（2015）鄂武昌民商初字第00195号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-12-24
案件名称
原告黄飞与被告武汉武昌万达广场投资有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市武昌区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄飞,武汉武昌万达广场投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第五十六条，第五条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武昌民商初字第00195号原告：黄飞，男，1978年10月11日出生，汉族。委托代理人：王颖，湖北普明律师事务所律师。被告：武汉武昌万达广场投资有限公司，住所地武汉市武昌区公平路46号。法定代表人：丁本锡，总经理。委托代理人：艾勇，湖北万泽律师事务所律师。原告黄飞与被告武汉武昌万达广场投资有限公司（以下简称武昌万达公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理后，依法由审判员李永明独任审判，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告黄飞及其委托代理人王颖、被告武昌万达公司的委托代理人艾勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄飞诉称：2011年6月25日，原告黄飞与被告武昌万达公司签订了编号为昌11055＊＊＊＊的《武汉市商品房买卖合同》，约定被告武昌万达公司将位于武昌区积玉桥万达广场二期13幢＊1号房出售给原告黄飞，总房款为688，599元，建筑面积56.78平方米。2012年12月8日，被告武昌万达公司将房屋交付给原告。双方签订合同时，原告黄飞以按揭贷款方式支付了房款，在被告武昌万达公司多次承诺可以按合同约定时间办理权属证明后，原告黄飞提前筹款还清了银行贷款，准备办理房产证后向银行贷款以解决资金周转。被告武昌万达公司直至2014年3月21日（超过了合同约定的270日）才提供办理房屋所有权登记手续所需的房屋权属证明，其行为明显违约，且导致原告黄飞遭受了利息损失。而且该《商品房买卖合同》附件六第5项系违约金条款，与同一协议中其他违约条款约定的责任轻重明显失衡，该条款实际免除了自身责任，违反了公平原则，应属无效条款。因被告武昌万达公司违约，其未能在房屋交付后270日内提供办理房屋所有权登记所需的房屋权属证明，原告黄飞在房屋交付后360日内也未能取得房屋产权证书，现原告黄飞不要求退房，根据公平、等价原则，为维护自己的合法权益，特具此状，请求判令：1、确认双方签订的《商品房买卖合同》附件六第六条第5项中违约金条款无效；2、判令被告武昌万达公司支付延误办理房屋产权证书的违约金7，436.88元（从2013年9月8日起至2014年3月21日）；3、本案诉讼费用由被告武昌万达公司承担。原告黄飞为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：证据一、《武汉市商品房买卖合同》、购房发票、房屋验收表、入伙资料收取回执，拟证明原告黄飞已按合同约定全额支付了购房款，被告武昌万达公司于2012年12月8日将房屋移交原告黄飞使用，但被告武昌万达公司未按合同约定在房屋交付使用后270日内协助办理权属登记，已属于违约，应承担违约责任；证据二、借款合同、银行汇款清单及出借人身份证复印件，拟证明被告武昌万达公司违反约定，拒不提供房屋权属证明，原告黄飞无法取得房屋产权证，导致原告黄飞无法取得银行贷款，不得不从民间融资，额外支付了高息，造成了损失；证据三、房屋所有权证，拟证明该房屋于2014年3月25日登记于原告黄飞名下，原告黄飞取得房屋所有权证系该房屋交付后的360日以后，被告武昌万达公司构成违约，应当承担违约责任；证据四、（2014）鄂武昌民商初字第00229号民事判决书，拟证明原、被告签订的房屋买卖合同附件六补充协议第六条第5项，该条款系为重复使用而预先拟定的条款，该违约金条款系无效条款。另证明原告黄飞于2014年3月21日收到权属证明，于2014年3月25日办理房屋产权证书。被告武昌万达公司辩称：原告黄飞起诉违约金没有法律依据，原告黄飞与被告万达公司签订的合同约定违约金为总房款的万分之一，原告黄飞诉请的违约金过高，被告武昌万达公司主张按照合同约定支付违约金；原告黄飞起诉的借款及利息与本案没有关联性。被告武昌万达公司为支持其答辩意见，向法院提交证据如下：《武汉市商品房买卖合同》一份，拟证明被告武昌万达公司应当按照合同约定支付购房款万分之一的违约金，该证据与原告黄飞提供证据一致，证明目的不同。经庭审举证、质证，被告武昌万达公司对原告黄飞提供的证据的质证意见如下：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据二的真实性、关联性及证明目的均有异议；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据仅能证明原告黄飞取得房屋产权证书的时间，不能证明系被告武昌万达公司违约所造成；对证据四的真实性无异议，对证明目的中权属证明部分无异议，对证明目的格式条款部分有异议，该份判决书认定的格式条款内容不一定是正确的。原告黄飞对被告武昌万达公司提供的证据的质证意见如下：对证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，该条款经过法院确认为无效条款。上述双方无异议的证据效力本院予以确认，对双方有异议的证据，本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条进行综合审查确定其证据效力。经审理查明，原告黄飞与被告武昌万达公司于2011年6月25日签订一份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：昌11055＊＊＊＊）。该合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”中约定：买受人所购商品房为本合同第一条规定的武汉积玉桥万达广场（二期）第13幢3层＊1号房，该商品房【合同约定】建筑面积共57.64平方米，其中，套内建筑面积42.91平方米，公共部分与共用房屋分摊建筑面积14.73平方米。合同第五条“计价方式与价款”中约定：该商品房不属于政府定价的商品房。出卖人与买受人约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米12，127.50元，总金额（人民币）699，029元。合同第六条“付款方式及期限”中约定：买受人按下列第3种方式按期付款：……3、贷款方式付款。……具体付款方式及期限的约定见附件六。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”中约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按照下列第2种方式处理：……2、双方按照补充协议的相关约定执行。合同第九条“交房期限及条件”中约定：出卖人应当在2012年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。合同第十五条“关于产权登记的约定”中约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、双方按照补充协议的相关约定执行。合同第二十条约定：本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下列第3种方式解决：……3、依法向人民法院起诉。合同第二十二条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内、空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同第二十四条约定：本合同自双方签订之日起生效。原告黄飞与被告武昌万达公司在签订的上述合同的附件六《补充协议》中约定：出卖人（下称“甲方”）与买受人（下称“乙方”）订立了《武汉市商品房买卖合同》（下称“本合同”），经双方友好协商，现甲、乙双方就本合同中的未尽事宜，订立本补充协议，以兹共同遵守；第六条：关于办理产权登记手续的补充约定……2、如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定代办单位统一办理。乙方应于办理房屋交付手续时向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权证及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。如乙方选择自行缴纳税费，则乙方应在办理房屋交付手续前向甲方移交全部完税、缴费证明，否则甲方有权拒绝交付房屋，并按本补充协议有关乙方原因造成房屋未能按期交付的约定执行。乙方应保证提供给甲方的文件、资料均为完整、真实、合法。如房产登记管理部门认为乙方提交资料不完整或有瑕疵，乙方必须于收到房产登记管理部门或甲方书面通知后10日内重新提交符合通知要求的文件、资料。如乙方未按照本项前述约定提交资料或预交税费，或未按通知要求重新提交资料、文件，则每延迟一日，乙方应向甲方支付购房款总额万分之一的违约金，且由此产生一切后果由乙方自行承担。如甲方因此遭受损失（包括乙方未办理产权登记及抵押登记造成甲方向按揭银行承担担保责任等），乙方应在甲方通知的期限内据实赔偿。甲方有权暂停代办该房屋产权登记及抵押登记手续，直至乙方提供全部符合要求的资料、缴纳相关税费。……5、双方一致同意将本合同第十五条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后360日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料。且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续；第十六条补充协议的效力：本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。2012年12月4日，被告武昌万达公司向原告黄飞出具售房款发票，其上记载：武汉积玉桥万达广场13-3＊1的建筑面积为56.78平方米，售房款金额688，599元。同月8日，原告黄飞签收了《入伙资料收取回执》和《房屋验收表》。2014年2月25日，被告武昌万达广场从产权登记机关领取了上述房屋的权属证明书，2014年3月21日原告黄飞到被告武昌万达公司处领取了该证明书，并于同月25日进行了房屋所有权的登记。另查明，2011年6月25日，原告黄飞与被告武昌万达公司分别签订了五份房屋买卖合同，购买被告武昌万达公司建设的武汉积玉桥万达广场（二期）第13幢3层＊0号房、第13幢3层＊1号房、第13幢3层＊2号房、第13幢3层＊3号房、第13幢3层＊4号房。上述五份商品房买卖合同及附件（1-6）均系被告武昌万达公司统一印制的，除商品房号、建筑面积、单价、总价款外，其余条款完全一致。2014年3月21日，原告黄飞将被告武昌万达公司起诉到本院，诉讼请求：1、立即协助原告黄飞办理其所购买的第13幢3层＊0号房屋的所有权登记手续；2、增加支付延误办理房屋产权证书的违约金13，847元（从2013年9月8日起暂计算至2014年3月7日）；3、承担该案诉讼费用。该案审理过程中，原告黄飞以被告武昌万达公司于2014年3月21日提供了办理房屋所有权登记手续所需权属证明为由，放弃上述第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求中违约金的计算期限确定为从2013年9月8日起至2014年3月21日止。本院于2014年9月1日作出（2014）鄂武昌民商初字第00229号民事判决书，认定黄飞与武昌万达公司签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六《补充协议》第六条第5项属无效条款，根据公平、等价的原则，判决被告武昌万达公司从2013年12月4日起至2014年3月21日止共计108日，按日向原告黄飞支付已付房款总额万分之一的违约金，共计4，985.28元，该判决已发生法律效力。2015年1月28日，原告黄飞再次将被告武昌万达公司诉至本院，除本案诉争的第13幢3层＊1号房屋外，其余三套房屋所涉的房屋买卖合同纠纷正在本院另案审理之中。本院认为，原告黄飞与被告武昌万达公司签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六《补充协议》第六条第5项的性质为违约责任条款，系被告武昌万达公司为重复使用而预先拟定的打印条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告武昌万达公司未能提供证据证明其在与原告黄飞签订房屋买卖合同时，曾采用合理方式提请原告对上述条款予以注意并与之进行过协商，故该条款应属格式条款。在上述《补充协议》第六条第2项中，双方当事人约定，若原告黄飞未按约定提交资料或预付税费，或未按通知要求重新提交资料、文件，则每迟延一日，应向被告武昌万达公司支付购房款总额万分之一的违约金；而在该条第5项中却约定，若因被告武昌万达公司责任，原告黄飞不能在房屋交付后360日取得房屋权属证书的，原告黄飞不退房，则被告武昌万达公司按已付房款的万分之一支付违约金。即原告黄飞违约是“按日”向被告武昌万达公司支付68.86元违约金，而被告武昌万达公司违约则不论延迟多长时间，只需向原告黄飞支付68.86元违约金。对违约责任的这种约定，既与同一协议中其他违约条款约定的责任轻重明显失衡，又不利于促使被告武昌万达公司在实际履行中努力避免违约情况的发生，更不利于违约情况发生后督促被告尽力减少延迟的时间。因此，被告武昌万达公司提供的这一格式条款，实际上免除了自身责任，致使原、被告各自应承担的义务明显违反公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，本院认定《补充协议》第六条第5项中违约金条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，《补充协议》第六条第5项作为无效条款应是自始无效，且不能变更的。由于被告武昌万达公司的原因，原告黄飞在房屋交付后360日未能取得房屋权属证书，现原告不要求退房，根据公平、等价的原则，被告应按日向原告支付已付房款总额万分之一即68.86元的违约金，从2013年12月4日起至2014年3月21日止共计108日，共计人民币7，436.88元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条第二款、第四十条、第五十六条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告黄飞与被告武汉武昌万达广场投资有限公司签订的《商品房买卖合同》附件六第六条第5项中违约金条款无效；二、被告武汉武昌万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄飞违约金7，436.88元。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告武汉武昌万达广场投资有限公司承担（此款原告黄飞已支付，被告武汉武昌万达广场投资有限公司连同上述款项一并支付给原告黄飞）。如果被告武汉武昌万达广场投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户--市中院诉讼费分户，账户：079501040000393，开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员 李永明二〇一五年四月七日书记员 徐 齐