（2014）海中法民一终字第1155号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-06-08
案件名称
海南盛通投资有限公司与海南保发房地产开发有限公司与海南大阳房地产投资有限公司商品房委托代理销售合同纠纷民事二审判决书
法院
海南省海口市中级人民法院
所属地区
海南省海口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
海南保发房地产开发有限公司,海南盛通投资有限公司,海南大阳房地产投资有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海中法民一终字第1155号上诉人（原审被告）：海南保发房地产开发有限公司。法定代表人：张泰史，该公司董事长。委托代理人：陈超。被上诉人（原审原告）：海南盛通投资有限公司。法定代表人：赖益平，该公司董事长。委托代理人：李琳，海南富安律师事务所律师。原审第三人：海南大阳房地产投资有限公司。法定代表人：卜辉，该公司董事长。委托代理人：陈越，海南商汇律师事务所律师。上诉人海南保发房地产开发有限公司（以下简称保发公司）因与被上诉人海南盛通投资有限公司（以下简称盛通公司）、原审第三人海南大阳房地产投资有限公司（以下简称大阳公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2014）琼山民二初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员谭晓梅担任审判长，代理审判员王戡、代理审判员韩小文参加的合议庭对案件进行审理。上诉人保发公司的委托代理人陈超、被上诉人盛通公司的委托代理人李琳、原审第三人大阳公司的委托代理人陈越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年2月9日，盛通公司与保发公司签订《商品房前期投资（认购）合同》，约定：盛通公司组织有投资（认购）意向的客户，向保发公司开发的“儒俊雅苑”项目进行预售前投资，以期取得保发公司在将来销售该项目商品房时适当的购房价格优惠。保发公司提供“儒俊雅苑”项目四栋每栋20层及以下全部总建筑面积约为38803平方米，共计344套期房供盛通公司组织有投资意向的客户先行投资（认购预订），预订均价为6388元／平方米，合同还约定：盛通公司在签订合同15天内，向保发公司支付500万元作为履约保证金，在盛通公司为保发公司联系到前期投资客户并向保发公司支付前期投资款项后，每满100万元，保发公司向盛通公司返还100万元履约保证金，满500万元后，该未返还部分履约保证金10天内即全部返还给乙方。合同生效后，盛通公司分批向保发公司支付了履约保证金500万元，保发公司亦向盛通公司出具500万元保证金的总收款凭证。盛通公司自行联系前期投资客户，总共代销签订《商品房认购书》292套商品房，已经签订《商品房买卖合同》的有263套。盛通公司收到客户的前期投资款后，即分批向保发公司支付，2010年4月12日支付1，161，163元，2010年5月8日至2010年6月8日期间支付2，064，094元，2010年6月12日至2010年9月14日期间支付1，000，503元，2010年9月27日至2010年10月18日期间支付100万元，共计5，225，760元，已全部向保发公司支付完毕。2011年12月20日，保发公司通知盛通公司终止合同，但没有向盛通公司全额返还履约保证金，于2012年7月17日返还50万元，于2013年2月5日返还20万元，尚余430万元未返还。盛通公司向购房客户赠送的物业管理费于2013年3月22日核算共计283，070.52元，盛通公司愿意自行承担该款，并承诺另有增加的，亦自行承担。2013年8月16日，就合同履行保证金归还事宜，盛通公司与大阳公司签订《调解协议书》一份，约定盛通公司承诺赠送给购房人的物业服务费283，070.52元，由盛通公司承担，从应返还的履约保证金中扣抵，加上已返还的70万元，应归还履约保证金为4，016，929.48元，“儒俊雅苑”项目《商品房预售许可证》重新取得之日起60日内大阳公司归还盛通公司100万元，余款3，016，929.48元，大阳公司于该许可证取得之日起160日归还盛通公司。若大阳公司未按协议规定期限和数额归还，同意仍然按照《商品房前期投资（认购）合同》规定应返还的期限，按银行同期贷款利息计算逾期付款的违约金。双方均在该协议书上签名盖章。虽大阳公司所持协议书加盖了保发公司公章，但盛通公司所持协议书未有加盖，且合同当事人只有作为甲方的大阳公司和作为乙方的盛通公司，故该《调解协议书》仅为盛通公司与大阳公司的两方协议。另查明，“儒俊雅苑”项目于2011年7月28日取得商品房预售许可证（儒俊雅苑1—4号楼、地下室），有效期至2012年7月28日，期满该证失效。2013年6月26日，保发公司在海口市政府服务中心向海口市住房和城乡建设局提交商品房预售许可（儒俊雅苑1—4号楼及地下室预售许可延期）的申请，至今未果。盛通公司遂向原审法院提起诉讼。原审法院判决认定：盛通公司与保发公司签订的《商品房前期投资（认购）合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按约定履行各自权利、义务。盛通公司依约向保发公司支付了履约保证金500万元，并先后向保发公司支付客户前期投资款5，225，760元，已满500万元，保发公司应按照合同约定如期向盛通公司返还全部履约保证金，保发公司至今仅返还70万元，尚欠430万元，没有全面履行合同义务，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。大阳公司自愿加入债务的履行当中，与盛通公司协商履约保证金返还事宜并达成《调解协议书》，盛通公司对大阳公司自愿担责没有表示反对，但并不能以此推定其同意保发公司所欠债务转由大阳公司承担，保发公司的债务并没有发生转移，其并不能免责，且大阳公司至今也没有返还过履约保证金，现盛通公司没有向大阳公司主张权利而向保发公司主张权利，要求保发公司继续履行合同义务返还履约保证金430万元，于法有据，原审法院予以支持。对于保发公司及大阳公司抗辩称按《调解协议书》的约定，保发公司返还履约保证金条件尚未成就的主张，因《调解协议书》为盛通公司与大阳公司的两方协议，对于保发公司并无约束力，也未改变其与盛通公司在《商品房前期投资（认购）合同》中关于返还履约保证金的约定，故其抗辩理由不能成立。由于保发公司不按期返还履约保证金，盛通公司因此遭受经济损失，其请求对方支付逾期付款利息，有事实根据，原审法院予以支持，双方对此没有约定，盛通公司请求按照中国人民银行规定的一年期银行贷款利率的标准计算逾期付款利息，截止时间为2014年3月6日，不违反法律规定，原审法院予以照准，应从2010年4月13日起，以应返还履约保证金为本金，分段计算利息。至于保发公司所称物业服务费、房屋销售款差价损失等，与本案不属同一法律关系，原审法院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条第一款、八十四条、九十九条、一百零七条、一百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款之规定，判决如下：限保发公司于本判决生效之日起十五日内返还盛通公司履约保证金430万元及逾期还款利息（计算方式为：按照中国人民银行规定的一年期银行贷款利率的标准，以100万元为本金，从2010年4月13日起计算至6月8日止；以300万元为本金，从2010年6月9日起计算至2010年9月14日止；以400万元为本金，从2010年9月15日起计算至2010年10月18日止；以500万元为本金，从2010年10月29日起计算至2012年7月17日止，以450万元为本金，从2012年7月18日起计算至2013年2月5日止，以430万元为本金，从2013年2月6日起计算至2014年3月6日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费49278元，由保发公司负担。上诉人保发公司上诉称：一、依照《合同法》第402条的规定，《调解协议书》直接约束委托人保发公司和盛通公司。而一审判决却简单套用债务加入理论和依照债务转让规定，认定该《调解协议书》的效力只约束盛通公司和大阳公司，对于保发公司并无约束力，从而赋予盛通公司按照《商品房前期投资（认购）合同》的约定要求保发公司返还保证金的权利，属于认定事实和适用法律错误。（一）、“儒俊雅苑”小区是保发公司出地与大阳公司合作开发的房地产项目，项目建设资金全部由大阳公司负责，而且项目建设及房产销售等各项建设事务均由大阳公司代保发公司办理，保发公司与大阳公司实际上存在一种委托代建代销方式的合作关系，双方之间是一种项目委托代理关系。一审判决对此重要事实有意省略不提是导致一审判决适用法律错误的根本性原因。1、根据保发公司与大阳公司2009年9月签订的《房地产合作开发协议》第二条第1点约定“保发公司将位于海口市府城镇儒俊村自有15588XXXXX㎡土地及该土地上现有一幢八层约3228.3㎡房产作为保发公司的合作出资条件，大阳公司投入项目的全部建设资金合作开发房地产”、第5点约定“保发公司同意项目开发以大阳公司名义进行报建，大阳公司全面负责项目的勘察、规划、设计、报建、招投标、施工、房屋销售、物业管理等具体工作，因此产生的一切税费均由大阳公司承担”、第六条第3点约定“保发公司应及时、积极协助并配合大阳公司办理与该项目经营活动有关的各项手续及办理项目抵押贷款”、第4点约定“保发公司应根据项目建设需要及时为大阳公司提供盖章服务及提供相关材料”。2、根据大阳公司工商注册资料显示，大阳公司法定代表人为卜辉，股东为卜辉持股比例为80%和卜辉的妻子陈锦持股比例为20%，注册资本为1000万元，可见，卜辉是大阳公司的绝对控制人。3、根据盛通公司提交的证据《付保发公司合作保证金明细表》及其相应转账回单、以保发公司名义出具的收取盛通公司500万元保证金的《海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证》、《往来凭证》、《个人转账汇款凭证》、保发公司给陈锦出具的《授权委托书》等证据，与盛通公司接触办理财务往来业务的收款人或经手人都是是大阳公司出纳陈锦。保发公司为“儒俊雅苑”项目给大阳公司开具的平安银行（原深发展银行）专用账户11010XXXXX也都由陈锦代表大阳公司和保发公司控制使用。而且2013年2月5日陈锦还以其个人在平安银行的账户向盛通公司转账退还20万元保证金，盛通公司也据此向大阳公司出具收款《往来凭据》。4、根据保发公司与大阳公司提交的证据2013年3月22日《盛通公司赠送“儒俊雅苑项目”物业管理费客户明细表》，盛通公司编制该表后将原件交给陈锦，陈锦签收注明是“为了与客户进行核实物业券的真实性”，说明与盛通公司商量核对物业服务费损失赔偿事宜的也是大阳公司。5、根据盛通公司提交的保发公司授权卜辉签订《商品房前期投资（认购）合同》的《授权委托书》，代表保发公司与盛通公司协商签约的就是卜辉，与后来签订的《调解协议书》一样。可见“儒俊雅苑”项目（原暂定为海口山高学校教师村项目）是保发公司作为开发商、大阳公司作为投资商进行合作开发的，项目建设资金全部由大阳公司负责，相关建设管理、房产销售等事项均由大阳公司代保发公司办理，保发公司与大阳公司之间实际上存在一种委托代建代销式的合作关系，保发公司是委托人，大阳公司是受托人，大阳公司接受委托之后指派卜辉代表保发公司和大阳公司具体履行开发销售等各项受托事务。这就好比律师所接受当事人的委托后指派某律师代理委托人并代表律师所来完成受托事项一样。因此，所有与“儒俊雅苑”项目开发销售等事宜相关的合同的签订、履行、终止等事宜，实际上均由大阳公司卜辉作出决定和实施，保发公司仅仅是作为名义开发商负责盖章履行相应签约手续，而且所有的相关合同都是大阳公司卜辉拿来让保发公司盖章的，保发公司自始至终都从未与盛通公司等合同对方人员接触过。像本案涉及的保发公司与盛通公司之间签订的《商品房前期投资（认购）合同》，以及后来的大阳公司与盛通之间签订的《调解协议书》，都是卜辉作为项目开发商和投资商的代理人在合同上签字，两份合同的协商、签订、履行都是卜辉代理完成。卜辉既代表大阳公司，又代理保发公司。以上关于保发公司作为委托人与大阳公司作为受托人之间的委托代建代销式的合作事实，证据确凿充分，应足以认定，可是一审判决却只字不提，令人遗憾。（二）、大阳公司作为保发公司的受托人，与盛通公司协商签订《调解协议书》，完全属于双方合作合同中应当由受托人大阳公司负责代保发公司办理的房屋销售事项。1、根据保发公司与大阳公司签订的《房地产合作开发协议》的约定，大阳公司作为投资商兼受托开发单位，全面负责“儒俊雅苑”项目的开发建设、房屋销售、物业管理等具体工作，保发公司应及时、积极协助并配合大阳公司办理与该项目经营活动有关的各项手续。2、《商品房前期投资（认购）合同》是对“儒俊雅苑”项目的房屋销售事项所签订的合同，而《调解协议书》是就《商品房前期投资（认购）合同》所涉及的上述返还履约保证金事宜所达成的协议，两份合同的签订履行，都属于大阳公司受托范围之内的事务，符合《房地产合作开发协议》约定的委托授权范围，符合委托人保发公司的利益。（三）、盛通公司在与大阳公司订立《调解协议书》之前和之时均明确知道委托人保发公司与受托人大阳公司、代理人卜辉之间在“儒俊雅苑”项目建设、销售等相关事宜上存在的委托代理关系。1、根据大阳公司的陈述，与盛通公司签订《商品房前期投资（认购）合同》之前，大阳公司就将项目国有土地使用证、用地规划许可证、建设工程规划证、施工许可证、保发公司和大阳公司营业执照、保发公司和大阳公司之间的《房地产合作开发协议》、保发公司委托卜辉代理协商签订《商品房前期投资（认购）合同》的《授权委托书》等相关证件和材料提交给盛通公司。卜辉代理保发公司先在《商品房前期投资（认购）合同》上签字，之后卜辉才找保发公司盖章，此时，盛通公司不但知道卜辉是保发公司的代理人，而且肯定知道大阳公司是接受开发商保发公司的委托投资开发、代建代销“儒俊雅苑”项目的投资商。2、正是保发公司和大阳公司之间的《房地产合作开发协议》，让盛通公司确信卜辉、陈锦夫妻两持有100%股权的大阳公司是接受开发商保发公司的委托开发、销售“儒俊雅苑”项目的投资商，盛通公司才在既不与开发商保发公司法定代表人接触，也不来保发公司办公室考察洽谈的情况下就与卜辉协商签订房产代销包销合同并将巨额保证金转入卜辉妻子个人账户的。盛通公司在一审中认可收到保发公司委托卜辉代理协商签订《商品房前期投资（认购）合同》的《授权委托书》、保发公司委托卜辉妻子陈锦收取保证金的《授权委托书》、“儒俊雅苑”项目的上述证件，却不认可知道保发公司和大阳公司之间的《房地产合作开发协议》，这既不符合常理，也不符合逻辑，更不符合事实。3、《调解协议书》是就《商品房前期投资（认购）合同》约定的合同履约保证金归还事宜而签订的协议，属于《商品房前期投资（认购）合同》的补充性协议。而前后两份协议的协商与签订，都是卜辉代理保发公司与盛通公司接触洽谈并决定的，两份协议都是卜辉代表保发公司在上面签字。所不同的是，前面《商品房前期投资（认购）合同》盖的是委托人保发公司的公章，而后面《调解协议书》盖的是受托人大阳公司的公章。4、《调解协议书》的第一段就明确指出，《调解协议书》是“保发公司与盛通公司就双方签订的《商品房前期投资（认购）合同》约定的合同履约保证金归还事宜”进行协商签订的协议。可见，《调解协议书》正文一开始就已经明确是保发公司和盛通公司在协商签订《调解协议书》，即大阳公司只是代表保发公司，而具体代理保发公司并代表大阳公司与盛通公司进行协商的依然是卜辉。5、《调解协议书》名义上的甲方虽然是大阳公司，但根据该协议的主要内容可知，该协议提到的甲方实际上就是委托方保发公司，而不是受托方大阳公司。该协议约定“乙方在销售甲方房屋过程中，承诺赠送给购房人的物业服务费共计283070.52元由乙方承担，甲方从应返还给乙方的履约保证金中抵扣”、“甲方扣抵乙方承担的物业服务费283080.52元并扣减已返还的700000应归还乙方履约保证金4016929.48元”、“儒俊雅苑”项目《商品房预售许可证》重新取得之日起60日内甲方归还乙方1000000万元，余款3016929.48元甲方于该许可证取得之日起160日内归还乙方；甲方自收到新的《商品房预售许可证》之日起220日内，按上述约定还清上述全部款项”。而根据《商品房前期投资（认购）合同》，盛通公司代销包销的是保发公司名下的房产而不是大阳公司名下的房产，今后要取得新的《商品房预售许可证》的也只能是保发公司而不会是大阳公司，因此，《调解协议书》提到的甲方，所指向的公司显然应当是保发公司，而不是大阳公司。既然协议内容提到的甲方实际上是开发商保发公司，为什么盖的是大阳公司公章，那是因为大阳公司是受保发公司委托代为投资开发、销售“儒俊雅苑”项目的投资商。6、盛通公司在一审庭审中明确同意保发公司从应返还的保证金中扣减物业管理费283070.52元。这本身就说明盛通公司认可《调解协议书》，说明盛通公司认可《调解协议书》不但约束自己也同时约束保发公司，说明盛通公司认可大阳公司代表的就是保发公司。盛通公司未经保发公司会或大阳公司同意，擅自以物业券等方式赠送购房客户物业管理费共计283070.52元，在于2013年3月22日向大阳公司卜辉提交了《盛通公司赠送“儒俊雅苑项目”物业管理费客户明细表》，表示愿意自行承担相应的责任后，在一审开庭时再次表示可以从应返还的履约保证金中扣减，而从应返还的履约保证金中扣减正是《调解协议书》确认的主要内容。（四）、没有确切证据证明《调解协议书》只约束大阳公司和盛通公司。1、《调解协议书》并没有约定只约束本案大阳公司和盛通公司。2、《调解协议书》也是为实现盛通公司的利益而签订，没有任何证据表明，如果盛通公司知道保发公司与大阳公司之间的委托代理关系，如果保发公司作为《调解协议书》的当事人，盛通公司就不会签订该协议。（五）、本案应当适用《合同法》第402条的规定，认定受托人大阳公司以自己名义与盛通公司订立的《调解协议书》直接约束委托人保发公司和盛通公司，一审判决适用法律错误。1、《合同法》第402条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。根据上述几点事实分析，大阳公司作为“儒俊雅苑”项目的投资商，接受开发商保发公司委托投资开发建设“儒俊雅苑”项目并销售房产，大阳公司派出其法定代表人卜辉，代理保发公司就原保发公司与盛通公司签订的《商品房前期投资（认购）合同》约定的保证金归还事宜进行协商后订立的《调解协议书》，协议订立之前、之时，盛通公司对于保发公司与大阳公司（卜辉）之间的委托代理关系是非常清楚的。因此，根据《合同法》第402条的规定，该调解协议应当直接约束保发公司和盛通公司。2、一审判决适用《合同法》第八十四条关于债务转让必须经债权人同意的法律规定明显错误。适用该法律规定的前提事实是《调解协议书》系债务转让协议，然而，本案各方当事人从未主张该《调解协议书》系债务转让协议，也从未主张保发公司已经将退还保证金债务转让给大阳公司，而且，从内容上看，该《调解协议书》也确实不属于债务转让协议。就算是借鉴债务加入理论，也不等于债务转让，也不是适用《合同法》第八十四条债务转让规定。因此，一审判决适用该条债务转让规定明显缺乏相应的事实根据，让人不知所云。一审判决没有全面分析、认定大阳公司与盛通公司订立《调解协议书》的背景事实，没有认定保发公司与大阳公司之间在“儒俊雅苑”项目建设和房产销售上的委托代理关系，没有认定大阳公司接受委托之后指派卜辉代表保发公司和大阳公司具体履行开发销售等各项受托事务的事实，只是简单地认定是大阳公司自愿加入债务的履行，保发公司的债务并没有发生转移。这种做法必然导致法律适用错误。二、既然《调解协议书》直接约束保发公司与盛通公司，则根据该协议内容可知：1、保发公司归还保证金给盛通公司的条件尚未成就，时间尚未到来。因此，盛通公司提前要求保发公司归还保证金及其利息没有根据，应予以驳回。《调解协议书》明确约定：保发公司分期归还保证金给盛通公司的条件和时间分别是保发公司重新取得“儒俊雅苑”项目《商品房预售许可证》之日起的60日、160日和220日内。保发公司早就向政府申请预售证延期，目前正在等待政府颁发新的预售证，保发公司并无过错。2、抵销盛通公司应当赔偿给保发公司的物业服务费283070.52元后，保发公司应当归还的保证金数额为4016929.48元。盛通公司应当赔偿给保发公司的物业服务费，以及保发公司应当退还给盛通公司的保证金，都属于金钱给付性的债务，依照《合同法》第九十九条规定，当然应该可以互相抵销。一审判决也适用了该条规定，但却认为物业服务费与本案不属于同一法律关系，不接受双方一致同意的债务抵销，一审判决的做法令人不解。三、盛通公司没有提交任何证据证实其已经支付5225760元客户前期投资款给保发公司的事实，一审判决对该事实的认定毫无事实根据，在此基础上要求保发公司返还保证金和计付逾期返还保证金利息，适用法律严重错误。1、盛通公司在起诉书中主张其分别于2010年4月12日将1161163元、2010年5月8日到2010年6月8日期间将2064094元、2010年6月12日到2010年9月14日期间将1000503元、2010年9月27日到2010年10月18日期间将100000元，合计5225760元客户前期投资款支付给保发公司。但盛通公司并未向法庭提交任何证据进行佐证以支持其诉讼主张，在盛通公司的证据清单中，其向法庭提交的付款凭据只有支付保证金凭据、保发公司退还保证金的凭据以及保发公司支付代销佣金的款凭据，并无任何有关于其支付客户前期投资款的凭据，其向法庭提交的《利息计算表》并不是证据，保发公司已提出异议，其也表示《利息计算表》不再作为证据。即上述款项是否已经支付、何时支付、如何支付、向谁支付？保发公司对这些情况一无所知，保发公司并没有收到过这些前期投资款。除了盛通公司在其诉状中的单方陈述外，一审判决所陈列的一系列证据中没有任何证据能够对此进行佐证，“足资认定”从何谈起。2、既然盛通公司是否已经向保发公司支付了客户前期投资款都没有证据给予佐证，那么何时支付已经无需再谈。而《商品房前期投资（认购）合同》约定的客户前期投资款的支付情况不能确定，则该合同约定的返还保证金的条件就没有成就，是否逾期返还以及逾期返还保证金是否应当计付利息均无从谈起。一审判决以毫无根据的付款事实为基础，以没有任何证据能够佐证的付款数额和付款时间为前提，认定保发公司应向盛通公司退还保证金的条件成就并以该时间为起点计付利息，适用法律肯定严重错误。综上，一审判决认定事实、适用法律均发生错误，严重损害了保发公司的合法权益，请求撤销原审判决，驳回盛通公司的诉讼请求，以维护保发公司的合法权益。被上诉人盛通公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，保发公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。1、保发公司与大阳公司之间的《房地产合作开发协议》从未向盛通公司提交过，盛通公司的合作对象是保发公司。保发公司委托卜辉签订《商品房前期投资（认购）合同》有明确的《授权委托书》。至于保发公司委托卜辉或者大阳公司的其他事宜，只能以提交给盛通公司的授权委托书所载明的内容为准，不能以保发公司的主观臆想来推断盛通公司是否“肯定”知道。2、即便卜辉或者大阳公司是作为保发公司的代理人，那么代理权限范围的事项也是由被代理人保发公司承担相应的法律后果。不能一边认为卜辉或者大阳公司是代理人，一边认为承担责任的主体又是代理人自己。而且卜辉的身份随时转换，什么时候对他有利，他就站在了有利的位置上。二、《调解协议书》载明大阳公司自愿成为还款主体，但是并没有免除保发公司的还款义务。事实上，《调解协议书》只是盛通公司与大阳公司关于偿还款项的双方协议，并没有保发公司的参与。在法庭调查过程中，保发公司和大阳公司均承认是后面才单方面加盖保发公司的公章。《调解协议书》是盛通公司与大阳公司就其自愿偿还履约保证金达成的协议，针对保发公司的内容并没有体现在该协议中。订立《调解协议书》后，大阳公司自愿成为履约保证金的偿还义务人，但是协议并没有免除保发公司的还款义务。《调解协议书》并不是债务转移协议，保发公司将《调解协议书》理解为“债务已经由被告转移到第三人手中，还款条件已经变更”是没有事实和法律依据的。应该说《调解协议书》生效后，盛通公司可以选择向保发公司或者大阳公司任何一方主张偿还债务。三、《商品房前期投资（认购）合同》关于履约保证金的约定并没有失效，盛通公司按照合同的“相对性原则”向保发公司主张还款有理有据。根据《商品房前期投资（认购）合同》的约定，在盛通公司为保发公司联系到前期投资客户并向保发公司支付前期投资款项后，每满100万元，保发公司向盛通公司返还100万元履约保证金，满500万元后，该未返还部分履约保证金10天内即全部返还给盛通公司。截至2010年10月18日止，投资款合计5225760元全部依约支付给保发公司。故保发公司理应在约定的时间内返还全部的履约保证金，但是保发公司至今仅仅偿还了70万元的履约保证金。事实上，盛通公司为保发公司销售房产的款额达到109117265元，双方据此结算并无异议。既然《调解协议书》只是增加了偿还义务主体，并未免除保发公司的还款义务，那么《商品房前期投资（认购）合同》关于履约保证金的约定仍然具有法律效力。在《调解协议书》没有保发公司参与的情况下，盛通公司依据合同的“相对性原则”向保发公司主张偿还履约保证金合理合法，应得到法院的支持。综上所述，从现有事实可以看到，保发公司和大阳公司恶意串通，故意拖延还款，2010年即应返还的履约保证金，一直拖欠至今长达4年之久，给盛通公司造成了沉重的流动资金负担。如果任由这种不诚信行为继续，势必给盛通公司带来更多的损失，也有悖社会公平正义。请求驳回保发公司的不当诉求，维持原判，以维护盛通公司的合法权益。原审第三人大阳公司述称：首先，大阳公司同意保发公司陈述事实及法律适用的意见。另外，调解协议书是事后保发公司才盖章的，但该协议书在签订之前，大阳公司已经跟保发公司沟通并且取得保发公司的许可。同时盛通公司称调解协议书的内容并不涉及保发公司，这个是不符合事实的，调解协议书第一条中约定的“乙方在销售甲方房屋过程中”，而甲方的房屋就是保发公司的房屋，大阳公司不是建设单位；第二条中约定“余款……元甲方于取得预售许可证……日内归还乙方”，大阳公司不是开发商不是建设单位，不可能取得预售许可证，所以协议很明确甲方是保发公司。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：一、关于保发公司是否应当返还盛通公司430万元及逾期还款的利息1，054，110元的问题。盛通公司与保发公司签订的《商品房前期投资（认购）合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，为合法有效合同。双方当事人均应按照约定履行各自权利、义务。盛通公司依约向保发公司支付了履约保证金500万元，并先后向保发公司支付客户前期投资款5，225，760元，已满足约定的退还履约保证金的条件，保发公司应按照合同约定如期向盛通公司返还全部履约保证金。保发公司至今仅返还70万元，尚欠430万元，没有全面履行合同义务，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。同时，由于保发公司不按期返还履约保证金，盛通公司因此遭受经济损失，双方对此没有约定，盛通公司请求按照中国人民银行规定的一年期银行贷款利率的标准计算逾期付款利息于法有据。原审判决判令保发公司应向盛通公司返还履约保证金和支付利息符合法律规定，本院予以维持。二、关于盛通公司与大阳公司签订的调解协议是否阻碍保发公司返还履约保证金和支付利息的问题。本案中，《调解协议书》的签订主体为大阳公司和盛通公司，在合同签订时保发公司并未在合同上签章，且根据协议的约定，并非保发公司委托大阳公司与盛通公司签订协议，保发公司并非合同当事人，根据合同相对性的原则，该调解协议书对保发公司是否应向盛通公司返还涉案保证金没有约束力。盛通公司虽然对大阳公司自愿担责没有表示反对，但并不能以此推定其同意保发公司所欠债务转由大阳公司承担，保发公司的债务并没有发生转移，其并不能免责，且大阳公司至今也没有返还过履约保证金，现盛通公司没有向大阳公司主张权利而向保发公司主张权利，要求保发公司继续履行合同义务返还履约保证金430万元，于法有据，原审判决认定无误。保发公司上诉称双方之间是委托代理关系，但并没有提供相应的证据予以证实，其上诉理由不成立，本院不予支持。三、关于物业管理费的问题。在合同履行期间，盛通公司向购房客户赠送的物业管理费于2013年3月22日核算共计283070.52元，在庭审中，盛通公司愿意自行承担该款且同意该款从应返还的履行保证金中扣减，故保发公司应返还的履约保证金应扣减相应的数额，保发公司应向盛通公司返还的履约保证金为4016929.48元（430万元-283070.52元=4016929.48元）。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，但部分结果处理不当，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更海口市琼山区人民法院（2014）琼山民二初字第91号民事判决为：限海南保发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还海南盛通投资有限公司履约保证金4016929.48元及逾期还款利息（计算方式为：按照中国人民银行规定的一年期银行贷款利率的标准，以100万元为本金，从2010年4月13日起计算至6月8日止；以300万元为本金，从2010年6月9日起计算至2010年9月14日止；以400万元为本金，从2010年9月15日起计算至2010年10月18日止；以500万元为本金，从2010年10月29日起计算至2012年7月17日止，以450万元为本金，从2012年7月18日起计算至2013年2月5日止，以430万元为本金，从2013年2月6日起计算至2013年3月22日止；以4016929.48元为本金，从2013年3月23日起至2014年3月6日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计98556元，由上诉人海南保发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭晓梅代理审判员 王 戡代理审判员 韩小文二〇一五年四月七日书 记 员 韦佳艺 关注微信公众号“”