（2015）皇民二初字第1215号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-12-19
案件名称
原告沈阳安华储运有限公司诉被告沈阳市柳条湖实业总公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳市皇姑区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳安华储运有限公司,沈阳市柳条湖实业总公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2015）皇民二初字第1215号原告沈阳安华储运有限公司，住所地沈阳市大东区北海街193号。组织机构代码证号，76959335-1。法定代表人郭兴义，系该公司总经理。委托代理人张明春，系辽宁名熙律师事务所律师。委托代理人高艳双，系辽宁名熙律师事务所律师。被告沈阳市柳条湖实业总公司，住所地沈阳市皇姑区崇山东路二段35号，组织机构代码证号，24320930-0。法定代表人李春晓，系该公司总经理。委托代理人王智，系辽宁申源律师事务所律师。原告沈阳安华储运有限公司诉被告沈阳市柳条湖实业总公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月12日受理后，依法由本院审判员年芳芳独任审理，于2015年3月27日在本院公开开庭进行了审理。原告沈阳安华储运有限公司的委托代理人高艳双，被告沈阳市柳条湖实业总公司的委托代理人王智均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告在2008年10月1日签订了《租赁协议》，其中约定被告将位于沈阳市皇姑区鸭绿江东街24-1号包括：厂房、办公楼、仓库、附属设施等在内的共计6500平方米的土地及地上租赁给原告使用，约定租期9年，首年租金为38万元，每三年租金递增5%。《租赁协议》中明确约定：”若租期未满，违约方向守约方支付一年租金”，原告一直实际占有使用该租赁物并按协议约定充分履行了支付租金等合同义务，但该租赁物于2013年初在租赁协议期限未满前被告将该租赁物出卖给华润地产公司，导致该租赁协议无法继续履行，根据合同约定，被告应当一次性赔偿原告一年的租金，故起诉至法院。请求法院依法判决被告支付原告违约金399000元及相关利息（从2013年12月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止），由被告承担诉讼费用。被告沈阳市柳条湖实业总公司辩称，被告不存在违约行为，不应该承担任何的违约责任，我方并没有将租赁的房屋出卖给华润地产，也没有造成合同无法履行的情况，而是原告存在违约责任，应给我方一定的赔偿，原告实际使用租赁物至2014年7月18日，但其租金支付至2013年12月31日。原告有7个月的租金并没有给付被告，我方认为原告违约在先，并不是我方违约，原告应该承担相应的违约责任。经审理查明，2008年10月1日原告沈阳安华储运有限公司与被告沈阳市柳条湖实业总公司签订《租赁协议》一份，原告为承租方，被告未出租房，协议约定，被告沈阳市柳条湖实业总公司将位于皇姑区鸭绿江东街24-1号，占地6500平方米，其中厂房1082平凡米，办公楼588平方米，仓库766.5平方米一个，978平方米一个，电权200瓦千，上下水、供暖设施、电源设施等租赁给原告沈阳安华储运有限公司。租赁期为9年，即从2008年10月1日起至2017年9月31日止。租金为每年38万元人民币，租赁期每满三年，年租金按百分之五递增，直至租金期满。同时合同约定，由于出租房原因或动迁等不可抗力原因造成租赁合同解除、撤销或者承租方无法完成继续使用租赁标的物，出租房一次性赔偿承租方一年的租金。如承租方提前退租则出租方赔偿一年的房屋租金。租赁协议签订后，被告依约将租赁房屋交付原告，原告亦向被告支付了房屋租金直至2013年12月31日。2013年12月27日被告沈阳市柳条湖实业总公司向原告送达“动迁通知”，内容为“贵单位接到动迁通知后要在7各工作日内到柳条湖实业总公司办理解除合同，如7个工作日不到公司视为放弃合同责任，发生一切责任后果由你单位自行承担”。2013年12月28日被告向原告送达“租赁协议终止通知”，内容为“根据中华人民共和国国务院第590号令文件精神，为提升城市形象，改善民生环境，依据皇姑区城市整体规划要求，对北塔钢材市场地块实施征收，征收的四至范围为：东至新铁小区；南至用地界线；细致用地界线；北至铁山路。沈阳市柳条湖实业总公司按照上级部门要求，通知你单位于2013年12月31日起开始搬迁，并在2014年3月31日前搬迁完毕，与此同时终止沈阳市柳条湖实业总公司与你单位签订的租赁协议，收回出租房屋及土地使用权，请你单位积极配合，及时搬迁”。2014年7月18日，因原告租赁房屋拆迁，原告与沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室签订安置协议，协议约定将原告在被告处承租的两处房屋征收（另一处房屋另案处理），沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室向原告支付了无产籍房屋货币补偿、设备搬迁调试费、地上物等补偿共计4677394元。以上事实，有当事人陈述，租赁协议、动迁通知、租赁协议终止通知、房屋征收补偿安置协议等证据在卷佐证，经开庭质证后本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，故双方均应按合同约定履行各自义务。根据原被告在庭审中自述，原告承租地块于2013年动迁，2014年7月原告签订了拆迁补偿协议，因动迁造成原告无法继续使用租赁房屋。根据原被告双方签订的《租赁协议》中违约责任的约定，被告构成违约，应对原告承担违约责任，该协议约定的违约金数额为一年的房屋租金，2013年房屋租金为1102500元。关于被告主张违约金约定过高问题，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，根据原告签订的拆迁补偿协议约定，原告因动迁遭受的损失包含房屋补偿、设备拆迁补偿、地上物等损失均已获得补偿，即原告实际损失已得到部分补偿，但因租赁房屋动迁，原告为经营需要需另行寻找租赁地点，故寻租期间的房屋租赁费用亦属于原告的实际损失，合同约定的违约金数额相较于该实际损失，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定却属过分高于造成的损失，故对于原被告在合同中约定的违约金数额予以调整，本院酌定被告赔偿原告三个月的房屋租金损失即99750元作为违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告沈阳市柳条湖实业总公司于本判决生效之日起三十日内向原告沈阳安华储运有限公司支付违约金99750元。二、驳回原告沈阳安华储运有限公司其他诉讼请求。上述款项如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费7285元，由被告沈阳市柳条湖实业总公司承担2294元，由原告沈阳安华储运有限公司承担4991元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 年芳芳二０一五年四月七日书记员 刘 理 来自：