（2014）丽龙民初字第376号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-06-11
案件名称
殷中华与夏永庆房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
龙泉市人民法院
所属地区
龙泉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
殷中华,夏永庆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
浙江省龙泉市人民法院民 事 判 决 书（2014）丽龙民初字第376号原告：殷中华。委托代理人：罗悉语，浙江金铿律师事务所律师。被告：夏永庆。原告殷中华诉被告夏永庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理，依法组成合议庭，于2015年2月4日公开开庭进行了审理。原告殷中华的委托代理人罗悉语到庭参加诉讼，被告夏永庆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案经缺席审理，现已审理终结。原告殷中华起诉称：原告将其坐落于龙泉市茂龙郦都2幢第2层2号经营用房（建筑面积约380平方米）租赁给被告使用。2013年5月31日，双方签订《房屋租赁合同》，约定：“租赁期五年，从2013年6月1日起至2017年5月31日止。第一年租金为人民币捌万元整，在2013年5月1日前付清；第二年租金为捌万捌仟元整，在2014年5月1日前付清……乙方租赁期间应交的各项税费及水电费、出租房房产税、土地使用税、装修费用等均由乙方承担”。被告承租后开设经营足浴休闲会所，但经营一年后被告擅自搬离承租场所不知去向，至今未按合同约定交付第二年租金。被告租赁期间尚欠水费702元、电费360.43元未予缴纳，原告已为其垫付了上述费用。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。被告逾期拒不支付租金并在承租期间擅自搬离租用房不知去向，其行为已经严重违约，导致租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现，应当解除合同。合同解除前，原告、被告之间权利义务并未终止，被告应当继续支付租金直至合同解除。另外，被告应当返还原告为其垫付的水电费。故原告诉至法院，请求判令：一、解除原告、被告于2013年5月31日签订的《房屋租赁合同》；二、被告向原告支付房屋租金（租金按年租金88000元计算，自2014年6月1日起计算至合同解除之日止，暂计至10月1日的租金约为29333元）；三、被告向原告支付拖欠的水电费共计1062.43元；四、本案诉讼费用由被告承担。被告夏永庆未作答辩。原告殷中华为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1．《房屋租赁合同》，拟证明原告、被告于2013年5月31日签订房屋租赁合同，约定了租金及租赁期限等事项，并约定水电费由被告负担的事实。2．所租赁房屋的所有权证、土地使用权证，拟证明原告对该租赁房屋享有相应的权属。3．缴纳电费的发票联，拟证明原告代被告缴纳了6月份电费360.43元的事实。4．缴纳水费的发票联及对应的缴费信息列表，拟证明原告为被告垫付了自2013年7月起累计的水费702元的事实。5．《催告履行合同义务的通知》及EMS回单，拟证明2014年9月23日，原告向被告身份证信息上的地址寄送催告函，催收租金及水电费，并表示若被告仍不履行合同义务，原告将单方面解除合同的事实，以及邮件因无法送达而被退回的事实。被告夏永庆未提交证据。被告夏永庆未到庭质证，视为其放弃质证权利。经审核，原告殷中华提供的上述证据符合证据的真实性、合法性和关联性的���求，本院予以认定。根据本院认定的有效证据以及原告殷中华的当庭陈述，本院认定本案的事实如下：2013年5月31日，原告殷中华与被告夏永庆签订一份《房屋租赁合同》，约定的主要内容是：（1）原告将龙泉市茂新华龙郦都2幢第2层02室房屋（龙房权证龙泉市字第××号）出租给被告使用，租赁期五年，自2013年6月1日至2017年5月31日。（2）房屋的第一年的租金为80000元，在2013年5月1日前付清；第二年的租金为88000元，在2014年5月1日前付清；第三年的租金为96800元，在2015年5月1日前付清。先付款后使用，如被告延迟付款，原告有权收回房屋。（3）被告在租赁期间应交的各项税费及水电费、出租房房产税、土地使用税、装修费用等均由被告承担。合同中除上述内容外，双方还约定了其他事项，同时约定合同自双方签章生效。合同签订后，原告依约将案涉房屋提供给被���使用。被告依约支付了租房的第一年的租金。后被告未按照合同约定于2014年5月1日前支付案涉房屋的第二年租金，原告向被告催收未果，后无法直接联系到被告。2014年9月23日，原告根据被告户籍登记信息上的地址，以EMS邮件的方式向被告发送“催告履行合同义务的通知”，欲通知被告在2014年10月1日前向原告付清第二年租金和水电费，并表示若被告在该期限届满前仍不履行合同义务，原告将单方面解除合同。该EMS邮件因无法送达而被退回。截至目前，被告仍未向原告支付案涉房屋的第二年租金。2014年10月8日，原告向本院提交民事起诉状请求解除案涉合同。本院于2014年10月8日依法受理后，向被告的户籍所在地邮寄送达民事起诉状副本等诉讼材料，但未能送达；后本院先后委托被告户籍所在地的安徽省芜湖市鸠江区人民法院和芜湖市经济开发区人民法院向被告送达��事起诉状副本等诉讼材料，两法院未能送达。2014年11月1日，本院在人民法院报上刊登公告，向被告公告送达起诉状副本及开庭传票等，且载明自公告之日起60日即视为送达。原告在本案的庭审中陈述：被告使用案涉房屋一年后即搬离外出，原告于2014年6月发现案涉房屋里的设备已被搬空。原告多次通过公安部门寻找被告的下落均未果。原告通过邻里得知被告之前开设的足浴休闲会所可能存在经营不善的情况。原告在多方寻找被告无果的情况之下，于2014年12月将案涉房屋出租出去，同样用于足浴经营。本院认为，原告在上述陈述中承认的事实是原告的自认事实，本院予以确认。本院认为：原告殷中华与被告夏永庆签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按照合同约定将案涉房屋提供给被告使用，故被告应当按照合同约定支付相应的房屋租金。被告逾期未支付案涉房屋的第二年租金，且其在未与原告协商一致的情况下即停止使用案涉房屋，行踪不明，上述行为足以表明其不履行主要债务。因此，原告享有法定的解除案涉合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十六的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告在催告函未能送达被告的情况下，向本院提起诉讼要求解除案涉合同。本院认为，解除合同通知的目的在于解除权人将其行使合同解除权的意思表示告知对方当事人，以期对方当事人知晓其解除合同的意思表示，而通过起诉的方式要求解除合同可以看作是一种通知。原告向本院提交的民事起诉状中，明确表达了其��除案涉合同的意思表示，故本院向被告送达民事起诉状副本之日，应当视为原告的解除合同通知书到达被告之时。本院采取公告送达方式向被告送达民事起诉状副本，根据公告内容，公告之日起的60日即2014年12月31日视为民事起诉状副本送达被告，故案涉合同已于2014年12月31日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，因被告不履行主要债务，致使案涉房屋出现闲置状态，给原告造成了租金损失，故合同解除后，原告仍有权要求被告赔偿损失。原告主张案涉房屋从2014年6月1日闲置至2014年12月份，且主张租金损失的计算方法为按年租金88000元自2014年6月1日起计算至合同解除之日止。本院认为，本案中��在被告逾期未支付案涉房屋的第二年租金，且其行为足以表明其不履行主要债务的情况下，原告可采取适当措施减少租金损失的扩大。故综合考虑本案的实际情况，本院酌情确定由被告赔偿原告案涉房屋原租金标准（年租金88000元）三个月的租金损失，即7333.3元／月×3月=22000元，以及原告为被告实际垫付的水电费1062.43元，共计：22000元＋1062.43元=23062.43元。故对原告提出的诉讼请求，本院予以部分支持。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告殷中华与被告夏永庆于2013年5月31日签订的《房屋租赁合同》于2014年12月31日解除；二、被告夏永庆自本判决生效之日起十日内赔偿原告殷中��租金损失等共计23062.43元；三、驳回原告殷中华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费560元，由原告殷中华负担280元，由被告夏永庆负担280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丽水市中级人民法院。审 判 长 管篪竺代理审判员 柴先鹏人民陪审员 廖春晓二〇一五年四月七日代书 记员 刘 娟 关注公众号“”