（2014）吴民初字第1142号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-07-16
案件名称
苏州保利隆胜置业有限公司与陈帝全商品房预售合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州保利隆胜置业有限公司,陈帝全
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四条，第五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2014）吴民初字第1142号原告苏州保利隆胜置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中大道1368号吴中科技园研发楼A楼7楼。法定代表人赵慎海，该公司董事长。委托代理人凌立、喻锋，江苏智择律师事务所律师。被告陈帝全。委托代理人赵鸿、丁伟，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。原告苏州保利隆胜置业有限公司（下称保利公司）诉被告陈帝全商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月6日立案受理，依法由代理审判员周宏适用简易程序公开开庭进行了审理，原告保利公司委托代理人喻锋、被告陈帝全及委托代理人赵鸿到庭参加诉讼。后本院裁定转为普通程序，依法由审判员钟毅、代理审判员周宏与人民陪审员严阿龙组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人凌立、喻锋到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告保利公司诉称，2012年12月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的尹山湖景花园25幢902室房屋，总价952871元，被告应在合同签订当日一次性付清房屋价款。如被告未能按约定支付房价款，每逾期一日，被告应当向原告支付相当于房屋总价款万分之一的违约金；逾期超过60天的，原告有权解除合同，并按照房屋总价款的10%主张违约金。合同签订后，被告未支付任何房款。为此，原告曾多次催讨要求被告支付房款，但被告始终未履行付款义务。请求判令：1、解除《商品房买卖合同》（编号：苏吴合同201212260219），被告配合办理网上备案注销手续；2、被告向原告支付违约金95287.1元。被告陈帝全辩称，原告起诉的事实与理由同客观事实不符，被告根本未向原告购房，双方没有商品房买卖合同关系。该份商品房买卖合同是原告与案外第三方在协商处理债权债务关系中产生的，整个过程被告没有参与，更不知晓，合同内容与被告无关，被告不承担任何法律后果。经审理查明，原告保利公司系位于苏州吴中经济开发区郭巷街道郭新东路78号尹山湖景花园小区开发商。2012年12月17日，原告与案外人陈必东签订销售认购协议书一份，约定陈必东购买尹山湖景花园25幢902室房屋，建筑面积90.34平方米，房屋总价款1141025元，双方对付款方式、定金未作约定。认购协议书上载明业务经办人是方某，销售控核是陈吉。2012年12月26日，方某办理内部更名手续，将25幢902室房屋认购人由陈必东更名为陈帝全。同日，原告与被告堂姐陈某（代被告陈帝全）签订了编号为苏吴合同201212260219的商品房买卖合同。约定被告向原告购买尹山湖景花园25幢902室房屋，合同总价款为952871元，买受方在签署合同时一次性付清房款。合同第七条约定，买受方逾期超过60天付款，出卖方有权解除合同，自出卖方解除合同通知书到达之日起15日内，买受方将房屋退还给出卖方，并按房屋总价的10%向出卖方支付违约金。陈某在该合同上签署了被告的名字，并将被告的无婚姻登记记录证明、户口簿复印件、授权委托书等手续提供给原告。另查明，中达建设集团股份有限公司（下称中达公司）、湖北保利建筑工程有限公司（下称湖北保利公司）是本案房产所涉项目的总包单位。上海秦昆实业有限公司（下称秦昆公司）与中达公司曾发生钢材供货合同关系。2014年4月16日，秦昆公司以中达公司、湖北保利公司、湖北保利建筑工程有限公司苏州观湖分公司（下称湖北保利观湖分公司）为被告向本院起诉，要求中达公司立即支付钢材款1859361.25元及按照月息1.5%支付违约金，湖北保利公司、湖北保利观湖分公司承担连带保证责任。后秦昆公司撤回对湖北保利公司、湖北保利观湖分公司的起诉。2014年9月12日，秦昆公司与中达公司达成调解协议，中达公司于2014年9月19日前给付秦昆公司货款900000元，于2014年10月15日前给付货款420000元，该调解协议已履行完毕，该案调解结案。以上事实，有原告提供的商品房预售许可证、销售认购协议书、更名审批表、商品房买卖合同，当事人陈述及本院调取的民事起诉书、（2014）吴商初字第0230号民事调解书等证据在案佐证。本案的争议焦点是原、被告双方是否成立真实有效的商品房买卖合同关系。关于合同订立过程，原告陈述，陈必东是原告涉案房产项目实际承包人，后来陈必东说其有朋友要其认购的房子，原告就答应将涉案房产转给陈帝全，其不清楚陈必东要拿房子抵工程款，其也不欠陈必东工程款，签订商品房买卖合同时约定一次性支付，但因苏州市限购政策，被告有顾虑，其就同意晚付，但后来就一直联系不到陈帝全，没办法才来起诉。为证明双方成立有效的房屋买卖关系，原告向本院提交了授权委托书、购房承诺书、声明、户口本复印件、无婚姻登记记录证明、陈某签署的承诺书等证据，证明被告陈帝全授权陈某代为签订商品房买卖合同。经质证，被告对授权委托书、购房承诺书、声明的真实性均不认可，因为上述签名均非原告本人签署；对户口本复印件、无婚姻登记记录证明真实性无异议，但认为与本案没有关联性，无法证明该两份证据的提供人就是被告本人；对陈某的承诺书，无法确认真实性。审理中，本院依法调取了（2014）吴商初字第0230号案件第二次开庭笔录。陈某、方某在该案中作为证人出庭作证。陈某在笔录中陈述，其以秦昆公司的名义向被告中达公司供应钢材，供货结束后，其向陈必东、孙兴友催讨材料款，他们提出用房子来抵货款。其同意，就与陈必东、孙兴友对账，总共欠货款186万元，他们答应给其两套房子价值196万元，其许诺拿到房子后出售以后再还给他们9万多，这样其在钢筋材料款结算单上签字盖章。后来其和孙兴友、陈必东一起来到售楼处，方某就要求其提供名下没有房产未婚人士的身份证，其不符合条件，于是提供了其堂弟陈帝全、女儿叶娟娟的身份证号码，当时就以堂弟、女儿的名义签了购房合同。其在与中达公司、湖北保利公司的三方协议上签字。方某在笔录中陈述，其曾受博思堂综合地产有限公司委派至保利公司观湖国际项目做房产销售，接领导指示帮陈某办理了两套房屋的购买手续，包括合同签订、收取原件。认购协议书上所涉两套房屋由中达公司的陈必东认购，因保利公司营销部领导告知其房子是用来抵给中达公司的。签购房合同时陈必东带了陈某过来，其就办理了更名手续，买受人分别为叶娟娟、陈帝全，而陈某出具了二人的授权委托书。同时，其拿了三方协议给买方签字，主要内容是中达公司欠了工程款，用房子抵给买受方，还有一方就是保利公司，协议上房屋金额是其填写的，当时只有陈某签字，说是之后拿到中达公司签字再到财务开票，但因其2013年4月离职，不知道发票有无交付给买受人。经质证，原告认为方某的证言能够证明陈某签合同时有被告授权；其确实就工程款抵付事项进行过协商，当时签订商品房买卖合同也是为抵付工程款所用，但最终未能达成任何协议。被告认为，两人的陈述恰恰证明了原告、中达公司与秦昆公司存在债权债务关系，原告将房屋抵给中达公司，中达公司将房屋又抵给秦昆公司，被告所有的签名均由他人代签，原告与被告之间不存在商品房买卖合同关系。另，关于本案事实，案外人陈某亦到庭陈述，其是代表秦昆公司为中达公司、保利公司供应钢材，工程快结束时其催要拖欠的钢材款186万元，陈必东作为中达公司代表，提出钱没有，但可用保利的房子抵货款，其只好同意。后来陈必东带其到售楼处，保利公司派出方某和其办理购房手续，方某让其提供两个未婚人员的身份证，其就提供堂弟陈帝全和女儿叶娟娟的身份证给方某，陈帝全当时并不知道，其就以陈帝全、叶娟娟的名义签订了购房合同，方某让其2014年用合同拿房子。因为最终房子没有拿到，其就起诉了中达公司要186万元的货款。陈帝全并不知道其用他的身份证签订了房屋买卖合同，授权委托书也是其代签代捺印，后来又按照方某的要求提交了户口本、单身证明，但陈帝全也不知情。经质证，原告认为不能将中达公司与秦昆公司的债权债务关系混同于陈必东与被告之间的关系，原告、湖北保利公司、中达公司与被告之间也没有债权债务关系，本案不存在所谓的以物抵债一说，原、被告之间的买卖合同真实有效。本院认为，本案双方当事人签订的商品房买卖合同，实为秦昆公司（陈某）方、中达公司（陈必东）方与原告之间，因价款结算与债权转让而形成的以物抵债协议。尽管原告否认存在以房抵债，但证人陈某、方某的证言均证实原告与中达公司、秦昆公司三方曾就用房屋抵偿债务事宜进行过协商，而陈必东是中达公司涉案项目承包方实际权利人，陈某系秦昆公司该项目供货方实际权利人，双方代表各自公司参与协商以房抵债并签署有关文件，原告亦不否认曾商量过以房屋抵偿工程款。据此可以认定，即原告、中达公司、秦昆公司为解决三方的债权债务关系，经协商达成以房抵债的合意，在该合意之下，陈必东签署销售认购协议书，后由陈某安排被告与原告签订商品房买卖合同，进而实现以房抵债之目的。对于该合同，虽然被告抗辩完全不知情，陈某亦表示未曾告知被告，但从原告提交的无婚姻登记记录证明看，该证明一般只能由申请人或其代理人向婚姻登记机关申领，且合同若履行，被告将获得房屋产权登记，因此可推定被告陈帝全对此知情，且对陈某以其名义签订商品房买卖合同是认可的。然而，从合同签订的真实目的看，双方并非要通过支付实际价款来履行商品房买卖合同，而是要通过给付房屋来抵消中达公司对秦昆公司的债务。即名为买卖，实为抵债。本案合同作为由债权债务关系履行方式派生的以物抵债协议，未实际履行，应认定为未生效，且秦昆公司与中达公司的债权债务已经本院（2014）吴商初字第230号案调解结清，本案抵债协议更无履行必要。原告以真实有效的商品房买卖合同关系的理由，主张解除合同并由被告承担违约责任，缺乏事实与法律依据，不予支持。基于本案合同的最终无效，该合同相应网上备案应予注销。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告苏州保利隆胜置业有限公司要求解除与被告陈帝全订立的《商品房买卖合同》（编号：苏吴合同201212260219）及由被告承担违约金95287.1元的诉讼请求。案件受理费人民币13329元，由原告苏州保利隆胜置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长 钟 毅代理审判员 周 宏人民陪审员 严阿龙二〇一五年四月七日书 记 员 王 亭 来源：百度“”