（2015）大民二终字第00300号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-04-14
案件名称
大连友好路商务有限公司与大连万泰宏业房地产顾问有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大连友好路商务有限公司,大连万泰宏业房地产顾问有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第00300号上诉人（原审原告）：大连友好路商务有限公司，住所地大连市中山区友好路50号806室。法定代表人：庞宝山，该公司总经理。委托代理人：王灿芝，辽宁法大律师事务所律师。委托代理人：陈咪，辽宁法大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连万泰宏业房地产顾问有限公司，住所地大连市沙河口区西南路497号1单元5层4号。法定代表人：张虹，该公司总经理。委托代理人：李作民，男。委托代理人：王莉梅，辽宁君广泽律师事务所律师。原审原告大连友好路商务有限公司与原审被告大连万泰宏业房地产顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2014年12月10日作出（2014）中民初字第1053号民事判决，大连友好路商务有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大连友好路商务有限公司的委托代理人王灿芝和陈咪、被上诉人大连万泰宏业房地产顾问有限公司的委托代理人李作民和王莉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告大连友好路商务有限公司一审诉称：2012年1月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》及其《补充协议》，其中租赁合同约定，被告租赁原告位于大连市中山区友好路50号大楼1-5层（建筑面积约4800平方米）。租赁合同约定房屋租赁期限为15年，免租期为4个月，自免租期届满后的次日起计算，租金为人民币450万元／年，租金按年支付。交房日期为2012年2月18日，如甲方已达到合同约定的交付房屋条件的情况下，乙方不得无故拒绝接收，否则视为甲方已按照合同约定交付了租赁房屋。补充协议约定，由于原告已将房屋出租给艺星医疗美容有限公司，如该房屋能在2012年2月16日前办理完毕卫生许可证，则甲方应根据租赁合同约定在2月18日将房屋交付给被告使用。作为对原告的补偿，被告同意在承租原告房屋15年租期内，每年向原告多支付房屋租金30万元整作为使用原快客用房面积安装ATM机的租金，此时，被告承租原告房屋的年租金总额为480万元整。合同及补充协议签订后，原告按照合同约定达到房屋及场地交付条件，但被告一直拒绝接收房屋，在原告多次催促后方才接收，被告拒绝接收房屋的行为给原告造成了租金损失。同时，在起诉前，被告无故拖欠2012年度、2013年度房屋租金60万元，为此原告多次发函要求被告支付该款，但被告一直未予支付。原告认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同及补充协议真实有效，系双方当事人真实意思表示，且原告已按照合同约定履行各项合同义务，被告拒绝接收房屋及迟延支付房屋租金已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。为维护原告自身合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》等有关法律规定向法院提起诉讼，请求判令被告支付拖欠原告房屋租金600000元（2012年度、2013年度各30万元）；被告支付拖欠原告房屋租金产生的利息损失共计40231元（本金30万元，自2012年10月12日起算，本金30万元自2013年10月12日起算。以上均计算至被告实际给付上述款项时止。暂计算至2014年4月30日）；被告支付未按照合同约定接收房屋给原告造成的租金损失1893744元（自2012年2月18日至2012年7月12日，共计144天，日租金为13151元）；判令被告支付因违约产生的违约金68850元。（第一年度欠付租金30万元，自2012年10月12日实际支付时止，按照日万分之三标准计算，暂计算至2014年5月7日，共计565天，计50850元；第二年度欠付租金30万元，自2013年10月12日至实际支付时止，按照日万分之三标准计算，暂计算至2014年5月7日，共计200天，计18000元）；诉讼费用由被告承担。原审被告大连万泰宏业房地产顾问有限公司一审辩称：原告主张被告支付60万元租金及利息损失没有事实及法律依据。原、被告双方未按合同约定交接房屋是因原告未向被告交付房屋，原告主张被告拒绝接收，没有事实依据。首先，原告没有任何证据证明其在2012年2月18日向被告交付房屋而被告拒绝接收，原告主张被告未按合同约定接收房屋不能成立。事实是原告以各种理由不向被告交房，违约的是原告而非被告。其次，被告在收到两份《通知函》后拒绝接房不构成违约。再次，从原告与艺星美容及与被告两个纠纷看，2012年2月18日原告不向被告交房，是其必然选择。综上，原告要求被告赔偿租金损失没有事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。双方的争议焦点问题如下，一是补充协议约定被告多支付30万元租金是一个附条件的支付行为，被告认为被告向原告每年多支付30万租金要有两个条件，一是原告将房屋交给被告，且因此问题向艺星公司承担违约金，二是原告将原快客用房交给被告，但此两个条件均未具备，多支付原告租金无依据。原告未将原快客用房交给被告，原告强调双方在2012年6月18日房屋交接单中明确承诺原告交付的房屋符合交付标准，符合标准指的是符合双方租赁合同第二条约定中红线图内的标准，不包括原快客用房，按合同约定，合同签订时快客用房正由桔子酒店使用，原告未提供与桔子酒店解除合同的协议。既然原告未与桔子酒店解除合同，原告就无法交给被告房屋。双方未按约定交接房屋并不是被告拒收，而是原告不交房是原告违约。原告向被告开具2012年租赁费发票证明本案的免租期顺延4个月，根据租赁合同第31条约定，免租期顺延只有在原告迟延交房才成就。本案租赁发票第一租约年租期为2012年10月18日至2013年10月17日，可表明2012年10月18日即本案计租日起算日。根据合同第7、8条约定，故2012年10月18日向前推四个月即免租期。根据合同第31条约定足以证明原告违约，而非被告拒绝接房。一审法院经审理查明：2012年1月17日，原告大连友好路商务有限公司与被告大连万泰宏业房地产顾问有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于大连市中山区友好路50号1-5层的房屋，租赁期限为15年，自计租日开始计算，自乙方接收房屋之日起4个月为免租期，本合同所述计租日为免租期届满后的次日；租赁费用计算标准为整体15年总租金为6750万元，每年450万元，租赁费用按年支付，具体支付时间为第一次交租时间应在计租日一个月内一次交清全年租金，以后每年应在上一年的租金到期日前7个工作日内支付下一年的租金，甲方在收到租金后应立即向乙方提供正式租赁发票；甲方应协调桔子酒店让出原快客用房面积（现已经出租给桔子酒店使用）为乙方安装ATM机使用、及协调桔子酒店允许乙方员工使用桔子酒店自行安装的电梯运行到2-5层乘降，对此两项内容，甲方应在2012年2月18日前协调桔子酒店同意，具体价格及使用费由乙方与桔子酒店协商确定，此期限内乙方员工使用电梯问题协调不成，甲方负责在交房后三个月内另行安装一部1-5层常规电梯供乙方使用，购置和安装该电梯的费用中30万元整由甲方承担，超出30万元费用差额由乙方承担，具体位置双方另行协商确定；本合同签订后，甲方应在2012年2月18日前将本合同约定的房屋交付给乙方使用，租赁房屋交付需签署交接清单及接受确认单，由双方授权代表（双方授权代表需持有各自委托人的授权委托书并交对方持有）书面签字确认，在甲方已达到本合同约定的交付房屋条件的情况下，乙方不得无故拒绝接收，否则视为甲方已按照合同约定交付了租赁房屋；本合同签订之日，乙方即向甲方缴纳定金人民币壹佰万元整，计租日起该定金转为当期房屋租金；甲方迟延交付房屋（乙方原因不能接收该房屋除外），免租期自动向后顺延；本合同任何一方违反合同约定的义务，合同已对违约责任作出明确约定的，违约方按合同约定承担相应的违约责任；合同未对违约责任作出明确约定的，违约方应继续严格履行合同约定的义务，并赔偿给合同相对方造成的实际损失，同时承担一个月租赁费用金额为标准的违约金。2012年1月17日，原、被告签订《补充协议》载明：经甲乙双方友好协商同意，就双方于2012年2月（笔误，应为1月）17日签订的《房屋租赁合同》作补充协议内容如下：因甲方已经将大连市友好路50号楼房中的1-5层出租给艺星医疗美容有限公司，并甲方与该公司签订了正式《房屋租赁合同》，如该公司在2012年2月16日前办理完毕卫生许可，根据前述《房屋租赁合同》约定，则甲方应将大连市友好路50号楼房中的1-5层交付给其使用。现如果将前述房屋交付给乙方使用，甲方将应当对艺星医疗美容有限公司承担违约责任近400万元。现乙方同意，如果甲方将前述房屋交付给乙方使用而使甲方承担违约责任（以因此而使甲方被诉至法院为准），则乙方在承租甲方房屋15年租期内，每年向甲方多支付房屋租金30万元整作为乙方使用原快客用房面积安装ATM机的租金，此时，乙方承租甲方房屋的年租金总额为480万元。2012年10月12日，辽宁省高级人民法院作出（2012）辽民一终字第217号民事调解书，原告与艺星医疗美容有限公司双方就大连市友好路50号楼房中的1-5层房屋租赁合同纠纷达成调解，原告未对艺星医疗美容有限公司承担违约责任。2012年4月18日，原告向被告邮寄送达《接收房屋通知函》，要求被告于2012年4月24日前办理接收案涉房屋及场地事宜。2012年6月4日，原告向被告送达《接收房屋通知函》，要求被告在2012年6月10日办理接收案涉房屋事宜。2012年6月18日，原告与被告签订《房屋交接单》约定：根据双方签订的房屋租赁合同约定，大连市中山区友好路50号1-5层房屋符合交付标准（甲方必须在6月30日前将该房屋拆除完毕），乙方同意接收该房屋，自交付之日起该房屋发生的费用按合同约定各自承担。2012年1月21日，被告向原告支付定金100万元。2012年10月12日，被告向原告支付案涉房屋第一年度租金350万元。2013年6月25日，原告向被告出具第一年度租金发票，载明所属期限为2012年10月18日至2013年10月17日。2013年9月26日和2013年10月10日，被告共向原告支付案涉房屋第二年度租金450万元。另查，2011年6月1日，原告与桔子酒店管理（中国）有限公司签订《房屋租赁合同》，约定的承租范围包含案涉房屋一层大堂（2轴以北方向全部）。原告已将2轴以北面积实际交付桔子酒店管理（中国）有限公司使用。在本案审理过程中，被告大连万泰宏业房地产顾问有限公司提出反诉，请求判令原告在案涉承租房屋1-5层安装一部常规电梯供被告使用（其中30万元购置及安装费由被反诉人承担，超出30万元费用由反诉人承担），支付迟延安装1-5层电梯的违约金375000元，赔偿因其迟延安装1-5层电梯给被告造成的经济损失1392000元（3-5层房屋至今未能出租的租金损失自2012年11月13日至2014年3月12日，计16个月），为被告提供地下室停车位2个，开具第二个租约年度租赁费发票并向被告支付375000元违约金，支付强行断水违约金375000元，后被告申请撤回反诉。一审法院认为：因原告大连友好路商务有限公司与被告大连万泰宏业房地产顾问有限公司签订的《房屋租赁合同》的《补充协议》约定：如果将前述房屋交付给被告使用，原告将应当对艺星医疗美容有限公司承担违约责任近400万元；现乙方同意，如果原告将前述房屋交付给被告使用而使原告承担违约责任（以因此而使原告被诉至法院为准），则被告在承租原告房屋15年租期内，每年向原告多支付房屋租金30万元整作为被告使用原快客用房面积安装ATM机的租金，此时，被告承租原告房屋的年租金总额为480万元。根据该约定，被告每年向原告多支付30万元租金的前提条件有二，一是原告向艺星医疗美容有限公司承担近400万元违约责任，二是原告应将原快客用房面积实际交付被告使用。而根据原告与艺星医疗美容有限公司在诉讼中达成的调解协议，原告并没有向艺星医疗美容有限公司承担违约责任。另外，原告与桔子酒店管理（中国）有限公司签订《房屋租赁合同》，约定的承租范围包含案涉房屋一层大堂（2轴以北方向全部），而原告与被告签订的案涉《房屋租赁合同》约定原快客用房面积已经出租给桔子酒店使用，故结合原告与桔子酒店管理（中国）有限公司之间《房屋租赁合同》及原告与被告之间《房屋租赁合同》的上述约定，可认定原快客用房面积在一层大堂2轴以北，但原告并未将2轴以北面积交付给被告，而是实际交付给了桔子酒店管理（中国）有限公司。综上，被告每年向原告多支付30万元租金的两前提条件均未达到，故对原告请求判令被告支付拖欠原告房屋租金600000元、拖欠原告房屋租金产生的利息损失共计40231元、因违约产生的违约金68850元的诉讼请求，不予支持。关于原告请求判令被告支付未按照合同约定接收房屋给原告造成的租金损失1893744元的诉讼请求，因双方当事人签订的落款交接日期为2012年6月18日的交接单载明：自交付之日起该房屋发生的费用按合同约定各自承担。原告给被告开具的租金发票载明的第一年度租金所属期限为2012年10月18日至2013年10月17日，说明双方当事人认可的计租日为2012年10月18日，该计租日恰为双方当事人2012年6月18日交接案涉房屋的4个月后，即案涉房屋免租期向后顺延了4个月，而按照双方案涉合同第三十一条的约定，只有在原告迟延交付房屋的情况下，免租期才顺延，且原告提举的用以证明被告迟延接收房屋的两份《收房屋通知函》和一份《通知函》三份证据，均为原告单方制作，不能证明交付房屋的责任在被告，故对于原告的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款之规定，作出如下判决：驳回原告大连友好路商务有限公司的诉讼请求。案件受理费27620元，由原告负担。宣判后，大连友好路商务有限公司不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判。其基本上诉理由为：一、被上诉人无力支付租金而拒不接收房屋，此种行为导致上诉人租金及利息损失应由被上诉人支付。（一）被上诉人没有能力承租案涉房屋，其利用欺诈手段与上诉人签订房屋租赁合同，其行为有悖公序良俗和诚实信用原则，不应当得到法院的支持。（二）2012年2月18日具备交接房屋的条件，被上诉人声称不具备交接条件，却没有向法庭提供任何证据证明，根据证据规则规定，被上诉人应承担举证不能的法律后果，并以此认定被上诉人没有按照合同约定交接房屋的违约事实。（三）一审法院认定“原告向被告发出的《接收房屋通知函》是单方制作，不能证明交付房屋的责任在被告”是错误。首先，被上诉人未在2012年2月18日接收房屋的事实就足以说明被上诉人未按照合同约定接收房屋的违约事实；其次，被上诉人作为承租人不按约履行协议，上诉人只能单方发出通知要求其按约履行，并以此作为其不履行的书面证据；再次，被上诉人也没有提供任何证据证明上诉人无法在2012年2月18日交付房屋；最后，上诉人邮寄房屋接收通知书正是严格按照合同履行，并无不当。（四）房屋交接单上写明的“自交付之日起该房屋发生的费用按合同约定各自承担”意在强调被上诉人接收房屋后双方应当按照合同约定承担费用，即便被上诉人交接房屋后没有实际使用，因此产生的费用也应当由其自行负担，一审法院将该交接单认定为被上诉人未违约的证据与事实不符。（五）房屋租赁发票上记载的时间只是上诉人按照被上诉人实际交纳租金时间的记载，并不代表被上诉人可以不支付前期的租金损失，一审法院以此理由认定租金损失不存在没有道理。（六）双方签订租赁合同的时间是2012年1月17日而非2月17日。二、涉案房屋租金标准每年应为480万元，而非450万元，被上诉人没有按照合同约定标准足额及时支付租金属于违约，应当立即补足租金并承担相应的违约责任。（一）上诉人因为违反与艺星美容公司的合同，造成了损失，被上诉人为了弥补上诉人的损失，也因为多使用了原快客面积，提高租金标准理所应当，至于上诉人向艺星美容公司最终承担了多少违约责任协议并未约定，所以不影响房屋租金的标准。另外，上诉人发现艺星美容公司存在提供虚假文件的问题，并因此提起行政诉讼。艺星美容公司为了减少法律责任，放弃了要求上诉人赔偿违约金的要求，并非是上诉人真正没有违约，一审法院认为上诉人未向艺星美容公司承担违约责任是错误的。（二）2012年6月18日的《房屋交接单》上明确表述：根据双方签订的房屋租赁合同约定，大连市中山区友好路50号1-5层房屋符合交付标准，乙方同意接收该房屋，而补充协议是在房屋交接单之前签订的，如果上诉人在交接房屋时未实际交付原快客用房面积，被上诉人就应当在交接单上标注，既然没有标注就说明已经完成交接工作。上诉人己经按照合同约定向被上诉人交付了房屋，包括原快客用房面积，一审法院此处以推理方式认定的事实是错误的。（三）上诉人提供了与被上诉人签订合同的房屋平面图和与桔子酒店签订租赁合同的房屋平面图，两份平面图都没有标注原快客用房面积，只是以南北为界限进行了划分，一审法院没有任何证据认定原快客的具体位置，仅凭借简单推理就认定原快客面积在二轴以北是缺乏说服力的。（四）双方补充协议的真实意思是将案涉房屋租金提高到每年480万元，退一步说，如果法院认定现在上诉人没有将原快客用房面积交付给被上诉人，上诉人可以根据法院认定将原快客面积继续交付给被上诉人使用，但房屋租金的标准还应当是480万元而非450万元。（五）由于被上诉人没有及时支付租金给上诉人造成的损失理应赔偿，故上诉人请求被上诉人支付利息及违约金的请求系合理请求。大连万泰宏业房地产顾问有限公司二审辩称，同意一审判决。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院补充查明：2012年1月17日，上诉人就本案所涉房屋与案外人艺星医疗美容有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，且该份合同签订在先。2012年2月17日，案外人艺星医疗美容有限公司向上诉人发出交付房屋的告知函。2012年2月20日，上诉人大连友好路商务有限公司向案外人艺星医疗美容有限公司发出终止租赁合同通知，提出解除其与艺星医疗美容有限公司之间就案涉房屋所签订的租赁合同。本院所确认的上述事实，有大连市中级人民法院（2012）大民二初字第28号民事判决书、辽宁省高级人民法院（2012）辽民一终字第217号民事调解书及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为，根据本案当事人的上诉理由和答辩的意见，本案当事人争议焦点有二：其一、被上诉人没有在合同约定的期限接收房屋是否系无故拒绝接收房屋，其应否承担因此而产生的租金；其二，租金标准是每年450万元，还是每年480万元。首先，关于房屋交接问题。本院认为，上诉人与被上诉人于2012年1月17日签订《房屋租赁合同》，约定在2012年2月18日前上诉人将合同约定的房屋交付给被上诉人使用。根据该约定，在案涉房屋符合交付条件时，上诉人作为出租人负有通知承租人前来接收房屋的合同附随义务，然而，上诉人并没有提供证据证明其在2012年2月18日前履行了通知被上诉人接收房屋的义务，相反，从现有证据显示，上诉人不但没有履行通知义务，且案涉房屋尚不具备交付条件，因为就案涉房屋的租赁上诉人还与案外人艺星医疗美容有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，且该份合同签订在先，2012年2月17日案外人艺星医疗美容有限公司还要求上诉人交付房屋，而上诉人于2012年2月20日才向案外人艺星医疗美容有限公司发出终止租赁合同通知，显然，上诉人在前一份合同没有终止前其不具备将房屋交付给被上诉人的条件，被上诉人也有理由不予接收，因此，案涉房屋没能在2012年2月18日前进行交接责任不在被上诉人。前一份租赁合同解除后，在2012年4月18日上诉人向被上诉人发出交房通知，要求被上诉人在2012年4月24日前收房。被上诉人收到该通知后，其再无拒收的理由，其仍不接受房屋，显然不妥。尽管此时被上诉人拒绝收房不当，但双方在2012年6月18日的《交接单》上明确表明“自交付之日起该房屋发生的费用按合同约定各自承担”，且在此后的合同履行过程中上诉人也在其开具的发票中自认了计租起算日为2012年10月18日，期间的4个月恰为合同约定的免租期，由此可见，双方以实际行为变更了合同对房屋交接的约定，所以，上诉人再按照原合同关于“乙方（被上诉人）不得无故拒绝接收，否则视为甲方（上诉人）已按照合同约定交付了租赁房屋”的约定要求被上诉人向其支付拒收房屋期间给其造成的租金损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审不予支持其该项诉讼请求并无不当。其次，关于租金标准。本院认为，上诉人与被上诉人在《房屋租赁合同》中约定的租金标准为每年450万元，在同日签订的《补充协议》中将租金标准调整至每年480万元，但调整是附条件的，即上诉人被案外人艺星医疗美容有限公司起诉到法院并承担违约责任以及上诉人将原快客用房面积交付给被上诉人使用。然而，上述两条件无一成就，理由是：1.《中华人民共和国合同法》规定的违约责任承担方式有继续履行、支付违约金、损害赔偿以及定金罚则。本案中，上诉人虽被案外人艺星医疗美容有限公司起诉到法院，并被本院判决承担了60万元的违约金，但最终辽宁省高级人民法院的（2012）辽民一终字第217号民事调解书的生效使得本院的一审判决随即撤销，而在该民事调解书中并没有对上诉人在按照调解书确定的内容正常履行的情况下确认上诉人承担继续履行，或支付违约金，或损害赔偿，或双倍返还定金等任何一种违约责任的承担方式，也就是说，上诉人在与艺星医疗美容有限公司的诉讼中并没有承担违约责任。2.案涉《房屋租赁合同》第十三条载明“甲方应协调桔子酒店让出原快客用房面积（现已经出租给桔子酒店使用）为乙方安装ATM机使用”，该内容明确地表明了原快客用房面积在桔子酒店的承租范围内，而桔子酒店承租的范围则是案涉房屋一层2轴以北部分，显然，原快客用房面积应当在一层2轴以北，一审的推理方式以及结果都是正确的。现被上诉人所使用的部分为一层2轴以南部分，可见，上诉人并没有将原快客用房面积交付给被上诉人。另外，上诉人也没有提供其与桔子酒店协调让出原快客用房面积的证据，因此，无论是从推理上还是举证责任上看，上诉人都没有将原快客用房面积交付给被上诉人。综上，双方在《补充协议》中约定的调整租金标准的两个条件均没有成就，上诉人要求被上诉人按照年租金480万元的标准支付租金显然没有事实和法律依据，一审法院不予支持其该项诉讼请求也是正确的。综上所述，大连友好路商务有限公司的上诉理由无充分事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27620元（上诉人大连友好路商务有限公司已预交），由上诉人大连友好路商务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯学枝审 判 员 丁大勇代理审判员 刘冬艳二〇一五年四月七日书 记 员 耿 艳 关注微信公众号“”