期还本。同日，还签订了价款为53万元的商品房买卖合同作为抵押，金城公司交付了钥匙并在房管部门进行了登记备案。补充协议又约定，在2009年12月31日前应向我方按人民币213万元价格回购，如在2009年12月31日前不回购，金城公司不得要求退房等。房子交付给我后，一直没有去使用。之后，金城公司于同日支付利息63900元，2009年11月25日支付利息65000元，2010年1月28日支付利息126700元，2010年3月26日支付利息63900元，共计319500元，现变更诉讼请求为，要求原审被告金城公司归还借款本金人民币53万元并支付利息（从2009年9月25日起按银行同期贷款利率四倍计算到实际归还之日止）。原审被告金城公司答辩称，2009年9月25日原审被告向原审原告借款213万元事实，同日签订五份商品房买卖合同和一份补充协议，以原审原告购买的原审被告金城公司五处房产作抵押，目的是为了保证及时还款，双方没有买卖房屋的意思表示。现原审被告公司因资金链短缺问题，由市政府按管，法定代表人马千里也因涉嫌非法吸收公众存款罪被立案侦查，具体还款事宜要由市政府统一安排。原审原告黄爱仙举证：1、商品房买卖合同1份；2、收款凭证1份；3、农业银行本票3份；4、商品房预售证附件1份；5、借条1份；6、补充协议1份。其中1-4证据在原审中已提供，5-6证据为再审中提供，共同证明原审被告金城公司向原审原告黄爱仙借款213万元的事实，双方以签订商品房买卖合同的形式，由原审原告原黄爱仙以其中的53万元购买原审被告金城公司的义乌市金城一区11幢1（d5）号商品房作抵押。原审被告金城公司在再审中没有提供证据。本院向双方当事人出示了公安机关对黄爱仙和楼文昶的询问笔录。对原审原告黄爱仙提供的证据，原审被告金城公司对其真实性和证明目的没有异议。对本院出示的证据，双方均无异议，本院予以认定。本院再审查明，2009年9月25日，原审被告金城公司经宏源投资咨询有限公司中介绍向原审原告黄爱仙借款213万元，借条载明：期限3个月，从2009年9月25日至2009年12月24日，利率30‰，按月付息，到期还本。当日，黄爱仙以两张63900元和一张2002200元的本票支付上述款项。同日，双方协议以签订五份商品房买卖合同和补充协议的形式将213万元借款写成五套商品房的购买款，其中44万元借款购买金城公司的义乌市金城一区群英路160（c63）号商品房，36万元借款购买金城公司的义乌市金城一区柳青路1637（b27）号商品房，40万借款购买金城公司的义乌市金城一区柳青路1723（b76）号商品房，40万借款购买金城公司的义乌市金城一区柳青路1639（b28）号商品房，53万元购买金城公司的义乌市金城一区11幢1（d5）号商品房，金城公司均以购房款形式开具了收款凭证。补充协议约定：金城公司在2009年12月31日前应向黄爱仙按人民币213万元价格回购，如在2009年12月31日前不回购，金城公司不得要求退房等。同日，金城公司以本票形式分别支付黄爱仙利息63900元，支付宏源投资咨询有限公司3%中介费63900元。后陆续四次支付黄爱仙利息255600元。因金城公司未按期归还借款支付利息，也未回购上述房产，黄爱仙以上述五份商品房买卖合同分别诉至本院。另，原审被告金城公司法定代表人马千里因涉嫌非法吸收公众存款罪被立案侦查，公安机关认为本案借款系马千里非法吸收公众存款数额其中的一部分。本院再审认为，根据再审中认定的证据和双方当事人的陈述，本案原审原告黄爱仙与原审被告金城公司之间签订的商品房买卖合同和补充协议并非是其真实意思表示，实为借款；同时，借款关系已涉嫌刑事犯罪，本案依法不属于民事诉讼受理范围，对原审原告黄爱仙的起诉应予驳回。再审中，原审原告黄爱仙虽对原审中陈述的事实作了变更，并提出变更诉讼请求，但依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款的规定，“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理”，对原审原告黄爱仙变更后的诉讼请求本案不予审理。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款、第四百零七条第二款之规定，裁定如下：一、撤销本院（2010）金义民初字第2585号民事判决。二、驳回原审原告黄爱仙的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判长 陈洵敬审判员 叶迪龙审判员 徐翠英二〇一五年四月七日书记员 杨巧珍 微信公众号“”