（2014）长中民三终字第00268号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-10-29
案件名称
广州利海酒店物业管理有限公司与章贵阳、盛霞旅店服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）长中民三终字第00268号上诉人（原审被告）章贵阳。被上诉人（原审原告）广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市岳麓区联丰路398号利海世纪绿洲花园小高层12栋1楼。负责人陈向军，总经理。委托代理人胡薇茜，湖南一星律师事务所律师。委托代理人叶翔锋，湖南一星律师事务所律师。原审被告盛霞。上诉人章贵阳与被上诉人广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司（以下简称利海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2014）岳坪民初字第00528号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：章贵阳与盛霞系夫妻关系。章贵阳作为购买人，盛霞作为共有人共同购买案外人湖南利海房地产开发有限公司开发的位于长沙市岳麓区含浦镇的米兰春天洋房5栋101号房屋。合同约定建筑面积为143.55平方米。2008年10月1日，湖南利海房地产开发有限公司选聘利海物业公司作为物业管理者，双方签订前期物业服务合同，由利海物业公司对长沙利海世纪绿洲花园（米兰春天）提供前期物业管理服务。章贵阳、盛霞于2012年5月6日收房，同日，章贵阳（甲方）与利海物业公司（乙方）签订前期物业管理服务协议，协议约定适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。协议第一条约定甲乙双方的权利与义务。第二条约定乙方的服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理，环境卫生，安全管理，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理等。第四条约定物业服务管理费应在每月5号前向乙方交纳，每逾期一天按欠费总额的3‰交纳滞纳金。物业管理费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：小高层、庭院、洋房：1.5元／月.平方米。2012年5月6日章贵阳、盛霞向利海物业公司交纳了至2012年11月6日止物业管理费1162.8元，从2012年11月起，章贵阳、盛霞没有向利海物业公司交纳物业管理费。章贵阳、盛霞对每月应收物业管理费用为215.3元无异议。至2014年8月31日止未缴物业管理费共计4736.6元。2013年6月23日，利海物业公司向章贵阳、盛霞发出催款函，向章贵阳、盛霞催收2012年11月至2013年6月的物业管理费1681.4元。2014年1月14日，利海物业公司再次向章贵阳、盛霞发出催款函。2014年7月23日章贵阳缴纳水费1014元。长沙利海世纪绿洲花园小区至今未成立业主委员会。原审法院认为，利海物业公司由开发商湖南利海房地产开发有限公司选聘并签订前期物业管理服务协议，利海物业公司按前期物业管理服务协议规定的管理服务内容提供服务后，章贵阳、盛霞因系夫妻关系并作为涉案物业的共同业主，在办理收房手续即享受利海物业公司提供的服务后应当交纳相应的物业服务费，故章贵阳、盛霞应将2012年11月7日至2014年8月31日止共计4693.54元（215.3元／月＊22月-215.3元／30＊6）的物业服务费交给利海物业公司。现利海物业公司主张由章贵阳、盛霞缴纳至2014年8月31日止的物业管理费用4714.6元，原审法院支持4693.54元，超出部分不予支持。章贵阳、盛霞辩称利海物业公司应扣除不合理的物业管理费，但没有证据予以证实，原审法院不予采信；章贵阳、盛霞要求利海物业公司公开收支、补开发票、支付收益、发司法建议书等，均与本案无直接关系，原审法院不予处理。综上所述，根据《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，遂判决如下：章贵阳、盛霞在本判决生效之日起三日内支付广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司物业服务费4693.54元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由章贵阳、盛霞负担。该款利海物业公司已垫付，章贵阳、盛霞在兑现本判决的款项时一并将该款支付给利海物业公司。上诉人章贵阳、盛霞不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与利海物业公司之间并不存在平等协商的交易条件，上诉人签署协议并非出于自愿，而是迫于无奈。从协议内容上分析，《前期物业管理服务协议书》业主应有的合法权利，物业公司自身应当承担的义务没有完全履行。二、被上诉人利海物业公司未提供证据证明其已经向上诉人提供100%满意服务，无权收取上诉人全部物业服务费用。三、被上诉人所收取之物业费用未依法公示，小区没有通过招投标的方式选定具备相应资质的物业管理企业，物业公司大多数工作人员，并没有职业资格证书。还有自入驻以来，利海物业公司未经业主同意，多次使用电梯楼道等公共场合开展广告类经营性活动，违反了《物业管理条例》的相关规定。综上所述，上诉人恳请二审法院将此案依法发回重审，或在查明事实的基础上予以改判。被上诉人利海物业公司辩称：一、上诉人与被上诉人之间签订的物业管理服务协议真实合法有效。被上诉人依照协议的约定提供了物业服务，上诉人理应依照协议的约定交纳管理费。二、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。三、上诉人上诉状中的事实与理由大多与本案的物业合同没有直接的联系。综上，被上诉人请求二审法院依法维持原判，驳回上诉请求。本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：章贵阳是否应向利海物业公司支付欠缴的物业管理费。根据本案已经查明的事实，湖南利海房地产开发有限公司选聘利海物业公司作为物业管理者，并与之签订了《前期物业管理服务协议》，约定由利海物业公司为利海米兰春天小区进行前期物业管理服务。而章贵阳与其妻子盛霞则是该小区的共同业主，于收房之日与利海物业公司签订了前期物业管理服务协议，享受了利海物业公司提供的物业服务，应当缴纳相应的物业管理费。章贵阳上诉提出利海物业公司未完全履行物业服务协议约定的义务等，但未提交充分有效的证据予以证实，故原审判决章贵阳与盛霞向利海物业公司支付欠缴的物业管理费并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判处恰当，章贵阳的上诉理由不能成立，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费用50元，由上诉人章贵阳负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 刘完玲二〇一五年四月七日书记员 范 璐附本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。