（2015）成民终字第1761号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2016-01-11
案件名称
徐玉根与阳勇、蒋国会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐玉根,阳勇,蒋国会
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第1761号上诉人（原审原告）：徐玉根，男，1954年2月2日出生，汉族，住杭州市江干区。委托代理人：张裕峰，男，1948年3月27日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托代理人：崔小乐，四川杰邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳勇，女，1973年3月8日出生，汉族，住成都市青白江区。被上诉人（原审被告）：蒋国会，女，1960年7月21日出生，汉族，住成都市青白江区。以上两被上诉人的委托代理人：陈志宽、康鹏程，四川志宽律师事务所律师。上诉人徐玉根与被上诉人阳勇、蒋国会租赁合同纠纷一案，因徐玉根不服成都市青白江区人民法院（2014）青白民初字第1976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月12日公开开庭进行了审理，上诉人徐玉根的委托代理人张裕峰、崔小乐，被上诉人阳勇、蒋国会的委托代理人陈志宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐玉根于2014年8月26日向原审法院起诉，请求判令解除双方签订的租赁合同，阳勇、蒋国会赔偿其已发生的损失1112044元及预期利益损失30万元。原审法院审理查明，2011年8月4日，阳勇、蒋国会与成都市正鑫房屋经纪有限公司（以下简称正鑫公司）签订商品房买卖合同，购买正鑫公司位于成都市青白江区石家碾西路75号25栋3层301号的商业用房（以下简称301号商业房）。同日，阳勇、蒋国会与正鑫公司签订补充协议，协议第六条第4款明确阳勇、蒋国会所购买的3层商业用房的经营范围为“经营餐饮、文化、娱乐、休闲等业态”。2014年1月22日，阳勇、蒋国会办理了上述房屋的产权登记。2013年11月28日，徐玉根委托并聘用张裕峰在成都市范围内投资娱乐项目。2014年1月16日，成都市青白江工商行政管理局向徐玉根出具企业名称预先核准通知书，同意预先核准其投资设立“成都浙商娱乐有限公司”（以下简称浙商公司），企业名称保留期至2014年7月13日，在保留期内，企业名称不得用于经营活动，不得转让。2014年2月12日，成都市青白江区文体广电新闻出版局出具娱乐场所筹建意见书，同意徐玉根在阳勇、蒋国会购买的上述商业用房设立经营歌舞娱乐项目的有限责任公司，筹建时间从2014年2月12日起至2014年8月11日止。2014年3月3日，张裕峰以浙商公司的名义与阳勇、蒋国会签订房屋租赁合同，租用301号商业房开办歌舞厅、KTV、棋牌、茶座等娱乐场所，承租期限10年，自2014年3月1日起至2024年2月28日止，合同对租金单价进行了分段约定。合同另约定：出租方协助承租方办理合法开业的相关许可手续，办理过程所需费用由承租方自理；承租方在装修前先支付出租方3个月房租以及2万元押金，出租方从2014年5月15日起开始计算租金。2014年3月3日，阳勇、蒋国会收到以浙商公司徐玉根名义预交的3个月租金92500元和押金2万元。张裕峰以浙商公司的名义，从2014年2月28日先后与成都原创奇彩装饰有限公司、成都天铭装饰工程有限公司、青白江鑫安邦消防器材经营部、成都锦筑活动板房有限公司等单位签订施工合同，开始进行租赁房屋的装饰装修工作，并着手开业前的设备购置、开业宣传、人员招聘等工作。徐玉根陈述，其用于房屋装饰装修、设备购置、开业宣传、人员工资等花费共1112044元，其提交了相关合同、收款收据、购物票据、人工费清单等证据证实费用的组成。质证过程中，阳勇、蒋国会对产生上述费用的合理性、票据的真实性等事项提出质疑。浙商公司筹建的歌舞厅娱乐项目于2014年4月19日开始试营业。2014年5月23日，成都市青白江区环境保护局（以下简称青白江环保局）函告浙商公司：其营业的房屋该局曾分别于2011年6月7日、2013年1月28日、2013年7月16日以书面形式强调了该“商业用房不得引入娱乐项目”；浙商公司在未办理环评审批手续的情况下开工建设，属“未批先建”行为；该项目所在位置不符合补办环评手续的条件，建议另行选址。随后，浙商公司停止该项目的营业。2014年7月2日，张裕峰收到阳勇、蒋国会返还的房租和押金合计112500元。阳勇、蒋国会书面建议徐玉根以诉讼方式解决争议。原审中，阳勇、蒋国会委托具有建设项目环境影响评价资质的成都宁沣环保技术有限公司对案涉房屋进行环境影响评价，该公司出具建设项目环境影响报告表，与本案讼争事实相关联的结论为“项目在做好噪声等污染物达标排放并确保周边环境敏感点噪声达标的情况下，方可引入KTV等娱乐项目。本项目仅对该商业用房进行环评，今后该商业用房引进KTV等娱乐项目，需根据‘KTV等娱乐内容、规模’另行环评”。2014年10月8日，青白江环保局以青环保发（2014）253号文件形式对阳勇、蒋国会报送的建设项目环境影响报告表作出审查批复，文件第三条第（三）项载明：“该商业用房若引入KTV等娱乐项目，应严格落实隔声、吸音等降噪措施，确保噪声不扰民。若出现噪声扰民现象，应立即整改。如仍不能达到要求须另行选址”，第（五）项载明：“该商业用房引入的项目应另行申报办理环保手续”。原审另查明，针对案涉房屋的环评意见，青白江环保局曾于2013年1月6日以青环保发（2013）10号文件形式对经营者陈冬东报送的在该商业用房开办动漫电玩城项目的环境影响登记表作出审查批复，同意该项目的建设，同时要求“积极采取有效措施，严格执行营业时间限制，墙体采用消声、吸音材料，避免噪声扰民”。上述事实，有各方当事人身份信息证明、商品房买卖合同、补充协议、房屋租赁合同、房屋租金和押金收据、返还房租和押金的收条、房屋产权证书、徐玉根对张裕峰的授权委托书及聘任合同、企业名称预先核准通知书、娱乐场所筹建意见书、青白江环保局向浙商公司的复函、青环保发（2014）253号及（2013）10号文件、成都宁沣环保技术有限公司出具的建设项目环境影响报告表、浙商公司筹办娱乐项目的相关合同和支出凭证、阳勇和蒋国会向徐玉根出具的解决争议的书面意见及各方当事人的当庭陈述等在案佐证。原审法院认为，张裕峰代表徐玉根以浙商公司的名义与阳勇、蒋国会签订的房屋租赁合同合法有效。本案争议焦点为：一、阳勇、蒋国会向徐玉根出租房屋时是否有隐瞒房屋不能从事娱乐项目的事实；二、阳勇、蒋国会退还徐玉根预交租金和押金是否意味合同解除；三、本案合同应否解除，徐玉根应否赔偿徐玉根经济损失。关于第一项争议。案涉商业用房是阳勇、蒋国会向正鑫公司购买，商品房买卖合同的补充协议中载明该房屋的经营范围为“经营餐饮、文化、娱乐、休闲等业态”；徐玉根租赁该房屋前，该房屋曾经青白江环保局批复同意他人开办动漫电玩城娱乐项目；无证据证明阳勇、蒋国会与徐玉根签订租赁合同时，阳勇、蒋国会曾知晓青白江环保局向徐玉根出具的复函中所载“商业用房不得引入娱乐项目”的事实。综上理由，徐玉根诉称阳勇、蒋国会隐瞒事实不成立。关于第二项争议。阳勇、蒋国会退还徐玉根预交租金和押金时，双方未约定以此方式解除合同，徐玉根亦未按照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方”的规定行使通知解除，故徐玉根主张合同已解除无事实和法律依据，原审法院不予支持。关于第三项争议。影响合同履行的主要因素为环保局能否通过歌舞厅娱乐项目的环评。在原审开庭审理前，阳勇、蒋国会委托具有环评资质的专业环保公司出具了案涉商业用房可有条件开办KTV等娱乐项目的环境影响报告表，青白江环保局对报告表的批复亦同意有条件引入该娱乐项目，故徐玉根所诉租赁房屋不能开办歌舞厅的行政管理障碍已消除，其租赁房屋从事娱乐项目的合同目的能够实现，徐玉根诉请解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”所规定的情形，原审法院不予支持。合同应当继续履行，徐玉根诉请的损失均是其从业投入，不应由阳勇、蒋国会赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回徐玉根的诉讼请求。案件受理费减半收取8921元，由徐玉根承担。宣判后，徐玉根不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判：一、解除与阳勇、蒋国会签订的《租赁合同》；二、阳勇、蒋国会赔偿徐玉根损失及预期收益共计1449112元。其主要理由是：一、《房屋租赁合同》的承租方是浙商公司，因被上诉人出租给上诉人的商业用房达不到环保标准，导致上诉人拟设立的浙商公司不能成立，该《房屋租赁合同》的承租方至今未产生，《房屋租赁合同》因缺乏合同相对方而未成立；二、《房屋租赁合同》双方在起诉前已协商解除，被上诉人退还上诉人缴纳的租金、押金的行为以及被上诉人给上诉人的信函，足以证明双方已协商解除合同，故原审法院认定双方应继续履行合同于法无据；三、《房屋租赁合同》中所涉及的租赁房屋中有400平方米系被上诉人非法搭建，属无效合同，不应继续履行；四、被上诉人隐瞒涉案房屋不能开办娱乐场所这一事实而与上诉人签订租赁合同，其主观上具有过错，应当赔偿上诉人因此而遭受的全部损失及预期收益。被上诉人阳勇、蒋国会辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。二审中，徐玉根出具青环保发（2011）196号及青环保函（2013）7号两份文件，拟证明争诉房屋不能用于经营娱乐项目，被上诉人则认为两份文件不能达到其证明目的，因为青环保发（2014）253号文已批复该商业用房可以引入KTV等娱乐项目。本院经审理，除查明原审认定的事实外，另查明：1.2011年6月7日，青白江环保局以青环保发（2011）196号文对成都市正鑫房屋经纪有限公司报送的关于大弯青年生活广场（诉争房屋所在地）环境影响报告表作出审查批复，文件第二条第（五）项载明：“商业用房不得引入娱乐项目”。2013年1月28日，青白江环保局再次以青环保函（2013）7号文件形式对正鑫公司报送的关于大弯青年生活广场项目试运行申请作出审查批复，文件第五条再次载明“商业用房不得引入娱乐项目”。2.浙商公司的投资人为徐玉根，投资额为100万元，投资比例为100%，浙商公司在企业名称保留期内未依法成立。本院认为，本案二审争议的焦点问题有三个，现分别评判如下：一、关于《房屋租赁合同》的效力问题。（一）关于承租人。上诉人主张《房屋租赁合同》的承租方是浙商公司，因浙商公司未成立，故《房屋租赁合同》因缺乏合同相对方而没有成立。本院认为，1.虽然《房屋租赁合同》是张裕峰代表徐玉根以浙商公司的名义签订，但因浙商公司未实际成立，故浙商公司不具有民事主体资格；2.徐玉根作为浙商公司唯一的投资发起人，其以个人名义主张解除合同的行为，符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》中关于公司因故未成立时发起人权利义务的规定；3.徐玉根向原审法院起诉主张解除合同及赔偿损失的行为，也自认了设立中的浙商公司应承担的权利义务应由徐玉根个人承担。综上，上诉人徐玉根主张《房屋租赁合同》因缺乏合同相对方而未成立的上诉理由不能成立，本院不予支持。（二）关于合同效力。1.上诉人徐玉根在二审中主张《房屋租赁合同》无效，但其在原审及二审诉讼请求中均要求解除合同。解除合同是指在合同生效后，当解除条件具备时，因一方或双方的意思表示使合同自始或仅向将来消灭的行为。解除合同的前提是合同有效，徐玉根在二审中又主张合同无效，与其原审主张解除合同的诉请相矛盾；2.因《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害公共利益，故本院对其效力予以确认。二、关于《房屋租赁合同》应否解除的问题。1.阳勇、蒋国会退还徐玉根预交的押金和租金，但双方未约定以此方式解除合同，亦未向对方做出解除合同的意思表示，故退还押金及租金的行为不能认定为《房屋租赁合同》已经解除；2.虽徐玉根举出2011年及2013年两份青白江环保局的文件，拟证明涉案商业用房不能引进娱乐项目，但在本案一审开庭前，青白江环保局再次以文件的形式批复同意引入娱乐项目，故上诉人认为租赁房屋不能开办娱乐场所，导致其合同目的不能实现的障碍已消除。综上，徐玉根主张解除合同的上诉理由均不能成立，本院不予支持。三、关于徐玉根的损失应否赔偿。徐玉根要求阳勇、蒋国会赔偿已发生的损失1112044元及预期收益30万元，其主张的损失均为其在开办娱乐场所时进行的投资，因《房屋租赁合同》可以继续履行，故上诉人的投资并未造成其实际损失，且阳勇、蒋国会已履行了合同约定的房屋交付义务，不存在违约行为，故本院对徐玉根要求赔偿其损失及预期利益的上诉请求不予支持。综上，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行，二审案件受理费17842元，由徐玉根负担。本判决为终审判决。审 判 长 王长军代理审判员 陶田源代理审判员 孙泽海二〇一五年四月七日书 记 员 张艳秋 来源：