（2015）哈民二民终字第107号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2016-03-16
案件名称
孙宏斌,哈尔滨市中街置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
哈尔滨市中街置业有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十四条，第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民二民终字第107号上诉人（原生原告）孙宏斌，男，1968年5月27日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区和兴路**号**栋*单元*层**号。被上诉人（原审被告）哈尔滨市中街置业有限公司，住所地哈尔滨市南岗区红旗大街272号A栋4单元601室。法定代表人侯淑芬，总经理。委托代理人刘文卫，黑龙江蓝驰律师事务所律师。委托代理人黄金星，黑龙江蓝驰律师事务所律师。上诉人孙宏斌因与被上诉人哈尔滨市中街置业有限公司（以下简称中街置业公司）商铺买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2014）里民三初字第1620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人孙宏斌，被上诉人中街置业公司的委托代理人刘文卫、黄金星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙宏斌在一审时诉称：孙宏斌于2013年在中街置业公司购买位于哈尔滨市道里区顾新街地下名为“道里农副第一街”的C089号与D137号两个商铺，并与中街置业公司签订了两份永久使用权转让合同。自2013年10月道里农副第一街开始营业后，孙宏斌发现以下问题：1、中街置业公司宣传资料中描述的重大事项与实际不符，中街置业公司宣传该市场配备2部自动扶梯、货梯、全市首家配有购物车等配套设施均未实现，存在虚假宣传和欺诈行为；2、中街置业公司未按相关规定向公众公示规划、人防等相关部门的审批文件，存在违规建设问题；3、道里农副第一街项目在未取得工程质量、消防安全验收的情况下投入使用，而后不断出现通风不畅、顶棚漏水等事故，存在重大质量及安全隐患；4、中街置业公司制作的永久使用权转让合同系格式化条款，显失公平。综上，孙宏斌要求撤销双方签订的C089号与D137号永久使用权转让合同。中街置业公司在一审时辩称：1、孙宏斌于2013年在中街置业公司购买了位于哈尔滨市道里区顾新街地下人防工程名为”道里农副第一街”C089号和D137号两个商铺的永久使用权，并与中街置业公司签订了两份《永久使用权转让合同》。孙宏斌已向中街置业公司全额支付了两个商铺的转让金，中街置业公司也依合同向孙宏斌交付了两个商铺，双方签订的永久使用权转让合同已经履行完毕，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第一项：“债务已经按照约定履行，合同的权利义务终止”之规定，双方之间基于永久使用权转让合同所产生的权利义务终止；2、中街置业公司不存在虚假宣传和欺诈行为。孙宏斌在起诉状中称中街置业公司在宣传资料中描述的重大事项与实际不符，市场配备两部自动扶梯、货梯，全市首家配有购物车等配套设施，实际并没有兑现，存在虚假宣传和欺诈行为，中街置业公司不认可这种说法。中街置业公司不但为市场配备了可供小宗货物运输的货梯，还另增配备了为大宗货物运输的专用运输通道，无论是货梯还是专用运输通道都极大地方便了业主运送货物，实现了运输无障碍的目的。关于市场配备购物车的问题，中街置业公司已经为市场配备了足量的购物车，在商铺发售时，中街置业公司还曾给前来咨询和购买商铺的客户赠送了大量的购物车。之所以在后来的市场经营中没有使用购物车，是因为发现顾客推着购物车购物，由于过道并不宽敞，很容易发生碰撞，不利于安全购物，所以综合考虑方便顾客购物，才没有使用购物车，客观情况不允许不等同于虚假宣传和欺诈。另外，关于市场配备两部自动扶梯的问题，中街置业公司在工程施工图纸上有建设”道里农副第一街”两部自动扶梯的设计，之所以暂时没有建成，是因为两部自动扶梯的建设位置涉及顾新街与通顺街交口处三角地内的平房尚未拆迁，哈尔滨市城乡建设委员会道路结构性升级改造建设指挥部出具的情况说明能够证实。中街置业公司会在顾新街与通顺街交口处三角地内的平房拆迁后，继续按工程施工图上的原设计方案建设自动扶梯，自动扶梯暂时无法建设不是被告主观因素能够决定的，而是客观情况造成的。孙宏斌将自动扶梯暂时无法建设归咎为中街置业公司的责任，指责中街置业公司存在虚假宣传和欺诈行为无事实与法律依据；3、中街置业公司建设道里区顾新街地下”道里农副第一街”既有省人防办等相关部门的审批文件，也有哈尔滨市城乡规划局的建设规划许可证，不存在违规建设问题。至于孙宏斌诉称审批文件及建设规划许可证没有向公众公示，是因为人防工程是属于平战结合的工程，其相关文件属于保密级别，无法做到向社会公众公示；4、中街置业公司开发建设的项目在已经依法取得了黑龙江省人防工程质量监督站质量验收合格以及哈尔滨市公安消防支队对工程消防安全验收合格的情形下才投入运营，不存在孙宏斌诉称的工程存在重大质量及安全隐患的问题；5、双方签订的永久使用权转让合同是在孙宏斌自愿的情况下签订的，不存在显失公平的情形。孙宏斌购买商铺是一种商业投资的行为，若孙宏斌认为合同条款显失公平完全可以在签订时向中街置业公司提出增加认为必要的补充条款或者干脆不购买商铺转而投资其它项目，而孙宏斌购买商铺是依据内心的真实意愿而为，孙宏斌能与中街置业公司签订永久使用权转让合同恰恰说明这是孙宏斌真实的意思表示，不存在显失公平。综上，孙宏斌诉称中街置业公司投资建设的”道里农副第一街”工程项目存在真实性、合法性、安全性以及合同的公平性等诸多问题无事实与法律依据，中街置业公司不存在虚假宣传与欺诈行为，孙宏斌诉求撤销双方签订的C089号、D137号商铺《永久使用权转让合同》不应得到支持，请依法驳回孙宏斌的全部诉讼请求。原审查明：孙宏斌与中街置业公司分别于2013年4月3日、2013年10月28日签订永久使用权转让合同，约定中街置业公司将其开发建设的位于哈尔滨市道里区顾新街地下人防空间的道里农副第一街D137号与C089号商铺转让给孙宏斌，价款分别为211，413元和154，032元。孙宏斌于2013年3月31日向中街置业公司交付2万元D137号商铺定金，于2013年4月3日向中街置业公司交付D137号商铺转让款191，413元，于2013年10月28日向中街置业公司交付C089号商铺转让款154，032元。现道里农副第一街已交付使用并对外营业。原审认为：双方签订的永久使用权转让合同真实有效，且已履行完毕。孙宏斌诉称中街置业公司以欺诈的手段使孙宏斌在违背真实意思的情况下订立的合同。欺诈具体指中街置业公司未按宣传资料中承诺安置两部自动扶梯、货梯、专用通道、配备购物车、设置休闲区等。因孙宏斌提供的宣传资料无法证明为中街置业公司印制发放，故不予采信。即使该宣传资料为中街置业公司印制发放，但广告在产品销售过程中只是起到辅助作用，且中街置业公司所宣传的产品为商铺，考虑到此类客户的辨别能力，单凭中街置业公司的宣传并不足以使其对商铺的价值及升值空间等产生误解。由于孙宏斌没有充分证据证明中街置业公司有欺诈的故意，自己在违背真实意思的情况下订立合同，故该协议不符合可撤销的条件。孙宏斌围绕合同可撤销所陈述的理由不能成立，不予采信。对于双方在履行合同中发生的纠纷，当事人可以另案起诉。据此判决：驳回孙宏斌的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由孙宏斌负担。判后，孙宏斌不服，上诉至本院称：一、原审判决以偏概全，认定事实不清。原审判决只对双方订立合同及交付转让款等情况进行了认定，回避了中街置业公司在合同订立前进行的虚假宣传，并以此骗取孙宏斌的信任才订立合同。没有认定中街置业公司交付商铺的实际情况与宣传内容严重不符的事实；二、原审判决主观臆断，避重就轻。1、原审判决认定合同真实有效，且已履行完毕错误。双方的合同是中街置业公司采取虚假宣传、故意隐瞒真相等手段取得，违背了诚实信用缔约原则。市场的许多设施没有安装到位，工程尚未结束，中街置业公司的义务没有完全履行。2、原审判决认为即使宣传资料是中街置业公司印发，也只起到辅助作用错误。双方签订合同前，工程处于施工阶段，至今仍有许多设施没有配备齐全。孙宏斌只能通过中街置业公司提供的宣传资料对市场的前景作出判断，该宣传资料成为孙宏斌了解该项目信息的唯一渠道，也是极其重要的信息来源和作出购买决定的依据。三、原审判决适用法律不当。孙宏斌依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十条的规定请求撤销合同符合法律规定，应予支持。综上，孙宏斌请求撤销原判，判令撤销双方签订的《永久使用权转让合同》，并承担本案诉讼费。被上诉人中街置业公司辩称：一、原审判决认定事实清楚。1、孙宏斌提供的宣传资料无法证明由中街置业公司印制发放，孙宏斌所称中街置业公司在订立合同之前进行虚假宣传骗取孙宏斌的信任后订立合同无证据予以支持；2、中街置业公司子啊孙宏斌全额支付了商铺的转让金后向孙宏斌交付了该商铺，双方签订的《永久使用权转让合同》已经履行完毕，且涉案商铺处于对外营业的使用状态。自动扶梯暂时无法检视不是中街置业公司的主管因素造成的，中街置业公司将在有关部门对顾新街和通顺街交口处三角地内的平房拆迁后，继续按工程施工图的原设计方案建设自动扶梯；3、原审判决认定“即使该宣传资料为中街置业公司印制发放，但广告在产品销售过程中只是起到辅助作用”的观点正确。广告只是发布者公开而广泛地向公众传递信息的宣传手段，商业广告为要约邀请，作为要约邀请的宣传资料在法律上并不能要求广告发布者必须全部予以实现。孙宏斌购买涉案商铺是一种商业投资行为，其在购买前有义务综合全部因素对市场前景作出正确判断。孙宏斌称中街置业公司的宣传资料是其了解该项目信息的唯一渠道的观点与其作为商业投资者的身份不符且无事实与法律依据。二、原审判决适用法律正确。1、孙宏斌是在自愿的情况下签订的《永久使用权转让合同》，合同不存在显失公平的情形。2、中街置业公司不存在虚假宣传和欺诈行为。孙宏斌以中街置业公司存在虚假宣传和欺诈行为及涉案合同系格式化条款、显失公平为由请求车险双方签订的《永久使用权转让合同》无事实和法律依据。综上，中街置业公司请求驳回上诉，维持原判。在二审庭审过程中，上诉人孙宏斌举示了如下证据：证据1.照片四张，拟证明孙宏斌购买的商铺处于空置状态，因为没有建造扶梯、货梯，出口与设计不一致，配套设施不到位，导致人员稀少，无法经营，业户撤走。被上诉人中街置业公司对该证据质证认为：对证据的真实性和关联性均有异议，D091号商铺不是中街置业公司出售的商铺，且第二张照片显示正在经营，第三张照片不能证实居民不知道市场的存在。孙宏斌购买的商铺已经委托案外人经营，孙宏斌已经实际收到租金，不存在损失。上述证据不能证实没扶梯没有建设到位使商铺经营受到影响。被上诉人中街置业公司举示了如下证据：证据1.商铺托管协议两份，拟证明孙宏斌于2013年4月6日将商铺委托哈尔滨市戴维斯商业经营管理有限公司代为出租，孙宏斌没有受到任何经济损失。上诉人孙宏斌对该证据质证认为：对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，孙宏斌只收取了2013年10月至2014年10月的租金，2014年10月租户未继续承租，孙宏斌没有收取到租金，受到了损失。本院二审对一审认定的案件事实予以确认。二审另查明：中街置业公司在销售涉案商铺过程中，制作并发放了广告材料，向社会公众宣传涉案商铺所在项目。2013年4月6日、2013年10月28日，孙宏斌与案外人哈尔滨市戴维斯商业经营管理有限公司签订两份《商铺托管协议书》，孙宏斌将涉案商铺托管给哈尔滨市戴维斯商业经营管理有限公司经营。本案争议的焦点问题：孙宏斌请求撤销与中街置业公司签订的C089与C137号《永久使用权转让合同》应否予以支持。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，中街置业公司在商铺销售阶段在广告资料中所作的宣传属于商业广告，是中街置业公司为推销商铺进行的一种商业行为，其目的是为了宣传所销售商铺的优越性，并以此吸引不特定的消费者购买其销售的商铺，但广告中宣传的内容并未最终写进双方签订的《永久使用权转让合同》中，其广告宣传的性质应属于邀约邀请。孙宏斌在进行投资时，应是在充分考虑商铺的区域特点、发展前景、投资风险等因素作出的决定，而非仅仅依据宣传广告进行的投资。故原审判决认为广告宣传不足以使孙宏斌对商铺的价值及升值空间产生重大误解，孙宏斌没有证据证明是在违背真实意思情况下签订的《永久使用权转让合同》正确。因孙宏斌在诉讼中未提供证据证实双方签订的《永久使用权转让合同》存在可变更、可撤销的法定情形，故原审判决驳回其撤销该合同的诉讼请求正确，应予维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人孙宏斌承担。审 判 长 刘松涛审 判 员 王秀丽代理审判员 董茂建二〇一五年四月七日书 记 员 马丽娜 微信公众号“”