（2015）郑民三终字第154号

裁判日期: 2015-04-07

公开日期: 2015-04-21

案件名称

上诉人刘斐、刘瑞敏与被上诉人赵慧芬、郑州超越房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘斐,刘瑞敏,赵慧芬,郑州超越房地产营销策划有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民三终字第154号上诉人（原审被告）刘斐，男，汉族，1977年1月4日出生。委托代理人刘瑞敏，女，汉族，1980年2月2日出生。上诉人（原审被告）刘瑞敏，女，汉族，1980年2月2日出生。被上诉人（原审原告）赵慧芬，女，1980年2月6日出生，汉族。委托代理人王广福，河南国基律师事务所律师。委托代理人王松，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）郑州超越房地产营销策划有限公司。法定代表人郑海洋，总经理。委托代理人褚海哲，男，汉族，1987年2月6日出生，系该公司员工。上诉人刘斐、刘瑞敏因与被上诉人赵慧芬、郑州超越房地产营销策划有限公司（以下简称超越房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2013）管民二初字第1561号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘斐的委托代理人刘瑞敏，上诉人刘瑞敏，被上诉人赵慧芬的委托代理人王广福到庭参加诉讼。被上诉人超越房地产公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年5月22日，赵慧芬（乙方）与刘斐（刘瑞敏代签、甲方）、刘瑞敏（甲方）、超越房地产公司（丙方）共同签订了房屋买卖合同一份，约定赵慧芬购买刘斐、刘瑞敏所有的位于郑州市管城回族区职工路1号院1号楼5单元4楼西户（55号）房屋一套，房屋建筑面积143.12平方米，成交价格为1075000元，由超越房地产公司为赵慧芬及刘斐、刘瑞敏提供居间服务。该合同第三条约定，超越房地产公司的佣金21500元及代办费1000元由赵慧芬支付；赵慧芬于合同签订后支付人民币5万元，其中佣金21500元、代办费1000元，余款作为定金由超越房地产公司保管。对于付款方式，双方约定为按揭贷款，详细约定为：“乙方应在房地产管理局办理过户手续的当日，付清首付款（首付款等于本合同约定的价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后，甲方凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到丙方领取物业交割保证金。剩余房款由银行放贷当日向甲方支付。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。”对于过户期间，协议第五条约定：“双方同意在签订本合同后陆拾个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续。”对于佣金的承担，协议约定：“在签订本合同之时，甲方乙方认可丙方有权利全额收取佣金；本合同签订后，甲乙双方任何一方单方解除合同、双方均同意解除合同、以及法定约定的中止履行，均不影响丙方佣金的收取。”上述条款为格式条款，由超越房地产公司提供。对于该合同，双方另行约定：“该房屋成交价为甲方净得；1、甲、乙双方约定于五个工作日内乙方支付给甲方首付款人民币柒拾万伍仟元整，甲方将该房屋交付给乙方使用，并结清水、电、气等费用；2、如房管局资金监管中心须存首付款，甲方配合乙方将首付款人民币柒拾万伍仟元整存入资金监管中心；3、签订本合同后甲方取走定金人民币贰万元整，余款除去佣金后于交付房屋钥匙时支付给甲方。”合同签订当日，赵慧芬共支付5万元，刘斐、刘瑞敏取走2万元作为定金，超越房地产公司收取3万元（包含代办费1000元）。对于合同未全部履行的主要原因，赵慧芬称：在2013年5月29日交付首付款当天，赵慧芬给刘斐、刘瑞敏转账，要求刘斐、刘瑞敏出具收款协议，但刘斐不出具，导致合同没有履行，事后再联系，刘斐、刘瑞敏要求一次性全额支付房款。刘斐、刘瑞敏称：因为赵慧芬未在合同约定的五个工作日内支付首付款，不存在赵慧芬所述的刘斐、刘瑞敏不出具收款协议的情形，过了五个工作日之后超越房地产公司的工作人员给刘斐、刘瑞敏联系，超越房地产公司要求刘斐、刘瑞敏先给赵慧芬出具借条；刘斐、刘瑞敏因未收到首付款，所以不同意向赵慧芬出具借条。超越房地产公司称：按照正常的二手房交易流程，在过户前买方支付的首付款作为卖方向买方借的钱，为了保护三方的利益，实际操作过程中存在这样的借款协议；2013年5月29日，刘斐在场，其不同意签借款协议，导致合同未履行。对于上述各方陈述，赵慧芬称其在向刘斐支付首付款时刘斐拒绝出具任何手续；刘斐、刘瑞敏称赵慧芬未在五个工作日内支付首付款，签订合同时超越房地产公司未告知刘斐、刘瑞敏说需要在收到首付款后给对方出具借款协议；超越房地产公司称超越房地产公司不给双方留电话不影响合同履行，超越房地产公司也未强制要求不让双方互相留电话。对于首付款的支付是否需签订借款协议这一注意事项，赵慧芬称超越房地产公司已经告知，刘斐、刘瑞敏称没有告知且合同也没有约定，超越房地产公司也没有证据证明告知刘斐、刘瑞敏。对于责任承担，赵慧芬认为此次纠纷的最终原因是由于刘斐、刘瑞敏原因，最终导致合同无法履行，赵慧芬当时要求刘斐、刘瑞敏出具收款凭证，刘斐、刘瑞敏以时间超过5个工作日为由不再收钱，后超越房地产公司多次联系协调此事最终没有结果，故赵慧芬诉至法院；对于调解意见，赵慧芬要求将其已经支付的50000元钱退给还。刘斐、刘瑞敏称合同签过之后赵慧芬没有按照合同约定履行，赵慧芬至今未支付首付款，从合同签订到开庭刘斐、刘瑞敏一直都同意继续履行合同，同时自签订合同至今的租房损失应当赔偿给刘斐、刘瑞敏；对于调解意见，刘斐、刘瑞敏应当得到从签订合同至今的房屋租金损失（按照每月2200元计算16个月）。超越房地产公司称自签完合同开始一直到履行合同过程中，刘斐、刘瑞敏各方面均不是很配合，包括收款的时候没有出具任何证件，赵慧芬要求出具借条刘斐、刘瑞敏不予出具，后超越房地产公司就与赵慧芬协商也可以出具收据，但刘斐、刘瑞敏称已经超过5个工作日不再卖房，并且所收取的定金也不予退还，后赵慧芬就向法院起诉；超越房地产公司的调解意见为如果双方可以调解的话，超越房地产公司保管的定金可以退给赵慧芬。赵慧芬请求依法判令：1.刘斐、刘瑞敏双倍返还赵慧芬定金损失55000元，并赔偿佣金损失21500元及代办费1000元，共计77500元；2.本案诉讼费由刘斐、刘瑞敏负担。原审法院认为：赵慧芬、刘斐、刘瑞敏及超越房地产公司三方所签订的房屋买卖合同是当事人真实意思的表示，该合同合法有效，各方当事人应按照合同约定履行各自义务。但三方签订的房屋买卖合同虽系格式合同，但该份合同签订不规范，在合同履行过程中出现分歧时，缺乏解决问题的条款。本案中签订合同后，双方在收到钱款后如何出具手续问题时产生分歧，未能达成一致意见，导致合同无法继续履行，合同目的不能实现，该合同应当解除。合同解除后，应当恢复原样，刘斐、刘瑞敏应当将收取赵慧芬的定金退还给赵慧芬。超越房地产公司作为居间方，未能就合同的订立提供全面、充分的条款及促成合同履行应当注意的问题尽到注意义务，其收取的佣金、代办费及代为保管的剩余定金均应当返还给赵慧芬。刘斐、刘瑞敏认为其合法权益受到侵害，未向本院提起反诉，其若认为存在经济损失，可另案向有过错的一方主张解决，该院不予一并处理。赵慧芬要求的双倍返还定金的诉讼请求，不符合法律的规定，该院不予支持。综上，该院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、刘瑞敏、刘斐于判决生效之日起十日内返还赵慧芬定金人民币20000元；二、郑州超越房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内归还赵慧芬人民币30000元；三、驳回赵慧芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1738元，由赵慧芬承担617元，由郑州超越房地产营销策划有限公司承担1121元。宣判后，刘斐、刘瑞敏不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。2013年5月22日，赵慧芬与刘瑞敏在超越房地产公司签订的房屋买卖合同，合同是当事人的真实意思表示，合法有效。根据合同赵慧芬付给刘瑞敏购房定金2万元，即开始履行合同。合同明确约定在签订本合同起五个工作日内将购房款的首付款705000元支付给刘斐、刘瑞敏，但是赵慧芬一直没有支付，导致双方合同其他条款无法继续执行，直至赵慧芬起诉要求退还购房定金。赵慧芬的行为是严重违约的行为。一审法院判定解除双方签订的合同，侵害了刘斐、刘瑞敏的合法权益。二、刘斐、刘瑞敏因履行双方签订的合同按约腾房搬家，并在外租房临时居住，产生了7400元的额外费用。赵慧芬、超越房地产公司无理由单方违约，拒不执行合同内容。综上，请求撤销原审判决，改判刘斐、刘瑞敏不承担还款责任，并由赵慧芬赔偿刘斐、刘瑞敏的损失7400元，本案上诉费用由赵慧芬、超越房地产公司承担。被上诉人赵慧芬答辩称：赵慧芬、刘斐、刘瑞敏与超越房地产公司在合同履行中出现条款争议的时候，没有达成新的协议，导致争议无法解决。因此一审判决解除三方的合同是正确的，刘斐、刘瑞敏的上诉请求不应当得到支持，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人超越房地产公司向本院提交书面答辩状称：赵慧芬与刘瑞敏在超越房地产公司签订房屋买卖合同约定交付房屋的同时，赵慧芬将首付款支付给刘瑞敏，刘瑞敏在不同意出具任何手续的情况下，要求赵慧芬支付首付款，并且不同意按照房管局规定在过户时将首付款存入存量房资金监管账户进行房屋买卖的资金监管，因此导致合同无法履行。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案中，房屋买卖合同无法继续履行的原因双方说法不一，导致房屋买卖之合同目的不能实现，据此，一审法院认为合同应当解除，并无不当。合同解除后，应当恢复原状。刘斐、刘瑞敏应当将收取赵慧芬的定金退还给赵慧芬。超越房地产公司作为居间方，未能就合同的订立提供全面、充分的条款及促成合同履行应当注意的问题尽到注意义务，其收取的佣金、代办费及代为保管的剩余定金均应当返还给赵慧芬。刘斐、刘瑞敏上诉认为不应承担还款责任，因刘斐、刘瑞敏既未提交证据证明赵慧芬已构成违约，也无证据证明合同无法继续履行的原因系由赵慧芬所造成的，故其该上诉主张证据不足，本院不予采纳。至于刘斐、刘瑞敏认为其合法权益受到侵害，主张由赵慧芬赔偿7400元损失的上诉请求，因其在一审中未提起反诉，一审法院认为其若存在经济损失，可另案向有过错的一方主张解决，并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费449元，由上诉人刘斐、刘瑞敏负担。本判决为终审判决。审　判　长　　童　铸审　判　员　　刘俊斌代理审判员　　顾立江二〇一五年四月七日书　记　员　　刘　盼 关注公众号“”