（2015）乌中民四终字第127号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-04-21
案件名称
周和平与新疆广汇物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周和平,新疆广汇物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌中民四终字第127号上诉人（原审被告、反诉原告）：周和平。委托代理人：梁国兵，新疆航迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆广汇物业管理有限公司。法定代表人：王斌，该公司经理。委托代理人：常清，女，新疆广汇物业管理有限公司职员。委托代理人：王新，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人周和平因物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第1118号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人周和平及其委托代理人梁国兵、被上诉人新疆广汇物业管理有限公司（下称广汇物业公司）的委托代理人常清、王新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，周和平于2004年12月21日入住乌鲁木齐市扬子江路213号红十月小区东一区7号楼4单元802室，成为该小区的业主。房屋面积为145.63平方米。周和平与广汇物业公司于2004年12月21日签订了一份《首办入住缴费合同》，其中第1.2条约定物业管理费按建筑面积1元∕月∕平方米交费，全年计1748元。从2009年开始，广汇物业公司将物业管理费调整至1.5元∕月∕平方米，周和平从2009年12月起连续三年均按照1.5元∕月∕平方米的标准向广汇物业公司按时足额交纳了物业管理费。自2013年起周和平未再交纳物业管理费。原审法院认为，物业服务合同是规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。本案当事人之间于2004年12月21日签订了《首办入住缴费合同》，其中有关于物业管理费用的约定，且事实上广汇物业公司确实对周和平居住的小区提供了物业服务，周和平也接受了该服务，双方已经形成了物业服务合同关系，根据公平原则，周和平应当向广汇物业公司支付物业费。广汇物业公司从2009年起将物业管理费调整至1.5元∕月∕平方米，是随着物业成本的上涨，在其具有壹级资质的基础上，根据新计法规（2004）531号《关于印发〈新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法〉的通知》附件1《普通住宅的物业管理综合服务费基准价的最高价格水平》，高层住宅2.0元∕月∕平方米的范围内所做的调整，属于对合同内容的变更。合同的变更可基于法律规定、当事人的法律行为等不同原因而发生。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十六条规定：一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。广汇物业公司在对物业管理费做出调整后，虽未与周和平重新签订书面合同，但周和平以实际行动按照调整后的价格，即1.5元∕月∕平方米，从2009年起连续三年向广汇物业公司足额缴纳了物业管理费，应当视为对变更后合同内容的接受，实际上双方已经对物业服务合同中物业管理费标准作出了变更的意思表示。故对周和平要求广汇物业公司返还多收取的物业管理费2621.34元的诉讼请求原审法院不予支持。综上所述，判决驳回周和平的诉讼请求。上诉人周和平不服上诉称：广汇物业公司擅自变更合同，未经过任何法定程序，也未与我方协商一致。并且，在同一小区，广汇物业公司对不同业主收费未适用统一标准。故我方对广汇物业公司按1.5元每平米收取我方物业费，不予认可。广汇物业公司应返还多收取我方的物业费。原审判决错误，请求二审法院查明事实，依法改判，支持我方的原审诉讼请求。被上诉人广汇物业公司答辩称：我方是一级资质，按规定最高可以收到2元每平米，所以我方收1.5元每平米是由合法依据的。上诉人已按1.5元的标准交纳了物业费，已接受了合同的变更。故上诉人的上诉理由不成立，原审判决正确，请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有《首办入住缴费合同》、物业费收费票据、新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法、当事人陈述及一、二审庭审笔录在卷为证。本院认为：周和平与广汇物业公司之间的物业服务合同关系明确。广汇物业公司向周和平提供了物业服务，周和平应履行交纳物业费的义务。现双方对物业费的价格发生异议，周和平主张应按照双方在《首办入住缴费合同》中约定的1元每平方米支付物业费，广汇物业公司主张按照1.5元每平方米支付物业费。对此，本院认为，周和平与广汇物业公司的物业服务合同的价格约定是否存在变更是本案的关键。从合同的履行来看，广汇物业公司在2009年12月提出了物业费价格上调至1.5元每平方米的主张，即价格变更的要约，周和平此后即按此1.5元每平方米的标准交纳了物业费，即周和平以其行为接受了该价格变更的要约，以行为进行了承诺，故双方对合同价格的变更达成了一致，双方的物业合同的价格实际已发生了变更。现周和平主张广汇物业公司多收取了物业费无事实及法律依据。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（周和平已预交），由周和平负担。本判决为终审判决。审判长 黎剑审判员 王宏审判员 李健二〇一五年四月七日书记员 焦玉 来源：