（2013）历商初字第1175号

裁判日期: 2015-04-07

公开日期: 2016-05-12

案件名称

李艾芸与济南正大建业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市历下区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李艾芸,管志鹏,郑顺美,济南正大建业发展有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款

全文

济南市历下区人民法院民事判决书（2013）历商初字第1175号原告李艾芸，女，1979年2月16日出生，汉族，山东广播电视台职工，住济南市。原告管志鹏，男，1980年2月10日出生，汉族，住济南市。原告郑顺美，女，1949年10月29日出生，汉族，住山东省诸城市。委托代理人刘建鑫，山东德义君达律师事务所律师。委托代理人何倩，山东德义君达律师事务所律师。被告济南正大建业发展有限公司，住所地济南市，组织机构代码26434890-8。法定代表人郑焕刚，董事长。委托代理人孟晓转，女，1976年10月6日出生，汉族，济南正大建业发展有限公司员工，住济南市。原告李艾云、管志鹏、郑顺美与被告济南正大建业发展有限公司（以下简称济南正大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李艾云、管志鹏、郑顺美的委托代理人何倩，被告济南正大公司的委托代理人孟晓转到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艾云、管志鹏、郑顺美诉称，2010年7月4日，李艾云、管志鹏、郑顺美与济南正大公司签订商品房买卖合同，由三原告购买济南正大公司开发的房屋（以下简称涉诉房屋），三原告已付清房款508665元。双方签订的补充协议约定，出卖人未在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应按已付房款的万分之二按日支付违约金。因济南正大公司未能协助三原告办理涉诉房屋的产权证书，李艾云、管志鹏、郑顺美要求：1、济南正大公司支付逾期办证违约金（以508665元为基数，以日万分之二为标准，自2011年11月21日起计算至判决生效之日止）；2、本案诉讼费用由济南正大公司负担。原告李艾云、管志鹏、郑顺美为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、原、被告双方签订的商品房买卖合同一份，证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系；合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第二项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金；证据2、销售不动产发票，证明李艾云、管志鹏、郑顺美为购买上述商品房买卖合同中约定的房产向济南正大公司支付了购房款508665元；证据3、原、被告双方达成的协议书一份，证明双方对逾期办证的违约金同意按第二项处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之二向买受人支付违约金；证据4、李艾云、管志鹏、郑顺美与济南正大物业管理有限公司签订的前期物业管理服务协议一份，证明李艾云、管志鹏、郑顺美实际收房时间是2010年11月26日。被告济南正大公司辩称，一、原、被告双方签订的商品房买卖合同的生效时间为2010年7月11日，双方签订的协议书的生效时间为2010年7月4日，对于逾期办理房产证的违约责任有冲突的，应当以后生效的商品房买卖合同对于违约责任的约定为准；二、关于逾期办理房产证违约责任的承担，原、被告双方在商品方买卖合同中有明确约定，为购房款的1.5%，应当按照合同约定计算；3、计算违约金的依据应为购房款，发票金额为483241元，不应计入地下室价款。综上所述，济南正大公司认为李艾云、管志鹏、郑顺美所诉违约金应当按照合同约定计算。被告济南正大公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：证据1、涉诉房屋的土地使用权证书一份，证明涉诉房屋具有土地使用证，登记在山东友谊集团有限责任公司名下；证据2、合作协议书一份，证明涉诉房屋项目由济南正大公司、山东友谊集团有限责任公司及济南金众成实业有限公司联合开发。经审查，本院对原告李艾云、管志鹏、郑顺美与被告济南正大公司提交的证据，均确认为有效证据。经对原告李艾云、管志鹏、郑顺美和被告济南正大公司提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：2010年7月4日，李艾云、管志鹏、郑顺美与济南正大公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定由李艾云、管志鹏、郑顺美购买涉诉房屋。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。同日双方签订的补充协议约定，如因出卖人原因在规定期限内未完成备案，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同及补充协议签订后，李艾云、管志鹏、郑顺美按约定付清了购房款508665元，济南正大公司于2010年11月26日交付了涉诉房屋。涉诉房屋系济南正大公司与山东友谊集团有限责任公司（以下简称山东友谊集团）联合开发，双方于2005年3月2日签订了合作协议，根据协议约定，济南正大公司有权出售涉诉房屋。涉诉房屋已取得商品房预售许可证，证载建设单位为山东友谊集团。在本案审理期间，济南正大公司或山东友谊集团尚未将办理涉诉房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉诉房屋尚未办理初始登记和转移登记。本院认为，涉诉房屋已取得商品房预售许可证，李艾云、管志鹏、郑顺美与济南正大公司自愿签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效。济南正大公司辩称原、被告签订的商品房买卖合同的生效时间为2010年7月11日，双方签订的协议书的生效时间为2010年7月4日，对于逾期办理房产证的违约责任应以后生效的商品房买卖合同为准。对此，本院认为，对于商品房买卖合同，三原告的签订时间为2010年7月4日，而协议书的签订时间亦为2010年7月4日，虽然济南正大公司在商品房买卖合同的签署时间为2010年7月11日，但商品房买卖合同为格式合同，协议书作为补充协议亦是对主合同的相关约定作出的补充或变更，因此，虽然济南正大公司在商品房买卖合同的签署时间晚于协议书的签订时间，但并不能否定双方在2010年7月4日对于商品房买卖合同及协议书的内容已达成合意的事实，况且，济南正大公司在商品房买卖合同的签署时间“2010年7月11日”明显存在涂改的痕迹，故对济南正大公司的此项答辩意见，本院不予采纳。济南正大公司辩称地下室价款不应计入总房款计算违约金，对此，本院认为，地下室价款亦是购买商品房所支付的对价，且双方签订的补充协议中亦载明总房款为508665元，包括了地下室的价款，故对济南正大公司的此项答辩意见，本院不予采纳。涉诉房屋于2010年11月26日交付，济南正大公司至今仍未将办理房屋权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案，济南正大公司已构成违约。因济南正大公司报备涉诉房屋产权登记资料的时间尚未确定，故济南正大公司应按照协议约定支付李艾云、管志鹏、郑顺美逾期办证违约金（以508665元为基数，按照日万分之二的标准，自2011年11月22日起计算至本判决生效之日止）。故对李艾云、管志鹏、郑顺美的此项诉讼请求，本院予以部分支持，超出部分的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，经本院审委会研究，判决如下：一、被告济南正大建业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李艾云、管志鹏、郑顺美逾期办证违约金（以508665元为基数，按照日万分之二的标准，自2011年11月22日起计算至本判决生效之日止）；二、驳回原告李艾云、管志鹏、郑顺美超出部分的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1480元，由被告济南正大建业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　阴　悦人民陪审员　　李贵生人民陪审员　　郭小云二〇一五年四月七日书　记　员　　吕纯纯来源：百度“”