（2015）平民初字第440号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-12-30
案件名称
杜红梅、马正端诉覃静、涂维房屋买卖合同纠纷判决书
法院
平昌县人民法院
所属地区
平昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杜红梅,马正端,覃静,涂维
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款
全文
四川省平昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第440号原告杜红梅。原告马正端。原告杜红梅、马正端的共同委托代理人王晓东。被告覃静。委托代理人吴忠。被告涂维。委托代理人丁怀宝。原告杜红梅、马正端诉被告覃静、涂维房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜红梅、马正端及其委托代理人王晓东、被告覃静及其委��代理人吴忠、被告涂维及其委托代理人丁怀宝均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杜红梅、马正端诉称：2009年11月24日，原告杜红梅在四川省金佛房地产开发有限公司（以下简称金佛房产公司）按揭购买商品房一套。2010年3月18日，原告杜红梅、马正端与中国农业银行股份有限公司平昌县支行（以下简称农业银行）签订《个人购房担保借款合同》，以所购房屋抵押担保在该行贷款235000元，借款期限自2010年3月18日起至2020年3月17日止，同时，金佛房产公司为该笔贷款提供保证担保。2011年11月12日，原告杜红梅、马正端将所购房屋转让给被告覃静，被告覃静下欠购房款20万元，下余银行贷款由被告覃静负责偿还。2013年6月21日，原告杜红梅与被告覃静又将该房卖与被告涂维。由于原、被告双方均未按时向银行缴纳按揭款，农业银行于2014年10月17日从金佛房产公司的银行帐户扣划下余未偿还的贷款156734.79元，作为该公司履行的保证担保责任。后金佛房产公司于2014年12月11日以二原告未经抵押权人同意擅自转让抵押物为由起诉至人民法院，要求二原告赔偿其直接经济损失156734.79元。综上，原、被告间未经抵押权人同意擅自转让抵押物的行为违反法律规定，现请求判令原告方与二被告间的商品房买卖合同无效，并由二被告立即返还房屋。被告覃静辩称：我与原告之间的房屋买卖合同是有效的，并支付了首付款，下欠购房款20万元属实。原告不是本案适格的主体，抵押权行使的主体应是农业银行，原告与我之间是一种买卖合同关系。被告涂维辩称：原告与被告覃静买卖房屋已形成事实，双方自愿，合同有效，只是房屋没有过户。同时被告覃静又将房屋卖与被告涂维，且原告已知情并签字认可，故三方的买��合同应有效。经审理查明：2009年11月24日，原告杜红梅与金佛房产公司签订《商品房买卖合同》，在该公司购买商品房一套，价款336541元，其中首付101541元，按揭235000元。2010年3月18日，原告杜红梅、马正端与农业银行签订《个人购房担保借款合同》，以所购房屋抵押担保在该行贷款235000元，借款期限自2010年3月18日起至2020年3月17日止，还款方式为等额本息分期还款，同时，金佛房产公司为该笔贷款提供保证担保。2011年11月12日，原告杜红梅、马正端将所购房屋转让给被告覃静，被告覃静支付了部分房款后对房屋进行装修并入住，下余农业银行按揭款由被告覃静负责偿还，被告覃静于2012年2月16日对下欠购房款200000元及双方约定的利息共计350000元向原告杜红梅书立了借据一份。2013年6月21日，原告杜红梅与被告覃静又将该房屋卖与被告涂维，被告涂维向被告覃���预付200000元。被告覃静购房后向农业银行缴纳按揭款至2013年12月，被告涂维于2014年3月入住该房，并继续缴纳按揭款至2014年6月。由于原、被告双方于2014年7月起未向农业银行缴纳按揭款，2014年10月11日，农业银行向二原告送达《债务逾期催收通知书》、向金佛房产公司送达关于要求金佛房产公司承担阶段性连带保证责任的承诺。二原告收到《债务逾期催收通知书》后未偿还已欠4个月的借款本息，农业银行于2014年10月17日从金佛房产公司的银行帐户上扣划下余未偿还的按揭款156734.79元，作为该公司履行的保证担保责任，后金佛房产公司以二原告未经抵押权人同意擅自转让抵押物为由起诉至本院，要求二原告赔偿其直接经济损失，2014年12月30日，经本院调解二原告偿还金佛公司扣划款156734.79元。现原告诉讼来院，要求判令原被告之间的商品房买卖合同无效，并由二被告���即返还房屋。上述事实，有原被告的当庭陈述，以及原被告提供原告的商品房买卖合同、被告覃静向原告书立的收据和借据各一份、原告与二被告的买卖协议，原告提供的个人购房担保借款合同、农业银行债务逾期催收通知书、金佛房产公司诉原告的相关诉讼材料，被告涂维提供的缴纳按揭款的票据予以佐证，本院予以确认。本院认为：原被告之间的转让行为是其真实意思表示，应合法有效。理由是：一、虽然二原告将房屋转让给被告覃静及涂维时，该房屋已抵押给农业银行，且双方在转让时也未通知抵押权人，但抵押权人农业银行已于2014年10月17日将其债权全部收回，因设置抵押权的根本目的是保护抵押权人的利益，抵押权人农业银行的利益得到了实现，其抵押权已消灭。二、二原告已将房屋实际交付给被告覃静，被告覃静也将房屋进行装��入住，后又与原告共同将该房屋转让给被告涂维，二被告在购买房屋后又继续缴纳按揭款。三、二原告在收到农业银行的债务逾期催收通知书后，未向抵押权人农业银行提出该房屋已转让，也未向被告方提出双方的转让行为无效，要求被告返还房屋。综上，本案抵押权人的利益并未受到侵害，且原被告双方的转让行为未违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，故对原告的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条和《中华人民共和国担保法解释》第六十七条之规定，判决如下：驳回原告杜红梅、马正端的诉讼请求。本案案件受理费6348元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于��川省巴中市中级人民法院。审判员 巨 浪二〇一五年四月七日书记员 李云芬 搜索“”