（2015）沙法民初字第02640号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-06-19
案件名称
重庆蓝峰物业管理有限公司与贺元伟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆蓝峰物业管理有限公司,贺元伟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙法民初字第02640号原告重庆蓝峰物业管理有限公司，住所地重庆市江北区石马河阳光家园16号6-2，组织机构代码78421664-2。法定代表人蓝立超，重庆蓝峰物业管理有限公司总经理。被告贺元伟，男，1957年9月8日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托代理人谢祥淑（贺元伟之妻），女，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告重庆蓝峰物业管理有限公司（以下简称蓝峰物管公司）与被告贺元伟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理后，依法由代理审判员罗燕独任审判，适用小额诉讼程序并于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告蓝峰物管公司的法定代表人蓝立超，被告贺元伟的委托代理人谢祥淑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝峰物管公司诉称，原告于2006年8月22日和2008年8月28日两次与被告小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，原告于2006年9月1日起按合同约定向被告提供了物业服务，但被告至今未交纳物业服务费及路灯公摊电费。现原告向法院起诉，要求被告交纳2007年7月1日至2014年8月31日期间的物业服务费2990.63元及同期路灯公摊费172元及自2009年1月26日至2014年10月31日止违约金6385.7元（物业服务费和路灯公摊费38.4元／月×违约金日3‰×73909天×75%）。被告贺元伟辩称，从2007年7月1日至2014年8月31日没有交物管费，只同意交1000元物管费和172元路灯公摊费，不同意支付违约金，且违约金约定过高，如果法院支持原告的诉请，应调整。经审理查明，2006年8月22日，原告重庆蓝峰物业管理有限公司（乙方）与重庆市沙坪坝区某小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定甲方委托乙方为重庆市沙坪坝区某小区提供物业服务，合同期限：2006年9月1日至2008年8月31日。合同第六条约定住宅按建筑面积每月每平方米0.38元收取，公共路灯照明电费每月每户2元。合同第十条约定每月26-28日由甲方向业主按统一标准收取当月的物管等费用，业主直接在本小区大门岗处缴纳给乙方，乙方出具收据。合同第十九条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日百分之五的标准向乙方支付违约金。该合同经重庆市沙坪坝区房屋管理局于2006年11月2日予以备案。合同期限届满后，2008年8月28日，原告重庆蓝峰物业管理有限公司（乙方）与重庆市沙坪坝区某小区业主委员会（甲方）就某小区再次续签《物业服务合同》，合同期限：2008年9月1日至2011年8月31日。合同第六条约定住宅按建筑面积每月每平方米0.48元收取，公共路灯照明电费每月每户2元。合同第十条约定每月20-25日由乙方向业主按统一标准收取当月的物管等费用，业主直接在本小区大门岗处缴纳给乙方，乙方出具收据。合同第十九条约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费等相关费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同经重庆市沙坪坝区房屋管理局于2008年11月13日予以备案。上述合同签订后，原告对小区进行了物业服务。合同履行期限届满后，原告仍继续在该小区进行物业服务。被告从2007年7月1日起未交纳物业服务费。2014年8月6日，原告向重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处柑子村社区居委会报送《物业撤场函》，载明：我司决定于2014年8月31日18时撤离该小区物业服务，请业主委员会到场参加撤场移交工作，还请未缴纳物业等费用的业主及时交清。现原告起诉来院，要求判如所请。此外，原告还举示了排水管道改造方案、满意调查统计、照片、收费收据等证据，以证明其对小区进行了物业服务，对《物业撤场函》进行了公示。另查明，被告系诉争房屋所有权人，房屋建筑面积75.75平方米，用途为住宅。上述事实，有物业服务合同、备案证明、档案查询证明、等书证及当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，重庆市沙坪坝区某小区业主委员会与原告于2006年8月22日和2008年8月28日签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。该合同对小区全体业主具有约束力。原告依据上述《物业服务合同》履行了物业服务。在2008年8月28日签订的《物业服务合同》履行期限届满后，原告仍为该小区提供物业服务，双方形成事实上的物业服务关系。被告作为小区业主，理应按合同约定交纳物业服务费。2007年7月1日至2014年8月31日期间的物业服务费及公摊路灯费，本院予以支持，不满1个月的按日计算。根据合同约定计算，此期间物业服务费为1711.95元（0.38元／平方米／月×14个月（2007年7月1日-2008年8月31日）×75.75平方米＋0.48元／平方米／月×75.75平方米×36个月（2008年9月1日-2011年8月31日）），2011年9月1日至2014年8月31日，原告提供事实上的物业服务，此期间物业服务费为1308.96元（0.48元／平方米／月×75.75平方米×36个月（2011年9月1日-2014年8月31日）），应参照物业服务合同的约定，支付物业服务费，原告所欠物业服务费为3020.91元，现原告主张物业服务费2990.63元，本院予以支持，被告认可支付公摊路灯费172元，本院予以确认，合计3162.63元。被告抗辩违约金标准约定过高，要求调整降低，本院予以支持，违约金标准调整至按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算，2007年7月1日起至2008年8月31日期间所欠物业服务费的违约金，应以该期间被告每月所欠物业服务费及路灯公摊费30.79元为基数，从应支付物业服务费的当月29日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算至2014年10月31日止，2008年9月1日起至2011年8月31日期间所欠物业服务费的违约金，应以该期间被告每月所欠物业服务费及路灯公摊费38.36元为基数，从应支付物业服务费的当月26日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算至2014年10月31日止，2011年9月1日起至2014年8月31日期间所欠物业服务费的违约金，参照物业服务合同的约定，以该期间被告每月所欠物业服务费及路灯公摊费38.36元为基数，从应支付物业服务费的当月26日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算至2014年10月31日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告贺元伟于本判决发生法律效力后，立即支付原告重庆蓝峰物业管理有限公司2007年7月1日至2014年8月31日期间的物业服务费2990.63元，公摊路灯费172元，合计3162.63元。二、被告贺元伟于本判决发生法律效力后，立即支付原告重庆蓝峰物业管理有限公司违约金，2007年7月1日起至2008年8月31日期间所欠物业服务费的违约金，应以该期间被告每月所欠物业服务费及路灯公摊费30.79元为基数，从应支付物业服务费的当月29日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算至2014年10月31日止，2008年9月1日起至2011年8月31日期间所欠物业服务费的违约金，应以该期间被告每月所欠物业服务费及路灯公摊费38.36元为基数，从应支付物业服务费的当月26日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算至2014年10月31日止，2011年9月1日起至2014年8月31日期间所欠物业服务费的违约金，应以该期间被告每月所欠物业服务费及路灯公摊费38.36元为基数，从应支付物业服务费的当月26日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算至2014年10月31日止。三、驳回原告重庆蓝峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告贺元伟负担，此款限被告于本判决发生法律效力后立即给付原告。本判决为终审判决。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 罗 燕二〇一五年四月七日书 记 员 张懋原 微信公众号“”