（2015）金义民初字第235号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-05-07
案件名称
浙江中国小商品城集团股份有限公司与浙江省义乌市现代房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江ｘｘｘｘｘ有限公司,浙江省义乌市ｘｘｘｘ有限公司,季ｘｘ
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2015）金义民初字第235号原告：浙江xxxxx有限公司，住所地：义乌市福田路105号海洋商务楼。委托代理人：朱旌，浙江红太阳律师事务所律师。委托代理人：楼雪梦，浙江红太阳律师事务所实习律师。被告：浙江省义乌市xxxx有限公司，住所地：义乌市北苑街道现代花园9幢9楼.委托代理人：冯晓庆、吴俊霞，浙江森泽律师事务所律师。第三人：季xx。原告浙江xxxxx有限公司诉被告浙江省义乌市xxxx有限公司、第三人季xx房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年01月09日立案受理。依法适用简易程序，由审判员陈锦忠独任审判，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱旌、楼雪梦；被告的委托代理人冯晓庆、吴俊霞到庭参加诉讼。第三人季xx经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告浙江xxxxx有限公司诉称，2009年7月31日，原告与被告签订了一份房屋租赁协议，约定原告将义乌市xx体育中心体育馆体育用品商场租给被告用于房地产开发展示办公，租期从2009年8月1日至2014年7月31日，租赁费用总计为610510元。双方还在合同中约定了各自的权利义务、违约责任、纠纷解决方式等内容。自2011年3月后，上述房屋的实际使用人为第三人季xx。2012年12月1日，义乌市xx体育中心因故由xxxxx负责经营管理，原告与被告经协商终止了之前签订的租赁协议。在截至协议终止时，被告尚拖欠原告如下房屋租金、水电费：1、2012年8月1日至2012年11月30日房屋租金44366.67元；2、2012年9月至2012年11月水电费3888.60元；以上两项欠款合计48255.27元。之后，原告多次发函向被告催讨被拖欠的房屋租金（其中一次同第三人季xx签收），被告均未理会，至今仍拖欠原告租金和水电费。现提起诉讼，要求：一、判令被告向原告支付房屋租金44366.67元及水电费3888.60元，并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年12月1日起暂算至2014年10月31日止为6031.91元），共计为54287.18元。二、由被告承担本案诉讼费。被告浙江省义乌市xxxx有限公司辩称，2009年7月21日原告与被告签订“房屋租赁协议”一份，将涉案房屋租给被告，使用期限是2009年8月1日到2014年7月31日，每年6月30日前一次性交清下一年度租金，每月25日为水电费的计量交费时间。2011年3月8日被告经原告同意，将上述房屋租赁事宜全部转让给季xx，因为2011年度的租金被告已经支付原告了，所以被告与季xx之间的合同，租期就自2011年4月1日至2011年7月31日。2011年8月1日之后上述房屋的租赁事宜均是由原告与季xx自行协商并另外签订租赁协议，与被告无关。实际上，原告与被告的租赁协议于2011年8月1日就已经解除了。因此，2012年8月1日至2011年11月30日的房屋租金和水电费不应由被告承担。对于季xx是否向原告交租金及水电费，被告不清楚，也与被告无关。退一步讲，即便被告要支付2012年的8月1日至2012年11月30日的租金和2012年9月份至11月份的水电费，但是原告没有向被告催讨过房屋租金及水电费，原告主张已过两年的诉讼时效，故原告的诉请应予以驳回。第三人季xx未有答辩。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、房屋租赁协议一份，证明原告与被告之间存在房屋租赁关系的事实。被告质证，真实性无异议，但是证明目的有异议，在2011年3月8日经过原告同意，被告将涉案房屋转租给第三人季xx，实际上原、被告租赁协议在2011年的8月1日已经解除。二、解除协议书及工作备忘录各一份，证明2012年12月1日之后，义乌市xx体育中心由浙江xxxxx负责经营管理，原、被告双方之间的房屋租赁协议已解除。被告质证，真实性无异议，但是与本案无关，解除协议书和工作备忘录写的都是原告与xx委之间的协议内容，与本案没有关联。三、缴款通知单及签收单各一份，证明截至协议终止之时，被告仍欠原告房屋租金44366.67元及水电费3888.60元，共计48255.27元。同时证明原告发函向被告催讨，主张自身权利，该签收人由第三人签收。被告质证，缴款通知单真实性有异议，签收单真实性无异议，被告没有收到该份缴款通知单，签收单是第三人签收的，并不代表被告收到过缴款通知单，不能证明原告当庭提供的缴款通知单就是当时提供给第三人季xx的这份缴款通知单。该份签收表是季xx签收的，并非是被告签收的，因此原告并未向被告催讨过租金及水电费的相关事实。四、xx会所（义乌市xxxx有限公司）2012年1-11月水电费记账联以及兴业银行现金存款凭证共14份，证明被告欠缴的水电费数目以及被告缴付水电费的方式。被告质证，2012年1-11月水电费清单2012年1-11月份水电费通知单，真实性有异议，是原告单方面制作，并且抬头是xx公馆和xx会所，并不能证明是被告使用了涉案房屋的水电费，也不能证明上述水电费使用量就是涉案房屋的水电费使用量。2012年1-8月、9-10月、11月份水电费记账联真实性有异议，是原告自己制作的清单，并且抬头是xx公馆和xx会所，应该是缴纳以后出具的。兴业银行现金存款凭证真实性无异议，但是证明目的有异议，该凭证中注明的款项来源是xx会所，与被告没有关联。五、律师函及快递单据各两份，证明原告曾再次向被告发函催讨，主张自身合法权利。被告质证，2013年12月19日的律师函和2014年7月份的律师函均是复印件。复印件，真实性有异议。提供的快递单其中原告所称的签收联也是复印件，对其真实性也有异议。快递单上写的内容与投递内容是否是该律师函也是存在异议。快递单并不能证明被告收到过原告的快递，因此本案已经超过两年诉讼时效。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据房屋租赁协议、录音（一）、（二）各一份，证明2012年8月1日至2012年11月30日期间，涉案房屋由季xx向原告租赁并使用，租金及水电费应由季xx承担。原告质证，真实性有异议，第三人未到庭，仅仅凭签字无法确定合同是否真实。录音真实性关联性均有异议，第三人未到庭，是否是季xx存疑，录音整理资料没有提到与租出去的场地有关联。第三人季xx未向本院提交证据。本院认为，原告所提供的证据一、二，被告对真实性无异议，本院予以确认。对于原告所提供的证据三、四，被告未有相反的证据加以证明，本院对真实性予以确认。对于原告所提供的证据五，本院对真实性予以确认，能证明原告举证的目的。对于被告所提供的租赁协议，本院对真实性予以确认，但不能证明被告的转租已经征得原告的同意。对于被告所提供的录音，本院不予确认。经审理查明，2009年7月31日，原告浙江xxxxx有限公司与被告浙江省义乌市xxxx有限公司签订了《房屋租赁协议》一份，约定原告将义乌市xx体育中心体育馆体育用品商场租给被告用于房地产开发展示办公，租期从2009年8月1日至2014年7月31日，租赁费用总计为610510元。双方还在合同中约定了被告应支付履约保证金1万元（实际上未履行）及被告不得擅自转租等内容。2011年3月8日，被告与第三人季xx签订《房屋租赁协议》一份，将从原告处租来的上述房屋转租给第三人用于红酒展示，该协议书上未有原告的盖章及签名。2012年12月1日，义乌市xx体育中心因故由xxxxx负责经营管理，原告与义乌市国有资产经营有限责任公司解除了“义乌市体育中心场馆、游泳馆租赁协议”。根据该协议，原告与第三方签订的租赁协议，由xx公司主持见证下一并解除。在截止协议终止时，被告尚拖欠原告如下房屋租金、水电费：1、2012年8月1日至2012年11月30日房屋租金44366.67元；2、2012年9月至2012年11月水电费3888.60元；以上两项欠款合计48255.27元。2013年6月份起，原告多次发函或律师函向被告催讨被拖欠的房屋租金和水电费。本院认为，根据我国《合同法》及本案原、被告签订的《房屋租赁协议》，被告转租房屋的，应经过原告的同意，被告与第三人的转租协议上，未有原告的公章及签名，可认定该转租行为未经原告的书面同意。被告辩解转租经原告市场管理人员的口头同意，一是原告否认，二是被告也未告知该管理人员具体的姓名及职务，无法判断口头同意的效力问题，故本院不予采信。同时在现实生活中，有出租方只要承租人按时支付房租，不去判断承租人是否转租的情况。被告抗辩原告与第三人重新签订了租赁合同，未能提供证据加以证明，本院不予采信。关于租金和水电费的数额，原告的主张成立。原告多次向被告发函及发律师函，造成诉讼时效中断，被告抗辩原告的主张已过诉讼时效，本院不予采信。第三人季xx经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告浙江省义乌市xxxx有限公司于本判决生效后十日内，支付原告浙江xxxxx有限公司房屋租金44366.67元及水电费3888.60元，共计54287.18元并赔偿利息损失（利息损失从2012年12月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计付至实际归还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费579元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币1158元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入账户：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。审判员 陈锦忠二〇一五年四月七日书记员 龚 雪 来自：