（2014）穗天法民四初字第190号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2016-07-13
案件名称
广州大舜丽池酒店有限公司与周利武、广东瑞鸿投资发展有限公司、广州市瑞龙房地产开发有限公司租赁合同纠纷2014民四初190一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州大舜丽池酒店有限公司,周利武,广东瑞鸿投资发展有限公司,广州市瑞龙房地产开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第190号原告：广州大舜丽池酒店有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：徐丽，董事。委托代理人：危波，广东恒益律师事务所律师。被告：周利武，住广东省汕头市潮阳区。被告：广东瑞鸿投资发展有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：魏平瑞，董事长。委托代理人：夏峰、朱奕锋，依次为广东广大律师事务所律师及律师助理。被告：广州市瑞龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：何双江。原告广州大舜丽池酒店有限公司（简称“大舜公司”）诉被告周利武、广东瑞鸿投资发展有限公司（简称“瑞鸿公司”）、广州市瑞龙房地产开发有限公司（简称“瑞龙公司”）租赁合同纠纷一案，本院2014年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月30日公开开庭进行了审理，原告大舜公司的委托代理人危波，被告周利武，被告瑞鸿公司的委托代理人夏峰、朱奕锋到庭参加诉讼；被告瑞龙公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告大舜公司诉称：2010年6月8日，原告与被告周利武订立《租赁合同》，内容：乙方（被告周利武）承租坐落于广州市天河区中山大道西299号广州大舜丽池酒店第7层05、06房（“租赁物业”），租期自从2010年6月10日起至2015年6月9日止，免租装修期自2010年6月10日起至2010年8月23日止。第七条第1项，月租金标准分段计算，2013年6月10日起至2014年6月9日止，每月租金标准56472.1元。每月物业管理费标准为7180元。第七条第5项，中央空调费用包括固定费以及不固定费，中央空调固定费每月7180元，不固定费按冷量表计费。第九条第2项，乙方在每月5日前支付规定的款项。第十四条第3项，乙方不按规定支付租金、其他费用的，应当以拖欠金额为基数，按每日3%的标准支付违约金，直至乙方实际付清全部款项为止。第十四条第2项，因乙方违约而导致合同解除的，乙方应结清全部租金及其他费用，甲方（原告）并可按租赁存续期内的租金总额的50%收取违约金，保证金不予退还。《租赁合同》签订后，原告交付了租赁物业，被告周利武也实际使用了租赁物业。被告周利武在租赁场地上注册登记了被告瑞鸿公司，被告瑞鸿公司与被告瑞龙公司均在《租赁合同》盖章，成为共同承租人。自2013年6月份起，三被告拖欠各项费用，欠款明细见起诉状附页。滞纳金以当月拖欠的款项本金为基数，按每日3%的标准，从当月6日起算，计至实际清偿全部款项之日止。由于被告按约应付的滞纳金已大于本金，原告酌情按照中国人民银行规定的同期同档银行贷款基准利率主张。2013年12月20日，原告委托律师发函通知被告解除租赁合同、返还租赁物业、结算未结款项，但被告一直以其在租赁物业中供奉的财神需要四个月之后才能移动为由拒绝返还租赁物业。原告因被告拖欠租金、管理费、水电费而解除合同，按照合同原告有权按租赁存续期内的租金总额的50%收取违约金，保证金不予退还。被告应当支付违约解除合同的违约金1078203.85元（计算方法：自2010年6月10日起至2013年12月23日止租金总额2156407.7元×50%），原告现酌情主张50万元。原告认为，《租赁合同》合法有效，合同当事人应当按照约定严格履行合同义务。被告拖欠支付租金、管理费、水电费长达数月，构成严重违约，原告有权解除合同、收回租赁物，同时被告还须付清所欠的款项及滞纳金，无条件按现状交还租赁物。原告与被告协商未果。为维护原告合法权益，唯有具状诉诸法院，请求判令：1、立即解除坐落于广州市天河区中山大道西299号广州大舜丽池酒店第7层05、06房的租赁合同。2、三被告共同立即按现状返还租赁物业。3、三被告共同立即支付2013年6月份租金55513.15元，并以每月56472.10元为标准，支付从2013年7月份起至实际返还租赁物业之日止的租金（场地使用费）以及迟延付款违约金（2013年6月份的违约金以55513.15元为计算基数，2013年7月份起至实际返还租赁物业之日止的各月违约金以56472.10元为计算基数，按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率为标准，从每月6日起计至实际付清之日止）。4、三被告共同立即按照每月7180元为标准，支付从2013年11月份起至实际返还租赁物业的物业管理费以及迟延付款违约金（各月物业管理费违约金以7180元为计算基数，按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率为标准，从每月6日起计至实际付清之日止）。5、三被告共同立即按照每月2154元为标准，支付从2013年5月份起至实际返还租赁物业的空调固定费以及迟延付款违约金（各月违约金以2154元为计算基数，按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率为标准，从次月6日起计至实际付清之日止）。6、三被告共同立即支付2013年10月份空调不固定费用（冷某）328.29元、11月份空调不固定费用（冷某）52.49元，共计380.78元及迟延付款违约金（各月违约金以当月拖欠的空调不固定费用为基数，按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率为标准，从次月6日起计至实际付清之日止）。7、三被告共同立即支付2013年10月份电费1751.68元、11月份电费1420.78元、12月份电费985.92元，共计4158.38元及迟延付款违约金（各月违约金以当月拖欠的电费为基数，按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率为标准，从次月6日起计至实际付清之日止）。8、三被告共同立即支付2013年10月份水费394.82元、11月份水费382.23元、12月份水费387.50元，共计1164.55元及迟延付款违约金（各月违约金以当月拖欠的水费为基数，按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率为标准，从次月6日起计至实际付清之日止）。9、三被告共同立即支付解除租赁合同的违约金500000元。10、三被告共同负担本案受理费。被告周利武辩称：一、我与原告不存在租赁合同关系，不是适格主体。我作为被告瑞鸿公司的员工，于2010年6月受被告瑞鸿公司委托与原告商谈承租涉案房屋作为被告瑞鸿公司办公场所使用。由于当时被告瑞鸿公司处于筹备中，原告要求先由我作为签约代表签署租赁合同，待被告瑞鸿公司成立后再加盖公司公章确认。因此，原告与被告瑞龙公司为租赁合同主体，我仅为授权的签约代表，不属于合同主体。原告与被告瑞鸿公司股东黄智玲于2010年7月12日另行签订《广州市房屋租赁合同》并在工商部门备案，可见原告明知涉案房屋的实际租赁和使用人为被告瑞鸿公司而非我，且以我为代表签订的租赁合同已被新合同所取代，我不是本案适格诉讼主体，不应承担任何责任。二、我事实上从未使用涉案房屋，涉案房屋自原告交付后一直由被告瑞鸿公司占有、使用并交付各项费用，原告也只向被告瑞鸿公司请求各项费用，而不是向我主张。综上所述，请求法院驳回原告针对我的诉请。被告瑞鸿公司辩称：不同意原告诉请。一、原告提供的证据不足以证实其对涉案房屋享有合法的承租权及转租权，且租赁合同显示的承租人并非我方。退一万步讲，即使认定我方为承租人或实际使用人，原告也无权向我方收取租金或房屋使用费，而应由权属人广州棠下经济发展有限公司收取。二、即使租赁合同有效，原告是转租人，我方是次承租人，原告也没有履行转租人的法定及合同约定义务。1、原告至今没有提供涉案房屋的消防验收合格证明，且根据我方证据，涉案房屋确实存在重大消防隐患，曾发生过严重火灾事故，导致我方无法在安全条件下使用租赁物，原告没有履行法定以及约定的义务。2、合同约定原告不得提前收回涉案房屋或干扰我方对涉案房屋的使用权。由于原告无法提供涉案房屋消防验收合格证明，亦无法提供其与房屋权属人广州棠下经济发展有限公司目前租赁关系的证明，我方确从2013年6月起暂缓支付租金，但原告旋即对涉案房屋停水停电，导致我方无法正常营业。更为严重的是，2013年12月起原告自行对涉案房屋大门上锁，原告该行为已构成根本违约。综上，请求法院驳回原告的诉请。被告瑞龙公司未答辩。经审理查明：原告提供的证据显示广州市天河区中山大道西299号房屋（土地权属性质集体所有，房屋所有权性质集体，土地用途住宅、综合楼，用地面积1113平方米，总建筑面积31350.3平方米）的登记权属人为广州棠下经济发展有限公司。2008年8月1日广州棠下经济发展有限公司出具《证明》，证明其将上述房屋（名称“棠安大厦”，地上二十五层，地下负一、二层）出租给原告使用，原告有权转租。被告瑞鸿公司于2010年9月3日经工商部门核准成立，登记地址为广州市天河区中山大道西路299号705房，登记股东为黄某、魏平瑞。被告瑞龙公司于2012年6月20日经工商部门核准成立，登记地址广州市天河区龙洞街聚贤小区五巷5号202房，登记股东为何双江。本案中原告提供《租赁合同》一份（合同抬头载明甲方为原告，乙方为被告周利武；原告在甲方落款处盖章，被告周利武、被告瑞鸿公司、被告瑞龙公司均在乙方落款处签字、盖章。本案中被告周利武确认其在该合同上签字的真实性，被告瑞鸿公司确认其在该合同上盖章的真实性），合同载明：签约时间2010年6月8日，甲方（出租方）为原告，乙方为周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司（承租方），甲方出租广州市天河区中山大道西299号广州大舜丽池酒店第7层05、06（双方共同认可租赁面积约为718平方米，以下简称“涉案房屋”）给乙方作写字楼使用。乙方按现状承租（室内为毛坯）。租赁期限自2010年6月10日至2015年6月9日，其中2010年6月10日至2010年8月23日为免租装修期。2010年8月24日至2012年6月9日每月租金50260元，2012年6月10日至2013年6月9日每月租金53275.6元，2013年6月10日至2014年6月9日每月租金56472.1元，2014年6月10日至2015年6月9日每月租金为59860.4元。签约时乙方向甲方缴付租赁保证金100520元以及首月租金50260元，租赁保证金不折抵租金或其它费用。甲方收取服务费保证金14360元，租赁期满，乙方缴纳所欠费用后，甲方在十五个工作日内无息退还保证金，保证金不折抵服务费。乙方按月支付7180元服务费。签约时乙方向甲方缴付水电费周转金11000元，租期届满，乙方缴清水电费后甲方无息退还，水电周转金不折抵乙方应付的水电费。中央空调固定费用每月2154元，不固定费按冷量表计费。除首月租金外，乙方应在每月5日前以现金或支票的方式支付规定的款项。除因本合同的约定，甲方不得提前收回租赁物业或干扰乙方对租赁物业的使用权。乙方拖欠租金、服务、水电费、空调费等费用超过约定缴费时间7天，甲方可以暂停向乙方供水供电供冷等。对于在租赁场地注册的企业，乙方应当保证该企业在获发营业执照的七天内，由该企业作为共同乙方在本合同上盖章，共同承担本合同的权利义务外，必须指定一名人员作为代表，方便与甲方在业务上的沟通。甲方在2010年6月10日前将涉案房屋交付乙方。租赁期满或合同提前解除的，乙方应在三天内腾退租赁物业，并会同甲方验收认可后在《租赁物业附属设施、设备清单》上签字盖章，结清应承担的费用；乙方添置的新物可由其自行收回，对于乙方装饰、装修的镶嵌于建筑物结构上的设施设备，应当按照能正常使用的状态无偿归甲方所有。因乙方违约，甲方依约收回租赁物业时，乙方应会同甲方对室内物品进行清点、封存，交出钥匙；如乙方违约，不辞而别（判断标准：甲方通知乙方返还租赁物业，以邮寄方式发出通知的，交邮后第七天仍未与甲方联系或者邮件被退回的，视为不辞而别），甲方可视乙方自动撤出，放弃所租物业内一切财物的所有权；甲方有权自行开锁，处理室内的一切财物。乙方逾期支付租金或其它费用达15日，或拖欠租金或其它费用总额达10000元的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物业。因乙方违约导致合同解除的，乙方应结清全部租金及其它费用，甲方可按租赁存续期内的租金总额的50%收取违约金，保证金（包括租赁保证金、服务费保证金、水电周转金）不予退还。乙方不按约定支付租金、其它费用等，应当以拖欠金额为基数，按每日3%支付违约金，直至乙方实际付清全部款项为止；乙方经催告仍不缴纳的，甲方有权停止供水、供电、供气，并暂停乙方的物品、货物、人员进出场。甲、乙双方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料，均以本合同所列明的地址、传真送达；通过传真方式的，应当书面通知对方，未通知的不能对抗另一方。当面交付文件的，在交付之时视为送达；通过传真方式的，在发送传真时视为送达，但传真时应电话通知对方，未通知的不视为送达；以邮寄方式的，投邮三日后视为送达。合同签订后，原告依约收取租赁保证金100520元、服务费保证金14360元、水电费周转金11000元后交付涉案房屋。2010年7月28日，被告周利武向原告提交《申请书》，称因注册成立新公司需要，申请原告提供产权证明及营业执照等。2010年7月31日，被告周利武以客户名义提交涉案房屋的装修申请表。2013年8月6日，被告瑞鸿公司向原告发出《关于延期缴纳租金的申请》，函称由于公司资金紧张，申请自6月至10月的租金在10月30日前付清。2013年12月20日，原告委托广东恒益律师事务所危波律师通过EMS特快专递分别向被告周利武（邮寄地址为其身份证地址，原告提供的证据显示已于2013年12月23日妥投）、瑞鸿公司（邮寄地址为涉案房屋，该邮件因“原址查无此人”被退件）、瑞龙公司（邮寄地址为公司住所地，该邮件因多次上门按门铃无人而被退件）发出《律师函》，函称：三被告拖欠租金、空调使用费等，要求立即解除合同、返还场地及三被告清偿自2013年6月至12月期间的租金394345.75元等。2013年12月26日，被告周利武向原告发出《律师函复函》，称其只是被告瑞鸿公司的委托代理人，合同相对方应为被告瑞鸿公司，原告应向某公司主张权利，其对租赁合同不负任何责任及义务。2014年1月16日，原告提起本案诉讼。2014年8月13日，本院到涉案房屋现场主持原、被告双方办理场地交接。现场可见涉案房屋大门上有两把U型锁（现场被告瑞鸿公司称上述锁是原告加上去的，对此原告予以否认；庭审中被告瑞鸿公司表示其最迟在2013年12月起没有使用涉案房屋，原告在2013年12月起在涉案房屋加锁），现场由原告找的开锁人员用电锯打开锁，进入涉案房屋后可见地上蒙有灰尘及散落纸张等杂物，现场已无人办公，本院会同原告、被告瑞鸿公司双方对现场物品进行清点，双方并确认涉案房屋当日的电表读数为26353，冷量读数67818。现场原告确认其于当日收回涉案房屋。本院对现场情况拍摄照片多张。另，原告确认被告于2014年8月14日前已搬走其放置在涉案房屋内的物品。本案中被告周利武提供关于涉案705房的《广州市房屋租赁合同》一份（房管部门备案时间为2010年7月16日），该合同载明：签约时间2010年7月12日，出租人（甲方）为原告、承租人（乙方）为黄某；承租面积400平方米，租赁期限为2010年6月10日至2013年6月9日；2010年6月10日至2010年8月23日为免租期，2010年8月24日至2012年6月9日每月租金28000元，2012年6月10日至2013年6月9日每月租金29680元；乙方向甲方缴纳56000元保证金等等。经质证，被告瑞鸿公司对上述合同的真实性无异议，认为其只须按上述已办理备案手续的租赁合同约定的租金标准支付租金。原告对该合同的真实性无异议，但认为该合同只用作办理工商登记备案，双方实际履行的是2010年6月8日签订的《租赁合同》。原告为反驳被告瑞鸿公司以上陈述，庭后提供2012年1月至2013年5月期间的租金、空调使用费电子发票多张（显示2012年5月前租金为50260元/月、空调使用费为2154元/月；2012年6月租金为52370.92元/月、空调使用费为2154元/月；2012年7月之后租金为53275.6元/月、空调使用费为2154元/月）、广东省地方税务局官网关于电子发票查验情况截图等证据。关于涉案房屋的租金、物业管理费、水电费、空调费的支付情况，庭审中原告称租金支付至2013年5月31日，管理费支付至2013年10月31日，水电费支付至2013年9月30日，固定空调费支付至2013年4月30日，不固定空调费支付至2013年9月30日。被告瑞鸿公司确认原告以上陈述。关于原告主张的2013年10月份空调不固定费用（冷某）328.29元、11月份空调不固定费用（冷某）52.49元，共计380.78元；2013年10月份水费394.82元、11月份水费382.23元、12月份水费387.50元，共计1164.55元；2013年10月份电费1751.68元、11月份电费1420.78元、12月份电费985.92元，共计4158.38元。原告提供的涉案房屋的《10月水、电、空调收款通知单》载明：空调消耗冷量，上月读数67105、本月读数67557，冷量单价0.7263，实用电量452，合计328.29元；自用电费，上月读数25441、本月读数26015，单价1.28，实用电量574，损耗电量5%即28.7，合计771.46元；公摊电费，客梯148.27元、货梯52.99元、其它公摊电费425.7元，本层照明公摊353.26元，合计980.22元；自用水费，承租面积718平方米，单价0.5，损耗水量5%即35.9，合计376.95元；公摊水费，承租面积718平方米，单价0.0237，损耗水量5%即0.85，合计17.87元。《11月水、电、空调收款通知单》载明：空调消耗冷量，上月读数67557、本月读数67612，冷量单价0.9543，实用电量55，合计52.49元；自用电费，上月读数26015、本月读数26328，单价1.28，实用电量313，损耗电量5%即15.65，合计420.67元；公摊电费，客梯166.79元、货梯52.13元、其他公摊电费407.11元，本层照明公摊374.08元，合计1000.11元；自用水费，承租面积718平方米，单价0.5，损耗水量5%即35.9，合计376.95元；公摊水费，承租面积718平方米，单价0.007，损耗水量5%即0.25，合计5.28元。《12月水、电、空调收款通知单》载明：空调消耗冷量，上月读数67612、本月读数67612，冷量单价0.9543，实用电量0；自用电费，上月读数26328、本月读数26351，单价1.28，实用电量23，损耗电量5%即1.15，合计30.91元；公摊电费，客梯174.26元、货梯42.58元、其它公摊电费367.9元，本层照明公摊370.27元，合计955.01元；自用水费，承租面积718平方米，单价0.5，损耗水量5%即35.9，合计376.95元；公摊水费，承租面积718平方米，单价0.014，损耗水量5%即0.5，合计10.55元。被告瑞鸿公司对其辩称提供如下证据：1、涉案房屋大门照片3张（附有2014年2月24日《广州日报》以证明拍摄时间）、2014年2月24日《广州日报》，拟证明涉案房屋最迟在2014年2月24日已被原告封锁，其至今无法正常使用涉案房屋。2、2011年6月22日新快网、腾讯网等新闻报道（主要内容为2011年6月21日大舜丽池酒店发生火灾），拟证明涉案房屋曾发生严重火灾，存在重大消防隐患，且原告至今未向其提供消防验收合格文件，致使其根本无法在通常的安全条件下使用涉案房屋。上述证据经质证，原告认为：证据1的真实性无法确认，即使属实也不能证明涉案房屋由原告封锁；关于证据2，对2011年6月21日大舜丽池酒店发生火灾的事实予以确认，但该火灾与被告瑞鸿公司拖欠租金没有任何关联。被告周利武表示：上述证据与其无关，不发表意见。本院认为：首先，关于承租主体问题。2010年6月8日《租赁合同》抬头明确载明乙方为被告周利武，被告周利武、被告瑞鸿公司、被告瑞龙公司均在《租赁合同》乙方落款处签字盖章，因此被告周利武、被告瑞鸿公司、被告瑞龙公司均是本案租赁合同的承租方。被告周利武辩称其只是被告瑞鸿公司的签约代表，不是租赁合同的承租方，缺乏理据，本院不予采信。原告已提供证据证实涉案房屋系其向业主方广州棠下经济发展有限公司承租后再转租，故被告瑞鸿公司称原告无权出租与事实不符，本院不予采信。原告与被告周利武、被告瑞鸿公司、被告瑞龙公司签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定乙方应在每月5日前支付规定的款项，拖欠租金或其它费用超过15日的，甲方有权单方解除合同，收回场地，并有权没收租赁保证金、服务费保证金、水电费周转金等。本案中三被告一直拖欠自2013年6月起的租金，原告于2013年12月20日分别发函给三被告解除合同，符合合同约定。上述函件被告周利武已签收，而邮寄给被告瑞鸿公司、被告瑞龙公司因地址无人而被退回。考虑到三被告为共同承租人，三被告之间为内部关系，原告按被告瑞鸿公司、被告瑞龙公司的住所地邮寄函件并无不当，故上述函件依法应自被告周利武签收之日即2013年12月23日起解除。由于原告确认其已于诉讼中的2014年8月13日收回涉案房屋，原告要求收回涉案房屋的诉请已实现，对此本院在判决主文不再赘述。合同签订后原告已交付涉案房屋，被告周利武、被告瑞鸿公司、被告瑞龙公司应依约支付租金。被告瑞鸿公司辩称涉案房屋所在的大舜丽池酒店2011年6月21日发生火灾，存在重大消防隐患，且原告至今未向其提供且原告至今未向其提供消防验收合格文件，致使其根本无法在通常的安全条件下使用涉案房屋。对此查明，无证据显示被告瑞鸿公司在租赁期间就消防问题导致其无法正常使用涉案房屋向原告提出交涉，事实上涉案房屋的租金一直支付至2013年5月31日，2013年8月6日被告瑞鸿公司在其向原告发出的《关于延期缴纳租金的申请》自述其未缴2013年6月至10月的租金的原因是“资金紧张”，而并非消防问题导致其无法正常使用。因此，被告瑞鸿公司上述辩称无理，本院不予采信。被告周利武、被告瑞鸿公司、被告瑞龙公司作为付款义务人未举证证实其已向原告支付2013年6月之后的租金，应承担举证不能的法律后果。三被告应向原告支付自2013年6月1日至合同解除之日2013年12月23日期间的租金381168.93元［15982.68元（53275.6元/月÷30天×9天）+338832.6元（56472.1元/月×6个月）+26353.65元（56472.1元/月÷30天×14天）］。三被告逾期支付上述租金，应支付逾期付款违约金。合同约定逾期支付租金的，应按拖欠金额每日的3%支付违约金。本案中原告主张按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率计算，属当事人自由处分权利，并无不当，本院予以准许。按此，逾期付款违约金的计算，应分别以当月欠租为本金（其中2013年6月1日至2013年6月9日期间租金的逾期付款违约金的计算本金为15982.68元，2013年6月10日至2013年12月9日期间租金的逾期付款违约金的计算本金为338832.6元，2013年12月10日至2013年12月23日期间租金的逾期付款违约金的计算本金为26353.65元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自当月6日起计至清偿之日止。每月租金的逾期付款违约金以不超过本金为限。另外，三被告应向原告支付自合同解除次日2013年12月24日至原告收回涉案房屋之日2014年8月13日期间的房屋使用费。房屋使用费应参照合同约定的租金标准（2013年6月10日至2014年6月9日期间为56472.1元/月，2014年6月10日至2015年6月9日期间为59860.4元/月）计算，按此，2013年12月24日至2014年8月13日期间的房屋使用费共计442063.55元［32000.86元（56472.1元/月÷30日×17日）+282360.5元（56472.1元/月×5个月）+119720.8元（59860.4元/月×2个月）+7981.39元（59860.4元/月÷30日×4日）］。关于原告主张的物业管理费及逾期付款违约金的诉请。合同约定物业管理费为7180元/月，应在每月5日前支付；逾期支付的，按拖欠金额的每日3%计收违约金。原告及被告瑞鸿公司双方确认物业管理费支付至2013年10月31日，三被告应支付自2013年11月1日起至原告收回涉案房屋之日2014年8月13日期间的物业管理费67731.33元［64620元（7180元/月×9个月）+3111.33元（7180元/月÷30日×13日）］。至于逾期付款违约金，本案中原告主张按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率计算，属当事人自由处分权利，并无不当，本院予以准许。按此，上述期间的物业管理费的逾期付款违约金的计算，应分别以每月物业管理费为本金（其中2013年11月至2014年7月期间物业管理费的逾期付款违约金的计算本金均为7180元/月，2014年8月1日至8月13日期间物业管理费的逾期付款违约金的计算本金为3111.33元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自当月6日起计至清偿之日止。每月物业管理费的逾期付款违约金以不超过本金为限。关于原告主张的空调固定费及逾期付款违约金的诉请。合同约定空调固定费为2154元/月，应在每月5日前支付；逾期支付的，按拖欠金额的每日3%计收违约金。原告及被告瑞鸿公司双方确认空调固定费支付至2013年4月30日，三被告应支付自2013年5月1日起至原告收回涉案房屋之日2014年8月13日期间的空调固定费33243.4元［32310元（2154元/月×15个月）+933.4元（2154元/月÷30日×13日）］。至于逾期付款违约金，本案中原告主张按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率计算，属当事人自由处分权利，并无不当，本院予以准许。按此，上述期间的空调固定费的逾期付款违约金的计算，应分别以每月空调固定费为本金（其中2013年5月至2014年7月期间空调固定费的逾期付款违约金的计算本金均为2154元/月，2014年8月1日至8月13日期间空调固定费的逾期付款违约金的计算本金为933.4元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自次月6日起计至清偿之日止。每月空调固定费的逾期付款违约金以不超过本金为限。关于原告主张的空调不固定费及逾期付款违约金的诉请。合同约定空调不固定费按冷量表计算，应在每月5日前支付；逾期支付的，按拖欠金额的每日3%计收违约金。原告及被告瑞鸿公司双方确认空调不固定费支付至2013年9月30日。原告对2013年10月1日之后的空调不固定费的每月读数及具体计算方式提供的《10月水、电、空调收款通知单》、《11月水、电、空调收款通知单》、《12月水、电、空调收款通知单》上载明的冷量读数具体明确、连续，三被告作为付款义务人对其支付上述款项未举证证实，结合原告及被告瑞鸿公司在现场办理场地交接时双方共同确认的冷量读数67818，本院对原告本案中主张的空调不固定费的数额予以确认（2013年10月空调不固定费328.29元、2013年11月空调不固定费52.49元，合计380.78元），三被告应支付上述款项给原告。至于逾期付款违约金，本案中原告主张按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率计算，属当事人自由处分权利，并无不当，本院予以准许。按此，上述期间的空调固定费的逾期付款违约金的计算，应分别以每月空调不固定费为本金（其中2013年10月空调不固定费的逾期付款违约金的计算本金为328.29元，2013年11月空调不固定费的逾期付款违约金的计算本金为52.49元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自次月6日起计至清偿之日止。每月空调不固定费的逾期付款违约金以不超过本金为限。关于原告主张的电费及逾期付款违约金的诉请。合同约定电费按电表计算，每度1.28元，另加5%的线路损耗；应在每月5日前支付，逾期支付的，按拖欠金额的每日3%计收违约金。原告及被告瑞鸿公司双方确认电费支付至2013年9月30日。原告对2013年10月1日之后的电费的每月读数及具体计算方式提供的《10月水、电、空调收款通知单》、《11月水、电、空调收款通知单》、《12月水、电、空调收款通知单》上载明的电表读数具体明确、连续，三被告作为付款义务人对其支付上述款项未举证证实，结合原告及被告瑞鸿公司在现场办理场地交接时双方共同确认的电表读数26353，本院对原告本案中主张的电费的数额予以确认［2013年10月电费1751.68元（包括自用电费771.46元、公摊电费980.22元）、2013年11月电费1420.78元（包括自用电费420.67元、公摊电费1000.11元）、2013年12月电费985.92元（包括自用电费30.91元、公摊电费955.01元），合计4158.38元］，三被告应支付上述款项给原告。至于逾期付款违约金，本案中原告主张按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率计算，属当事人自由处分权利，并无不当，本院予以准许。按此，上述期间的电费的逾期付款违约金的计算，应分别以每月电费为本金（其中2013年10月电费的逾期付款违约金的计算本金为1751.68元，2013年11月电费的逾期付款违约金的计算本金为1420.78元，2013年12月电费的逾期付款违约金的计算本金为985.92元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自次月6日起计至清偿之日止。每月电费的逾期付款违约金以不超过本金为限。关于原告主张的水费及逾期付款违约金的诉请。合同约定水费按0.5元/平方米收取，另加5%的损耗；应在每月5日前支付，逾期支付的，按拖欠金额的每日3%计收违约金。原告及被告瑞鸿公司双方确认水费支付至2013年9月30日。原告对2013年10月1日之后的水费的每月读数及具体计算方式提供的《10月水、电、空调收款通知单》、《11月水、电、空调收款通知单》、《12月水、电、空调收款通知单》上载明的水表读数具体明确、连续，三被告作为付款义务人对其支付上述款项未举证证实，本院对原告本案中主张的水费的数额予以确认［2013年10月水费394.82元（包括自用水费376.95元、公摊水费17.87元）、2013年11月水费382.23元（包括自用水费376.95元、公摊水费5.28元）、2013年12月水费387.5元（包括自用水费376.95元、公摊水费10.55元），合计1164.55元］，三被告应支付上述款项给原告。至于逾期付款违约金，本案中原告主张按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率计算，属当事人自由处分权利，并无不当，本院予以准许。按此，上述期间的水费的逾期付款违约金的计算，应分别以每月水费为本金（其中2013年10月水费的逾期付款违约金的计算本金为394.82元，2013年11月水费的逾期付款违约金的计算本金为382.23元，2013年12月水费的逾期付款违约金的计算本金为387.5元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自次月6日起计至清偿之日止。每月水费的逾期付款违约金以不超过本金为限。关于原告主张的解约违约金500000元的诉请。合同明确约定“因乙方违约导致合同解除的，乙方应结清全部租金及其它费用，甲方可按租赁存续期内的租金总额的50%收取违约金，保证金（包括租赁保证金、服务费保证金、水电周转金）不予退还”，本案系因三被告逾期支付租金等应付款项而由原告发函解除合同，故原告要求适用上述条款收取解约违约金理据充分。原告主张的该违约金500000元远远低于合同约定租赁存续期间的租金总额，属当事人自由处分权利，并无不当，本院予以支持。三被告应支付原告解约违约金500000元。被告瑞龙公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告广州大舜丽池酒店有限公司与被告周利武、被告广东瑞鸿投资发展有限公司、被告广州市瑞龙房地产开发有限公司就广州市天河区中山大道西299号广州大舜丽池酒店第7层05、06房签订的《租赁合同》于2013年12月23日予以解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告周利武、被告广东瑞鸿投资发展有限公司、被告广州市瑞龙房地产开发有限公司支付原告广州大舜丽池酒店有限公司自2013年6月1日至2013年12月23日期间的租金381168.93元及逾期付款违约金［分别以当月欠租为本金（其中2013年6月1日至2013年6月9日期间租金的逾期付款违约金的计算本金为15982.68元，2013年6月10日至2013年12月9日期间租金的逾期付款违约金的计算本金为338832.6元，2013年12月10日至2013年12月23日期间租金的逾期付款违约金的计算本金为26353.65元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自当月6日起计至清偿之日止。每月租金的逾期付款违约金以不超过本金为限］。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告周利武、被告广东瑞鸿投资发展有限公司、被告广州市瑞龙房地产开发有限公司支付原告广州大舜丽池酒店有限公司2013年12月24日至2014年8月13日期间的房屋使用费共计442063.55元。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告周利武、被告广东瑞鸿投资发展有限公司、被告广州市瑞龙房地产开发有限公司支付原告广州大舜丽池酒店有限公司自2013年11月1日起至2014年8月13日期间的物业管理费67731.33元及逾期付款违约金［分别以每月物业管理费为本金（其中2013年5月至2014年7月期间物业管理费的逾期付款违约金的计算本金均为7180元/月，2014年8月1日至8月13日期间物业管理费的逾期付款违约金的计算本金为3111.33元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自当月6日起计至清偿之日止。每月物业管理费的逾期付款违约金以不超过本金为限］。五、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告周利武、被告广东瑞鸿投资发展有限公司、被告广州市瑞龙房地产开发有限公司支付原告广州大舜丽池酒店有限公司自2013年5月1日起至2014年8月13日期间的空调固定费33243.4元及逾期付款违约金［分别以每月空调固定费为本金（其中2013年11月至2014年7月期间空调固定费的逾期付款违约金的计算本金均为2154元/月，2014年8月1日至8月13日期间空调固定费的逾期付款违约金的计算本金为933.4元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自次月6日起计至清偿之日止。每月空调固定费的逾期付款违约金以不超过本金为限］。六、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告周利武、被告广东瑞鸿投资发展有限公司、被告广州市瑞龙房地产开发有限公司支付原告广州大舜丽池酒店有限公司2013年10月空调不固定费328.29元、2013年11月空调不固定费52.49元，合计380.78元及逾期付款违约金［分别以每月空调不固定费为本金（其中2013年10月空调不固定费的逾期付款违约金的计算本金为328.29元，2013年11月空调不固定费的逾期付款违约金的计算本金为52.49元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自次月6日起计至清偿之日止。每月空调不固定费的逾期付款违约金以不超过本金为限］。七、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告周利武、被告广东瑞鸿投资发展有限公司、被告广州市瑞龙房地产开发有限公司支付原告广州大舜丽池酒店有限公司2013年10月电费1751.68元、2013年11月电费1420.78元、2013年12月电费985.92元，合计4158.38元及逾期付款违约金［分别以每月电费为本金（其中2013年10月电费的逾期付款违约金的计算本金为1751.68元，2013年11月电费的逾期付款违约金的计算本金为1420.78元，2013年12月电费的逾期付款违约金的计算本金为985.92元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自次月6日起计至清偿之日止。每月电费的逾期付款违约金以不超过本金为限］。八、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告周利武、被告广东瑞鸿投资发展有限公司、被告广州市瑞龙房地产开发有限公司支付原告广州大舜丽池酒店有限公司2013年10月水费394.82元、2013年11月水费382.23元、2013年12月水费387.5元，合计1164.55元及逾期付款违约金［分别以每月水费为本金（其中2013年10月水费的逾期付款违约金的计算本金为394.82元，2013年11月水费的逾期付款违约金的计算本金为382.23元，2013年12月水费的逾期付款违约金的计算本金为387.5元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自次月6日起计至清偿之日止。每月水费的逾期付款违约金以不超过本金为限］。九、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告周利武、被告广东瑞鸿投资发展有限公司、被告广州市瑞龙房地产开发有限公司支付原告广州大舜丽池酒店有限公司解约违约金500000元。十、驳回原告广州大舜丽池酒店有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18500元，由原告广州大舜丽池酒店有限公司负担100元，被告周利武、被告广东瑞鸿投资发展有限公司、被告广州市瑞龙房地产开发有限公司负担18400元。公告费1000元，由被告广州市瑞龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李新程人民陪审员 凌 川人民陪审员 杨 蕴二〇一五年四月七日书 记 员 蒲肖明梁雅芝 微信公众号“”