（2013）历商初字第1100号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2016-04-22
案件名称
王宗运与济南正大建业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历下区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王宗运,济南正大建业发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款，第十六条；《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2013）历商初字第1100号原告王宗运，男，1964年2月24日出生，汉族，山东省电视台职工，住济南市。委托代理人林强，北京市德恒（济南）律师事务所律师。委托代理人尹芳，北京市德恒（济南）律师事务所律师。被告济南正大建业发展有限公司，住所地济南市。法定代表人郑焕刚，董事长。委托代理人孟晓转，女，1976年10月6日出生，汉族，济南正大建业发展有限公司员工，住济南市。原告王宗运与被告济南正大建业发展有限公司（以下简称济南正大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月15日公开开庭进行了审理。原告王宗运的委托代理人尹芳，被告济南正大公司的委托代理人孟晓转到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宗运诉称，2009年8月12日，王宗运与济南正大公司签订商品房买卖合同，由王宗运购买济南正大公司开发的位于济南市历下区某房屋（以下简称涉诉房屋），王宗运已付清房款591260元。双方签订的补充协议约定，出卖人未在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应按已付房款的万分之二按日支付违约金。因济南正大公司未能协助王宗运办理涉诉房屋的产权证书，王宗运要求：1、济南正大公司支付逾期办证违约金（以591260元为基数，以日万分之二为标准，自2011年6月30日起计算至涉诉房屋实际办理房产证之日止）；2、本案诉讼费用由济南正大公司负担。原告王宗运为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、商品房买卖合同及补充协议，证明双方存在商品房买卖合同关系及合同对逾期办证违约责任的约定；证据2、销售发票，证明王宗运已付清房款；证据3、前期物业管理服务协议，证明涉诉房屋的交付时间。被告济南正大公司辩称，1、王宗运计算违约金的截止时间有误，济南正大公司只负有产权登记资料报备义务，违约期限不应计算至实际办证之日；2、王宗运主张的违约金过高，应予适当调低，按照购房款的1.5%计算；3、政府政策的变化是造成延迟办证的原因，自2011年5月份以来，济南市建委在开发企业办理开发房产综合验收方面提交资料增加了11项，导致办理产权登记提交资料增加，严重加大了开发企业的办证义务，最终导致办证延期。综上，请求减轻济南正大公司的违约责任。被告济南正大公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：证据1、涉诉房屋的土地使用权证书一份，证明涉诉房屋具有土地使用证，登记在山东友谊集团有限责任公司名下；证据2、合作协议书一份，证明涉诉房屋项目由济南正大公司、山东友谊集团有限责任公司及济南金众成实业有限公司联合开发；证据3、涉诉房屋的商品房预售许可证；证据4、正大城市花园二期12号楼、14号楼的房屋建筑工程竣工验收备案单及济南市工程质量与安全生产监督站出具的8号楼、10号楼、11号楼的证明；证据3和证据4证明合同合法有效，涉诉房屋是按合同约定依法交付的。被告济南正大公司对原告王宗运提交证据均无异议。原告王宗运对被告济南正大公司提交的证据的真实性均无异议，认为证据4可以看出系济南正大公司的原因导致逾期办证。经审查，本院对原告王宗运与被告济南正大公司提交的证据，均确认为有效证据。经对原告王宗运和被告济南正大公司提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：2009年8月12日，王宗运与济南正大公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定由王宗运购买位于济南市历下区某房屋的涉诉房屋。合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”补充协议约定，如因出卖人原因在规定期限内未完成备案，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同及补充协议签订后，王宗运按约定付清了购房款591260元，济南正大公司于2010年7月4日交付了涉诉房屋。涉诉房屋系济南正大公司与山东友谊集团有限责任公司（以下简称山东友谊集团）联合开发，双方于2005年3月2日签订了合作协议，根据协议约定，济南正大公司有权出售涉诉房屋。涉诉房屋已取得商品房预售许可证，证载建设单位为山东友谊集团。在本案审理期间，济南正大公司或山东友谊集团尚未将办理涉诉房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉诉房屋尚未办理初始登记和转移登记。本院认为，涉诉房屋已取得商品房预售许可证，王宗运与济南正大公司自愿签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效。涉诉房屋于2010年7月4日交付，济南正大公司至今仍未将办理房屋权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案，济南正大公司已构成违约。因济南正大公司报备涉诉房屋产权登记资料的时间尚未确定，故济南正大公司应按照协议约定支付王宗运逾期办证违约金（以591260元为基数，按照日万分之二的标准，自2011年6月30日计算至本判决生效之日止）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。因补充协议已明确约定了逾期办证的违约金标准，且该标准并不高于上述法定的违约金标准，济南正大公司也未提交证据证实该违约金标准应予调低，故对于济南正大公司认为违约金计算过高应予调整的辩解意见，本院不予采纳。对于济南正大公司认为逾期办证系政府政策变化不可抗力原因导致，济南正大公司应减轻违约责任的辩解意见。2011年4月27日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局等五部门联合下发了《关于转发的通知》，该通知进一步明确综了合验收备案流程中负责各单项验收的相关部门及程序，且要求综合验收必须在办理初始登记之前集中完成。从综合验收相关政策制订方面来看，1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》、2004年11月25日发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）及2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等均规定了综合验收制度，双方签订合同之前，就已有房地产开发项目竣工综合验收的相关规定，2011年4月27日济南市的通知系进一步明确综了合验收备案流程中负责各单项验收的相关部门及程序，济南正大公司作为专业的房地开发企业在缔约时就应当预见到济南市行政区域内将要实行综合验收制度，故对于济南正大公司的本项辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告济南正大建业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王宗运逾期办证违约金（以591260元为基数，按照日万分之二的标准，自2011年6月30日计算至本判决生效之日止）；二、驳回原告王宗运超出部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1720元，由被告济南正大建业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 綦晓玥审 判 员 阴 悦代理审判员 朱春晓二〇一五年四月七日书 记 员 初耘锋 更多数据：