（2015）杭滨民初字第182号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-05-25
案件名称
张宁与杭州金潮房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市滨江区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张宁,杭州金潮房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十五条，第一百二十条第一款，第一百二十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭滨民初字第182号原告张宁。委托代理人（一般代理）唐为群。被告杭州金潮房地产开发有限公司。法定代表人奚德驹。委托代理人（特别授权）姜小明，杨文科。原告张宁诉被告杭州金潮房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，本案依法由代理审判员杨仙林独任审理，于2015年3月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐为群，被告委托代理人姜小明，杨文科均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宁起诉称，2014年8月22日，被告销售人员欺骗原告，以该套房屋是尾盘且是现房，价格最便宜，签商品房买卖合同就可以马上交房为幌子，导致原告与被告签订《铂金名筑商品房认购协议》一份。后因户型变更问题，原、被告双方于2014年9月29日重新签订《铂金名筑商品房认购协议》一份，协议约定：房屋为铂金名筑4幢1单元302室，建筑面积为89.91平方米，商品房单价为每平方米17808元，总金额为1601117元；原告支付定金10万元，于2014年10月30日前签订商品房买卖合同等。《铂金名筑商品房认购协议》（2014年8月22日签订的协议）签订后，原告于2014年8月22日向被告支付预售购房款10万元，被告出具销售不动产统一发票一份。《铂金名筑商品房认购协议》（2014年9月29日签订的协议）签订后，被告收回前面的发票原件，重新出具销售不动产统一发票一份。原告于2014年10月30日前多次寻找被告要求按照约定签订商品房买卖合同。但是，被告就原先承诺签商品房买卖合同就可以交房问题提出新的交房日期，即提出将2014年10月30日交房变更为2014年12月31日交房。并且被告还强迫原告与其签订商品房买卖合同内容以外的补充协议，竟然又要交房期限推迟到2015年6月30日，原告无法同意。此后，原告多次寻找被告协商无果，故此成诉。原告认为，按照法律规定及原、被告签订的《铂金名筑商品房认购协议》的约定，因原、被告双方就交房期限及补充协议内容无法达成一致，导致商品房买卖合同无法签订，并非原告一方过错造成，并且合同目的无法实现，原告的诉讼请求合理合法。诉讼请求：1.解除原、被告于2014年8月22日签订的《铂金名筑商品房认购协议》，解除原、被告于2014年9月29日签订的《铂金名筑商品房认购协议》，判令被告立即向原告返还预收购房款10万元，赔偿利息损失0.28万元，合计10.28万元。2.判令被告负担本案诉讼费。原告为证明其主张的事实，提供以下证据：证据1.《铂金名筑商品房认购协议》2份，证明2014年8月22日，被告销售人员欺骗原告，以该套房屋是尾盘且是现房，价格最便宜，签商品房买卖合同就可以马上交房为幌子，导致原告与被告签订《铂金名筑商品房认购协议》一份。后因户型变更问题，原、被告双方于2014年9月29日重新签订《铂金名筑商品房认购协议》一份，及合同相关内容的事实。证据2.发票及银行汇款凭证，证明协议签订后，原告于2014年8月22日向被告支付预收购房款10万元的事实。证据3.浙江省商品房买卖合同，证明《铂金名筑商品房认购协议》签订后，原告于2014年9月22日前多次寻找被告要求按照约定签订商品房买卖合同。但是，被告就原先承诺签商品房买卖合同就可以交房问题提出新的交房日期，即提出将2014年10月30日交房变更为2014年12月31日交房。另外，被告还强迫原告与其签订商品房买卖合同内容以外的补充协议，其中竟然要将交房期限推迟到2015年6月30日的事实。被告答辩称，本次销售的4幢、5幢属于本楼盘的第二期开盘，相关的含有格式条款的《商品房买卖合同》文本已于2013年8月16日（4幢）、2013年9月13日（5幢）在房管局备案，售楼处现场也有公示。合同文本明确交房时间是2014年12月31日，不存在原告所述的交房时间变更问题。原、被告于2014年9月29日签订的商品房认购协议明确约定双方需在2014年10月30日之前签订相应的商品房买卖合同，若原告拒绝签订，则被告有权不予返还已收取的定金。原、被告签订过二次认购协议，原告对于楼盘有详细的了解。原告诉称的被告相关人员告知他是现房，马上可以交付，其中现房是事实，但是交付需要时间，交付时间以签订正式合同为准，在没有签订正式合同之前，原告无法断定被告不能交付。原告逾期后，被告曾催告原告签约，被告已经履行合同法规定的义务。原告无权要求被告返还定金，原告诉请于法无据。被告提供以下证据：证据4.《铂金名筑商品房认购协议》2份，证明原告支付的10万元是立约定金，若原告在预定期内拒绝签订商品房买卖合同的，被告有权不予返还已收取定金。证据5.杭州房地产开发有限公司签约通知书1份、ems邮寄面单1份、ems快递情况查询（复），证明原告未与被告在预定期内签订商品买卖合同，被告发函催告签约，原告收到通知书后仍然怠于履行签约义务，被告有权没收定金。证据6.4号楼房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表1份、5号楼房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表1份、交房公告1份（复），证明被告出售房屋已经竣工验收，具备交房条件，被告于2015年1月16日在杭州日报刊登交房公告：2015年1月20日至2015年1月26日为集中交房时间。上述证据经庭审质证，本院依法认证如下：1.对于原告提供的证据，被告质证认为，证据1的原件在被告处，合法有效，原告对被告楼盘充分认可，不然原告在签订第一份协议后就不会来签订第二份协议；原告诉称的被告在认购协议中隐瞒交房期限，协议内容没有看见交房期限，无法证明被告隐瞒交房期限；认购协议对于定金的罚没约定清楚。本院对于证据1予以认定。被告对于证据2无异议，本院予以认定。被告对于证据3质证认为，本范本是没有生效的合同，不能作为证据使用，并不能证明原告要证明的对象，但是在庭审中，被告确认该证据与其备案的范本一致，因此，本院对于该证据的真实性予以认定。2.对于被告提供的证据，原告对于证据4无异议，但是认为2014年9月29日签订的认购协议，对交房期限故意不做约定，目的为便于对购房者做虚假宣传，为其逃避相应的法律责任埋下伏笔。本院对于证据予以认定，原、被告对于证明对象的分歧，本院将根据查明的案情结合法律规定予以处理。证据5签约通知书原告收到，但在签约通知书发出去之前，2014年9月29日至10月31日原告多次去被告处签约，拿到了合同范本，该证据不能证明原告未去签约，只能证明被告未按照原约定签约。本院对于证据的真实性予以确认。对于证据6，其中竣工验收备案表的真实性，原告无异议，证明对象有异议。只能证明房屋从外观上是现房，但从竣工备案日期来看，被告在交房具体日期上做了手脚，被告不可能在签约时交房，也不可能在12月31号交房，因此弄出一个延伸条款；交房公告是复印件，真实性有异议。本院对竣工验收备案表的真实性予以确认；经本院于2015年3月26日查证，本院登陆http：／／hzdaily.hangzhou.com.cn／hzrb／html／2015-01／16／content_1882861.htm#可查询到交房公告，本院对于该证据的真实性亦予以认定，原告的证明对象的异议不成立。根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：2014年8月22日，原告（预订方、乙方）与被告（卖方，甲方）签订《铂金名筑商品房认购协议》，约定乙方预订坐落于杭州市滨江区南环路与长河路交叉口铂金名筑5幢1单元202室房屋，建筑面积（暂测）为80.98平方米（最终面积以房管实测为准）。甲、乙方约定按建筑面积方式计算该商品房价款，单价每平方米16858元，总金额为1365161元。乙方同意签订本认购协议时，支付定金100000元，作为甲、乙方订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金自动转为房价款。甲、乙方商定，预订期为30天，乙方于2014年9月22日前到铂金名筑销售展示中心与甲方签订《商品房买卖合同》。本认购协议约定的预订期限内，甲方拒绝签订商品房预售合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方有权不予返还已收取的定金。2014年9月29日，原告（预订方、乙方）与被告（卖方，甲方）签订《铂金名筑商品房认购协议》，约定乙方预订坐落于杭州市滨江区南环路与长河路交叉口铂金名筑4幢1单元302室房屋，建筑面积（暂测）为89.91平方米（最终面积以房管实测为准）。甲、乙方约定按建筑面积方式计算该商品房价款，单价每平方米17808元，总金额为1601117元。乙方同意签订本认购协议时，支付定金100000元，作为甲、乙方订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金自动转为房价款。甲、乙方商定，预订期为31天，乙方于2014年10月30日前到铂金名筑销售展示中心与甲方签订《商品房买卖合同》。本认购协议约定的预订期限内，甲方拒绝签订商品房预售合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方有权不予返还已收取的定金。被告的《浙江省商品房买卖合同》范本，正文第九条交付期限及条件约定：出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……附件八第六条约定：1）如出卖人不能在本合同第九项规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2015年6月30日）的宽展期，买受人同意出卖人在宽展期内交付不视为逾期交房，且出卖人不承担违约责任，本合同继续履行。另查明，2014年8月22日，原告向被告支付10万元。2014年9月29日，被告向原告开具铂金名筑4幢1单元302室的销售不动产统一发票，金额为10万元。2014年12月8日，被告向原告发出《签约通知书》，催告原告，因其未能在约定的2014年10月30日前来被告处签订《商品房买卖合同》，已逾期38天，限原告于2014年12月15日前来被告处签订《商品房买卖合同》。被告开发的杭政储出（2004）13号地块4#、5#楼于2015年1月6日完成备案。2015年1月16日，被告在杭州日报登载关于2015年1月20日至同月26日集中交房的公告。本院认为，合同自成立即发生法律效力，原、被告签订认购协议，双方当事人意思表示真实，符合法律规定，自合同成立时即发生法律效力，原、被告均应遵照合同约定严格履行各自义务。从认购协议的内容来看，对于原告预付的10万元，协议明确表述为定金，并对于定金的法律效力作出了特别的约定。原告关于其支付的10万元为预付购房款的主张，本院不予采纳。同时，该协议还约定，10万元作为双方当事人订立商品房预售合同的担保，因此，原告对于被告销售的商品房属于期房是明知的。在诉讼中，原告亦未能提供证据证实被告或者其工作人员对于涉案房屋属于现房有过任何承诺。且双方曾分别于2014年8月22日、2014年9月29日签订过二份认购协议，原告对于房屋现房还是期房自应当充分了解。本案中，原、被告通过签订认购协议，受认购协议约束，双方进入特定关系，应尽最大诚意磋商并签订商品房预售合同。原告主张，因双方未在认购协议中确定交房时间，而被告预售合同补充条款容许被告迟延交付房屋，原告无法接受该条款，故而双方无法签订商品房预售合同。被告则认为，被告的合同范本均经过备案，并在销售现场展示，对于相关预售合同文本内容原告可从多种渠道了解到；其次，原告选定房屋后，被告收取10万元后即向原告交付相应的销售不动产统一发票，对于合同被告准备诚信履行；最后，原告逾期未能签订合同后，被告尽到了相应的催告义务。原告拒绝签订商品房预售合同，系其认为房价下跌，而非因房屋交付时间无法协商一致，因此，被告认为，因为原告拒绝签订商品房预售合同，被告有权依据认购协议的约定，不予返还已收取的定金。本院认为，原、被告将签订的《浙江省商品房买卖合同》相关条款未在认购协议中约定的，双方应在2014年10月30日前履行诚信缔约的义务。若原告在此期间，就相关合同文本与被告诚信磋商，仍未能就《浙江省商品房买卖合同》文本与被告达成一致意见的，则原告即使拒绝签订《浙江省商品房买卖合同》，亦无可归责。本案中，原告应就此提供相关证据证实其已经履行诚信缔约的义务。相反，被告提供了其于2014年12月8日发出《签约通知书》，催告原告签约，并给予原告相应的宽限期。原告确认收到上述通知书后，未予理睬。因此，本院认定，原告对于双方未能协商一致签订《浙江省商品房买卖合同》负有过错，无权要求返还定金。本院注意到被告在相关补充条款中约定容许被告迟延交付房屋，如果原、被告确实就此补充条款无法达成一致意见，协商出现僵局时，本院可认定原告履行了诚信缔约的义务，对于双方未能协商一致原告不具有过错，即无可归责于原告。但是，本案原告事先拒绝缔约，逾期后经被告催告后沉默，事后寻找被告合同文本上的瑕疵，以达到规避诚信缔约的义务，有违诚实信用的原则，本院对于原告的上述主张，不予采信。因此，对于原告请求解除双方于2014年9月29日签订的《铂金名筑商品房认购协议》，被告返还预收购房款，赔偿利息损失，本院不予支持。原、被告在诉讼中一致同意解除双方于2014年8月22日签订的《铂金名筑商品房认购协议》，不违反法律的规定，本院予以确认。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条、第一百二十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告张宁与被告杭州金潮房地产开发有限公司于2014年8月22日签订的《铂金名筑商品房认购协议》。二、驳回原告张宁本案其它的诉讼请求。案件受理费2356元，减半收取1178元，由原告张宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照诉讼财产标的不服部分向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行。）代理审判员 杨仙林二〇一五年四月七日书 记 员 毛丰艺