（2015）呼民一终字第00023号

裁判日期: 2015-04-07

公开日期: 2015-07-01

案件名称

李国华与内蒙古和信荣锦房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区呼和浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李国华,内蒙古和信荣锦房地产开发有限责任公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2015）呼民一终字第00023号上诉人（原审原告、反诉被告）李国华，男，1976年10月19日出生，汉族，个体工商户，住北京市昌平区。委托代理人李国英，女，1978年11月15日出生，汉族，建筑工程师，住址同上，系上诉人李国华妹妹。被上诉人（原审被告、反诉原告）内蒙古和信荣锦房地产开发有限责任公司。住所地呼和浩特市金山开发区。法定代表人王继英，该公司经理。委托代理人韩建东，男，1987年3月5日出生，汉族，该公司法律顾问，住呼和浩特市金山开发区。上诉人李国华因与被上诉人内蒙古和信荣锦房地产开发有限责任公司（以下简称和信荣锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2014）土左商初字第234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人刘国华及其委托代理人李国英，被上诉人和信荣锦公司的委托代理人韩建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法��经审理查明，2011年12月25日，李国华与和信荣锦公司签订《商品房买卖合同》，根据合同约定，李国华购买该公司开发的位于察素齐镇金地雅苑第1幢6单元502号商品房一套，依据双方合同第八条约定，“出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第5种条件是商品房经竣工验收合格，对该条款，双方做了补充协议，“但如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：即遭遇不可抗力、市政建设或政府行为限制等等。”和信荣锦公司提供的生效判决书证明了不能按时交付的原因是由于市政建设单位负责的上下水管道等基础设施一直没有按时完工，导致商品房建设不能正常施工。另查明，和信荣锦公司委托内蒙古方圆公正计量站进行房屋��积实测，李国华所购房屋实测面积为108.53平方米，按照双方签订的房屋买卖合同的约定，面积误差比绝对值在3%以内，李国华房屋实际计价面积为108.53平方米，大于合同约定面积3.09平方米。李国华应补交房屋价款8213元（2658元×3.09平方米）。李国华诉至土默特左旗人民法院，请求和信荣锦公司交付具有齐全、有效、合格质量文件的金地雅苑第1幢6单元502室房屋1套；请求和信荣锦公司按照合同约定支付违约金暂定38325元（273774元×2‰×700天）（此金额计算期间为2012年7月1日至2014年5月30日，请求和信荣锦公司实际支付违约金数额以法院判决和信荣锦实际交付具有合格质量文件的房屋之日起重新核实计算）；和信荣锦公司承担诉讼费用。和信荣锦公司反诉请求判令李国华给付和信荣锦公司大于合同面积房屋价款8213元并承担本案反诉费用。原审法院认为，李国华与和信荣��公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，应受到法律保护。根据双方签订合同第八条的约定，和信荣锦公司应当于2012年6月30日前将商品房交付李国华使用。从和信荣锦公司提供的证据可以看出，和信荣锦公司未能在2012年6月30日前将商品房交付李国华使用，是由于市政建设施工单位基础设施即由市政建设单位负责的上下水管道等基础设施一直没有按时完工，根据双方签订合同第八条第二款第2项的约定，和信荣锦公司无需承担逾期交房的违约责任。综上，该院对李国华要求和信荣锦公司交付李国华验收合格的商品房一套的诉讼请求予以支持；对李国华请求和信荣锦公司支付从2012年7月1日起直至实际交付具有合格质量文件的房屋之日起的违约金的诉讼请求不予支持；和信荣锦公司的抗辩于法有据，予以采信。和信荣锦公司诉请李国华补足房屋差价8213元事实清楚、证据确凿，对和信荣锦公司的反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、内蒙古和信荣锦房地产开发有限责任公司于判决生效后交付李国华具有齐全、有效、合格质量文件的金地雅苑第1幢6单元502室房屋1套；二、驳回李国华的其它诉讼请求；三、李国华于判决生效后给付内蒙古和信荣锦房地产开发有限责任公司房屋面积差价8213元。本诉案件受理费758元由和信荣锦房地产开发有限责任公司负担，反诉案件受理费50元由李国华负担。李国华不服一审判决，向本院提起上诉称，（一）一审判决书显示2014年9月18日就已经做出了判决，但一审法院2014年11月10日才向李国华寄出了判决书（通过查快递号得知），导致李国华于2014年11月17日才收到该判决书，一审法院的此种行为严重侵害了李国华的期间利益，是一种严重的违法行为。（二）原审判决认定事实错误，证据不足。首先，李国华与和信荣锦公司在《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第八条及第九条中明确约定，因市政建设或政治行为限制，导致信任荣锦公司不能如约向李国华交付房屋时，和信荣锦公司必须在该事件发生之日起30日内告知李国华，否则和信荣锦公司就应当向李国华承担违约责任。一审过程中和信荣锦公司没有提供任何证据证明其向李国华履行过该告知义务，故和信荣锦公司依《合同》须向李国华承担违约责任。但一审法院无视《合同》中明确的约定个，驳回李国华要求和信荣锦公司承担违约责任的行为，是与情与理与法都不符的严重违法行为；其次，一审法院在判决书中并没有将双方向法庭提交的证据逐��列明，并且说明双方哪些证据予以采信，采信的理由是什么，哪些证据不予以采信，不予以采信的理由是什么，违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十九条之规定，故是严重的违法行为；在此，一审当中和信荣锦公司向法庭提供施工日志作为工期延误的证据，但该施工日志不仅填写凌乱潦草，无法辨认所填内容，而且无记录人签名、无记录人所在单位的名称及公章，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条第三款、第四款、第六十九条第三款、第五款之规定，该证据根本不能作为定案的依据、一审当中和信荣锦公司向法庭提交的其单方出具的建设工程竣工验收报告的时间是2013年4月25日，该报告不仅所有人的签名很直观的观察就可知均系一个人所欠，而且最为关键的没有工程质量监督机构工程师的签名，这非常清楚地证��合同争议房屋于2013年4月25日该争议房屋就具备了竣工验收的条件，和信荣锦公司就应该向李国华移交争议房屋依据《内蒙古自治区城市房地产开发经营管理条例》第二十条、双方签署的《合同》第八条所规定的房屋质量证明文件，文件移交后，就应该向李国华交付房屋，但和信荣锦公司至今都没有履行前述合同及法律强制性规定的义务。由此可知，从2013年4月25日至2014年5月30日和信荣锦公司向李国华承担违约责任是没有任何异议的，但一审法院却违法做出了和信荣锦公司不向李国华承担任何违约责任的判决。请求：1、撤销土默特左旗人民法院（2014）土左商初字第234号民事判决；2、改判由和信荣锦公司向李国华交付具有齐全、有效、合格法定验收证明文件金地雅苑第1幢6单元502室房屋1套；3、改判由和信荣锦公司按照合同约定向李国华支付违约金暂定38325元（此金��计算期间为2012年7月1日至2014年5月30日，请求和信荣锦公司实际支付违约金数额以法院判决和信荣锦公司实际交付具有合格质量证明文件的房屋之日起重新核实计算）（违约金计算方式：购房金额273774元，日违约金273774元×2‰=54.75元，截止到2014年5月30日，违约天数是700天即54.75元／天×700天=38325元）；4、撤销要求李国华向和信荣锦公司支付房屋面积差价8213元的判决结果；5、两审诉讼费用均由和信荣锦公司承担。和信荣锦公司答辩称，和信荣锦公司没有李国华称的违约行为，刘国华的上诉请求不能成立。根据合同约定，本合同是附条件合同，该条件没有成就，所以该合同没有生效。根据合同约定，在验收合格后交房，是生效条件的约定，而该商品房在2013年4月25日才验收，可以看出合同约定的条件并未成就，根据我国法律规定，该合同没有生效，因此和信荣锦公司没有违约。条件没有实现的原因是土左旗政府对于房屋的基础建设一直没有完工，所以导致没有竣工验收，该事实根据合同的约定是可以延期的。根据合同约定的告知义务，和信荣锦公司对该情况已经进行了公示告知，因为李国华一直在北京，所以不了解情况。李国华说一审法院没有列明证据，是因为原审法院对证据都采纳了。对于李国华说的竣工时间等均为推测，没有证据，不应采信。综上，李国华的上诉请求不应采信。二审中，各方当事人均未提交新证据，经二审审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案主要的争议焦点为，（一）和信荣锦公司是否应立即向李国华交付具有法定验收证明文件的房屋一套；（二）和信荣锦公司的行为是否构成违约，是否应支付李国华违约金；（三）李国华是否应向和信荣锦公司支付房屋面积差价8213元。针对第一个争议焦点，李国华与和信荣锦公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，为有效合同，和信荣锦公司应向李国华交付符合法定验收条件的房屋，李国华请求和信荣锦公司立即交付房屋合理。原审判决“于本判决生效后交付”即意为立即交付，原审此项判决结果正确。针对第二个争议焦点，依照双方所签《商品房买卖合同》第八条第二款即“但如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”、第2条即“因市政建设或政治行为限制，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人因遵守本合同签订后颁布执行的法律、法规或政策所导致的延期，不论买受人选择何种付款方式，只有当买受人全额付清房款（其中按揭付款的则须已全额收到银行转来的按揭款）及相关税费后，出卖人方能交付商��房。买受人在约定的房屋交付期限前未全额付清购房款的，房屋交付期限相应顺延”的约定，上述土左旗规划局在工农北路的市政施工行为符合以上双方合同约定的“因市政建设行为”工期及交房时间顺延的情形，因此和信荣锦公司迟延交房的行为不构成违约。李国华的上诉理由不能成立。针对第三个争议焦点，根据双方合同约定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。和信荣锦公司委托内蒙古方圆公正计量站进行房屋面积实测，李国华并未举出足以推翻该测绘结论的证据，应向和信荣锦公司补交房屋面积差价款8213元，李国华的此项上诉理由不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费758元（上诉人李国华已预交），由上诉人李国华负担。本判决为终审判决。审判长　　马国民审判员　　鄂晓红审判员　　张蒙江二〇一五年四月七日书记员　　刘常欣关注公众号“”