（2015）湖坊民初字第31号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2017-04-12
案件名称
唐牧与夏晨风、张彦排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
南昌市青山湖区人民法院
所属地区
南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐牧,夏晨风,张彦,南昌普众物业管理有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第二条第一款，第三十五条；《中华人民共和国民法通则》：第七十一条，第一百零六条第一款，第一百三十四条第一款
全文
江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖坊民初字第31号原告：唐牧，男，汉族，1986年9月16日生，住南昌市东湖区。委托代理人：樊红林、叶晓群，江西竞平律师事务所律师。被告：夏晨风，男，汉族，1957年5月24日生，住南昌市青山湖区。被告：张彦，女，汉族，1962年6月18日生，住址同上。委托代理人：夏晨风，系被告张彦的丈夫。被告：南昌普众物业管理有限公司，住所地南昌市北京东路905号。法定代表人：胡闪星，该公司总经理。原告唐牧为与被告夏晨风、张彦、南昌普众物业管理有限公司（以下简称普众物业公司）排除妨碍纠纷一案，于2015年1月12日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，由审判员范友子担任审判长并主审本案，代理审判员黄丹、人民陪审员魏筱兰参加评议，于2015年3月26日公开开庭进行了审理。原告唐牧的委托代理人樊红林、叶晓群，被告夏晨风，被告张彦的委托代理人夏晨风，被告普众物业公司法定代表人胡闪星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐牧诉称：原告于2012年2月22日购买了钦都豫景小区5栋一单元1103室房屋，被告夏晨风、张彦也共同购买了5栋一单元1203室房屋，小区归被告普众物业公司管理。2014年9月原告与被告普众物业公司签订装修管理协议，对该房屋进行装修。按本案物业管理相关规定和装修管理协议约定，各住户的空调外机一律安装在自家凸窗的上方。现原告发现窗外空调机位已被被告夏晨风、张彦侵占，经向被告普众物业公司说明情况，要求其履行管理责任，应按物管规定和已签订的装修管理协议，保证原告有安装空调的位置，并通过被告普众物业公司沟通协调被告夏晨风、张彦，促其早日移机。虽多次交涉，但三被告仍没有按照管理规定和协议履行自己的义务，致使原告无法安装空调，房屋装修也无法继续进行下去，严重影响了原告的入住时间，增加了原告租房的经济负担。为了维护原告的合法权益提起诉讼，诉讼请求：1、要求被告夏晨风、张彦排除妨碍，腾出原告安装空调的位置；2、要求被告普众物业公司依约履行保障原告安装空调的位置；3、由于装修工程延误，影响原告入住，致使原告增加租房的费用由被告承担；4、本案诉讼费由被告承担。被告夏晨风、张彦辩称：一、根据物权法规定，我们将空调外机安装在自己所购房屋凸窗之下，并且是安装在指定的室外机安装位置上，属依法享有范畴，没有损害公共利益和他人的合法权益，没有触犯物权法，故不存在起诉状中诉说的被侵占。原告在发现问题的情况下，从未与我们进行过直接联系沟通，而是告上法院，激化相邻关系。二、本人与江西省建工房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，在合同的主体及合同附件中，没有任何条款注明该房屋凸窗下置放空调外机的部位属于他人所有。在法律、法规没有界定的情形下，怎么能够诉说被侵占。三、关于《装修管理协议》中“不得擅自封闭阳台、安装外伸晾衣架、遮阳棚、花架和随意安装空调室外机（空调外机安装于自己家凸窗上）、防盗栅栏等。”而现实情况是已入住的业主全都封闭了自家的阳台（包括原告），绝大部分业主安装了外伸晾衣架，相当部分业主安装了花架，随意安装空调室外机（其中原告就在北面厨房窗下安装空调外机）。小区的4栋和5栋为同一类型设计模式，该两栋楼入住的业主有80%是将空调外机安装在自家凸窗之下。综上，物业公司制定的《装修管理协议》在这一条款上是不人性的，也是不合理的，是与广大业主意愿相违背的，是不能得到广大业主认可的条款。物业公司在管理方面对上述情况放任不管，充分体现了此协议的缺陷。四、本人于2013年9月安装的空调室外机，安装时观看4栋业主均是将空调室外机安装在自家凸窗的下面。另外我楼上业主已安装空调室外机，也是安装在自己凸窗的下面。鉴于上面情况，我们家的空调室外机确定安装在自家凸窗下面。难道这么多户业主的行为都是侵占吗，都要重新移机吗？五、我们认为，空调室外机安装在自家凸窗下面，从安装角度看便于安装，避免打扰楼上邻居，造成不必要的麻烦；从维修角度看方便、及时、安全。空调室外机安装在自家凸窗上面，因室外机具有一定重量，安装人员难以将其上举就位，势必要麻烦楼上的邻居，或者从顶层放下来，增加难度和风险系数，不利于和谐稳定、安全；同样在维修时恰逢楼上邻居不在家，或者在家不愿配合的情况下，则不能及时处理，会给业主增添烦恼。再者增加的危险系数定会转化成维修成本的提高，强加到业主头上也是不合理的。六、《装修管理协议》提出“空调外机安装于自己家凸窗上”，本人的空调室外机遵循了协议要求，安装在自家凸窗的专设位置上，没有像原告那样随意安装空调室外机。1103室客厅凸窗下面放置空调室外机的位置是空置的，完全可以放置其空调室外机。七、本小区4栋、5栋在设计时，地面以上设计为18层，其中第1层为架空层，其余17层为居住层，设计方在图纸设计时，共设计了17个放置空调室外机的位置，也就是说每层都有一个放置空调室外机的位置，如果要求将空调外机安装在自家凸窗之上的话，则将产生二楼业主有上下两个空调外机安装的位置，为18楼业主空调外机无处安装的情况，这种要求与图纸设计的初衷是相违背的。施工图纸设计是符合国家规范的，又经过审核机构的审查，在建设主管部门也是备了案的，因此施工图纸具有相当的法律效力的。被告普众物业公司未作书面答辩，在庭审中口头辩称：由于我们管理不善给各位业主造成的困扰和不便表示道歉，我们多次与原告及其相邻业主沟通，希望协商解决纠纷，我们愿意对原告的损失作出一定的赔偿。原告唐牧在举证期限内提交了以下证据：1、原告的身份证、被告夏晨风、张彦的常住人口信息，被告普众物业公司的营业执照和组织机构代码证复印件，证明原、被告的身份情况及诉讼主体资格；2、原告的南昌市商品房买卖合同、房屋所有权证，证明原告是钦都御景5栋1单元1103室的所有权人；3、被告夏晨风、张彦的房产登记信息，证明他们是钦都御景5号楼1单元1203室的所有权人；4、装修管理协议2份，证明原告与被告夏晨风、张彦分别与被告普众物业公司签订装修管理协议，被告普众物业公司负责管理小区的装修，协议中规定空调外机应安装于自己家凸窗上；5、物业管理服务协议，证明业主不得在规定的位置（空调外机应安装于自己家凸窗上）之外安放空调；6、房屋租赁合同及汇款回单，证明原告在外租房住，因无法安装空调，装修被迫停工，影响原告入住，原告须额外支付房屋租金。被告夏晨风、张彦在举证期限内提交了以下证据：1、小区5号楼的立面图及每层楼的平面图，证明每层楼的住户都有一个放置空调外机的位置，且都在凸窗下面，平面图和立面图都证明空调机应放置在凸窗下面；2、4栋、5栋的南立面照片3张，证明4栋业主都是把空调外机装在凸窗下面，5栋大部分住户把空调外机安装在凸窗下面，1103号房屋凸窗下面是空着的，可以放置空调外机。被告普众物业公司在举证期限内提交了以下证据：1、物业招标中标通知书和前期物业管理服务合同，证明我公司对小区的管理是合法的；2、前期物业管理服务协议、临时公约，证明我公司与5栋1103业主和1203业主分别签订了前期物业管理服务协议和临时公约；3、装修管理协议2份，证明我公司在业主装修之前分别与原告和被告夏晨风、张彦签订了装修管理协议，对装修问题进行了约定。为查明案件事实，本院对原告及被告夏晨风、张彦房屋安装空调室外机的情况进行了勘验拍照，制作了勘验笔录。经庭审质证，被告夏晨风、张彦对原告唐牧所举证据1、2、3均无异议；对证据4真实性有异议，物业公司的原件没有盖章；对证据5真实性无异议；对证据6我认为与本案无关。被告普众物业公司对原告唐牧所举证据均无异议。原告对被告夏晨风、张彦所举证据1三性均有异议，图纸的来源不清楚，没有单位盖章确认，也不能证明该图纸就是本案所涉房屋，该图纸恰恰证明凸窗四周都属于本层住户的产权；对证据2三性均有异议，无法确认该照片的来源，凸窗上面是业主的产权，该照片不能证明被告夏晨风、张彦的证明目的，且大多数业主都是遵守物业的规定，将空调装在凸窗的上面。被告普众物业公司对被告夏晨风、张彦所举证据1、2真实性无异议，但是原告凸窗下面安装空调的位置应该是1003号业主安装空调的位置，我们也做了沟通，楼下业主不同意让原告安装空调外机，他们也要装空调。原告唐牧对被告普众物业公司所举证据1、2无异议，证据2证明业主的空调应该装在自家凸窗上面；对证据3三性均无异议，该协议证明空调的安装位置已经做了规定，应该装在凸窗上面。被告夏晨风、张彦对被告普众物业公司所举证据1、2、3均无异议。各方当事人对本院勘验笔录均无异议。本院经审核各方当事人所举证据并结合各方当事人质证意见，认证如下：对原告所举证据1、2、3、4、5的真实性、合法性、关联性均予以认定；对证据6真实性予以认定，关联性不予认定。对被告夏晨风、张彦所举证据1、2真实性予以认定，证明目的部分认定，部分不予认定。对被告普众物业公司所举证据予以认定。对本院勘验笔录予以认定。本院根据上述采信的证据和当事人在庭审中的一致陈述，认定本案事实如下：被告夏晨风、张彦系夫妻关系。被告普众物业公司系经营物业管理的企业法人。2010年9月中旬，被告普众物业公司中标了江西省建工房地产开发有限公司开发的坐落于青山湖区北京东路938号钦都豫景住宅小区的物业管理。2010年9月19日，被告普众物业公司与江西省建工房地产开发有限公司签订了《钦都豫景前期物业管理服务合同》。2012年2月，原告购买了钦都豫景住宅小区5栋一单元1103室结构为三室二厅的房屋。被告夏晨风、张彦购买了原告上一层的1203室房屋。南昌市房产管理局分别向原告和被告夏晨风、张彦颁发了房屋所有权证。2012年6月30日和2012年8月25日被告普众物业公司分别与被告夏晨风、张彦及原告签订《前期物业管理服务协议》和《钦都豫景小区业主临时公约》，对物业的服务管理的相关问题作了约定，其中约定业主在装修房屋时遵守装修管理协议书，不得在物业管理规定的位置以外搭建晾衣架、安放空调及排水管。2012年9月22日，被告夏晨风与被告普众物业公司签订了《装修管理协议》，对装修管理的相关问题作了约定，其中约定应按物业的统一要求和规定进行规范外立面施工，不得擅自封闭阳台，安装外伸晾衣架、遮阳篷、花架和随意安装空调室外机（空调室外机安装在自己家凸窗上）、防盗栅栏等。此后，被告夏晨风、张彦对其所有的房屋1203室进行装修后入住。被告夏晨风、张彦将南面客厅立式空调的室外机安装在其南边客厅外凸窗下面的楼下一层原告所有的1103室房屋南边客厅凸窗上；房屋北边房间挂式空调的室外机安装在其北边房间外凸窗下面的楼下一层原告北面房间凸窗上;房屋东南边两间房间南边外凸窗与阳台之间用于安装空调室外机的位置安装了南边房间空调的一个室外机。被告夏晨风、张彦将南边客厅和北边房间空调室外机安装在原告房屋凸窗上时，被告普众物业公司没有发现阻止。2014年8月底，原告准备装修房屋时发现被告夏晨风、张彦房屋的两台空调室外机安装在原告房屋的凸窗上，原告即向被告普众物业公司反映要求其协助被告夏晨风、张彦移开安装在原告凸窗上的两台空调室外机。经被告普众物业公司协商无果，故原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。同时查明：2014年9月10日，原告与被告普众物业公司签订《装修管理协议》，约定装修工期至2014年12月31日。协议的其他内容与三被告签订的装修管理协议基本相同。此后，原告对其房屋进行了装修。现在原告的房屋装修已基本完成，原告房屋南边客厅的空调室外机放在窗台上没有安装，南边靠客厅房间的空调室外机也放在客厅的窗台上没有安装，两根空调外机的连接管从客厅东南角上边接好至室外凸窗外边东南角上的旁边；北边房间的空调室外机放在窗台上没有安装，连接管已安装好至室外；东南边房间空调室外机放在窗台上没有安装，连接管已安装好至凸窗外上方；东南两房间南墙外凸窗与阳台之间放置空调室外机的位置安装了空气能热水器；饭厅的空调室外机已安装在厨房北面外墙支架上。经调解，当事人未达成协议。本院认为：根据我国物权法的规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。原告是钦都豫景住宅小区5号楼一单元1103室房屋的所有权人，原告对其房屋享有直接支配和排他的权利。原告房屋凸窗属于原告房屋的组成部分，应属于原告所有。且原告及被告夏晨风、张彦分别与被告普众物业公司签订的装修管理协议均约定空调室外机安装与自己家凸窗上。故被告夏晨风、张彦将其房屋南边客厅和北边房间空调室外机安装在原告房屋的凸窗上，妨害原告安装空调室外机。被告夏晨风、张彦应排除妨碍，迁移上述两处空调室外机，腾出原告安装空调室外机的位置；被告普众物业公司没有及时发现被告夏晨风、张彦未按约定位置安装上述两处空调室外机并进行制止，使原告不能按装修管理协议约定的位置在自己房屋凸窗上安装空调室外机，被告普众物业公司应与被告夏晨风、张彦共同承担移开上述两处空调室外机腾出原告安装空调外机位置的责任。原告房屋装修基本完成，根据日常生活经验，装修后一般应过一段时间入住，且目前没有安装上述两台空调室外机并不影响原告入住，故本院对原告要求被告承担其延误装修影响入住致使增加租房费用的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第三十五条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、限被告夏晨风、张彦、南昌普众物业管理有限公司在本判决生效后十五日内排除妨碍，将钦都豫景住宅小区5号楼一单元1103室原告唐牧房屋南边客厅凸窗上、北边房间凸窗上被告夏晨风、张彦的两台空调室外机迁移，腾出原告唐牧安装空调室外机的位置；二、驳回原告唐牧的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告夏晨风、张彦、南昌普众物业管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 范友子代理审判员 黄 丹人民陪审员 魏筱兰二〇一五年四月七日书 记 员 李 欢 微信公众号“”