（2015）镇民初字第45号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-07-28
案件名称
原告彭玉芝与被告李婷婷房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
镇康县人民法院
所属地区
镇康县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭玉芝,李婷婷
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款，第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
云南省镇康县人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民初字第45号原告彭玉芝。委托代理人张建农，云南临疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告李婷婷。委托代理人贺朝树，男，云南省临沧市耿马傣族佤族自治县孟定镇法律服务所法律工作者。代理权限：一般授权代理。原告彭玉芝与被告李婷婷房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月11日公开开庭进行了审理。原告彭玉芝及其委托代理人张建农，被告李婷婷及其委托代理人贺朝树均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭玉芝诉称，2014年9月20日，原、被告在王美玲的见证下签订了一份《售房协议书》，协议约定：原告将自己座落于镇康县南伞镇公主路与幸福路交叉口的一宗房产出售给被告李婷婷。该宗房产占地面积392平方米，建筑面积1046平方米，转让价格为人民币596万元。付款方式：1、协议签字之日付5万元；2、原告在镇康县信用社贷款350万元转由被告李婷婷偿还，作为被告李婷婷支付给原告的房款，贷款利息从2014年9月20日起由被告李婷婷承担；3、余款241万元于20日内（即2014年10月10日前）付清。原告按国家及本地有关规定缴纳税费及相关费用，被告不承担过户及相关费用。协议明确规定了双方任何一方如有违约须向对方赔付房子协议价596万元的30%的违约金。协议签订后，被告仅支付了第一笔付款5万元。10月10日约定付款期限到期后，原告多次催要，被告李婷婷称正在筹款，要求延期至11月16日，到期后被告李婷婷仍未支付，11月19日，原告向被告李婷婷发送短信催促，被告李婷婷称其正在筹款，12月21日，原告再次向被告李婷婷发送短信要求被告李婷婷5日内补签合同，否则视为被告李婷婷放弃购买，被告李婷婷对此置之不理。350万元的贷款利息被告李婷婷至今分文未付。综上，原、被告自2014年9月20日正式签订协议，加上之前的协商过程，已半年之久，由于被告李婷婷的一再拖延，造成原告家庭经济生活混乱，原告为维护自己的合法权益，诉至法院要求解除合同，并由被告李婷婷承担违约责任。被告李婷婷辩称，原、被告签订合同购买房屋，后来被告无力支付房款均是事实。因被告经营的学校需要搬迁，原告彭玉芝的亲戚王美玲介绍购买原告彭玉芝的房子。原、被告经协商后约定，被告当天给付原告5万元定金，原告彭玉芝在信用社的贷款转到被告名下，由被告负责偿还，余款等贷款下来以后支付，当时约定2014年国庆节以后原告彭玉芝就将房子交由被告使用，但国庆节后原告彭玉芝并未将房屋交付被告使用。10月20日需要偿还贷款，被告要求原告将偿还贷款的卡给被告，原告彭玉芝称先由自己偿还，以后再计算。签订合同后原告彭玉芝是找过被告几次，被告均答复自己正在筹款，并且不同意再补签合同。原告彭玉芝要求支付173.8万元违约金不符合法律规定，不切实际，被告同意将原先支付的5万元定金作为赔偿。原告为证实其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、证人证言：证人王美玲证实：证人介绍被告李婷婷购买原告的房子，经协商购买价格为596万元，当天给付了5万元，余款241万元在签订合同后20天内付清；2、2014年9月20日原、被告签订的《售房协议》，用于证实双方签订合同的事实；3、镇房权证南字第（2012）2824号《房屋所有权证》、镇他项（2009）第80号《他项权证》，用于证实原告具有房屋所有权及土地使用权的事实；4、《手机短信》两份，用于证实原告曾两次催被告付款，被告违约的事实；5、《个人借款合同》复印件，用于证实原告的丈夫段荣斌向信用社贷款350万元用于建房的事实。经质证，被告李婷婷对于原告提交的证据2、3无异议；对证据1证人证言认为原、被告双方并未约定过20日内付清；对证据4认为真实性无异议，但双方并未约定过付清款项的时间；对证据5的真实性无异议，但与本案无关联。被告李婷婷未向本院提交任何证据。本院认为，原告提交的证据2－5客观真实，能够证明其待证事实，本院予以确认；证据1的证人证言，结合《售房协议》仅能证实原、被告协商售卖房屋的事实。经审理查明，原告彭玉芝与段荣斌系夫妻关系，段家良系原告彭玉芝与段荣斌之子。原告彭玉芝与段荣斌、段家良共同共有位于镇康县南伞镇13号路商住楼一幢，总层数4层，建筑面积1041.29平方米。2014年1月6日，段荣斌以建房为由向镇康县信用合作社贷款350万元。经协商，原告彭玉芝以596万元的价格将该商住楼出售于被告李婷婷，2014年9月20日，原、被告在王美玲的见证下，签订了《售房协议书》。该协议书约定，“第一条甲方（彭玉芝）将自己的房屋及房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方（李婷婷），房屋具体状况如下：房屋座落在镇康县南伞公主路与幸福路交叉口，房屋为框混结构商住房，占地面积为392平方米。建筑面积1046平方米……第四条甲、乙双方经协商达成一致，同意上述房地产转让价格为人民币596万元。甲、乙双方同意，自本合同签订之日起，乙方交付甲方定金5万元，本合同即日生效。甲方现在镇康县信用社贷款350万元转于乙方偿还，作为乙方支付甲方的房款，共计355万元，所有贷款利息从2014年9月20日起由乙方负责。乙方需按时还息，之后凑足241万元后交于甲方；由甲方按国家及本地有关规定缴纳所有税费及相关费用。由甲方在上述房地产权利转移前未支付的使用该房屋所发生的卫生管理费、水电费、煤气、电讯费等其它费用由甲方负责支付。乙方不承担过户及相关费用。……第八条甲方如有违约需赔付乙方房子协议价596万元的30%作为违约金，乙方如有违约需赔付甲方房子协议价596万元的30%作违约金……”。签订合同当天被告李婷婷支付原告彭玉芝5万元定金后一直未支付余款。原告彭玉芝分别于2014年11月19日、12月21日向被告李婷婷发送短信催要房款，并称如不及时支付余款视为放弃购买。且合同约定于9月20日转给被告李婷婷负责偿还的原告彭玉芝的丈夫在镇康县信用社的贷款350万元一直由原告彭玉芝负责偿还。2015年1月5日，原告彭玉芝以被告李婷婷违约为由，诉至本院请求判令：一、依法解除原、被告间2014年9月20日签订的《售房协议书》；二、被告支付原告违约金173.8万元；三、被告承担本案诉讼费用。本院认为，原告彭玉芝与被告李婷婷经协商，被告李婷婷购买原告彭玉芝的房屋，双方签订了协议并支付5万元的定金，原、被告房屋买卖关系成立。但被告李婷婷无能力支付房款导致合同无法继续履行，且其明确表示无法筹款，放弃购买房屋，不再履行合同。故，对于原告要求解除该合同的诉讼请求本院予以支持。原告彭玉芝选择适用违约金而非定金罚则，被告李婷婷支付的5万元定金亦应予退还，被告李婷婷应向原告彭玉芝支付违约金。关于违约金的数额，被告李婷婷在庭审中提出违约金过高，原、被告间的合同并未造成原告彭玉芝实际损失。我国法律规定违约金具有补偿性，是以填补损害为目的，依合同法相关规定，对违约行为造成的损害赔偿额的约定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。但违约金除了具有补偿性，还具有惩罚性功能，是对违约方违约行为的一种惩罚。原告无证据证实自己的实际损失，则参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条和第十八条的规定，在商品房买卖合同中，买方逾期付款的，约定的违约金可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来认定合理性。2014年12月21日，原告发送短信向被告催要房款，并称如不及时支付余款视为其放弃购买，被告李婷婷未曾答复，可视为其有放弃购买的意思表示，原告应该妥善处理减少扩大自己的损失，故被告给原告造成的经济损失计算至2014年12月20日止。被告支付5万元后定金后，尚拖欠房款591万元，2014年9月20日至2014年11月22日中国人民银行同期贷款利率为6%／年，则591万元的利息为59100元。2014年11月22日至2015年12月21日中国人民银行同期贷款利率为5.6%／年，则591万元的利息为27580元，三个月合计为86680元。故本院结合原、被告履行合同的情况，被告的过错程度以及原告的实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则，对于违约金的数额依法予以酌情确定。根据《合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定判决如下：一、解除原告彭玉芝与被告李婷婷间签订的《售房协议书》；二、被告李婷婷于本判决生效之日起十日内给付原告彭玉芝违约金86680元（扣除应予返还被告李婷婷的50000元定金，尚应支付36680元）；三、驳回原告彭玉芝的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20442元，由原告彭玉芝承担19420元，被告李婷婷承担1022元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审 判 长 张亚男审 判 员 张学乔人民陪审员 杨德建二〇一五年四月七日书 记 员 字红兵 来源：百度“”