（2014）浦民一（民）初字第28822号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-07-23
案件名称
熊洁与麦彩华、区嘉杰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
熊洁,麦彩华,区嘉杰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第28822号原告熊洁。委托代理人张锦忠，上海市佩信科诺律师事务所律师。委托代理人何坚，上海市佩信科诺律师事务所律师。被告麦彩华。被告区嘉杰。原告熊洁与麦彩华、区嘉杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年2月27日公开开庭进行了审理，原告熊洁的委托代理人何坚、被告区嘉杰到庭参加诉讼。被告麦彩华经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告熊洁诉称，两被告系位于上海市浦东新区东绣路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的合法所有人。2013年12月13日原、被告就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将上述房屋以人民币（以下币种相同）643万元的价格转让于原告，同时原、被告在合同中就付款、交房等权利义务进行了规定。合同签订后，原告按约履行付款义务，分别于2013年11月8日、12月13日、2014年1月14日、4月14日分四次累计支付被告购房款230万元。原告事后发现被告因结欠招商银行的贷款逾期未还导致信用不良，并进一步导致原告购房贷款不能，致原、被告签订的房地产买卖合同无法完成交易。2014年4月系争房屋被银行申请查封，原、被告协商继续履行合同，8月双方就剩余房款如何支付签订了补充协议，但被告没有按约归还贷款。因被告隐瞒其名下房屋有未付清银行贷款本息的情况，且这一过错导致双方签订的合同无法交易，系争房屋已进入拍卖程序，给原告造成了经济损失，为维护原告合法权益，要求法院判令：1、请求依法解除原告与两被告之间于2013年12月13日签订的关于上海市浦东新区东绣路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》；2、两被告立即归还原告购房款193万元和装修补偿款37万，共计230万元；3、两被告赔偿原告房款利息损失，以193万元为本金，从2013年11月8日起算至两被告实际付清之日止，按照银行同期贷款基准利率计算；4、两被告赔偿原告装修补偿款违约金7.40万元（37万元×20%）；5、两被告支付原告律师费1万元；6、两被告承担本案诉讼费和财产保全费。被告区嘉杰辩称，原告陈述的是事实。由于原告没有按时贷款支付房款，导致超过了双方约定的过户时间，原告也是有责任的。被告同意解除合同、返还房款和装修补偿款230万元，但不同意支付律师费、承担违约责任。被告麦彩华未作答辩，亦未提交证据。经审理查明，2013年11月8日原告支付被告区嘉杰购买系争房屋的定金60万元。2013年12月13日原告（乙方）与被告（甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定：系争房屋转让价款为643万元，双方于2014年4月30日之前向房地产交易中心申请办理过户手续，乙方已于2013年11月8日支付甲方定金60万元，于签订买卖合同当日支付给甲方第一笔首付款50万元，于办理产权过户前支付甲方第二笔首付款83万元，乙方向银行申请房屋按揭贷款450万元，由乙方的贷款银行直接划入甲方指定的银行账户。同日原告（买受方）与被告（出售方）签订了《装修补偿协议》，约定：1、甲、乙双方所签订的《上海市房地产买卖合同》中约定房屋的合同价为643万元，另双方约定，乙方在上述房价款的基础上再直接支付给甲方该房屋装修补偿款67万元，该笔装修补偿款乙方于该房屋办理产权过户前支付给甲方，2、乙方在本次交易中须向甲方支付款项共计710万元，即包括房屋买卖合同价643万元和装修补偿款67万元，3、本协议书所列内容说明，如本协议上述几条补充与甲、乙双方于2013年12月13日所签订的《上海市房地产买卖合同》发生冲突之处，以此协议为主（准），其余事项按《上海市房地产买卖合同》之约定履行，4、本协议签字即生效，自本协议签订之日起和《上海市房地产买卖合同》起相同的法律与经济制约，如在签订本协议后出现违约等事宜，违约方承担对方已付装修款项的20%作为违约金。被告区嘉杰在甲方落款处签署了名字。2013年12月13日原告支付被告区嘉杰购房款50万元，2014年1月14日原告支付被告区嘉杰购房款83万元，2014年1月14日原告支付被告区嘉杰装修补偿款17万元，2014年4月14日原告支付被告区嘉杰装修补偿款17万元，支付被告麦彩华装修补偿款3万元。2014年8月2日原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖补充协议》，内容为：1、乙方在2014年4月初知晓本次购买的房屋存在债务纠纷（甲方于2013年6月25日在招商银行办理了抵押贷款，至今仍欠银行本金及利息490余万元逾期未归还，导致银行起诉甲方），已构成甲方合同违约，经双方协商乙方同意配合继续履行本次购房合同，但乙方并不放弃由于甲方的责任导致给乙方造成的经济损失的追索权，2、本房产房屋合同价为643万元，另装修补偿款67万元，总计710万元，现乙方已支付230万元，尚余480万元待过户前支付，但截止目前由于甲方需支付招商银行本息加律师诉讼费515万元，招商银行方可撤销对甲方房产的查封，再办理过户手续，该笔款项与乙方未付款余款35万元，需甲方先支付给银行，之后乙方支付余款480万元，方可办理过户手续，3、由于甲方逾期未归还银行贷款及征信记录不良，导致乙方不能办理转按揭贷款，截止2014年4月15日经双方协商，付款方式变更为乙方一次性付款，现又得知甲方的房产还有其他起诉方，给该协议执行带来不定因素，双方经友好协商，延长支付余款及办理过户手续时间直至过户手续完成，乙方拿到房产证为止，在此期间若出现任何因素导致过户手续无法执行，甲方需把乙方已支付的230万元在未来一年内还清并约定年利率按15%支付（超过1年未还本，按4倍约定利率计算），计息时间从乙方付款日算起，若发生诉讼，一切相关法律费用（律师费、诉讼费、相关出差费用等）均由甲方承担，4、本协议所列内容说明，如本协议上述几条补充与甲、乙双方于2013年12月13日所签订的《上海市房地产买卖合同》及以往所签的补充协议内容发生冲突之处，以此协议为主（准），其余事项按《上海市房地产买卖合同》之约定履行，5、由于甲方在签订买卖合同时，未向乙方明示（说明）甲方尚有招商银行未付利息、征信不良及其他的债务本息，可能给乙方造成经济损失，对甲方所应承担的一切法律责任的追索权，乙方有权随时向甲方提起诉讼，双方若发生法律诉讼，一切相关法律费用（律师费、诉讼费、相关出差费用等）均由甲方承担，6、本协议签字即生效，自本协议签订日起与《上海市房地产买卖合同》具有同等法律效力。2014年9月12日原告与其委托代理人签订了《法律服务合同》，原告并支付了律师费1万元。2014年8月5日原告向本院提起诉讼如前。另查明，2014年3月21日上海市浦东新区人民法院（2014）浦民六商初字第2567号案件对于系争房屋进行了司法查封。审理中，原告提出，系争房屋已被另案司法查封，无法过户，原、被告签订的买卖合同的目的无法实现，所以原、被告于2013年12月13日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》应予解除，合同解除后，两被告应返还原告购房款193万元和装修补偿款37万；原告总计支付了193万元购房款，所以要求支付该款项的利息损失，以60万元为本金，从2013年11月8日起算，以50万元为本金，从2013年12月13日起算、以83万元为本金，从2014年1月14日起算，均按银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止；根据《装修补偿协议》，如被告违约，应当赔偿原告装修补偿款20%的违约金7.40万元（即37万元×20%）；根据《房屋买卖补充协议》第五条约定，若发生诉讼，一切相关法律费用（律师费、诉讼费、相关出差费等）均由被告承担，故被告应支付原告已付律师费1万元。被告区嘉杰表示，原、被告约定2014年4月30日之前过户，当时房屋过户是符合条件的。因原告没有按约支付款项，未按时过户，所以导致系争房屋客观上无法过户原告也有责任，现被告同意解除合同，并同意返还购房款193万元和装修补偿款37万，同意支付原告律师费1万元；对于原告要求支付房款利息，被告同意按照每笔款项的付款时间和金额分别计算利息至被告实际还款之日止，同意支付装修补偿款的违约金，但要求调低至按照银行贷款基准利率计算。认定上述事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》《房屋买卖补充协议》、《装修补偿协议》、《上海市房地产权证》、收据、代管款收据、签购单、中国银行客户回单、国内汇款付款通知书、个人客户境内人民币汇款申请书、法律服务合同、律师费发票、上海市房地产登记簿等证据和庭审笔录、谈话笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，本院予以确认。双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告双方约定于2014年4月30日前办理系争房屋的过户手续，但系争房屋在2014年3月21日被司法查封，故被告区嘉杰提出因原告未能按时支付房款造成未能在约定的时间过户的理由不能成立，原告要求解除买卖合同的诉讼请求于法有据，对此诉请本院应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已经支付的购房款193万元和装修补偿款37万元，在买卖合同解除后，应由被告返还原告，就原告此项诉请本院应予支持。对于原告提出要求被告支付193万元钱款贷款利息的诉请，本院认为，由于导致买卖合同不能继续履行的过错在被告，原告按期支付了相应的购房款，而合同目的却因被告的违约未能实现，由此原告主张该款项的相应利息损失是合理范围，故原告要求被告以每笔钱款的付款日期按同期银行贷款利率分别计算的诉讼请求本院应予支持。原告根据双方签订的《房屋买卖补充协议》、《装修补偿协议》的规定，要求被告承担律师费、装修补偿款违约金的诉请并无不当，至于具体金额，原告实际花费了1万元律师费，故原告要求被告支付律师费1万元的诉讼请求本院应予支持，对于装修补偿款的违约金，本院综合考虑被告要求调低违约金的意见，酌情确定为5.55万元。被告麦彩华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告熊洁与被告麦彩华、区嘉杰于2014年12月13日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告麦彩华、区嘉杰应于本判决生效之日起十日内返还原告熊洁购房款和装修补偿款230万元；三、被告麦彩华、区嘉杰应于本判决生效之日起十日内支付原告熊洁律师费1万元；四、被告麦彩华、区嘉杰应于本判决生效之日起十日内支付原告熊洁装修补偿款的违约金5.55万元；五、被告麦彩华、区嘉杰应于本判决生效之日起十日内支付原告熊洁购房款利息，以60万元为本金，从2013年11月8日起算，以50万元为本金，从2013年12月13日起算，以83万元为本金，从2014年1月14日起算，均按银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25，872元、财产保全费5，000元，由原告熊洁负担案件受理费166元，被告麦彩华、区嘉杰负担案件受理费25，706元、财产保全费5，000元，公告费560元，由被告麦彩华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陆 菁人民陪审员 曹 璐人民陪审员 马顺山二〇一五年四月七日书 记 员 沈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：