（2015）滁民一终字第00135号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-04-18
案件名称
夏传家与代后付农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
代后付,夏传家
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滁民一终字第00135号上诉人（原审被告）：代后付，男，1964年11月28日出生，汉族，农民，住安徽省滁州市南谯区。委托代理人：王学胜，滁州市南谯区腰铺镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：夏传家，男，1949年12月2日出生，汉族，农民，住安徽省滁州市南谯区。委托代理人：宋光志，安徽皖江律师事务所律师。上诉人代后付为与被上诉人夏传家农村房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2014年10月24日作出的（2014）南民一初字第00886号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人代后付及其委托代理人王学胜，被上诉人夏传家及其委托代理人宋光志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年12月21日，夏传家（甲方）与代后付（乙方）签订一份购房协议，夏传家将其建盖的门面房出售给代后付，约定：1、建设面积140平方米，锅屋不在内，包水、电通，不包括安装和装饰；无证，如要办证，费用乙方自理；2、每套房140平方米，价格220000元。协议签订后代后付陆续支付房款185000元。2012年4月10日，代后付与腰铺镇人民政府签订房屋拆迁补偿安置协议书，补偿安置协议认定建筑面积系95.45平方米，其他建筑属违建。此后夏传家要求代后付支付拖欠的余款35000元，代后付拒付，庭审中代后付称已支付夏传家部分购房款，自己有记载且夏传家也出具收据，但具体数额记不清。原审法院认为：2011年6月3日，夏传家与代后付签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，双方签订合同时，夏传家明确告知交易房屋无证，仍然购买该房屋，夏传家已向代后付交付了房屋，并且代后付占有使用该房屋并与腰铺镇人民政府签订了拆迁补偿协议，因此，代后付关于所购房屋拆迁时部分面积被以违建对待，造成其损失的辩称不予采纳。代后付另辩称已支付夏传家部分购房款，但具体数额已记不清，无证据证明现尚欠夏传家35000元，因支付购房款具体数额的举证责任应由代后付承担，现代后付以记不清为由拒不提供夏传家出具的收据，代后付应承担举证不能的后果，夏传家关于代后付尚欠其35000元的诉讼请求成立，代后付应予支付夏传家35000元，因双方并无欠款需支付利息的约定，因此夏传家主张5000元逾期利息无依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，第一百三十四条第一款（四）项之规定，原审判决：一、被告代后付于判决生效后10日内支付原告夏传家人民币35000元。二、驳回原告夏传家的其他诉讼请求。案件受理费800元，由原告夏传家负担300元，被告代后付负担500元。代后付上诉称：1、双方交易时，夏传家并未告知其交易房屋无证，一审法院认定夏传家明确告知其交易房屋无证没有事实依据，也无相应证据支撑；2、夏传家出售的是农村房屋，该房屋无相应权属证明，未依照法律程序审批，属于非法建筑，该房屋买卖不应受到法律保护；3、其与夏传家并非同一集体经济组织成员，按照相关法律规定，涉案房屋买卖合同应为无效合同；4、夏传家出售房屋给其，本意是规避农村拆迁相关政策规定，得到更多的安置面积，双方签订的房屋买卖合同损害了社会公共利益，应认定合同无效。故请求撤销原判，发回重审或者依法改判，确认其与夏传家之间签订的房屋买卖合同无效，夏传家承担缔约过失责任。一、二审诉讼费用由夏传家承担。夏传家在庭审中辩称：1、房屋买卖合同的签订是双方当事人的真实意思表示，并订立书面买卖合同，夏传家也向代后付交付了房屋，故原审判决代后付支付购房欠款正确；2、合同项下的房产，因政府征收，已经给代后付带来了房产等财产利益；3、代后付的上诉请求与夏传家的诉讼请求没有直接的对应性，代后付要求法院处理缔约过失责任，与本案无关联。故原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回代后付的上诉请求。二审中，代后付提供收条、收据一组，证明：其已经向夏传家支付购房款185000元。夏传家质证认为，对此组证据的真实性无异议，代后付付了185000元购房款是事实，但代后付还欠其35000元。本院认为，夏传家对此组证据的真实性无异议，故本院对此予以确认，夏传家虽称其只收到代后付支付现金175000元，多打了10000元的条据（此10000元为让利的10000元），但其并未举证证明，应当承担于己不利的法律后果，故本院对代后付向夏传家支付了购房款185000元的事实予以确认。双方所举其他证据与一审一致，相对方质证意见也同一审，本院认证意见也同一审。二审庭审中，夏传家自认在卖房时给予代后付10000元的让利，故本院对涉案房屋的总价款为210000元的事实予以确认。本院查明的其他事实与原审查明的事实一致，对原审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为：根据双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、夏传家与代后付签订的购房协议是否有效；2、夏传家要求代后付支付购房款35000元的请求能否成立。对于争议焦点一。本案中，夏传家与代后付签订的房屋买卖协议中的房屋系农村房屋，且系在贲正明的宅基地中所建，代后付并非涉案房屋所在村民组的集体成员，根据相关法律规定，非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同，故夏传家与代后付签订的房屋买卖协议应属无效，代后付称其与夏传家签订的合同为无效合同的上诉理由，符合法律规定，本院予以支持。代后付上诉要求夏传家承担因合同无效导致的缔约过失责任，因该请求是一项独立的诉讼请求，但代后付并未提起反诉，故本案不予处理。对于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，涉案房屋已于2012年5月1日被政府征收，代后付已获得拆迁安置，故涉案房屋已无法返还，代后付应当对夏传家所转让房屋予以折价补偿，原审法院结合双方所订的房屋转让价款，判决代后付支付其尚未付清的购房款并无不当，本院依法予以支持。但二审庭审中，夏传家自认其在出卖涉案房屋时对代后付给予10000元的让利，故涉案房屋总价款应为210000元，原审法院依据220000元的总价款计算未付购房款错误，本院予以纠正。代后付庭审中举证其支付了185000元的购房收据，夏传家虽称其只收到175000元的现金，但其并未举证证明，应当承担于己不利的法律后果，故代后付尚欠25000元的购房款未付，原审法院判决代后付向夏传家支付35000元，无事实依据，本院予以纠正，由此，代后付应当向夏传家折价补偿25000元。综上，代后付上诉请求中的合理部分，本院依法予以支持，对其不合理部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销安徽省滁州市南谯区人民法院（2014）南民一初字第00886号民事判决；二、上诉人代后付于本判决生效后十日内支付被上诉人夏传家人民币25000元；三、驳回被上诉人夏传家的其他诉讼请求。如上诉人代后付未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，由上诉人代后付负担500元，由被上诉人夏传家负担300元；二审案件受理费675元，由上诉人代后付负担600元，由被上诉人夏传家负担75元。本判决为终审判决。审 判 长 王忠良代理审判员 刘东升代理审判员 张 倩二〇一五年四月七日书 记 员 陈芝梅附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”