（2015）伊中民终字第24号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-06-26
案件名称
上诉人高海与被上诉人黑龙江滨城金茂房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省伊春市中级人民法院
所属地区
黑龙江省伊春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高海,黑龙江滨城金茂房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
黑龙江省伊春市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）伊中民终字第24号上诉人（原审被告、反诉原告）高海。被上诉人（原审原告、反诉被告）黑龙江滨城金茂房地产开发有限公司。住所地黑龙江省哈尔滨市道里区经纬八道街**号。法定代表人吴方旭，经理。委托代理人殷生录，该公司职员。委托代理人孙友，黑龙江伊南律师事务所律师。上诉人高海因与被上诉人黑龙江滨城金茂房地产开发有限公司（以下简称金茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服伊春市南岔区人民法院（2014）南民初字第57号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月5日、3月7日公开开庭审理了本案。上诉人高海，被上诉人金茂公司的委托代理人殷生录、孙友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2011年7月10日，原告（反诉被告）金茂公司与被告（反诉原告）高海签订了《职工内部认购意向书》及《商服车库销售协议》，约定高海购买金茂公司开发承建的南岔区城林小区共计七套房屋，分别是8号楼住宅三套，单价为2380元（四单元201厅面积80.49㎡、四单元202厅面积80.49㎡、五单元201厅面积109.12㎡）、商服二套（五单元202厅面积81.79㎡，单价为3600元、五单元102厅面积93.72㎡，单价为3800元）、9号楼车库二套，单价为3200元（10号库面积28.67㎡、11号库面积22.49㎡），合同总价款为1457130元。两份协议还约定了面积确认及面积差异处理：“本房屋所列的建筑面积为预计销售面积；以测量公司测量的建筑面积为准。如该意向中的预计销售面积与实测不符，则以实际面积乘以本意向书的销售单价互相找补”。协议另约定了付款方式及进户日期等。协议签订后，高海实际交纳购房款共计963241元，于2012年10月21日与金茂公司签订了《还款协议书》及由高海亲自书写的欠条两份，共欠金茂公司房款596090.60元，并约定：“高海于2012年12月31日前偿还46090.60元、于2013年12月31日前偿还275000元、于2014年12月31日前偿还275000元，由2013年1月1日起计息按银行当期贷款利率结算利息”。高海分别于2012年10月23日、27日入户该七套房屋。经高海申请，法院依职权调取大兴安岭精汇房地产测绘有限责任公司出具的《房屋面积测算报告》，该报告显示，高海购买的七套房屋面积与合同约定的面积不符，其中8号楼4-201面积为85.36㎡（大于合同面积4.87㎡）、4-202面积为85.36㎡（大于合同面积4.87㎡）、5-201面积为115.75㎡（大于合同面积6.63㎡）、5-202面积为68.62㎡（小于合同面积13.17㎡）、5-102面积为74.14㎡（小于合同面积19.58㎡）、9号楼10号车库面积为23.75㎡（小于合同面积4.92㎡）、11号车库面积为18.76㎡（小于合同面积3.73㎡）。原、被告双方对该份测算报告的面积均表示认可。按照该份测算报告的面积，高海应当交纳购房款共计1346594.60元，扣除已交纳的963241元，高海尚应交纳购房款383353.60元。另查明，反诉被告金茂公司根据合同面积代为收取了反诉原告高海2012年取暖费15483.04元、拆改费4000元、房屋维修基金15427.20元、物业费6877.10元，以上合计41787.34元。按照测算面积金茂公司多收取了商服和车库共四套房屋的取暖费1548.24元、房屋维修基金1242元、24个月物业费753.36元，共计3543.60元。高海应补交三套住宅的取暖费399.10元、房屋维修基金491.10元、24个月物业费157.20元，共计1047.40元。按照约定应退还拆改费4000元，双方互相找补后，金茂公司应当退还高海以上各项费用合计6496.20元。原审认为，原告（反诉被告）金茂公司与被告（反诉原告）高海签订的《职工内部认购意向书》、《商服车库销售协议》属房屋买卖合同性质，且协议内容系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，买卖双方应按照约定全面履行自己的义务。金茂公司已履行完交付房屋的义务，高海应按照约定履行支付购房款的义务。现双方均表示同意按照大兴安岭精汇房地产测绘有限责任公司出具的《房屋面积测算报告》确定的房屋面积重新计算房屋价款。根据金茂公司提供的高海亲笔书写的二份欠条、还款协议书以及2012年9月7日、2012年10月31日向高海出具的收据三份相互佐证，能够认定高海共交纳了963241元购房款，所以高海应交纳尚欠的购房款383353.60元。原告的诉讼请求理由正当，应予支持。被告高海关于购房款已全部交纳的辩解理由，缺乏法律依据及事实依据，不予采纳。反诉原告高海要求反诉被告金茂公司返还按照原合同面积多收取的购房款、物业维修基金、2012年取暖费、物业费、拆改费的诉讼请求，理由正当，应予支持。要求反诉被告赔偿反诉原告房屋实际面积小于合同约定的面积误差比超过3%的部分的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”，因双方已在购房协议中约定面积差异的处理方式，故应按照其约定处理，且高海尚未全部交纳购房款，所以不存在双倍返还房款的情形。反诉原告要求反诉被告因未在法定期限内办理房屋权属证明而给予赔偿的反诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。要求反诉被告按照小区规划图建设公厕、物业管理房等配套设施的反诉请求涉及全体业主的共同利益，应由业主委员会或者全体业主共同维权，而不是高海一人代替行使该项权利，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）高海给付原告（反诉被告）金茂公司购房款383353.60元。二、原告（反诉被告）金茂公司返还被告（反诉原告）高海因面积差异导致多收取的取暖费1548.24元、房屋维修基金1242元、24个月物业费753.36元、拆改费4000元，以上合计7543.60元。扣除高海应补交的三套住宅取暖费399.10元、24个月物业费156.00元、房屋维修基金491.10元，以上合计1047.40元。金茂公司尚应退还高海6496.20元。三、以上一、二两项合并执行，被告（反诉原告）高海应给付原告（反诉被告）黑龙江滨城金茂房地产开发有限公司376857.40元。此款于本判决生效后十日内一次性给付。四、驳回反诉原告高海的其它反诉请求。案件受理费7050元，由被告高海负担。反诉案件受理费50元，由反诉被告金茂公司负担。宣判后，上诉人高海不服，向本院提起上诉，请求依法改判或发回重审。其理由：1、高海买房时，金茂公司提供的图纸证实金茂公司隐瞒真实情况对高海进行欺诈。房屋结算的收据能够证实高海已交完房屋价款。2、一审法院倾向于金茂公司，认定证据错误、篡改数据，违反相关法律规定。被上诉人金茂公司辩称，表示服从一审判决。二审中，上诉人高海向本院提交了如下证据：证据一、购房计算单据四份，拟证明上诉人已向被上诉人交完房屋价款。证据二、购房图纸一份，拟证明从上诉人买房时到现在图纸从未变过，被上诉人从售房时起就未提供真实的数据。被上诉人质证认为，证据一四份购房计算单据没有金茂公司工作人员签字，不予认可。四份购房单据只是计算面积和单价的房款，不能证明上诉人不欠被上诉人房款。对证据二的真实性无异议，图纸不是设计部门出具的，只是平面图，只能证明房屋结构，面积应以实测面积为准。经庭审质证，本院认为，对证据一四份购房计算单据的真实性予以确认，但没有金茂公司工作人员签字，且被上诉人不予认可，本院对其待证事实不予采信。证据二的真实性予以采信。二审经审理查明，2011年7月10日，金茂公司与高海签订了《职工内部认购意向书》及《商服车库销售协议》，约定高海购买金茂公司开发承建的南岔区城林小区共计七套房屋，分别是8号楼住宅三套，单价为2380元（四单元201厅面积80.49㎡、四单元202厅面积80.49㎡、五单元201厅面积109.12㎡）、商服二套（五单元202厅面积81.79㎡，单价为3600元、五单元102厅面积93.72㎡，单价为3800元）、9号楼车库二套，单价为3200元（10号库面积28.67㎡、11号库面积22.49㎡），合同总价款为1457130元。2011年5月5日，高海交付房款400000元，2011年6月15日，高海交付房款300000元，2011年7月10日，高海交付房款200000元。2012年11月23日，因金茂公司延误高海入住赔偿高海60000元（算作高海交的购房款），对此960000元双方均无异议。金茂公司承认高海交纳购房款为963241元，其中的3241元为高海补交的房屋差价款。2012年10月21日，高海与金茂公司签订了《还款协议书》。同时，高海给金茂公司出具二张条，分别是欠金茂公司住宅房款46090.60元及欠金茂公司住宅房款550000各一份。计共欠金茂公司房款596090.60元，并约定：“高海于2012年12月31日前偿还46090.60元、于2013年12月31日前偿还275000元、于2014年12月31日前偿还275000元，于2013年1月1日起计息按银行当期贷款利率结算利息”。以上高海如能在银行贷款一次性还清，如不能在银行贷款，按约定的还款期执行。2012年9月7日，金茂公司给高海出具了收据，其内容为：“8#楼4单元202室实测面积85.36平方米，原面积80.49平方米，4.87（85.36-80.49）X2380元＝11590.60元，欠162997.2元，合计174587.80元”。2012年10月31日，金茂公司给高海出具了收据，其内容为：“8#楼4单元201室实测面积85.36平方米，原面积80.49平方米，4.87平方米（85.36-80.49）X2380元＝11590.60元，欠162990.2元，合计174586.80元”。2012年10月31日，金茂公司给高海出具了收据，其内容为：“8#楼5单元201室实测面积115.75平方米，原面积109.12平方米，6.63（115.75-109.12）X2380元＝157779.4元，欠231136.6元，合计246916元”。2012年10月31日，金茂公司给高海出具了收据，其内容为：“8#楼10号商服202室实测面积85.345平方米，原面积81.79平方米，85.345平方米X3600元＝307242元，已交294444元，计12798元”。2014年3月10日，法院依高海申请调取大兴安岭精汇房地产测绘有限责任公司出具的《房屋面积测算报告》，该报告显示，高海购买的七套房屋面积与合同约定的面积不符，其中8号楼4-201面积为85.36㎡（大于合同面积4.87㎡）、4-202面积为85.36㎡（大于合同面积4.87㎡）、5-201面积为115.75㎡（大于合同面积6.63㎡）、5-202面积为68.62㎡（小于合同面积13.17㎡）、5-102面积为74.14㎡（小于合同面积19.58㎡）、9号楼10号车库面积为23.75㎡（小于合同面积4.92㎡）、11号车库面积为18.76㎡（小于合同面积3.73㎡）。高海与金茂公司对该份测算报告的面积均表示认可。按照该份测算报告的面积及合同约定的房屋价格，高海应当交纳购房款共计1346594.60元。本院认为，高海与金茂公司均认可大兴安岭精汇房地产测绘公司报告确定的房屋面积，根据该报告核算高海购买的七户房屋价款为1346594.6元。高海与金茂公司对高海已付购房款960000元均无异议。高海主张又另付购房款608888.6元，并提供了金茂公司给高海出具的四张收据予以证实。该票据是一式三联，高海处持有红联收据，金茂公司持有黑联存根收据、蓝联记账收据。其中三张收据金额部分由两组数字构成，一组数字是因房屋面积增加产生的价款，另一组数字为欠款金额，显示的欠款金额分别为162997.2元、162990.2元、231136.6元，合计为557124元。高海在一审庭审笔录中认可三张收据上带“欠”字的金额与高海为金茂公司出具欠条上的金额相一致，而欠条上的金额为596090.6元。金茂公司对这三张收据的真实性无异议，但主张其是为高海办理入户手续使用，且收据中特别注明是“欠”，高海并未支付此款。本院认为，上述三张收据体现的金额与高海给金茂公司出具的欠据、双方确认的还款协议书上的金额均一致。同时，结合还款协议书上约定的此596090.6元需贷款的事实，可以认定金茂公司持有证据的证明力大于高海持有证据的证明力。故对高海主张已偿还596090.6元的主张不予支持。另一张金茂公司出具收据的金额为12798元，高海主张，截止2012年10月31日金茂公司给高海出具了608888.6元的收据，而高海给金茂公司出具的欠据仅为596090.6元，高海主张已还12798元的主张不符合客观事实，且金茂公司会计潘丽君出庭证实该票据的来源，故高海主张已偿还12798元的主张不予支持。综上，高海主张另付608888.6元的证据不足，不予认定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二案件受理费7050元，由上诉人高海负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 辉代理审判员 于晓星代理审判员 张紫微二〇一五年四月七日书 记 员 高冬梅 来自：