（2014）常民终字第1687号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-04-20
案件名称
戴一鸣、韩娜等与邹静安房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第1687号上诉人（原审被告）邹静安。委托代理人丁红英，常州市武进区郑陆法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）戴一鸣。被上诉人（原审原告）韩娜。被上诉人（原审原告）张建南。被上诉人（原审原告）冯燕仙。上述四位被上诉人的共同委托代理人黄仁华，江苏延新律师事务所律师。上诉人邹静安与被上诉人戴一鸣、韩娜、张建南、冯燕仙房屋租赁合同纠纷一案，上诉人邹静安不服常州市天宁区人民法院（2014）天民初字第848号民事判决，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审情况：戴一鸣、韩娜、张建南、冯燕仙诉称，2012年12月5日，张建南与邹静安签订了房屋租赁协议书，约定将坐落于常州市天宁区尚东区花园37号房屋出租给邹静安使用，期限为两年，自2013年1月1日起至2014年12月30日止，第一年租金为20万元，第二年为21万元，先付租金后使用房屋，同时还约定了租金的支付方式，即第一年按季度支付租金，第二年按半年度支付租金。由于邹静安对于第二年度的租金至今未能支付，催要未果，诉至法院，请求判令：1、邹静安支付2014年1月至5月份的租金计87500元；2、本案诉讼费由邹静安承担。邹静安辩称，租赁是事实，但从2013年11月起其与张建南沟通解除租赁协议的事宜，此后亦替代张贴招租广告，双方在协商之中，由于邹静安本人没有张建南的联系地址，所以无法送达解除合同的书面材料给张建南，邹静安认为双方租赁关系已于2013年年底已经解除，现要求其支付租金，与事实不符，请求法院驳回戴一鸣、韩娜、张建南、冯燕仙的诉讼请求。原审查明，坐落于常州市天宁区尚东区花园37号房屋由戴一鸣、韩娜、张建南、冯燕仙共同共有。2012年12月5日，张建南与邹静安签订《房屋租赁协议书》，约定将前述房租出租给邹静安使用；租赁期限为2年，自2013年1月1日起至2014年12月30日止；房屋年租金为20万元，先付租金后使用房屋，以后租金逐年递增1万元，第一年按季度支付租金，第二年按半年度支付租金，房租递增3万后不再增加，房租金提前20天付清，先付后用，款到后合同自动生效；协议第六条第3款约定，如将该房租转租，必须征得出租人的同意，并签订转租合同，如未经出租人同意并签订转租合同，擅自转租，出租人可以追究承租人的违约责任，并解除合同；如一方违反本协议的约定，应向守约方承担10万元违约金；协议还对其他事宜做了相应的约定。协议签订后，邹静安支付了第一年度的租金并使用承租房屋。按照协议约定，邹静安应于2013年12月10日前支付第二年度上半年的租金，但邹静安未按时支付，张建南等要求法院支持其诉请。关于邹静安未按约支付租金的原因，邹静安称，2013年11月份左右，邹静安曾就解除租赁协议一事与张建南沟通过，当时张建南是同意将承租房屋转租出去，并约定转租事宜由张建南一方自行处理，与邹静安无关。于是邹静安按照张建南的要求制作了招租广告，招租广告上除了有邹静安的个人联系方式，还留有张建南的个人联系方式，该广告张贴在承租房屋大门，期间也有人与张建南洽谈租赁房屋的事情，因此，双方之间的租赁关系在2013年底事实上已经予以解除，邹静安也于2014年1月搬离承租房屋，但由于未能联系到张建南，故房屋的钥匙、门卡一直由邹静安持有。此外，邹静安还提供其与张建南在2014年1月18日的录音资料一份，用于进一步证实双方之间的租赁协议已于2013年底解除，录音中邹静安明确表示要将承租房屋归还给张建南，故张建南一方要求邹静安支付2014年租金的请求，不应得到支持。对于邹静安的陈述，张建南一方认为，其同意邹静安将承租房屋转租，期间是有人来谈过转租的事情，但均未成功，招租广告是邹静安自行制作的，张建南一方不知情，虽然其同意邹静安转租，但只有在转租后，双方之间的租赁关系才解除，故邹静安认为双方的租赁协议已于2013年底解除，与事实不符，因此，邹静安还是应当支付2014年1到5月份的租金。原审诉讼中，经法院释明，双方均同意解除租赁合同，具体时间为2014年5月29日。上述事实由双方的陈述、房产证、房屋租赁协议书、通话记录、照片、录音资料等证据予以证实。原审认为，签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。双方在诉讼中均同意解除租赁合同，且对解除时间达成合意，故法院确认双方签订的《房屋租赁协议书》已于2014年5月29日解除。邹静安作为承租方在租赁合同履行过程中，曾就解除租赁协议并将承租房屋转租事宜与张建南一方进行沟通，也制作转租广告张贴在承租房屋处，为房屋转租做了准备，但邹静安在张建南一方不存在违约行为，且亦不存在租赁协议约定合同解除条件成就的情况下，擅自搬离租赁房屋，其行为违反了租赁协议关于租赁期限的约定，构成违约。因邹静安的违约行为导致房屋租赁协议解除的，张建南一方有权要求邹静安赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，故张建南一方的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，作出如下判决：一、邹静安于本判决发生法律效力之日起十日内向戴一鸣、韩娜、张建南、冯燕仙支付租金损失87500元。二、案件受理费2400元，减半收取1200元，由邹静安负担。上诉人邹静安不服上述判决，向本院提起上诉称：涉案房屋在租赁期间，双方对解除租赁协议进行了协商，邹静安亦替代张建南一方进行了招租，因此，双方之间租赁协议已于2013年年底实际解除，张建南一方主张无事实依据。被上诉人戴一鸣、韩娜、张建南、冯燕仙在法定期限内未作书面答辩，二审中，均表示对原审判决无异议。二审中，对原审查明的事实各方无异议部分本院予以确认。本院认为，主张法律关系变更、消灭的当事人，应当对法律关系变更、消灭的基本事实承担举证责任。原审中，经原审法院释明，双方同意解除租赁合同，具体时间为2014年5月29日，在此之前，双方的行为属对是否解除租赁合同进行协商，仅能证明张建南一方同意邹静安转租，上诉人邹静安据此认为涉案租赁合同已解除无事实依据。上诉人邹静安上诉理由，因于实无据，本院不予采信。综上，上诉人邹静安的上诉理由不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由上诉人邹静安负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 卫审 判 员 邵泽宇代理审判员 顾 佳二〇一五年四月七日书 记 员 房 敏 来源：百度搜索“”