（2015）滁民一终字第00446号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-05-17
案件名称
王征、黄蓉与来安香江置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王征,黄蓉,来安香江置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滁民一终字第00446号上诉人（原审原告）：王征，男，1967年12月30日出生，汉族，江苏公证天业会计事务所审计师，户籍地江苏省南京市鼓楼区，经常居住地江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：黄蓉，女，1973年12月16日出生，汉族，银行职工，住址同上，系王征之妻。上述两上诉人共同的委托代理人：冯建高，江苏东南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：来安香江置业有限公司，住所地安徽省来安县，组织机构代码56754073-7。法定代表人：范菲，该公司总经理。委托代理人：陈丹，该公司员工。上诉人王征、黄蓉为与被上诉人来安香江置业有限公司（以下简称香江置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院于2014年10月22日作出的（2014）来民一初字第01194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月27日公开开庭审理了本案。上诉人王征及其与黄蓉共同的委托代理人冯建高，被上诉人香江置业公司的委托代理人陈丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年1月26日，王征、黄蓉与香江置业公司签订《商品房买卖合同》，约定王征、黄蓉购买香江置业公司开发的南京湾·锦绣香江住宅小区第B3-20栋01号房，合同主要内容有：一、总房款为1188252元，买受人须于合同签订当日付清第一期房款356476元，于签订合同之日起150日内付清第二期房款475301元，于签订合同之日起300日内付清第三期房款356475元。二、除承担约定的违约责任外，买受人逾期付清任何一笔款项的，每逾期一日，出卖人还有权推迟交楼两日。三、出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人。四、出卖人逾期交房的，买受人如不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，总额不超过已付房款的百分之五。五、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。六、出卖人承诺：供水、供电设施在该商品房交付时达到使用条件（指管道、线路等设施铺设入户）。上述设施未达到使用条件的，每逾期一日，出卖人向买受人支付违约金20元，但出现合同约定的出卖人可以据实予以延期的情形除外。同日，双方签订《补充协议》，主要内容有：一、“经验收合格”是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收。二、《商品房买卖合同》约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”变更为：出卖人在《商品房买卖合同》约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续。此外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署交接单。王征、黄蓉已按期交清了全部房款。原审法院另查明：涉讼楼盘于2013年12月10日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位竣工验收合格，于2013年12月31日经来安县建筑工程质量监督站同意办理了竣工验收备案。同时在竣工验收备案表上载明香江置业公司已向来安县建筑工程质量监督站提交了市政基础设施的有关质量检测和功能性实验资料、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关备案文件。2013年12月31日，王征、黄蓉未到交房现场。2014年1月22日，王征到涉案房屋查验后在房屋交接表上签字。原审法院认为：王征、黄蓉与香江置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，双方均应依照该合同约定全面履行自己的义务。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条的规定，我国目前房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。本案中，根据双方的约定，交房条件是房屋经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位验收合格并符合合同的约定，交房日期截止到2013年12月31日。根据查明的事实，在交房期限届满前，涉案房屋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位竣工验收合格并取得竣工验收备案表，符合交房的约定条件和法定条件。香江置业公司在2013年12月31日具备了交房条件，王征、黄蓉没有收房，不能归责于香江置业公司，其所举之证据不足以证明香江置业公司在2013年12月31日违约没有交房。综上，对王征、黄蓉的诉请，不予支持。综观本案，王征、黄蓉在2013年12月31日没有如期收房，根源在于其认为设计、质量、配套设施等方面存在诸多问题。即使这些问题部分或全部存在，也不在本案处理范围之内，王征、黄蓉可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：驳回原告王征、黄蓉的诉讼请求。案件受理费230元，减半收取115元，由原告王征、黄蓉负担。王征、黄蓉不服向本院提起上诉称：1、涉讼楼盘在约定的交付期限2013年12月31日之前不具备交房条件，原审认定在此时间符合交房条件不符合客观事实，房屋没有交付的责任在于香江置业公司；2、原审法院适用简易程序审理本案明显不当，审理程序不妥当。请求撤销原审判决，依法支持王征、黄蓉的一审诉讼请求或发回原审法院重审，诉讼费由香江置业公司负担。香江置业公司在庭审中辩称：涉案房屋于2013年12月31日取得了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表等资料，房屋质量及基础设施配套已达到房屋交付、合同规定及法定的交付条件，双方合同约定王征、黄蓉应在合同约定的时间自行前往出卖人处办理收楼手续，但其没有按照合同约定时间收楼，其逾期后，香江置业公司已经通知王征、黄蓉收楼，王征也于2014年1月22日到现场看房、验房，房屋已经实际交付。原审认定事实清楚，证据确实充分，应当维持原判。二审中，王征、黄蓉举证如下证据：1、视听资料及录音，证明：涉案的楼盘于2014年1月22日仍然不具备交付条件，天然气到2015年1月23日仍未开通；2、房屋面积测绘报告，证明：香江置业公司于2013年12月31日并没有对涉案房屋面积进行测绘；3、证人吴某、杨某、罗某、张某、薛某的证言，证明：香江置业公司电话通知房子未完工，2013年12月31日不能交房，涉案房屋不符合交付条件。香江置业公司对王征、黄蓉举证上述证据质证认为：对视听资料的真实性无异议，香江置业公司已经在现场明确答复2013年12月30日房屋符合交付条件，并且王征在2014年1月22日也到现场进行了房屋查验工作；对录音资料不认可，因双方合同对此并未约定，且小区配套设施正常运行需依据当地的公共基础配套设施运行来确定。测绘资料与本案无关，对该证据的三性不予认可，并且房屋是否测绘并不是涉案房屋交付的法定条件。王征、黄蓉提交的五份书面证人证言，证人未到庭，对其身份及证言由法院予以核实，证人均系涉讼房屋业主，与本案的审理结果有利害关系，不能全部采纳。综合双方上述举证、质证意见，本院认证认为：香江置业公司对王征、黄蓉举证的视听资料真实性没有异议，该证据应予认定，可以证明部分购房人在2014年1月22日与香江置业公司为房屋交付进行交涉的事实；而录音资料所证明的内容并非双方合同约定的标准，故不予采信。对王征、黄蓉举证的房屋面积测绘报告，因并非本案诉争房屋的资料，且系复印件，不予认定。对证人证言，因证人系涉案楼盘的购房户，与本案的处理结果有利害关系，证言效力较低，主张的事实又与香江置业公司举证的房屋符合交付条件的证据相矛盾，故对证人证言不予采信。二审中，王征、黄蓉对原审认定其2014年1月22日到涉案房屋查验的事实予以否认，因无相关证据证明，原审认定该事实证据不足，对原审认定的该事实，本院不予认定。对原审认定的其他案件事实，因有双方签订的商品房买卖合同、竣工验收备案资料等证据证实，本院予以确认。综合双方二审诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、香江置业公司是否应承担逾期交房违约责任；2、一审适用简易程序审理是否违法。王征、黄蓉与香江置业公司签订的商品房买卖合同及补充协议，不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的合同义务。对双方二审争议焦点，本院分别评析如下：（一）关于香江置业公司是否应承担逾期交房违约责任问题王征、黄蓉主张香江置业公司未履行交付房屋义务，要求其承担逾期交房的违约责任。对于房屋的交付，根据双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人。后双方又签订补充协议，对“经验收合格”明确为该房屋已经建筑、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收。对原商品房买卖合同约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”变更为：出卖人在商品房买卖合同第八条约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按商品房买卖合同约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署商品房交接单。根据上述合同约定，出卖人交付房屋的最后期限是2013年12月31日，交付房屋的条件是该商品房经验收合格，商品房的交接方式为提前交付房屋由出卖人书面通知，除此之外，买受人自行到出卖人处办理房屋交付手续。涉案房屋在双方商品房买卖合同约定的最后交付期限届满时即至2013年12月31日是否符合合同约定的交付条件，根据香江置业公司举证的竣工验收报告、竣工验收备案表及建设工程验收备案证书等证据，足以证明该商品房工程于2013年12月31日已经验收合格并经备案，符合双方合同约定的交付条件。王征、黄蓉虽主张该竣工验收报告涉嫌造假，但未能举证证明，且该竣工验收已经相关专业管理部门验收合格并经备案，故王征、黄蓉上诉主张的该商品房在合同约定的交付期限届满时不具备交付条件的理由不能成立，本院不予采纳。至于王征、黄蓉提出的该商品房在设计、质量及配套设施等方面不符合要求不能交付问题，由于该商品房已经验收合格，符合交付条件，而王征、黄蓉主张的上述问题并非双方合同约定的交付条件；对有关建筑设计，因该商品房建筑工程在验收时已经规划部门验收合格，对房屋质量存在的问题，王征、黄蓉可以依法要求出卖人承担相关的维修义务，配套设施完善属于小区整体验收中的问题，并非本案商品房交付的条件。故王征、黄蓉以此主张香江置业公司不能交付房屋，理由亦不能成立。由于双方补充协议约定了王征、黄蓉应在合同约定的交付日期自行到出卖人处办理房屋交付手续，王征、黄蓉应当在该期限届至时自行前往香江置业公司办理房屋交付手续，王征、黄蓉虽主张香江置业公司通知其在2013年12月31日不能按期交房，但其对该主张事实举证证据不足，并且在2014年1月22日部分购房户因房屋交付与香江置业公司发生纠纷时，王征亦在房屋交付现场，足以说明双方当时对房屋是否符合交付条件发生争议，系王征、黄蓉认为房屋不符合交付条件而不愿领取房屋，并非香江置业公司不愿意履行交付房屋的合同义务。综上，出卖人香江置业公司出卖的商品房在合同约定的交付期限届满时已经符合房屋交付条件，王征、黄蓉拒绝领受房屋，香江置业公司不存在不履行交付房屋义务的违约行为，故不应承担逾期交付房屋的违约责任，王征、黄蓉上诉主张要求香江置业公司承担逾期交房违约责任的请求不能成立，本院依法不予支持。（二）关于原审适用简易程序审理案件是否构成程序违法问题根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，可以适用简易程序。本案属于基层人民法院派出法庭审理的案件，案件事实经审理较为清楚，权利义务关系明确，并非不能适用简易程序审理，原审适用简易程序审理不构成违法，王征、黄蓉该上诉理由亦不能成立，不予采纳。本院认为：王征、黄蓉与香江置业公司签订商品房买卖合同，购买香江置业公司开发的商品房，双方之间成立商品房预售合同关系，王征、黄蓉已经履行了交付房款的合同义务，香江置业公司应当按照合同约定履行交付房屋义务，虽然该商品房逾期未交付，但因系王征、黄蓉不愿意领受房屋所致，故香江置业公司不构成合同违约，王征、黄蓉主张要求香江置业公司承担逾期交付房屋的合同违约责任，该诉讼主张不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。王征、黄蓉的上诉请求不能成立，依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费230元，由上诉人王征、黄蓉负担。本判决为终审判决。审 判 长 王忠良代理审判员 马孟祥代理审判员 张 倩二〇一五年四月七日书 记 员 陈芝梅附：本案二审处理适用的主要法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：百度搜索“”