（2014）义民初字第704号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-05-02
案件名称
义马市天苑物业管理有限公司诉刘伯安物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
义马市人民法院
所属地区
义马市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
义马市天苑物业管理有限公司,刘伯安
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
义马市人民法院民 事 判 决 书（2014）义民初字第704号原告义马市天苑物业管理有限公司。法定代表人张天平，该公司经理。委托代理人赵天伟，男，汉族。代理权限为一般代理。被告刘伯安，男，汉族，义煤集团工会职工。原告义马市天苑物业管理有限公司（以下简称天苑物业）诉被告刘伯安物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月31日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵天伟及被告刘伯安均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天苑物业诉称：2009年11月15日，原告与鑫瑞房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每年一月。被告自2011年以来，一直拖欠原告的物业管理费，至今已有四年未交，现诉至法院，要求被告缴纳物业管理费2004元。被告刘伯安辩称：该物业公司应提交营业执照、税务登记证等证明原告身份的合法性。如果原告没有该资质，不应该起诉我。2009年，该物业公司与开发商签订物业前期服务协议，与我没有任何关系。我并没有与原告签订托管协议，与原告没有任何合法约定，不存在物业管理费之说。原告义马市天苑物业管理有限公司向法庭提交如下证据：前期物业管理办法合同二份，证明原告为义马市河滨小区提供物业管理服务，时间为2009年11月至2015年11月。被告刘伯安向法庭提交如下证据：1.2010年10月24日物业管理费的收费票据一份，证明被告2010年交过物业费。2.房屋漏水照片十一张。经庭审质证，被告刘伯安对原告提供的证据不予认可，认为原告的二份合同均不是与业主的约定，只是与开发商签订的合同，与被告无任何关系；原告对被告证据1无异议，不认可被告证据2。依据客观性、合法性、关联性的证据特征，本院对原告提供的证据及被告证据1予以确认，对被告刘伯安提供的证据2，因缺乏与本案的关联性，本院不予采信。根据上述有效证据，并结合庭审中双方当事人的陈述，本院可确认以下案件事实：2009年10月21日，河南鑫瑞实业有限公司与原告天苑物业签订了《前期物业管理合同》，约定将义马市河滨小区委托原告天苑物业实行物业管理，原告天苑物业提供服务的受益人为河滨小区全体业主和物业使用人，该合同的服务期限为2009年11月15至2012年11月15日。上述合同到期后，河南鑫瑞实业有限公司又与原告续签了物业管理合同，将物业管理的期限延长至2015年11月15日。被告刘伯安系河滨小区7号楼4单元701室的住户，该住房每年的物业管理费为501元，自2011年以来，被告一直未缴纳物业管理费，经原告多次催要，被告至今仍拖欠原告2011至2014年四年的物业管理费2004元。本院认为：河南鑫瑞实业有限公司与原告天苑物业签订的前期物业管理合同，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效。根据相关法律规定，该前期物业管理合同对全体业主具有约束力，被告刘伯安作为河滨小区业主，虽然不是上述合同中形式上的当事人，但业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成该物业服务合同的实质当事人，被告应依约定向原告交纳物业管理费，原告天苑物业要求被告刘伯安支付2011年至2014年的物业管理费2004元，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告与开发商签订的物业管理合同与其没有任何关系，且其并没有委托原告进行物业管理，该辩称理由与法律规定不符，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告刘伯安应于本判决生效之日起五日内支付原告义马市天苑物业管理有限公司物业管理费2004元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘伯安承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长 刘迎宾人民陪审员 黄海涛人民陪审员 平爱红二〇一五年四月七日书 记 员 王燕玲 关注公众号“”