（2014）鄂黄石港胜民初字第00122号

裁判日期: 2015-04-07

公开日期: 2015-08-06

案件名称

原告刘文婷、方浩、董琮诉被告王汉纯及第三人湖北狮城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

法院

黄石市黄石港区人民法院

所属地区

黄石市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘文婷,方浩,董琮,王汉纯,湖北狮城置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂黄石港胜民初字第00122号原告刘文婷，无固定职业。原告方浩，无固定职业。原告董琮，无固定职业。三原告共同的委托代理人杨俊，湖北磁湖律师事务所律师。三原告共同的委托代理人徐明星，湖北磁湖律师事务所实习律师。被告王汉纯。第三人湖北狮城置业有限公司，住所地黄石市南京路7号。法定代表人王胜，董事长。委托代理人蔡治平，该公司总经理。原告刘文婷、原告方浩、原告董琮与被告王汉纯、第三人湖北狮城置业有限公司（以下简称狮城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月13日立案受理后，依法由审判员董进担任审判长与人民陪审员李明、姜孝世组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘文婷及其委托代理人杨俊、徐明星，第三人狮城公司的委托代理人蔡治平到庭参加了诉讼，被告王汉纯经本院公告传唤无正当理由未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告刘文婷、方浩、董琮诉称：三原告与被告王汉纯于2013年9月3日共同签订了《丰元广场商业门面购房合同》。合同约定，被告将黄石市中级人民法院（2010）黄民一初字第14号民事调解书确定的归被告所有的丰元广场2号楼一层内商业门面房其中一间（轴线为11-13轴，b-e轴间范围内的面积），按每平方米12000元出售给三原告。合同还约定了付款方式和交房时间及被告有协助原告办理过户之义务。合同签订后，原告即按合同约定支付了部分购房款。因门面房被第三人实际控制，被告不能按合同约定交房。为使合同顺利履行，原告分头做第三人和被告的工作，最终被告同意以其门面销售款抵扣黄石市中级人民法院（2010）黄民一初字第14号民事调解书确定的房地产开发产生的税费。被告于2013年11月30日向第三人出具承诺函后，原告随即与第三人达成协议，将剩余购房款直接支付给第三人以抵扣税费款。而第三人将门面房直接过户到原告名下。现第三人已将门面房交给了原告，原告进行了装修。至此，原告已经全部履行合同的义务，但在原告与第三人办理房屋过户手续时，得知被告在2013年12月已向黄石市中级人民法院申请将门面房予以查封，导致房屋过户受阻，三原告为维护自身合法权益，向法院起诉，请求判令：1、被告履行合同即协助三原告办理房屋产权过户手续；2、被告承担本案的诉讼费用。三原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：证据一、原告刘文婷、原告方浩、原告董琮的身份证复印件、被告王汉纯的户籍证明、第三人狮城公司的营业执照及组织机构代码证复印件。证明原、被告双方及第三人的诉讼主体适格。证据二、1、2013年9月3日三原告与被告签订的《丰元广场商业门面房购房合同》；2、（2010）黄民一初字第14号民事调解书复印件。证明原、被告达成购房协议，所购门面房被黄石市中级人民法院民事调解书确认归被告所有。证据三、2013年11月30日被告向第三人出具的承诺书。证明被告承诺同意补交因丰元广场开发所发生的税收、土地出让金和土地增值税等所有费用，上述费用在被告的门面销售款中直接扣除。证据四、2014年4月3日第三人向原告出具的2227583号收款收据及银行付款回执两张。证明原告已全面履行了合同义务，向被告支付购房款100000元，另向第三人支付购房款1051150元，共计付款1151150元。证据五、1、黄石市房产平面测量草图及分户平面图复印件；2、湖北省黄石市门牌证；3、2013年12月30日黄石市中级人民法院出具的（2012）鄂黄石中执字第00052-1号协助执行通知书复印件。证明该门面房屋已经可以办理过户手续，门面因被告申请查封，无法办理过户手续，故要求被告协助办理过户登记手续。证据六、2011年2月18日黄石市工商局出具的黄石市丰元置业有限公司名称变更通知书。证明第三人湖北狮城置业有限公司前身为黄石市丰元置业有限公司。证据七、第三人与三原告签订的协议书。证明双方约定三原告每平方米增加购房款1000元给第三人。被告王汉纯经本院公告传唤无正当理由未到庭，放弃了答辩及举证、质证的权利。第三人狮城公司承认三原告的诉讼请求，并对三原告所举证据的真实性、合法性、关联性皆无异议。该公司未向本院提交证据材料。因被告无正当理由未到庭，放弃对三原告所提交证据进行质证的权利，而第三人对于三原告所提交证据皆无异议，且三原告所举证据符合证据的真实性、合法性、关联性，可以证明案件事实，故本院对三原告所举证据全部予以采信。经审理查明，2005年1月8日，被告王汉纯与黄石市丰元置业有限公司（系第三人法人名称变更前的公司名称，以下简称丰元公司）签订《丰元广场项目开发承包合同》，约定：由被告出资组建丰元广场项目开发部，利用丰元公司的资质，承包丰元广场开发项目；被告负责项目开发的全部工作，包括项目开发的资金筹措、负责及时缴纳开发和销售的各项税费。后被告与丰元公司因丰元广场开发经营合同发生纠纷，被告于2010年诉至黄石市中级人民法院。经黄石市中级人民法院调解，被告、第三人及该开发项目的实际施工人达成调解协议，并在生效的（2010）黄民一初字第14号民事调解书的调解主文中明确表述：丰元广场2号楼第一层1-17轴线内的门面归被告所有，被告在2012年前将丰元广场项目所有税费交清后，丰元公司根据被告的要求将丰元广场2号楼第一层1-17轴线内的门面过户至其名下，被告协助丰元公司办理丰元广场项目后续收尾工作，并在2011年6月前办理业主的房产证、土地证等。但被告王汉纯并未按照调解书的约定在2012年前交清丰元广场应缴纳的所有税费。2011年2月18日，丰元公司将法人名称变更为湖北狮城置业有限公司。2013年9月3日，原告刘文婷、原告方浩、原告董琮与被告王汉纯共同签订《丰元广场商业门面房购房合同》，双方约定：被告将丰元广场2号楼一层内商业门面房（轴线为11-13轴，b-e轴间范围内、建筑面积约92平方米）以每平方米12000元出售给三原告，购房款总价为1104000元；付款方式：在购房合同签订后，三原告第一次向被告支付总房款的30%即331200元，被告向三原告交房。在三原告另向被告交纳20%购房款即220800元后，由被告带三原告到第三人处签订正式商品房买卖合同，并由被告到银行为三原告办理贷款额为总购房款50%的贷款手续，银行贷款资金直接支付给被告。同时双方还在合同中约定，三原告需提供该门面房的相关资料，被告协助三原告办理房产证、土地证，费用由三原告自理。合同签订后，三原告于2013年9月13日向被告交纳100000元的购房款。在办理房屋权属证件时，因被告未能足额缴纳相关税费，第三人拒绝将房屋产权进行过户。后经协商，被告于2013年11月30日向第三人出具承诺书，在第三条中承诺“同意补交由于丰元广场开发发生的税收、土地出让金和土地增值税等所有费用在被告门面销售款中直接扣除”，第三人同意三原告使用该门面房屋并由三原告对门面进行了装修。但被告于2013年底向黄石市中级人民法院申请执行（2010）黄民一初字第14号民事调解书，黄石市中级人民法院执行部门于2013年12月30日对包括三原告购买的商业门面在内的房屋进行了查封。2014年3月25日，三原告在民政部门办理了所购门面房屋的门牌证，该证记载门面房屋门牌号码为“黄石市黄石港区胜阳港南京路32号26-6室”。同年，三原告与第三人签订《协议书》，双方约定：原告以其与被告签订的门面销售合同中约定的销售门面的价格、面积、方位等为依据向第三人交清余款，原告已向被告支付100000元，余款由原告支付给第三人，由第三人支付被告承包开发项目所欠的税费和土地出让金；由于可能出现应补交的税费和土地出让金等费用不足的情况，经双方协商，三原告同意每平方米增加1000元（原告购房面积为88.55平方米），即需补交1051150元购房款，其他不足部分由第三人负担；如在交纳税费和土地出让金后尚有剩余，则第三人据实将剩余款项退还原告。2014年4月3日，三原告向第三人支付购房款1051150元，至此已向被告及第三人共计支付1151150元购房款。但因争议的门面房已被查封，双方无法对房屋进行过户，而被告王汉纯亦下落不明，因此成诉。另查明，根据丰元广场2号楼竣工图显示，三原告购买的为第一层轴线为11-13轴，b-e轴间范围内的商品门面房，该门面房的门牌号码为黄石市黄石港区南京路32号26-6室，建筑面积为88.55平方米。本院认为，我国不动产物权变动遵循的是“有效民事行为＋不动产登记”的方式，虽然争议房屋的所有权并未登记在被告王汉纯名下，但黄石市中级人民法院生效的（2010）黄民一初字第14号民事调解书的调解主文已经确定该房屋归被告所有，并对诉讼各方利益作出具体明确的结论。三原告基于对该调解书的信赖而善意的与被告签订购房合同。双方在合同中约定三原告先行向被告交纳房款总价的50%，另50%的房款在被告带三原告与第三人签订正式房屋买卖合同并办理贷款后直接支付给被告。2013年11月30日被告向第三人出具的承诺书的内容明确了相关税费可在门面销售款中扣除，且争议房屋的登记所有权人即第三人狮城公司也与作为房屋买受人的三原告订立协议，认可三原告与被告之间签订的购房合同，并且就办理过户手续时涉及税费如何承担的内容进行了补充，应视为对原、被告之间合意转移房屋所有权的追认。从现有情况来看，三原告已向被告及第三人共计交纳1151150元购房款，并已征得第三人的同意而占有并装修使用争议门面房屋。被告违反了协议约定及自身承诺，向黄石市中级人民法院执行部门申请强制执行（2010）黄民一初字第14号民事调解书，而导致三原告无法通过履行其与被告签订的购房协议及与第三人签订的协议取得争议房屋的所有权，故对三原告要求作为出卖人的被告协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告王汉纯协助原告刘文婷、原告方浩、原告董琮办理位于黄石市黄石港区南京路32号26-6室房屋（黄石市丰元广场2号楼第一层、轴线为11-13轴，b-e轴间范围内、建筑面积88.55平方米）的过户登记手续。诉讼费用14736元，由被告王汉纯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交案件受理费14736元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户行：农行黄石市分行团城山支行，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，账号17×××29。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）审　判　长　董　进人民陪审员　李　明人民陪审员　姜孝世二〇一五年四月七日书　记　员　ＸＸ元黄石市黄石港区人民法院公告王汉纯：本院受理原告刘文婷、原告方浩、原告董琮诉你及第三人湖北狮城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，现已审理终结。现依法向你公告送达（2014）鄂黄石港胜民初字第00122号民事判决书，自公告之日起60日内来本院领取民事判决书，逾期则视为送达。如不服本判决，可在公告期满后15日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。逾期本判决即发生法律效力。二0一五年四月七日 来自