（2015）浙金民终字第171号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-05-26
案件名称
金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司与程艳租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程艳,金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙金民终字第171号上诉人（原审被告）：程艳。委托代理人：施祖林。被上诉人（原审原告）：金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司。法定代表人：王会明。委托代理人：张锡唐。委托代理人：陈晓磊。上诉人程艳与被上诉人金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司（以下简称浙中建材市场公司）租赁合同纠纷，不服浙江省金华市金东区人民法院（2014）金东民初字第1107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告浙中建材市场公司诉称：2012年7月1日，被告与原告签订租赁合同书，约定：被告租赁原告市场内商铺用于经营陶瓷，面积为892平方米，租赁期限自2012年7月1日起至2013年12月31日，该商铺的年租金为283656元。物业管理费、广告费各2元／平方米，共计42816元。该《租赁合同书》于2014年1月1日期满终止，但被告在合同终止后仍无故占用该营业房，原告通知被告不再续租，并要求被告尽快腾空，但被告没有任何答复，一直占用该营业房，给原告造成了严重的经济损失。为保障自身利益，原告于2014年6月30日自己出资（30元／平方米，合计21408元）组织人员将该营业房腾空。为此原告诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告损失378752元（包括商铺占用损失330228.75元、物业管理费和广告费21408元、腾空费21408元及逾期利息5707.58元按日万分之二点七自2014年7月1日暂算至起诉之日）；2、由被告承担本案诉讼费。原审被告程艳辩称：自从原告开业被告就在原告处经营了，以前被告是大客户，相信在原告处有大的发展，去年年底，原告通知被告下一年的租金283656元要增加到65万多，增加幅度过高，被告和原告方积极的进行协商，但是一直协商未果，到今年3月份的时候，原告强行断电，商铺在地下室负一层，导致被告无法营业，处于关门状态。在2014年6月30日原告强行腾空之前就一直是断电的。如果要算租金损失应该按原来的年租金28万来算，请求驳回原告不合理的诉请。原审法院审理查明：原、被告于2012年7月1日签订《租赁合同书》，约定：被告租赁原告市场内61203号商位经营陶瓷，面积892平方米（除去公摊面积后实际面积713.6平方米），年租金283656元；该商铺物业管理费、广告费各2元／平方米／月，共计42816元，由原告统一向被告收取；租赁期限自2012年7月1日起至2013年12月31日；租赁期满前60天，双方共同协商续约事宜，合同期满，双方不再续约，经出租人现场验收，承租人将经营场地及设施完好交还出租人。该租赁合同于2014年1月1日期满，原、被告未就续约一事达成一致，合同终止。被告在合同终止后仍占用该商位不进行腾空，2014年3月15日原告对被告占用的商铺采取停电措施，被告遂停止经营。2014年6月30日原告自行出资（30元／平方米，合计21408元）组织人员将该商位腾空。原审法院审理认为：原、被告之间达成的租赁协议是双方真实意思的表示，该协议合法有效。该协议于2013年12月31日期满，双方未就续约达成一致，合同终止。合同终止后，被告仍占用该商位未依合同约定将租赁物返还原告，显属违约，应承担相应的违约赔偿责任。原审法院认为被告应承担的违约赔偿范围，应以原告所受实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告主张按2014年调整后的租金计算租金损失计330228.75元，但未能提供充分的证据予以证明，故原审认为租金损失应按原、被告合同约定租金计算即283656元／年÷12个月×6个月计141828元；原告主张由被告按合同约定赔偿物业管理费、广告费42816元÷12个月×6个月计21408元，原审认为自2014年3月原告采取停电措施后，被告已停止经营活动，其物业管理费、广告费支付已无事实依据，故被告应赔偿物业管理费、广告费42816元÷12个月×3个月计10704元；原告主张由被告赔偿其进行腾空支付的费用30元／平方米×713.6平方米计21408元，符合事实与法律规定，予以支持；原告主张自2014年7月1日起，由被告按日万分之二点七计付以上款项的逾期利息，但双方对逾期付款利息损失并未明确约定，原审法院认为逾期利息应按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从原告起诉之日起计付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、由被告程艳于该判决生效后十日内赔偿原告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司各项损失173940元，并支付利息损失（逾期利息按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自起诉之日起计算至该判决确定的履行之日止）。二、驳回原告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3491元，由原告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司负担1890元，由被告程艳负担1601元。宣判后，原审被告程艳不服，向本院提起上诉称：1、2014年3月15日，浙中建材市场公司对程艳经营的商铺突然强行停电，使程艳无法经营，给程艳造成重大的经营损失，侵害了程艳的占有权和收益权，这是浙中建材市场公司的重大过错造成的。根据民法通则第131条，受害人对于损害的发生也有过错，可以减轻侵害人的民事责任。一审判决对浙中建材市场公司野蛮停电的重大过错行为，不予追究，显属不当。2、一审判决以浙中建材市场公司的《商铺装修拆除协议》为依据，判决程艳承担腾空费即拆除费用21408元，应予撤销，理由是，程艳与浙中建材市场公司双方在2012年7月1日签订了《合同书》，第四条商位装修中明确约定：本合同终止后，乙方（程艳）将装修无条件移交给甲方（浙中建材市场公司），不得拆除。此约定实际上是要程艳把装修材料无偿赠与浙中建材市场公司。既然合同约定程艳不得拆除，一审判决又要程艳承担拆除费用，显然违反了合同约定。请求二审法院撤销原判、依法改判。被上诉人浙中建材市场公司辩称：双方合同到期之后，程艳不腾退房屋，反而继续占用浙中建材市场公司的房屋给我方造成了重大损失。我方也以厚道为原则，跟她多次交涉，无奈之下采取停电措施。因此该停电的行为是由于程艳不遵守市场规定，不履行合同义务而导致的。因此其一切后果应由程艳承担。为了腾空房屋，浙中建材市场公司无奈之下采取相应的措施。因此，所发生的实际费用都应该由程艳承担。合同中约定甲方有权采取相应的强制措施将乙方清理出场。程艳在上诉状中提到租金上涨，我方于上一个合同期满时就通知对方租金上涨也已经履行了告知义务，但程艳一直未与我方达成新的合同，而占用商铺，属于无权占有。因此，一审的事实清楚，请求二审驳回程艳的上诉请求。二审中，双方均未提供新的证据。经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为：一、按照双方的租赁合同约定，租赁期限于2014年1月1日期满，此后双方就续租租金未能达成一致意见。程艳未与浙中建材市场公司交接腾空租赁房屋，直至2014年6月30日浙中建材市场公司自行组织人员腾空房屋。程艳合同期满继续占用房屋并不交付租金的行为，属于无权占有。在未腾空房屋之前占用期间的租金损失应由程艳支付。因此，一审法院计算浙中建材市场公司的租金损失自2014年1月1日起至2014年6月30日止，并无不当。二、对于腾空费用21408元，程艳认为不应由其负担。本院认为，鉴于程艳占用期间的租金是按2013年的标准计算，已经有利于程艳。程艳在租期届满后，仍占用房屋并不支付租金，浙中建材市场公司自己进行清场腾空，腾空费用由程艳负担也是合理的。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2108元，由上诉人程艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 应 秀 良审 判 员 王孜力哈代理审判员 盛 伟二〇一五年四月七日代书 记员 吕 倩 茜 关注公众号“”