（2015）日民一终字第94号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-05-16
案件名称
万克玉与焦广军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省日照市中级人民法院
所属地区
山东省日照市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
万克玉,焦广军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）日民一终字第94号上诉人（原审原告）：万克玉，男。委托代理人：崔波，日照东港华伟法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：焦广军，男。上诉人万克玉因与被上诉人焦广军房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2014）东民一初字第3241号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：万克玉原有平房七间位于日照经济技术开发区小滩村，房屋四至分别为西临大街，东临牟敦明，北临牟敦礼、崔恩鹏，南临牟敦进。1998年5月15日，万克玉与焦广军签订房屋买卖合同，主要内容约定为：卖方开发区小滩村万克玉（以下简称甲方）；买方开发区小滩村焦广军（以下简称乙方）；经双方友好协商，就将（房）屋买卖达成如下协议：1、位置及面积：甲方将房屋叁间，长8米，宽6米，面积为48平方米连同本房院卖给乙方（另附位置图）；2、房产及土地使用权证号：房屋产权归乙方所有，房产证归共同所有，以后房屋因国家需要拆迁，另行分房，如需出示二证分房，乙方不享有本房产证上权力，房产权证号为：0××0（0××0为手写），土地使用证号为（空白）；3、房价及交款方式：一次性付清；4、其他事项：为甲、乙双方的利益，万克玉不准盖西平房，焦广军不准盖东平房；5、本合同签字盖章后生效；6、本协议一式三份，买卖双方各执一份，见证人一份。卖方万克玉，买方焦广军及见证人董某均在房屋买卖协议上签字并捺印。庭审中双方均认可房屋价款为20000元，且对协议第3条约定的交款方式“一次性付清”均理解为“钱已经给了”。但万克玉主张焦广军签订协议后一直未付房款，按每年涨10000元标准，至今应向万克玉支付160000元，但万克玉仅主张100000元及利息。对此焦广军不予认可，并主张购房款20000元已经一次性付清，为证明其主张，焦广军提供证人董某的证言予以证明。证人董某证明“焦广军购买万克玉房屋，找我做中间人，由我起草买卖协议，房子是两万块钱，约定一手钱一手钥匙，不给钱不给钥匙，我觉得已经给房款了，焦广军已在买的房屋里住了十几年。”万克玉认为证人证言不属实，不应被采信。另查明：焦广军非日照经济技术开发区小滩村村民，该村所占用土地的权属性质已由集体所有土地转为国有土地。原审认定上述事实的证据有万克玉、焦广军的陈述、房屋买卖协议、房屋产权证、证人证言、日照市土地管理局（1993）日土补字18号文件、地籍调查表等。原审法院认为：万克玉与焦广军签订房屋买卖合同时，房屋占用土地为集体所有土地，焦广军非日照经济技术开发区小滩村村民，无权取得该村的宅基地使用权，但小滩村集体所有土地转为国有土地后，焦广军可以依法取得房屋占用土地的使用权，故万克玉与焦广军签订房屋买卖合同时的无效情形已消除，从尊重当事人的意思自治，维护交易安全，促进诚实信用的原则考量，应认定双方所签订的房屋买卖合同有效。双方对购房款为20000元这一事实没有异议，予以确认。焦广军主张购买三间平房时，已经将购房款20000元交付予万克玉，提供了证人董某的证言予以证明。另，房屋买卖协议中第3条约定的交款方式为“一次性付清”，双方对交款方式“一次性付清”的理解均为“钱已经给了”。但万克玉主张“眼神不好，没有看清这句话，文化程度低，在晚上没有反应过来”，因未提供证据证明该主张，不予采纳。对焦广军关于已经支付20000元购房款的主张，予以采纳。万克玉要求焦广军支付购房款100000元及利息的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，原审判决：驳回万克玉要求焦广军支付购房款100000及利息的诉讼请求。案件受理费2300元，由万克玉负担。上诉人万克玉不服原审判决上诉称：1998年5月被上诉人与上诉人虽然签订了房屋买卖合同，被上诉人未支付房款。合同中虽约定交款方式为“一次性付清”，事实上诉人没有收到此款，如果被上诉人证实款项已付，应当提供收到条，不应当依据合同内容来确定合同履行。原审法院认定“一次性付清”为“钱已经付了”是认定事实错误。被上诉人是该街道村委以外的村民，不应当享有上诉人村内宅基地权利，该房屋买卖行为无效。请求二审查明事实依法改判。被上诉人焦广军答辩称：原审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。二审查明：上诉人申请证人庄某、赫某到庭作证。证人庄某（女，成某，无业）陈述，2008年春天其租住在上诉人出租的南平房中，期间偶尔听到上诉人向西院要房屋钱，西院说没有下次再给。证人赫某（女，成某，办公室文员）陈述，2007年其租住在上诉人出租东平房中，听到上诉人向被上诉人索要房屋钱。被上诉人质证称，其不认识两位证人，均为虚假证言，不应采信。二审经审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。本院认为：1998年万克玉将涉案房屋出售给焦广军并签订房屋买卖协议，后焦广军一直占有、使用涉案房屋的事实清楚，本院予以确认。农村宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切的联系，具有成员性、无偿性、福利性和保障性，取得农村宅基地使用权的主体限于本集体经济组织成员，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。但因涉案房屋占用的位于日照经济技术开发区祥博社区（原小滩村）的土地性质已转为国有土地，认定合同无效的情形已经不存在，故原审认定焦广军可以依法取得涉案房屋占用土地的使用权，并确认万克玉与焦广军签订房屋买卖合同有效并无不当，本院予以维持。万克玉上诉关于焦广军非本村村民无权享有本村宅基地使用权，涉案房屋买卖协议无效的主张，不能成立，本院不予支持。万克玉虽申请证人庄某、赫某到庭作证，但该两位证人的证言均系传来证据，不足以证明万克玉向其所称“西院”索要的房屋钱即为涉案房屋20000元房款的事实，且万克玉未提供其他证据相互印证，故其证人证言本院不予采信。原审根据涉案房屋买卖协议第3条关于房价及交款方式的约定（一次性付清）、结合焦广军已在涉案房屋中居住十多年的客观事实，以及涉案房屋买卖协议起草人、见证人董某的证言等证据，认定焦广军已将涉案房款20000元支付给万克玉，并无不当，本院予以维持。万克玉上诉主张焦广军未支付房款，但其提供的证据不足以推翻以上事实，对其主张，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人万克玉负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨荣国审 判 员 王林林代理审判员 徐笑梅二〇一五年四月七日书 记 员 魏 娜 更多数据：搜索“”来源：